52
igualmente, sempre se dividiram, e ainda hoje em dia não é possível prever o resultado de
uma demanda desse tipo, havendo decisões isentando os lojistas,
100
e outras determinando que
eles participem do rateio, pelo simples fato de serem condôminos, sendo irrelevante que elas
não desfrutem dos serviços condominiais.
101
O Superior Tribunal de Justiça entende que o
lojista que não se utiliza dos serviços do condomínio, em princípio, não precisa contribuir
para as respectivas despesas,
102
salvo se a convenção assim determinar, hipótese em que a
cláusula convencional é válida e obrigatória.
103
Em que pese a posição largamente majoritária, que permite à convenção de
condomínio obrigar o lojista ao pagamento das despesas comuns, mesmo quando ele não
utiliza – sequer potencialmente – os serviços condominiais, parece mais correto vincular a
em contrário, obrigando o proprietário da loja (Tratado de Direito Predial, t. 2, Rio de Janeiro: José Konfino
Editor, 1952, p. 187).
100
Como dá conta o seguinte acórdão do Tribunal de Alçada do Estado de Minas Gerais: “DESPESAS
CONDOMINIAIS. LOJAS AUTÔNOMAS. DESPESAS COMUNS. COTA-PARTE LIMITADA AOS SERVIÇOS
DISPONÍVEIS E ÚTEIS. Se a apelante não se utiliza dos serviços de elevadores ou de conservação e limpeza
interna do edifício, obviamente não tem que participar das despesas correlatas. O art. 12, da Lei n. 4.591/1964,
bem como a própria convenção de condomínio, são textuais ao dispor que os condôminos devem participar das
despesas comuns, aqui compreendidas, porque justo e equânime, a comunhão sobre as despesas das quais
participem”. TAMG. 5ª. Câmara Civil. Apelação 327088-4, Relator Juiz Brandão Teixeira. Julgado em
26/04/2001. Acórdão Unânime.
101
TJRJ. 7ª Câmara Cível. Apelação Cível 2002.001.27615. Rel. Des. Jose Mota Filho. Julgado em 17/12/2002.
Acórdão Unânime: “Apelação Cível. Ação de Cobrança de cotas condominiais julgada procedente. Propriedade
do imóvel que não afasta a idéia de se achar integrando um condomínio, como admite o próprio apelante. Loja
com saída independente para a rua. Questão irrelevante, desde que existente o condomínio, o rateio das
despesas é obrigatório, nos termos da Lei nº. 4.591/64 e da Convenção. As ligações próprias de água e luz não
exoneram o condômino do pagamento das despesas em favor do condomínio. Cota-parte em rateio. Art. 12, da
Lei nº. 4.591/64. Valores determinados através de assembléias. Sentença correta. Desprovimento. Decisão
unânime”.
102
"CIVIL. CONDOMÍNIO. LOJA AUTÔNOMA. DESPESAS COMUNS. OMISSÃO DA CONVENÇÃO. COTA-
PARTE LIMITADA AOS SERVIÇOS DISPONÍVEIS E ÚTEIS. RECURSO PROVIDO. I - A convenção do
condomínio é que deve prever o critério de rateio das despesas comuns, nos termos do art. 12 da Lei 4.591/64.
II - Sendo omissa a convenção, a utilização ou não dos serviços comuns, a quantidade do seu uso e a
impossibilidade de renúncia do condômino aos serviços prestados conduzem ao critério da disponibilização do
serviço a cada unidade, para fins de cálculo da cota-parte das despesas condominiais". Superior Tribunal de
Justiça, RESP 144619/SP, Reg. 199700580318, Quarta Turma, julgado em 5/8/1999, Rel. Min. Sálvio de
Figueiredo Teixeira, pub. DJ 14/2/2000, p. 34. O Relator assim discorreu em seu voto: "... em princípio as
despesas referentes aos serviços não disponíveis para algumas unidades, seja por desnecessidade, seja por
inutilidade, não devem ser cobradas de seus proprietários. Em outras palavras, se não convencionado
diversamente, da soma das despesas a serem rateadas deve ser excluída, em relação a essas unidades, a parcela
referente aos serviços que a elas não são úteis ou necessários, ou que não estejam disponíveis”. A Terceira
Turma possui o mesmo entendimento: “Condomínio. Loja térrea. Despesas. Do rateio das despesas de
condomínio não se pode resultar deva arcar o condômino com aquelas que se refiram a serviços ou utilidades
que, em virtude da própria configuração do edifício, não têm, para ele, qualquer préstimo”. REsp 164.672/PR,
Rel. Ministro Eduardo Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 04.11.1999, DJ 07.02.2000, p. 154.
103
“CONDOMÍNIO. LOJA TÉRREA COM ACESSO INDEPENDENTE. COTAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO
DE RATEIO EXPRESSO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. VALIDADE. Havendo disposição expressa na
convenção de condomínio, estabelecendo o critério de rateio dos encargos condominiais ordinários,
prescindível é que haja outra regra específica obrigando o proprietário da loja térrea a arcar com essas
despesas.Recurso especial conhecido, mas improvido”. REsp 537.116/RS, Rel. Ministro Barros Monteiro,
Quarta Turma, julgado em 04.08.2005, DJ 05.12.2005, p. 330.