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Maria Camila Loffredo D’Ottaviano
Condomínios fechados na
Região Metropolitana de São Paulo:
fim do modelo centro rico versus periferia pobre?
Tese apresentada à Faculdade de
Arquitetura e Urbanismo da Universidade
de São Paulo, para a obtenção do título
de Doutor em Arquitetura e Urbanismo
Área de Concentração: Habitat.
Orientadora: Prof. Dra. Suzana Pasternak
São Paulo
2008
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Autorizo a reprodução e divulgação total ou parcial deste trabalho, por
qualquer meio convencional ou eletrônico, para fins de estudo e
pesquisa, desde que citada a fonte.
E-mail: camila.dottaviano@gmail.com
D’Ottaviano, Maria Camila Loffredo
D725c Condomínios fechados na Região Metropolitana de
São Paulo: fim do modelo rico versus periferia pobre? /
Maria Camila Loffredo D’Ottaviano. --São Paulo, 2008.
290 p : il.
Tese (Doutorado – Área de Concentração:
Habitat) – FAUUSP.
Orientadora: Suzana Paternak
1.Condomínios fechados – São Paulo (SP) 2.Áreas
metropolitanas 3.Loteamento 3.Segregação urbana
I.Título
CDU 711.63:711.582(816.11)
Capas: Fotomontagem com
imagens do livro “Astérix – Lê
Domaine des Dieux
” (Asterix e
a Morada dos Deuses
) de .
Goscinny e A. Uderzo (Paris:
Hachette, 2000). Arte:
Fernando Atique
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III
para
João
Beatriz
Anna Clara
e Kiko
que fazem a busca por uma cidade
melhor e mais justa valer a pena
e
Rubens
que sem saber,
plantou a semente do amor pela cidade
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IV
V
◊ AGRADECIMENTOS ◊
Em primeiro lugar, gostaria de agradecer à minha companheira
principal nestes anos de pesquisa, a professora Suzana Pasternak, que
além de orientadora foi quem me abriu as portas da pesquisa urbana
contemporânea, da demografia, da sociologia urbana e de tantas
outras realizações pessoais e profissionais ao longo dos últimos anos.
Ao lado de Suzana, gostaria de agradecer à professora Lúcia Bógus,
que me acolheu entusiasticamente na equipe do Observatório das
Metrópoles de São Paulo e foi essencial para o entendimento de muitas
questões relacionadas à cidade contemporânea e para a realização
desta Tese.
À
Embraesp e ao engenheiro Luiz Paulo Pompéia, seu diretor, mais que
um agradecimento, uma dívida acadêmica, pois sem o uso dos dados
fornecidos pela Embraesp, esta Tese não existiria.
Ao professor Emilio Haddad, que além de ter sido o caminho de
chegada até a Embraesp, foi um interlocutor importante para o
desenvolvimento das questões discutidas na Tese.
VI
Aos professores do Nepo-Unicamp, José Marcos Cunha, Coleta Oliveira
e Roberto do Carmo, que me receberam com carinho num ambiente de
trabalho e pesquisa que não era o meu, e, em especial, à Rosana
Baeninger que foi o caminho de chegada ao Nepo e à Abep e tem sido
uma companheira querida de tantas outras atividades também.
A Construtora Beraldi, em especial ao engenheiro Guilherme Aranha
Beraldi, pela atenção, pelos dados e materiais cedidos.
Aos meus amigos queridíssimos, que de uma forma ou de outra
contribuíram para a realização deste projeto, seja com idéias,
conversas, dicas, apoio nas horas do aperto, enfim, essas coisas que
os amigos fazem: Nelson, Marcelão, Rô, Raquel, Debi, Pedrão, Márcia,
Dani, Márcio, Edu, Luciana, Leandro e tantos outros. E, em especial, à
Ângela e ao Fernando, sem os quais com certeza esta Tese não teria a
mesma cara, e ao Renato, que tem sido o meu anjo da guarda ...
A todos os meus colegas do Observatório das Metrópoles, mas,
sobretudo à Eliane, pelos mapas, dados e paciência, ao Rafael e Carol,
pela ajuda com a burocracia e com a correria do dia a dia.
Aos meus colegas da Universidade São Francisco, especialmente à
Glacir, que durante os últimos quatro anos tem sido uma companheira
imprescindível, tanto na vida de professora quanto na vida de
pesquisadora.
À minha ex-aluna e colega Renata Matsumoto, pela ajuda tecnológica
especializada.
VII
À tia Linda, pelo exemplo de força e perseverança.
À Gabriela e ao Fabrício, pelo apoio mútuo, conversas intermináveis e
sonhos em comum.
Aos meus pais, Roberto e Ítala, sem os quais jamais chegaria até aqui,
seja pela formação humanista, pelo apoio incondicional ou pelos dias e
noites com os netos.
E por último, não sem querer, ao Marcelo, que tem sido o meu
companheiro de sonhos, realizações, angustias, alegrias e conquistas.
Aproveite, pois esta Tese é sua também!
Campinas, janeiro de 2008.
VIII
IX
◊ RESUMO ◊
D’OTTAVIANO, Maria Camila Loffredo. Condomínios Fechados na Região
Metropolitana de São Paulo: fim do modelo centro rico versus periferia
pobre?. Tese de Doutorado. São Paulo: Programa de Pós-Graduação em
Arquitetura e Urbanismo. Área de Concentração em Habitat. Faculdade de
Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo, 2008.
Os condomínios e loteamentos fechados constituem um fenômeno urbano que
vem se espalhando por todas as metrópoles brasileiras. Desde o final dos
anos 1980, podemos observar um grande aumento no número de
condomínios fechados dentro da Região Metropolitana de São Paulo (RMSP).
Os condomínios e loteamentos fechados, antes destinados à moradia da
classe alta e localizados em grandes áreas das zonas periféricas da RMSP,
atualmente atendem outras classes sociais e possuem características bastante
distintas (tamanho da gleba, unidade habitacional, serviços coletivos). A
preocupação com conforto foi suplantada pela necessidade de segurança e
pelo status.
A proliferação desses loteamentos e condomínios fechados nos últimos quinze
anos vem modificando a configuração espacial de algumas áreas da Região
Metropolitana. Segundo alguns autores, o padrão centro rico versus periferia
pobre, que caracterizou os estudos sobre a RMSP, entre os anos 1940 e 1980,
alterou-se na última década para um modelo fractal de segregação.
Esta Tese pretende verificar a pertinência do novo modelo fractal de
segregação espacial, tomando como referência os condomínios horizontais
residenciais fechados, e mostrar, a partir de levantamento realizado na
Região Metropolitana de São Paulo, que parte das premissas relativas aos
condomínios fechados não são absolutas.
Palavras-chave: região metropolitana, segregação espacial, condomínios
fechados, expansão urbana, fractal.
X
◊ ABSTRACT ◊
D’OTTAVIANO, Maria Camila Loffredo. São Paulo Metropolitan Area Gated
Communities: the end of the rich center versus poor suburbia pattern?.
Tese de Doutorado. São Paulo: Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e
Urbanismo. Área de Concentração em Habitat. Faculdade de Arquitetura e
Urbanismo da Universidade de São Paulo, 2008.
Gated communities constitute an urban phenomenon that is nowadays
spreading all over the Brazilian metropolis. Since the 1980’s, we can observe
an increasing number of gated communities within the São Paulo Metropolitan
Area (SPMA).
The gated communities, initially located at suburban areas and used by upper
classes, at the present time serve other social classes and have new and
distinct characteristics (size and location, houses sizes, services at the
collective areas, etc). The initial concerning to comfort was substituted by the
need of security and possibly the search for status.
This Thesis analyses if the new fractal pattern of spatial segregation has
overlapped the rich center X poor suburbia pattern that characterized the
SPMA between 1940 and 1980, using the gated communities as case studies.
And also pretends to demonstrate that part of the premises about gated
communities is not absolute.
Key words: metropolitan region, spatial segregation, gated communities,
urban sprawl, fractal.
XI
◊ LISTA DE FIGURAS – TESE ◊
Mapas
MAPA 01 – Municípios RMSP 69
MAPA 02
– Expansão da Mancha Urbana da RMSP - 1881/1995 74
MAPA 03 – Sistema Rodoviário RMSP 79
MAPA 04
– RMSP - Distribuição Famílias 1991 108
MAPA 05
– RMSP - Distribuição Famílias 2000 109
MAPA 06
– Lançamentos na RMSP por Ano 122
MAPA 07
– Lançamentos Horizontais na RMSP – 1992-2005 129
MAPA 08 – Lançamentos na RMSP por número de banheiros 138
MAPA 09 – Lançamentos na RMSP por número de dormitórios 143
MAPA 10 – Lançamentos com Unidades de 2 Dormitórios e 1 Banheiro 146
MAPA 11 – Lançamentos com Unidades de 3 Dormitórios e 2 Banheiros 147
MAPA 12 - Lançamentos com Unidades de 4 Dormitórios e 4 Banheiros 148
MAPA 13 – Lançamentos na RMSP por Área Útil 155
Fotos
FOTOS 1 e 2 – Condomínio Grupo 1 no Butantã 175
FOTOS 3 e 4 – Condomínios Grupo 1 em Ermelino Matarazzo 175
FOTOS 5 e 6 – Condomínio Grupo 2 no Butantã 176
FOTOS 7 e 8 – Condomínio Grupo 3 em Vila Formosa 177
FOTOS 9 e 10 – Condomínio Grupo 4 na Vila Madalena 178
FOTOS 11 a 16 - Condomínio Grupo 4 na Vila Carrão 179-180
FOTOS 17 a 20 – Condomínio Solar de Munich – Fotos do entorno 182
FOTO 21 – Condomínio Solar de Munich – Vista do interior 197
FOTOS 22 e 23 – Condomínio Ermelino Matarazzo - Acesso e área livre para
estacionamento 204
XII
Figuras
FIGURA 01 – Montagem imagens dos folhetos de vendas 183
FIGURAS 02 e 03 – Propaganda Condomínios Granja Viana publicada no jornal
Folha de São Paulo 185
FIGURA 04
– Cond. na Granja Viana com “dias mais verdes e seguros” 186
FIGURA 05 – Condomínio que promete “clima de casa de campo” 187
FIGURA 06 – Destaque para as áreas de lazer, com a promessa de “diversão
como em um clube” 187
FIGURA 07
– Propaganda com condomínio de “arquitetura exclusiva” 188
FIGURA 08 – Vista aérea de lançamento próximo ao Parque do Carmo com
financiamento pela Caixa Econômica Federal 189
FIGURA 09
– Folheto de propaganda com condomínio de casas amarelas
geminadas na Granja Viana e que promete uma “vida plena” 191
FIGURA 10 – Solar da Paulicéia - Planta do Conjunto 193
FIGURA 11 – Solar da Paulicéia - Vista Geral do Conjunto 193
FIGURA 12 – Solar da Paulicéia - Vista da Área de Lazer 194
FIGURA 13 – Solar da Paulicéia - Planta da Unidade Residencial 194
FIGURA 14 – Solar de Munich - Planta do Conjunto 195
FIGURA 15 – Solar de Munich – Planta da Unidade Residencial 196
FIGURA 16 – Solar de Munich - Vista Geral do Conjunto 196
FIGURA 17 – Solar de Munich - Vistas das Áreas de Lazer e Portaria 197
FIGURA 18 – Solar do Abílio – Vista da Portaria 198
FIGURA 19 – Solar do Abílio - Planta do Conjunto 199
FIGURA 20 – Solar do Abílio - Planta da Unidade Residencial 199
FIGURA 21 – Solar do Abílio - Vista Geral do Conjunto 200
FIGURA 22 – Croqui planta sobrado com 4 dormitórios na Granja Viana 201
FIGURA 23 – Croqui planta sobrado com 3 dormitórios na Granja Viana 201
XIII
◊ LISTA DE TABELAS ◊
Quadros
QUADRO I – Categorias Sócio-Ocupacionais 102
QUADRO II
– Perfil Famílias 1991-2000 105
QUADRO III
– Base de Dados Embraesp 120
QUADRO IV
– RMSP – Legislação Condomínios Horizontais por Município 132
Gráficos
GRÁFICO 01 – Lançamentos por Ano 123
GRÁFICO 02
– Unidades por Ano 123
GRÁFICO 03
– Lançamentos - % Total Lançamentos por Nº de Banheiros 135
GRÁFICO 04 – Total de Lançamentos por Nº de Banheiros 136
GRÁFICO 05 – % Lançamentos por Nº de Dormitórios 140
GRÁFICO 06 – Total de Lançamentos por Nº de Dormitórios 141
GRÁFICO 07 - % Lançamentos Área Útil por Ano 151
GRÁFICO 08 - Lançamentos - Área Útil 152
Tabelas
TABELA 01 – Municípios da Região Metropolitana de São Paulo 69
TABELA 02 - População e Taxas Anuais de Crescimento Geométrico – RMSP,
Município de São e demais municípios 1940, 1950, 1960, 1970, 1980, 1991 e
2000 70
TABELA 03
– População – Municípios da RMSP 1970, 1980, 1991 e 2000 71
TABELA 04.A - Taxas Anuais de Crescimento Geométrico –Municípios da
RMSP– 1970, 1980, 1991 e 2000 72
XIV
TABELA 04.B - Taxas Anuais de Crescimento Geométrico –Municípios da
RMSP– 1970, 1980, 1991 e 2000 73
TABELA 05 - Município de São Paulo. Taxas de crescimento populacional por
anel, 1960-2000 75
TABELA 06 - População ocupada em 1996 e 2001, por setor de atividade (o
setor serviços inclui serviços financeiros) 77
TABELA 07
– População maior de 10 anos por Família 1991-2000 104
TABELA 08 – Diferenças por Família (pop > de 10 anos) 1991-2000 104
TABELA 09 – Lançamentos Condomínios Horizontais por Ano 121
TABELA 10 – Lançamentos Residenciais na RMSP por Tipo e por Ano 124
TABELA 11 – Média de Unidades por Empreendimento Horiz. e Vert. 125
TABELA 12 – Lançamentos Horizontais por Município 127
TABELA 13 – Lançamentos Verticais por Município 128
TABELA 14 – Lançamentos - Nº de Banheiros por Ano 134
TABELA 15 – Total de Unidades por Nº de Banheiros 137
TABELA 16 – Lançamentos - Nº de Dormitórios por Ano 139
TABELA 17 – Total de Unidades por Nº de Dormitórios 142
TABELA 18 – Lançamentos – Nº de Dormitórios e Nº de Banheiros 144
TABELA 19 – Unidades – Nº de Dormitórios e Nº de Banheiros 145
TABELA 20 – Lançamentos por Área Útil 149
TABELA 21 - Lançamentos - Área Útil por Ano 151
TABELA 22 – Total de Unidades por Área Útil 154
TABELA 23 - Lançamentos - Área Útil por Município 155
TABELA 24 – Lançamentos – Total de Unidades 157
TABELA 25 – Lançamentos – Tamanho da Gleba 158
TABELA 26 – RMSP – Valores Médios do M² Área Útil em US$ 161
TABELA 27 – Município de SP – Valores Médios do M² Área Útil em US$ 161
TABELA 28 – RMSP – Valores Médios (US$) por Número de Dormitórios 165
TABELA 29 – RMSP – Valores Médios (US$) por Número de Banheiros 165
TABELA 30 – RMSP – Valores Médios (US$) por Tipologia 166
XV
◊ LISTA DE FIGURAS – ANEXO ◊
Mapas
MAPA 1
– Lançamentos Condomínios RMSP 1992 255
MAPA 2 – Lançamentos Condomínios RMSP 1993 256
MAPA 3 – Lançamentos Condomínios RMSP 1994 257
MAPA 4 – Lançamentos Condomínios RMSP 1995 258
MAPA 5 – Lançamentos Condomínios RMSP 1996 259
MAPA 6 – Lançamentos Condomínios RMSP 1997 260
MAPA 7 – Lançamentos Condomínios RMSP 1998 261
MAPA 8 – Lançamentos Condomínios RMSP 1999 262
MAPA 9 – Lançamentos Condomínios RMSP 2000 263
MAPA 10 – Lançamentos Condomínios RMSP 2001 264
MAPA 11 – Lançamentos Condomínios RMSP 2002 265
MAPA 12 – Lançamentos Condomínios RMSP 2003 266
MAPA 13 – Lançamentos Condomínios RMSP 2004 267
MAPA 14 – Lançamentos Condomínios RMSP 2005 268
MAPA BASE - Sistema Viário Principal 269
MAPA 15
– Lançamentos RMSP com 1 Banheiro 270
MAPA 16 – Lançamentos RMSP com 2 Banheiros 271
MAPA 17 – Lançamentos RMSP com 3 Banheiros 272
MAPA 18 – Lançamentos RMSP com 4 Banheiros 273
MAPA 19 – Lançamentos RMSP com 5 Banheiros 274
MAPA BASE - Sistema Viário Principal 275
MAPA 20
– Lançamentos RMSP com 1 Dormitório 276
MAPA 21 – Lançamentos RMSP com 2 Dormitórios 277
MAPA 22 – Lançamentos RMSP com 3 Dormitórios 278
MAPA 23 – Lançamentos RMSP com 4 Dormitórios 279
MAPA 24 – Lançamentos RMSP com 5 Dormitórios 280
MAPA BASE - Sistema Viário Principal 281
MAPA 25
– Lançamentos RMSP com até 75,00m² de Área Útil 282
XVI
MAPA 26 – Lançamentos RMSP entre 75- 150,00 m² de Área Útil 283
MAPA 27 – Lançamentos entre RMSP 150- 300,00 m² de Área Útil 284
MAPA 28 – Lançamentos RMSP com mais de 300,00 m² de Área Útil 285
MAPA BASE - Sistema Viário Principal 286
MAPA 29
– Lançamentos RMSP com 2 Dormitórios e 1 Banheiro 287
MAPA 30 – Lançamentos RMSP com 3 Dormitórios e 2 Banheiros 288
MAPA 31 – Lançamentos RMSP com 4 Dormitórios e 4 Banheiros 289
MAPA BASE - Sistema Viário Principal 290
XVII
SUMÁRIO
◊
INTRODUÇÃO: OBJETIVOS E QUESTÕES
3
◊◊
MATERIAL E MÉTODOS
11
CAPÍTULO 1
SEGREGAÇÃO URBANA E OS CONDOMÍNIOS FECHADOS
17
1.1. Os Conceitos de Segregação e a Cidade Global
22
1.2. Cidades Divididas
28
1.3. Os Subúrbios Residenciais Norte-Americanos, a “Bourgeois
Utopia” e as Gated Communities
35
1.4. Os Condomínios Fechados como Paradigma de Segregação
no Cone Sul Latino-Americano
52
XVIII
CAPÍTULO 2
A REGIÃO METROPOLITANA DE SÃO PAULO E OS CONDOMÍNIOS
FECHADOS
65
2.1. Condomínios X Loteamentos: Normatização e Histórico
80
2.2. Segregação Urbana na RMSP
87
2.2.1. Segregação Fractal
87
2.2.2. A Segregação Regionalizada
93
2.2.3. A Análise da Segregação Espacial a partir das
Categorias Sócio-Ocupacionais
99
CAPÍTULO 3

OS CONDOMÍNIOS NA RMSP: COMO, ONDE E DE QUE FORMA
117
3.1. Localização na RMSP
126
3.2. Tipo de Unidade – Dormitórios, banheiros e área útil
134
3.3. Tipo de Empreendimento – Total de unidades e tamanho
da gleba
156
3.4. Aspectos Financeiros – Valor das Unidades
159
3.5. Conclusões Preliminares
168
XIX
CAPÍTULO 4

MORADORES E EMPREENDEDORES
171
4.1. A Propaganda
183
4.2. Os Projetos
192
4.3. Os Moradores
202
4.4. Os Empreendedores
206
4.5. Novas (ou Velhas?) Tendências
208
◊◊◊
CONSIDERAÇÕES FINAIS
211
◊◊◊◊
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
229
◊◊◊◊◊
BIBLIOGRAFIA
233
Poderia falar de quantos degraus são feitas as ruas em
forma de escada, da circunferência dos arcos dos
pórticos, de quais lâminas de zinco são recobertos os
tetos: mas sei que seria o mesmo que não dizer nada.
A cidade não é feita disso, mas das relações entre as
medidas de seu espaço e os acontecimentos do
passado (...).
A cidade se embebe como uma esponja dessa onda que
reflui das recordações e se dilata. Uma descrição de
Zaíra como é atualmente deveria conter todo o passado
de Zaíra. Mas a cidade não conta seu passado, ela o
contém como as linhas da mão, escrito nos ângulos das
ruas, nas grades das janelas, nos corrimãos das
escadas, nas antenas dos pára-raios, nos mastros das
bandeiras, cada segmento riscado por arranhões,
serradelas, entalhes, esfoladuras.
Ítalo Calvino
As Cidades Invisíveis
I
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1
INTRODUÇÃO:
OBJETIVOS E QUESTÕES
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INTRODUÇÃO: OBJETIVOS E QUESTÕES
◊
3
O estudo da segregação espacial nas grandes cidades tem sido tema
dos estudos urbanos desde o início do século XX. Desde então,
urbanistas, planejadores, sociólogos e geógrafos vêm tentando
entender o fenômeno e, também, identificar padrões através dos quais
a segregação se manifesta.
Nas últimas duas décadas novos estudos
1
apontam um novo padrão de
segregação espacial, sobretudo nas metrópoles globais: o padrão
fractal de segregação.
Como um dos elementos estruturadores desse novo padrão de
segregação aparecem as áreas residenciais auto-segregadas,
separadas do entorno através de muros e aparatos de segurança: os
condomínios fechados
2
.
A terminologia pode variar de lugar para lugar -
gated communities
nos Estados Unidos, condominios no Chile, countries na Argentina ou
condomínios fechados no Brasil – porém, representa uma realidade
que vem se espalhando nas grandes cidades ocidentais: são “áreas
residenciais com acesso restrito, onde os espaços públicos são
normalmente privatizados”
(Blakely & Snyder 1995:04).
1
Caldeira 2000, Kempen 1994/2002, Marcuse 1989/2002 e Marcuse & Kempen
2000/2002, Mollenkopf & Castells 1991, Ribeiro 1997/2003, Sabatini 1998/2006,
Sassen 1991, Svampa 2004.
2
Referem-se aos condomínios horizontais fechados, como explicado no Capítulo 2.
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INTRODUÇÃO: OBJETIVOS E QUESTÕES
◊
4
No caso das metrópoles brasileiras, os condomínios fechados
representam um fenômeno urbano que vem se intensificando,
sobretudo nos últimos quinze anos. As características e proliferação
desse modelo de moradia têm sido objeto de análise cada vez mais
freqüente de estudiosos brasileiros e latino-americanos
3
.
No contexto latino-americano, de países em desenvolvimento, a
segurança é apontada como o principal motivo para a escolha da
moradia em áreas residenciais fechadas e providas de um vasto
aparato de segurança. Poderíamos, então, supor que esse seria um
padrão residencial das classes altas em países com grandes
desigualdades sociais. No entanto, analisando a literatura
contemporânea sobre o assunto, podemos verificar que esta hipótese
não se sustenta. Em Blakely & Snyder (1997) e Low (2003) podemos
verificar que os condomínios fechados têm se tornado uma forma de
morar cada vez mais presente mesmo em países desenvolvidos (e, a
princípio, com pouca desigualdade social).
Os estudos apresentados por Caldeira (2000) trazem novas discussões
para o entendimento dos enclaves fortificados que atualmente
caracterizam várias cidades brasileiras, especialmente na Região
Metropolitana de São Paulo. A partir de seu trabalho sobre a RMSP, a
3
Caldeira 2000, Hidalgo 2004/2006, Lago 1998/2000, Ribeiro 1997, Sabatini
1998/2000, Santos 2002, e Vidal-Koppman 2000/2001/2005/2006(1-2).
INTRODUÇÃO: OBJETIVOS E QUESTÕES
◊
5
autora identifica três diferentes momentos e expressões da segregação
espacial no espaço urbano da metrópole paulistana durante o século
XX. O primeiro tipo de segregação compreendeu o período entre o final
do século XIX e os anos 1940, quando tínhamos a cidade concentrada
numa pequena mancha urbana, onde a segregação se resumia aos
tipos de moradia. Dos anos 1940 até o final dos anos 1980, o modelo
centro-periferia, ou centro rico versus periferia pobre, representou a
segunda forma de segregação espacial metropolitana, quando as
classes altas e médias se concentravam nos bairros mais centrais,
providos de maior infra-estrutura urbana, e as classes baixas foram
expulsas para áreas periféricas, precárias e distantes.
4
O terceiro
modelo vem surgindo nos últimos quinze anos e representaria a
superação do antigo modelo centro-periferia.
Caldeira afirma que o padrão centro rico
versus periferia pobre
(paradigma entre os anos 40 e 80) está sendo suplantado por um
modelo fractal. Este padrão vem gerando uma mudança nos padrões
de segregação residencial, de uma escala metropolitana para uma
micro-escala (intra-urbana). Locais onde grupos sociais distintos estão
fisicamente próximos, porém separados por muros e sistemas de
segurança: “Sobrepostas ao padrão centro-periferia, as
transformações recentes estão gerando espaços nos quais os
4
Ver Kowarick 1980/2000, Maricato 2001 e Rolnik 1990/1997.
INTRODUÇÃO: OBJETIVOS E QUESTÕES
◊
6
diferentes grupos sociais estão muitas vezes próximos, mas estão
separados por muros e tecnologias de segurança, e tendem a não
circular ou interagir em áreas comuns. O principal instrumento desse
novo padrão de segregação espacial é o que chamo de ‘enclaves
fortificados’, Trata-se de espaços privatizados, fechados e monitorados
para residência, consumo, lazer e trabalho. A sua principal justificação
é o medo do crime violento. Esses novos espaços atraem aqueles que
estão abandonando a esfera pública tradicional das ruas para os
pobres, os ‘ marginalizados’ e os sem-teto.” (Caldeira 2000:211).
Nas últimas décadas, as diferenças históricas entre as áreas centrais e
periféricas da RMSP, em relação à infra-estrutura instalada,
diminuíram de forma acentuada, com a difusão de alguns serviços por
todo o tecido metropolitano. Assim, se em 1980, 82% dos domicílios
da metrópole estavam ligados à rede pública de água, em 1991 esta
percentual atingiu 95,42%, chegando a 96,32% em 2000. As ligações
à rede pública de esgotamento sanitário passaram de 54,44% dos
domicílios em 1980, para 82,18% em 1991 e para 86,73% em 2000. E
o acesso à energia elétrica tornou-se universal
5
. Assim, ao menos em
princípio, a segregação centro-periferia perderia uma das suas
“razões”, ou seja, o acesso diferencial aos serviços urbanos.
5
Fonte: IBGE - Censos Demográficos de 1980, 1991 e 2000.
INTRODUÇÃO: OBJETIVOS E QUESTÕES
◊
7
A proliferação dos loteamentos e condomínios fechados nos últimos
quinze anos, de fato, vem modificando a configuração espacial de
algumas áreas da Região Metropolitana de São Paulo. Teóricos
estrangeiros têm defendido políticas de restrição ao uso de muros e
grades (Marcuse 2004 e Sabatini 2004). Para a realidade brasileira
esse ainda é um desafio futuro. Neste momento, antes de discutir os
malefícios ou formas de combater a segregação, devemos entender
porque a moradia em condomínios fechados é considerada pelo
discurso da segurança a mais adequada.
Muitos autores afirmam que o processo de globalização
6
aumentou as
diferenças sociais nos países em desenvolvimento e possivelmente tem
contribuído para a expansão desse tipo de moradia. Entender a
segregação espacial em determinada região ou contexto sócio-
econômico pode ser um instrumento para o entendimento dos
processos de estruturação urbana e social das cidades
contemporâneas, inclusive no que diz respeito aos mecanismos
produtores de relações de interação e sociabilidade entre grupos e
classes sociais distintos (Bógus 2007).
Apenas com o entendimento dos padrões de segregação espacial
existentes e suas manifestações no contexto urbano/metropolitano
poderão ser desenvolvidas políticas públicas que visem combater a
6
Friedmann 1996, Mollenkopf & Castells 1991, Ribeiro 1997/2003, Sassen 1991.
INTRODUÇÃO: OBJETIVOS E QUESTÕES
◊
8
expansão desse fenômeno, tanto do ponto de vista espacial quanto
social.
O distrito de Vila Andrade, onde se encontra a favela Paraisópolis, na
cidade de São Paulo, é um exemplo recorrente do padrão fractal de
segregação espacial. Lá, pode-se observar os “barracos” (que, aliás,
deixaram de ser barracos há bastante tempo) praticamente colados
aos enormes muros dos grandes e luxuosos edifícios do Morumbi.
Porém, será que esse é o modelo predominante nos diversos
condomínios fechados construídos na região nos últimos quinze anos?
Surgem algumas perguntas a serem respondidas nesta Tese:
▪ Os condomínios fechados da RMSP constituem, de fato, um
exemplo de que a globalização estaria efetivamente rompendo
com o modelo de cidade que tínhamos até então?
▪ Se a resposta à questão anterior for afirmativa, a evidência
do modelo fractal (segmentação sócio–espacial em micro
escala) é dominante? Onde e por quê?
▪ Os condomínios fechados representam o fim do modelo
centro rico versus periferia pobre, reforçando a tese do modelo
fractal?
INTRODUÇÃO: OBJETIVOS E QUESTÕES
◊
9
▪ O novo padrão de desigualdade sócio-espacial conduz a uma
concentração espacial das camadas mais poderosas e a uma
diminuição dos espaços mais misturados?
▪ Se a infra-estrutura na metrópole de São Paulo não é mais
uma variável determinante, quais seriam estas variáveis e por
quê?
▪ Os condomínios fechados, como resultado da dualidade social,
são moradia exclusiva das classes ricas da metrópole?
Este trabalho tem como hipótese que o modelo fractal de segregação
espacial não é o que melhor explica a realidade da segregação espacial
na Região Metropolitana de São Paulo.
Como estudo de caso específico, será analisada a expansão dos
condomínios horizontais fechados na Região Metropolitana de São
Paulo nos últimos 30 anos, com suas especificidades e características
principais, buscando entender de que forma a proliferação desse tipo
de moradia, caracterizado pela negação do outro e do diverso, tem
influenciado ou não o padrão de segregação espacial metropolitano.
Marco Pólo descreve uma ponte, pedra por pedra.
- Mas qual é a pedra que sustenta a ponte? Pergunta
Kublai Khan.
- A ponte não é sustentada por esta ou aquela pedra
–
responde Marco -, mas pela curva do arco que estas
formam.
Kublai Khan permanece em silêncio, refletindo. Depois
acrescenta:
- Por que falar das pedras? Só o arco me interessa.
Pólo responde:
- Sem pedras o arco não existe.
Ítalo Calvino
As Cidades Invisíveis
II
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11
MATERIAIS E MÉTODOS
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MATERIAIS E MÉTODOS
◊◊
13
O estudo dos condomínios horizontais fechados, como um dos
elementos estruturadores do padrão de segregação espacial na Região
Metropolitana de São Paulo, foi dividido em duas etapas distintas de
trabalho: uma de pesquisa teórica e outra de análise dos dados
empíricos.
A pesquisa teórica foi subdividida a partir de três objetos específicos de
análise:
I. As noções e conceitos relacionados ao estudo da segregação
espacial e residencial;
II. O estudo da ocorrência de condomínios fechados em outros
contextos urbanos que não o brasileiro;
III. A análise da produção teórica relativa à segregação
espacial na Região Metropolitana de São Paulo.
O estudo dos conceitos relacionados à segregação é essencial, como
base teórica para a discussão do padrão de segregação espacial
existente na RMSP. Noções como cidades divididas, cidades
fragmentadas ou cidade global são fundamentais para a discussão da
segregação na cidade contemporânea.
Num segundo momento foi feita uma pesquisa bibliográfica sobre os
condomínios fechados em outros locais do Brasil e no exterior. Foi
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MATERIAIS E MÉTODOS
◊◊
14
encontrada uma vasta bibliografia, inclusive com trabalhos científicos
apresentados em congressos específicos sobre condomínios
1
. Após
uma pesquisa mais geral, a análise foi focada em duas questões
principais:
. O estudo da consolidação do padrão de segregação
residencial suburbano das cidades inglesas e norte-americanas,
como precursora dos condomínios fechados;
. A realidade da segregação espacial em outras metrópoles
latino-americanas, em especial na Argentina (Buenos Aires) e
no Chile (Santiago), como forma de entender os padrões de
segregação urbana em outras metrópoles de países em
desenvolvimento, que historicamente concentram grande parte
da atividade econômica do país, como a RMSP.
A última etapa da pesquisa teórica foi delimitar as questões atuais
relativas à discussão da segregação espacial na RMSP como forma de
inserir o objeto de estudo empírico, os condomínios fechados, no
contexto dessa discussão.
A segunda parte deste trabalho foi justamente a análise dos dados
empíricos referentes aos condomínios fechados na RMSP. Para essa
análise, foram usadas três fontes de dados: a base de dados da
1
Cinar et al. 2006, Oskan & Kozaman 2006, Robert 2006 e Rodriguez 2006.
MATERIAIS E MÉTODOS
◊◊
15
Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), relativa aos
lançamentos residenciais na região metropolitana; levantamento de
campo sobre os condomínios fechados; e entrevistas com moradores e
empreendedores.
A Embraesp mantém uma base de dados com todos os lançamentos
imobiliários na RMSP desde 1985. A partir dessa base de dados foi
feita uma análise sobre a tipologia dos condomínios e de suas unidades
residenciais (tamanho da gleba, tamanho das unidades, quantidade de
unidades, número de quartos e de banheiros, etc).
Numa segunda fase, esses dados foram georeferenciados. Dessa
forma, essa etapa foi justamente a elaboração de mapas temáticos
com a espacialização dos lançamentos na metrópole, com o intuito de
instrumentalizar a análise da segregação espacial metropolitana.
Foi possível, então, elaborar um diagnóstico dos condomínios na RMSP
em função de suas características específicas, que serviu de base para
o levantamento de campo. Foram selecionados alguns condomínios
com características diferenciadas (número de quartos, dimensão das
unidades residenciais, etc) nas várias regiões da metrópole (norte, sul,
leste e oeste) para o levantamento.
Com o levantamento de campo foram recolhidas informações
adicionais sobre cada um dos condomínios: características das áreas
MATERIAIS E MÉTODOS
◊◊
16
de lazer, tipo de sistema de segurança instalado, configuração dos
espaços coletivos de uso comum.
A terceira e última etapa consistiu na realização de entrevistas com
moradores e empreendedores. Nessa etapa, optou-se por centralizar a
pesquisa na zona leste da cidade de São Paulo, devido às
características peculiares dos condomínios ali instalados. Também
foram realizadas algumas entrevistas com moradores de condomínios
da região sudoeste da capital, porém em menor quantidade.
Por último foram realizadas entrevistas com construtores e arquitetos
responsáveis por alguns dos projetos de condomínios horizontais
estudados, como forma de identificar a lógica da demanda por esse
tipo de projeto.
Before I built a wall I
’d ask to know
what I was walling in or walling out
And whom I was like to give offense
Robert Lee Frost
III
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17
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana
e os Condomínios Fechados
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CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
19
Autor: Angeli – Folha de São Paulo 08.janeiro.2008
A expressão “segregação urbana” parece muitas vezes prescindir de
explicação. A separação de grupos sociais no espaço urbano é uma
realidade histórica já bastante estudada.
Marcuse (2002) afirma que os bairros residenciais segregados e
fechados não constituem uma configuração urbana recente. Cidades
partidas, divididas, dualizadas, polarizadas ou fragmentadas não
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CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
20
representam um fenômeno historicamente novo, resultante da
globalização ou da economia pós-fordista. Ao longo da história, as
cidades sempre foram divididas. Essas divisões, em geral, refletiam as
características de cada momento histórico e de sua formação social
específica.
O modelo urbano proposto por Hippodamo de Mileto, no século V aC.,
já pressupunha uma cidade dividida social e espacialmente. Segundo
Aristóteles, Hippodamo “imaginou uma cidade de dez mil habitantes,
divididas em três classes, uma composta de artesãos, outra de
agricultores, a terceira de guerreiros; o território deveria ser
igualmente dividido em três partes, uma consagrada aos deuses, uma
pública e uma reservada às propriedades individuais. E inventou a
divisão regular das cidades.” (Política, II, 1267b apud Benevolo 1993)
Durante a Idade Média, as muralhas eram não só uma barreira física e
militar, mas tinham também um valor simbólico, de unidade e
segurança para a população. “Contra os ataques súbitos, uma muralha
de guarda durante todas as horas, era mais útil que qualquer
quantidade de coragem militar.” (Munford 1982:274)
O modelo da muralha como forma de proteção da sociedade urbana foi
usado pela primeira vez para segregar espacialmente uma comunidade
específica em Veneza, com o gueto judeu, no século XVI.
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
21
No plano delineado em 1915, por Zacaria Dolfin, os judeus ficariam
fechados dentro de um espaço urbano semelhante a um castelo,
separados dos demais cidadãos venezianos: “Enviar todos eles para
viver no Gueto Novo, que é como um castelo, e construir uma ponte
levadiça, encerrando-o com um muro; um único portão dará acesso ao
exterior; o Conselho do Dez manterá dois barcos para garantir sua
segurança. Mas eles terão que pagar por este serviço.” (apud Sennett
1997:195) A garantia de segurança era dada aos venezianos,
enquanto os judeus estivessem encerrados no “castelo”.
Era o momento em Veneza perdia seu monopólio comercial com o
oriente, e os judeus eram vistos como uma ameaça à sociedade cristã
consolidada. Conforme aponta Sennett, “fechando os judeus no gueto,
os venezianos acreditavam estar isolando o mal que infectara a
comunidade cristã (...) a segregação dos diferentes, que não mais
poderiam ser tocados nem precisavam ser vistos, traria a paz e a
dignidade de volta.” (1997:182-183). Os judeus foram confinados em
uma ilha ao norte da cidade. Os edifícios eram construídos voltados
para um espaço central aberto. No final da tarde os judeus que por
ventura tivessem passado o dia na cidade deveriam voltar a suas
casas. As duas únicas pontes que ligavam a ilha à malha urbana eram
fechadas, as janelas viradas para o exterior eram igualmente fechadas
e os balcões retirados. Do lado de fora, o gueto se assemelhava às
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
22
muralhas de um castelo, com os canais circundantes, que faziam o
papel de fosso medieval, vigiados durante toda a noite.
A segregação espacial, no entanto, “só contribuiu para aumentar a
estranheza do cotidiano judeu, fazendo com que as vidas não cristãs
fossem cada vez mais enigmáticas para os poderes dominantes.”
(Sennett 1997:184)
As abordagens e análises sobre segregação espacial são bastante
variadas. Como forma de sistematização da discussão, acredito ser
importante a discussão de diferentes abordagens da questão: as
abordagens teóricas de análise da segregação, especialmente em
relação ao papel da globalização e seu reflexo na estrutura espacial
das cidades contemporâneas; a evolução histórica das cidades
divididas, chegando até a noção de cidade fragmentada desenvolvida
por Marcuse (1989); e, por último, apesar de cronologicamente
deslocada, a análise da consolidação do padrão de expansão
suburbano das cidades inglesas e norte-americanas, como precursor
dos condomínios fechados.
1.1. Os conceitos de Segregação e a Cidade Global
O uso do termo segregação, como conceito, implica no entendimento
da visão teórica utilizada como base de análise. Kempen (2002) e
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
23
Bógus (2008) indicam algumas visões teóricas principais para
abordarmos o conceito de segregação:
1. A partir da análise social do espaço da “Escola de Chicago”,
desenvolvida por Robert Park e Ernest Burgess, onde a ecologia
humana explicaria a distribuição da população nas cidades
1
, a
segregação seria a localização específica de determinado grupo social a
partir de afinidades raciais, étnicas ou de posição social, sendo gerada
por escolhas individuais de gosto e conveniência.
2. A Sociologia Urbana Marxista dos anos 1960 e 1970, encontrada,
sobretudo nos textos de Castells (2000), Lojkine (1972) e Harvey
(1980), enfatiza o papel do Estado como agente social da estruturação
urbana. O Estado como representante dos interesses das classes
dominantes possuiria um papel central na divisão social do espaço da
cidade
2
. Villaça afirma ainda que a segregação é “um processo
1
“[Park e Burgess] Partiram da idéia de existência de “áreas naturais”, a partir das
quais se constituíam comunidades homogêneas, com sistemas de valores próprios e
relações simbólicas específicas. Segundo Park (1926) essas “áreas naturais” eram
encontradas em todas as cidades americanas “de certo tamanho” e o modelo da
ecologia seria a principal característica das cidades, organizadas por círculos
concêntricos, por onde se distribuíam as atividades administrativas, comerciais,
industriais e residenciais. A existência de um “modo de vida urbano” (Wirth, 1928)
seria decorrência dessa morfologia espacial, que permitia identificar as comunidades
que viviam nas cidades, constituindo unidades de vizinhança com suas redes de ajuda
mútua e de relações sociais fundadas na reciprocidade.” (Bógus 2008:2)
2
“De acordo com outra concepção, inspirada na Sociologia Marxista, a segregação é a
expressão das desigualdades sociais circunscritas ao território das cidades como
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
24
necessário à dominação social, econômica e política por meio do
espaço” (2001:150).
3. Dentro da noção de Cidade Global
3
, caracterizada pela dualidade
social e espacial (Sassen 1991, Mollenkopf & Castells 1991, Sabatini
1998 e Ribeiro 2003), a segregação é entendida como a expressão das
desigualdades sociais urbanas a partir da apropriação desigual da
terra, bens e serviços pelas diversas classes sociais. Segundo Sassen
(1991) a dispersão espacial e a integração global criaram um novo tipo
de estratégia para as grandes cidades (major cities). Com a
identificação de cidades chaves usadas pelo capital global como
“pontos base” na organização espacial e na articulação da produção e
dos mercados (Friedmann 1986), foi organizado um novo arranjo entre
essas cidades globais dentro de uma complexa hierarquia espacial,
onde são elas os locais prioritários para a concentração e acumulação
do capital internacional. Muitos estudiosos (Sassen 1991, Mollenkopf &
Castells 1991 e Préteceille 1994) afirmam que a formação das cidades
manifestação da apropriação desigual de terras, bens e serviços pelas diferentes
classes sociais. Nesse sentido, a segregação residencial assumiria características
específicas nas sociedades capitalistas, sendo fruto da luta de classes, responsável
pela apropriação desigual do território, dos bens de consumo, da habitação em suas
diferentes formas.” (Bógus 2008:2)
3
Patrick Geddes foi o primeiro estudioso a empregar o conceito de cidade mundial, já
em 1915 (1994 – ano da edição brasileira), como cidade com grande concentração de
negócios importantes do ponto de vista mundial.
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
25
globais traz à tona as principais contradições do capitalismo industrial,
entre elas a polarização espacial e de classes.
A hipótese da cidade global considera que as transformações na
atividade econômica das cidades contemporâneas, onde a importância
da produção industrial é suplantada pela oferta de serviços
especializados, vem gerando uma estrutura social polarizada, tanto em
relação à estrutura de empregos como em relação à renda. A oferta de
empregos estaria dividida em vagas com alta remuneração para
pessoal qualificado e empregos muito mal remunerados e de baixa
qualificação. A essas mudanças na estrutura de emprego
corresponderia uma “nova ordem espacial”, também dual (a Dual City
de Mollenkopf e Castells 1991). Castells e Mollenkopf afirmam também
que a fragmentação social leva à fragmentação urbana.
No modelo da Cidade Global, a estrutura sócio-espacial tradicional da
cidade industrial estaria sendo substituída pela polarização entre
segmentos pobres e ricos, com o desaparecimento da classe operária
tradicional e a reconfiguração das classes médias. Segundo Ribeiro
(2000:16), “o ovo é substituído pela ampulheta com metáfora da nova
estrutura social, o que se expressa na existência de um grande
contingente de trabalhadores dos serviços de pouca qualificação e
baixa remuneração e de desempregados vivendo de ‘viração’, e de um
pequeno segmento constituído pelos novos profissionais da economia
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
26
de serviços e financeira (corretores, advogados, analistas de sistemas,
especialistas em marketing, etc), altamente qualificados e muito bem
remunerados”.
Considerando-se a noção mais geral de Cidade Global, algumas
generalizações podem ser feitas em relação à segregação espacial,
porém é importante destacar a necessidade de entendimento da
matriz sócio-histórica de cada país para o entendimento da segregação
sócio-espacial local de forma aprofundada.
A discussão atual sobre os novos padrões de segregação nas principais
cidades latino-americanas tem se baseado no conceito de cidade-
global. Autores como Svampa/Argentina (2004), Ribeiro/Brasil (2006)
e Hidalgo/Chile (2004 e 2006) apontam a globalização econômica, a
reestruturação das relações sociais sobre novas bases, crise do Estado,
desindustrialização e crescente inseguridade urbana com o
conseqüente aumento das desigualdades e da exclusão social
(aumento das distâncias entre ricos e pobres) como causa da
intensificação da segregação espacial urbana. Os autores tomam
como base o modelo de Cidade Dual delineado por Castells e
Mollenkopf (1991), onde a estrutura social aproxima-se do formato de
uma ampulheta, com mais ricos e pobres e praticamente sem classe
média.
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
27
Segundo Ribeiro, a segregação espacial pode ser entendida de duas
formas, como a “diferença de localização de um grupo em relação aos
outros grupos” ou como a existência de “chances desiguais de acesso
aos bens materiais e simbólicos materializados na cidade”. (2005:94)
Para Préteceille (1994) a teorização mais elaborada sobre as cidades
globais tem como hipótese central a existência de um vínculo
estrutural entre as transformações econômicas e a dualização social e
urbana. O autor não concorda com a generalização do aumento do
dualismo apontando que, apesar do aumento da desigualdade de
renda na cidade, as atividades mais globalizadas representam uma
pequena parte do emprego total e determinadas ocupações médias, na
realidade, sofreram aumento nos anos 80. A introdução de novas
tecnologias aumenta a demanda por qualificação superior, mas
também por categorias médias técnicas e qualificadas, não gerando
necessariamente o efeito “ampulheta”. No caso de Paris, os espaços
mais polarizados (ricos e pobres) concentram 42% da população,
enquanto a maior parte da população, quase 60%, vive em espaços
mais complexos (médios). A principal característica da Cidade Global
seria a visibilidade do contraste social, fonte de tensões sociais e
aumento da violência.
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
28
1.2. Cidades Divididas
Para Marcuse (1989), a divisão da cidade, incluindo suas
manifestações espaciais, pode ser vista sob três perspectivas
históricas:
1. A história da sociedade organizada, com hierarquias
específicas e seus espaços delimitados.
2. Nas divisões particulares da cidade capitalista criadas pela
produção capitalista do espaço.
3. Ou a partir do processo de transição da cidade fordista para
a cidade pós-fordista, com sua magnitude, intensidade e forma
de divisão particulares.
A partir da análise histórica e de seus estudos sobre Nova York,
Marcuse (1989,2000 e 2002) elabora classificações importantes em
relação aos tipos de divisão existentes historicamente nas cidades, às
tipologias de segregação residencial e de produção econômica e aos
diversos tipos de espaços segregados existentes nas cidades
contemporâneas.
Marcuse identifica três principais tipos de divisão urbana ao longo da
história:
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
29
. Divisão Cultural – divisão feita a partir de diferenças de
língua, de etnia, ou por país ou nacionalidade, tribo de origem,
parentesco, religião, crenças ou mesmo estilo de vida.
. Divisão por Função – divisão como resultado da lógica
econômica, física ou organizacional. Por exemplo, a divisão
entre fazendas ou fábricas de áreas residenciais. O zoneamento
é a aceitação legal desse tipo de divisão.
. Divisão por Status – divisão como reflexo e reafirmação das
relações de poder, de dominação, exploração ou autoridade do
Estado. Podemos tomar como exemplo os enclaves imperiais
nas cidades coloniais da África do Sul.
Desde a revolução industrial, no entanto, as divisões espaciais no
contexto urbano ocidental são resultado de divisões por classe ou etnia
(com exceção das sociedades socialistas do século XX e XXI).
As divisões por classe e raça são, em geral, hierárquicas, involuntárias,
socialmente determinadas, rígidas, de exclusão e incompatíveis com o
modo de vida urbano democrático, mesmo que muitas vezes
legitimado como divisão cultural.
Já as divisões por etnia tendem a ser culturais e voluntárias,
determinadas individualmente, de não exclusão, e coerentes com um
modo de vida urbana democrático.
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
30
A espacialização dos vários tipos de divisão espacial se manifesta na
cidade contemporânea de duas formas principais:
. Como Guetos - concentrações espaciais involuntárias
daqueles no fundo da hierarquia de poder e bem-estar,
usualmente confinados a partir de uma característica como cor,
raça ou classe social (exemplo: campos de refugiados).
. E como Enclaves - clusters voluntários usualmente baseados
na etnia, ligados ao status onde a solidariedade provê força e
oportunidade para uma mobilidade social ascendente. Estilo de
vida e renda também podem definir um enclave. Segundo
Abrahamson “we shall use enclave to refer to concentrations of
residents who do not have the same ethnic or minority status
in the conventional sense, but who share a significant
commonality based on wealth, life-style, or a combination of
these attributes.”
4
(1996:01).
A moradia em determinado enclave pode ser vista como fator de
identidade e status, servindo como um “cartão de visitas” que
4
Para todas as citações em inglês, será feita uma tradução livre do texto como nota:
“Podemos usar enclave para nos referirmos a concentrações de moradores que não
possuam a mesma etnia ou status inferior, no sentido convencional, mas que
compartilhem uma vida em comunidade baseada em riqueza, estilo de vida ou a
combinação de ambos”.
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
31
identifica seu morador. Abrahamson afirma que a exclusão e a
discriminação sociais são necessárias para a manutenção do padrão e
do status das elites dos enclaves residenciais.
Com a análise específica da realidade urbana de Nova York, Marcuse
(1989) desenvolve o conceito de “cidade fragmentada” (quartered
cities), onde os espaços são divididos de acordo com o tipo de
moradia:
. Luxury housing spots (áreas de moradias de luxo) - enclaves
ou prédios isolados ocupados pelas camadas que detêm o
poder e a riqueza. Não possuem uma única área específica com
limites definidos dentro da cidade. A cidade é menos
importante como local de residência do que como local de
poder e de benefícios (ganho).
. Gentrified city (cidade gentrificada) - a cidade renovada e
remodelada, dos yuppies (profissionais liberais, diretores,
técnicos, etc).
. Suburban city (cidade dos subúrbios) - a cidade tradicional,
moradia das famílias em expansão, reduto tradicional das
classes médias, trabalhadores bem pagos, pequena burguesia,
etc.
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
32
. Tenement city (cidade operária) - cidade dos cortiços e
pequenas unidades habitacionais de aluguel, locus de operários
mal pagos, empregos irregulares com poucos benefícios ou
chance de melhora, e da habitação social.
. Abandonned city (cidade abandonada) - local dos excluídos,
dos sem teto, desempregados, da pobreza mais aguda.
Para cada tipologia residencial corresponde uma área especifica
de caráter econômico nas cidades:
. Controlling City (Cidade de Controle) - locais das grandes
decisões, inclui uma rede de escritórios de alto padrão e
antigas mansões em áreas privilegiadas e delimitadas dentro
do tecido urbano. Áreas de maior segurança e controle.
. City of advanced services (cidade dos serviços avançados) -
escritórios na área central, localizados em torres de alto padrão
(skyscraper center), com grande aparato tecnológico, em áreas
delimitadas da cidade.
. City of direct production (cidade da produção direta), inclui
fábricas e suportes de serviços avançados, escritórios do
governo, escritórios de apoio das principais empresas,
localizados em diferentes áreas da região metropolitana.
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
33
Subúrbio industrial. Importância do valor da terra na
localização.
. City of unskilled work and the informal economy (cidade do
trabalho sem qualificação e da economia informal) -
manufatura de pequena escala, produção informal doméstica.
Inclui pequenas empresas, atacadistas, serviços de consumo
tecnologicamente atrasados e indústrias de imigrantes,
localizados próximos às cidades de produção e se espalha por
toda urbe.
. Residual city (cidade residual) - a cidade da economia
informal ilegal (a cidade dos NIMBY: not in my back yard).
Cidade sem oportunidade de emprego, ou sub-emprego.
Cidade das atividades menos legais e menos valorizadas dentro
da economia informal. Compatível com a cidade residencial
abandonada.
No contexto atual da cidade global pós-fordista, novas formas
espaciais se consolidaram e velhos padrões de segregação se
intensificaram:
a) Crescimento da cidade “gentrificada” e encolhimento da
outras áreas.
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
34
b) Crescimento da cidade abandonada, com aumento dos
guetos.
c) Mudança na dinâmica das divisões dos bairros, numa relação
de tensão entre eles.
d) Importância das identidades dos bairros expressa no uso
defensivo do espaço.
e) Barreiras criadas entre bairros ou quarteirões (muros,
cercas, etc).
f) Instâncias governamentais promovendo a divisão da cidade
segundo interesses privados.
As diferenças espaciais, do ponto de vista residencial, se manifestam e
reforçam posições na hierarquia de poder e fortuna, definida por um
grupo muito restrito. A localização da residência passa a indicar
características sócio-econômicas do morador (nível de renda/social). A
segregação espacial difere os grupos sociais "numa relação na qual o
bem-estar e poder de alguns dependem da pobreza e subordinação de
outros" (Marcuse 1989:706). Esta nova visão se relaciona com as
divisões globais de trabalho e com os movimentos do capital,
tornando-se visíveis hoje, numa escala sem precedentes. Estes
modelos espaciais variam de cidade para cidade, de país para país,
diferindo em intensidade e profundidade (Pasternak 2006).
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
35
Marcuse, por exemplo, afirma que “freqüentemente as famílias de
baixa renda estão concentradas nos centros urbanos, enquanto os
ambientes suburbanos abrigam as famílias de rendimento médio e
superior” (2004:30). Está é uma afirmação válida para o ambiente
urbano norte-americano, porém não para as grandes cidades latino-
americanas como São Paulo, Rio de Janeiro, Santiago ou Buenos Aires,
como será visto mais adiante.
1.3. Os Subúrbios Residenciais Norte-Americanos,
a “Bourgeois Utopia” e as Gated Communities
Como nem toda divisão social do espaço caracteriza uma situação de
segregação espacial, é importante entender como essa segregação se
espacializa nas grandes metrópoles contemporâneas, especialmente no
caso norte-americano (como referência constante no mercado
imobiliário atual) e nas metrópoles latinas do Cone Sul (São Paulo,
Buenos Aires e Santiago do Chile).
A análise da segregação espacial em determinada região pressupõe o
entendimento não apenas do conceito de segregação, que
pretendemos analisar, mas também da configuração espacial
resultante. O estudo dos condomínios fechados na Região
Metropolitana de São Paulo parte de uma tipologia espacial bastante
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
36
definida: áreas residenciais com casas semelhantes e espaços coletivos
de lazer cercados por muros ou cercas. Coloca-se como uma questão
importante entender de que forma esse modelo se impôs como padrão
a ser seguido de forma abrangente.
O padrão de urbanização das cidades brasileiras, como em Santiago e
Buenos Aires, durante o século XIX e início do XX, seguiu modelos
europeus continentais, sobretudo franceses. A partir dos anos 1920,
com o primeiro boom de disseminação dos automóveis
5
e,
principalmente após a Segunda Guerra Mundial, ocorre uma mudança
para o modelo norte-americano, baseado no transporte por
automóveis e na expansão periférica das grandes cidades.
O entendimento do padrão de expansão periférico norte-americano,
com seus subúrbios residenciais e padrões específicos de segregação,
faz-se necessário para procurarmos compreender de que forma esse
modelo tem sido implementado nas cidades brasileiras e mais
especificamente na RMSP.
A análise feita por Robert Fishman (2002) em “Bourgeois Utopias:
Visions of Suburbia”
6
explica não apenas o surgimento de uma
5
Entre 1915 e 1927, apenas na cidade de São Paulo o número de automóveis passa
de 1.227 para 11.380, um aumento de 827% em 12 anos (D’Ottaviano 2001).
6
Para o entendimento da realidade norte-americana em relação especificamente à
expansão dos condomínios fechados, outras cinco obras são essenciais: Abrahamson
(1996) – Urban Enclaves. Identity and Place in America, Blakely & Snyder (1999) -
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
37
tipologia de segregação tipicamente anglo-americana, chamada por ele
de burguesa, mas também de que forma essa tipologia deu origem ao
padrão de segregação espacializado nos condomínios fechados da
cidade global contemporânea.
Os primeiros subúrbios destinados à moradia de uma classe média
burguesa emergente surgem na Inglaterra no final do século XVIII.
Naquele momento, o surgimento do subúrbio significou uma
importante transformação dos valores urbanos vigentes: mudança das
noções de centro e periferia, separação dos locais de trabalho e
moradia, e a criação de novas formas de espaço urbano com
segregação de classes sociais e de função (moradia, comércio,
indústria, etc).
Os subúrbios que antes eram a região de moradia dos pobres, ladrões
e prostitutas
7
, passam a ser local de moradia da elite emergente. O
modelo desses novos bairros residenciais teve origem no padrão de
moradia rural dos nobres, com seus castelos e vilas construídos em
meio ao verde do campo. Baseou-se na primazia da casa unifamiliar
Fortress America. Gated Communities in the United States; Jackson (1985) -
Crabgrass Frontier: The Suburbanization of the United States; Low (2003) - Behind the
Gates. Life, Security, and the Pursuit of Happiness in Fortress America; e McKenzie
(1994) - Privatopia. Homeowner Associations and the Rise of Residential Private
Government.
7
Nos séculos 17 e 18, em Londres uma prostituta era normalmente chamada de
“pecadora do subúrbio” (Fishman 2002:26)
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
38
isolada construída em meio ao verde. Segundo Fishman, a partir do
conceito inglês do pitoresco, o subúrbio deveria possuir características
construtivas e de desenho urbano que o diferenciassem tanto da
cidade quanto do campo, numa estética de “casamento entre cidade e
campo” (2002:25).
Porém, para entender a proliferação desse modelo, mais importante do
que analisar o que continha é identificar o que excluía: todas as
atividades industriais, atividades comerciais de grande porte (apenas
pequenos comércios que servissem diretamente aos moradores seriam
admitidos) e residências para moradores de classe baixa.
“Suburbia represents a collective assertion of class wealth, and
privilege as impressive as any medieval castle. Most importantly,
suburbia embodies a new ideal of family life [grifo meu], an ideal
so emotionally charged that it made the home more sacred to the
bourgeoisie than any place of worship. (…) From its origins, the
suburban world of leisure, family life, and union with nature was based
on the principle of exclusion. Work was excluded from the family
residence; middle-class villas were segregated from working-class
housing; the greenery of suburbia stood in contrast to a gray, polluted
urban environment. (…) It also reflects the alienation of the middle
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
39
classes from the urban-industrial world they themselves were
creating”
8
. (2002:24)
Os novos bairros foram construídos em grandes áreas periféricas, de
fácil acesso por carruagens privadas, porém com baixo valor de
mercado. A expansão para os subúrbios se deu com a transformação
de grandes e baratas glebas agrícolas em áreas urbanizadas com alto
valor de mercado. O novo modelo de moradia propunha um novo estilo
de vida, que valorizava sobretudo a estrutura familiar nucleada, mas
também era um ótimo investimento para os banqueiros e
comerciantes.
“There, within easy commuting distance to the city by private carriage,
these merchants and bankers could construct their ‘bourgeois
utopia’ of leisure, neighborliness, prosperity, and family
life.(grifo meu)
8
“Os subúrbios representavam uma declaração coletiva de prosperidade de classe e
privilégio, tão impressionante quanto qualquer castelo medieval. O mais importante é
que o subúrbio corporificava um novo ideal de vida familiar [grifo meu], um
ideal tão emocionalmente carregado que transformou o ‘lar’ mais sagrado para a
burguesia do que qualquer outro lugar de adoração. (…). Desde sua origem, o mundo
suburbano de lazer, vida familiar, e união com a natureza foi baseado no princípio da
exclusão. Trabalho foi excluído da residência família; casas de classe media eram
segregadas das habitações operarias; o verde do subúrbio contrastava com o
ambiente urbano poluído e cinza. (…) Isto também refletia a alienação das classes
médias em relação ao mundo urbano-industrial que elas mesmas estavam criando.”
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
40
To this strong cultural impetus to suburbanization was soon added an
equally strong economic motive. The suburban idea raised the
possibility that land far beyond the previous range of metropolitan
expansion could be transformed immediately from relatively cheap
agricultural land to highly profitable building plots. This possibility
provided the great engine that drove suburban expansion forward.
Builders in both England and the United States adapted more easily to
the needs of suburban development than they did to the more difficult
challenge of creating middle-class districts within the city. Suburbia
proved to be a good investment as well as a good home.”
9
(Fishman
2002:28).
Já o modelo de segregação espacial adotado nas cidades européias
continentais teve como paradigma a cidade de Paris. Na década de
1840, foi implantado o primeiro bairro burguês segregado, porém
ainda dentro da área urbana. “the Chaussée d’Antin embodied the
9
“Assim, com o trajeto por carruagem facilitado até a cidade, esses comerciantes e
banqueiros podiam construir sua ‘utopia burguesa’ de lazer, sociabilidade,
prosperidade e vida familiar. [grifo meu].
Para esse forte ímpeto cultural de suburbanização foi adicionada uma igualmente forte
razão econômica. A idéia do subúrbio criou a possibilidade de terras agrícolas
relativamente baratas, fora dos limites da expansão urbana de então, serem
transformadas imediatamente em áreas construídas altamente rentáveis. Essa
possibilidade foi o grande motor de expansão do subúrbio. Construtores, tanto na
Inglaterra quanto nos Estados Unidos, se adaptaram mais facilmente as necessidades
do desenvolvimento suburbano do que tinham feito com a tarefa mais difícil de criar
bairros para a classe média nas áreas já urbanizadas. Os subúrbios provaram sem tão
bons investimentos quanto bons lares.”
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
41
‘suburban’ principles of domesticity, privacy, and class segregation,
but in an urban setting. The Chaussée d’Antin presented a solid front
of luxurious structures that proclaimed their affiliation with the city and
not the countryside.”
10
(Fishman 2002:38)
Os edifícios foram construídos tendo por modelo as formas clássicas do
Palais Royal e de outras mansões urbanas da aristocracia do século
XVIII. Os edifícios, de cinco ou seis andares, tinham ambientes amplos
e apartamentos que ocupavam geralmente todo o andar.
Com as reformas urbanas encabeçadas por Haussmann, a partir da
metade do século XIX, o modelo de Chaussée d’Antin foi usado na
configuração dos novos e amplos bulevares. “Not surprisingly, the
Parisian middle class moved en masse to the apartments of the
boulevards and the beaux quartiers; and their loyalty to the large
apartment house was never wavered. The consequences of
Haussmannization have further ensured that the suburban ideal would
make few converts among the Parisian bourgeoisie.”
11
(Fishman
2002:42)
10
“O Chaussé D’Antin corporificou os princípios “suburbanos” de domesticidade,
privacidade e segregação de classes, porém em um ambiente urbano. O Chaussé
D’Antin introduziu uma fachada compacta de estruturas luxuosas, evidenciando sua
associação com a cidade e não com o campo.”
11
“Sem surpresa, a classe média parisiense se mudou em massa para os
apartamentos dos bulevares e dos novos bairros, e sua lealdade às amplas moradias
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
42
A população pobre que antes morava nas áreas centrais da cidade teve
suas casas demolidas durante a reforma e foi forçada a se mudar para
áreas periféricas da cidade, juntamente com as indústrias e seus
operários. “Suburbanization in the French sense thus come to refer
almost exclusively to a working-class or lower middle-class movement
to the periphery.”
12
(Fishman 2002:42)
A suburbanização parisiense incorporou o sentido de periferia pobre e
popular, onde se localizavam as moradias das classes populares e
operárias e os usos menos nobres (como as indústrias).
Mesmo as áreas verdes e de lazer foram segregadas no contexto
parisiense, com a criação de dois bosques distintos, um para a elite da
área central (Bois de Boulogne) e outro, mais popular, construído no
limite a leste da cidade (Bois de Vincennes).
A partir dos anos 1850 e 1860, as cidades norte-americanas
começaram a vivenciar um processo de intenso crescimento. Nesse
momento a expansão suburbana, com bairros residenciais segregados,
foi adotada de forma irrestrita, passando a caracterizar o modelo de
expansão urbana norte-americano como um todo.
em apartamentos nunca oscilou. As conseqüências da haussmanização garantiram que
o ideal suburbano fizesse poucas conversões entre a burguesia parisiense.”
12
“Suburbanização, no contexto francês, se refere, quase que exclusivamente, ao
movimento das classes operárias e da classe média-baixa para a periferia.”
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
43
Fishman afirma que a história do subúrbio é, na verdade, a história
social e cultural da burguesia anglo-americana: “middle-class
suburbanization thus entered into the structural logic of the expanding
Anglo-American city. (…) Suburbia might appear to be a flight from the
city but, seen in larger, regional context, suburbanization was clearly
the outer edge in the wide process of metropolitan growth and
consolidation that was draining the rural areas and small towns of their
population and concentrating people within what H. C. Wells called ‘the
whirlpool cities’. (...) They [comerciantes e banqueiros] are the
pioneers whose collective style and choices define the nature of
suburbia for their era.”
13
(Fishman 2002:28 e 30).
A moradia no subúrbio passa a ser, então, um modelo espacial ideal,
que representa um novo “estilo de vida” das novas classes burguesas.
“In this Darwinian struggle for urban space, the bourgeoisie sought not
only land for their commercial and industrial enterprises but also land
13
“A suburbanização da classe media passou a fazer parte da lógica estrutural de
expansão urbana das cidades anglo-americanas. (…) O subúrbio podia aparentar ser
um tipo de guerra contra a cidade, mas visto numa escala mais ampla, de caráter
regional, a suburbanização foi claramente o limite exterior do amplo processo de
crescimento metropolitano que incluía a incorporação de áreas rurais e da população
de pequenos municípios, concentrando pessoas no que H. C. Wells chamou de ‘cidades
redemoinho’. (...) Eles são os pioneiros [comerciantes e banqueiros] cujo estilo
coletivo e escolhas definiram a natureza dos subúrbios no seu tempo.”
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
44
for their dreams: their visions of the ideal middle-class home.”
14
(Fishman 2002:30).
No contexto norte-americano a expansão dos subúrbios tem uma
característica especial: o uso intensivo da propaganda. As casas no
subúrbio e seu novo estilo de vida são vendidos como o ideal norte-
americano de habitação.
Os subúrbios passam então a ser zonas residenciais valorizadas, onde
pessoas com alto poder aquisitivo escolhem viver em “bairros-jardim”,
caracterizados pela segregação de classes e de funções e por moradias
unifamiliares isoladas.
Com a disseminação desse tipo de moradia nos Estados Unidos, residir
em um subúrbio passa a ser acessível a novos grupos sociais. No início
do século XX, mesmo a classe média operária começa a se mudar para
casas suburbanas. Uma nova questão se coloca: se os subúrbios
passam a ser acessível a novas classes sociais, como manter seu
princípio básico de exclusão?
Durante o século XX, novas formas de segregação são implementadas
no contexto urbano norte-americano, como a criação de associações
14
“Nessa briga darwiniana por espaço urbano, a burguesia soube conquistar terreno
não apenas para suas indústrias e negócios, mas também para a terra dos seus
sonhos: suas visões do ideal do lar da classe média.”
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
45
de moradores e o surgimento das gated communities (comunidades
com barreira, na tradução literal), analisadas a seguir.
Após a disseminação da moradia em bairros suburbanos, com o intuito
de manter a exclusividade de alguns desses bairros, na primeira
metade do século XX, começam a se consolidar as primeiras
Associações de Moradores Norte-Americanas. Essas associações
passam a regulamentar e normatizar o acesso e o uso desses bairros.
As restrições impostas pelas associações de moradores pretendiam
manter as características segregacionistas e de exclusão, inclusive com
o discurso de manutenção do valor das propriedades (McKenzie 1994).
Em 1934, foi criada a Federal Housing Administration – FHA
(Administração Federal de Habitação), como um instrumento para
minimizar o desemprego na construção civil causado pela crise de
1929. Rapidamente, no entanto, o órgão federal transformou-se num
parceiro dos incorporadores imobiliários e da industria da construção
civil.
Os investimentos federais se concentraram na construção de novos
empreendimentos residenciais suburbanos, com padrão
segregacionista, em detrimento de habitações populares em zonas
mais centrais.
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
46
O FHA adotou a idéia de que contratos restritivos
15
, utilizados pelas
associações de moradores, era a maneira de preservar o valor das
propriedades, baseado na idéia de criação de bairros homogêneos, que
excluíssem as minorias. Segundo seu manual
16
, de 1938, a “Protection
From Adverse Influences” (proteção contra influências adversas) era
um dos fatores mais importantes na definição dos valores de locação
de um imóvel. Devemos entender essas “influências adversas” como a
presença de minorias raciais e étnicas.
A defesa da homogeneidade social e racial era feita abertamente pela
FHA: “If a neighborhood is to retain stability, it is necessary that
properties shall continue to be occupied by the same social and racial
classes. A change in social or racial occupancy generally contributes to
instability and a decline in values.”
17
(McKenzie 1994:65)
Em seu estudo sobre a expansão urbana norte-americana, Jackson
(1985) afirma que o “FHA … helped to turn building industry against
the minority and inner-city housing market, and its policies supported
the income and racial segregation of suburbia. For perhaps the first
15
Restrictive convenants no original. As restrições ao tipo de comprador/morador
eram colocadas já nos contratos de compra e venda e eram posteriormente reforçadas
pelas associações de moradores.
16
Vários manuais passaram a serem publicados, não só pela FHA, mas também pela
NAREB – National Association of Real Estate Boards.
17
“Para a manutenção da estabilidade de um bairro, é necessário que as propriedades
continuem a ser ocupadas pelas mesmas classes sociais e raciais. A mudança na
ocupação social ou racial geralmente contribui para a instabilidade e queda de valor.”
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
47
time, the federal government embraced the discriminatory attitudes of
the marketplace. Previously, prejudices were personalized and
individualized; FHA exhorted segregation and enshrined it as public
policy.”
18
(apud McKenzie 1994:67)
Num período de grande crescimento demográfico e no momento de
maior construção civil da história norte-americana (pós-Segunda
Guerra), a expansão urbana das cidades norte-americanas foi
fortemente influenciada pelas políticas segregacionistas da NAREB
(National Association of Real Estate Boards – Associação Nacional dos
Conselhos de Bens Imóveis), dos incorporadores locais e do FHA. A
criação de organizações voluntárias (como as associações de
moradores), como forma de garantir a segregação residencial, era
incentivada pelos representantes do mercado imobiliário.
Em 1955, Charles Abrams, advogado da Califórnia Real Estate
Association (Associação de Bens Imóveis da Califórnia), defendeu o
uso das associações de moradores como um instrumento de controle
da restrição de uso dos seus bairros:
18
“O FHA ajudou a direcionar a indústria da construção contra o Mercado de habitação
das áreas centrais, e suas políticas deram suporte para o crescimento da segregação
racial e de renda dos subúrbios. Talvez pela primeira vez, o governo federal adotou as
atitudes discriminatórias do mercado imobiliário. Anteriormente, prejuízos eram
personalizados e individualizados; FHA exortou a segregação e elevou-a a política
pública.”
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
48
“A homes association could be formed, the members of which are the
owners of building sites within the residential tract, and prohibiting the
occupancy except to those persons or families, who hold an occupancy
permit issued by the homes association. The issuance of the permit is
discretionary and without reference to race or color but based entirely
upon personal qualification as a good neighbor or in other words,
cultural status. This is an extension of the idea that any club may
regulate admission to its membership. Many a country club restricts
occupancy of home sites on its grounds members. Religious colonies
have long been established upon same basis. This arrangement would
likewise operate against undesirable Caucasians as prospective
buyers.”
19
(apud McKenzie 1994:76)
Outras instituições, como o Urban Land Institute (Instituto de Terra
Urbana), passam a elogiar o papel das associações de moradores na
preservação do caráter e da integridade das comunidades, como a
manutenção de um alto grau de orgulho e sociabilidade dentro dessas
19
“Uma associação de casas poderia ser formada, cujos membros são os proprietários
de imóveis dentro da área residencial, e proibindo a ocupação exceto para aquelas
pessoas ou famílias que possuam uma permissão de uso emitida pela associação. A
emissão da permissão é arbitrária e sem referência a raça ou cor, mas sim baseada
inteiramente na qualificação pessoal como bom vizinho, ou em outras palavras, status
cultural. Essa é uma extensão da idéia de que qualquer clube pode regulamentar a
admissão de novos sócios. Muitos clubes de campo restringem a ocupação de seus
lotes a associados. Colônias religiosas há muito tempo foram estabelecidas sobre os
mesmos princípios. Esse arranjo pode operar contra caucasianos indesejáveis como
possíveis compradores”.
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
49
comunidades. Em 1989, Robert H. Nelson, economista do
Departamento de Interior, chegou a firmar que as associações de
moradores poderiam substituir gradualmente os governos municipais.
(McKenzie 1994)
As gated communities se tornaram um modelo de parcelamento
quando, nos anos 1960 e 1970, a partir de um plano geral de oferta de
bairros específicos para lazer e veraneio, vários condomínios fechados
foram construídos. Os resorts e clubes de campo exclusivos foram os
primeiros locais onde os norte-americanos puderam “wall themselves
off” (criar espaços cercados).
Os anos 1980 viram um boom de construção de bairros murados,
cercados e protegidos. A proliferação das gated communities refletiu o
medo crescente do crime. Segundo Blakely & Snyder (1997), esse
medo crescente não se justificava pelo aumento da criminalidade. E os
locais onde esses condomínios foram implantados não eram, em geral,
regiões com alta criminalidade. O número crescente de métodos
usados para o controle do meio físico como forma de garantir
segurança física e econômica de grupos específicos, também pode ser
associado à implementação dessa nova tipologia residencial.
“In the 1980’s, upscale real estate speculation and the trend to
conspicuous consumption saw the proliferation of gated communities
around golf courses that were designed for exclusivity, prestige, and
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
50
leisure. The decade also marked the emergence of gated communities
built primarily out of fear, as the public became increasingly
preoccupied with violent crime. Gates became available in
developments of suburban single-family tracts and high-density urban
apartment complexes. Since the late 1980’s, gates become ubiquitous
in many areas of the country; there are now entire incorporated cities
that feature guarded entrances.”
20
(Blakely & Snyder 1997:4 e 5)
Em 1997 cerca de 8,5 milhões de norte-americanos viviam em
condomínios fechados e aproximadamente 40% das novas residências
na Califórnia eram construídas em condomínios fechados “behind
walls” (atrás de muros). (Blakely & Snyder 1997)
Blakely & Snyder afirmam que existem três tipos principais de
condomínios fechados nos EUA:
1. Lifestyle Communities (comunidades de estilo de vida) –
condomínios formados por grupos de moradores com “estilos
20
“Nos anos 1980, a especulação imobiliária em larga escala e a busca por um
consumo diferenciado levou à proliferação dos condomínios fechados ao redor dos
campos de golfe, projetados como locais de exclusividade, prestigio e lazer. A década
também foi marcada pelo surgimento dos condomínios fechados construídos
inicialmente devido ao medo, uma vez que a população se tornava cada vez mais
preocupada com o crime violento. Portões se tornaram disponíveis em
empreendimentos suburbanos para residências unifamiliares e em conjuntos de
apartamentos de alta densidade em áreas centrais. Desde o final dos anos 1980,
portões se tornaram onipresentes em várias áreas do país; existem agora cidades
totalmente incorporadas cujo traço principal são suas entradas protegidas.”
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
51
de vida” semelhantes, focados, sobretudo, nos equipamentos e
áreas comuns voltadas para a recreação (ex: campos de golfe).
2. Prestige Communities (comunidades de prestígio) –
condomínios formados com o intuito de manutenção ou
aumento dos valores de mercado dos imóveis.
3. Security Zones (áreas de segurança) – condomínios
formados a partir da preocupação prioritária em relação ao
incremento da segurança.
Apesar do discurso do medo e da segurança (ver Low 2003, por
exemplo), a análise histórica dos bairros e subúrbios segregados
norte-americanos indica que a consolidação de bairros residenciais
homogêneos e segregacionistas nos Estados Unidos não esteve ligada
à questão de segurança, mas sim a uma cultura, desenvolvida ao
longo do final do século XIX e durante todo o século XX, de que bairros
etnicamente homogêneos promoviam a valorização imobiliária dos
lotes e edificações, além de facilitarem e estimularem a vida em
comunidade (entre iguais, é claro).
Assim, nas últimas três décadas, foi incorporada ao modelo norte-
americano, de grandes subúrbios homogêneos para a classe média, a
construção de portões, de enormes muros e a presença e controle de
guardas.
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
52
1.4. Os Condomínios Fechados como Paradigma de
Segregação no Cone Sul Latino-Americano
Na América Latina as grandes concentrações urbanas são uma
realidade recente. No início dos anos 1950, apenas Argentina, Chile,
Cuba e Uruguai tinham maioria de população urbana. Desde então tem
ocorrido uma intensa urbanização por todo o território. Em 1990, o
grau de urbanização alcançou 72%. A população total pulou de 100
milhões em 1930 para 425 milhões em 2000 (Pasternak 2006).
Os principais trabalhos acadêmicos sobre segregação espacial nos
países do Cone Sul Latino-Americano associam sua intensificação aos
fenômenos econômicos e sociais ligados à globalização.
Segundo RIBEIRO (2003) a difusão de idéias liberais mudou modelos
de políticas públicas, privatizando serviços e assim aumentando a
desigualdade de acesso a equipamentos públicos. Este mesmo ideário
concorreu para uma liberalização da intervenção no mercado de terras
e de moradia, reforçando a desigualdade também na organização do
espaço urbano. Além disso, a globalização tem contribuído para
transformações na base produtiva das cidades, com tendências à
dualização social, e aumento de distância entre a renda média dos
estratos superiores e a dos inferiores. Essa dualização age como
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
53
facilitador para o surgimento de bairros exclusivos das camadas
superiores, ao mesmo tempo em que as camadas médias e as
inferiores são deslocadas para outros bairros, diminuindo o grau de
mistura social das cidades.
Segundo Sabatini (1998 e 2004) duas questões são primordiais para o
entendimento da segregação espacial: as desigualdades sócio-
econômicas e a segregação residencial urbana. A segregação
residencial, no entanto, não pode ser analisada como simples reflexo
das diferenças ou desigualdades sociais.
Também no contexto latino-americano os condomínios fechados têm
se tornado um tipo de moradia cada vez mais comum e disseminado. A
partir dos anos 1980, podemos identificar a proliferação de núcleos
residenciais fechados em cidades como Santiago
21
, no Chile, ou
Buenos Aires, na Argentina. Autores como Svampa (2004), Roitman
(2003 e 2006) e Vidal-Koppmann (2001), na Argentina, Sabatini
(1998) e Hidalgo (2004), no Chile, e Caldeira (2000), em São Paulo,
têm analisado essa nova realidade urbana de exclusão social e
segregação espacial.
Nos anos 1990, a Área Metropolitana de Santiago (AMS), assim como
as outras grandes regiões metropolitanas do Cone Sul Americano, viu
21
Santiago se refere sempre, nesta Tese, à cidade de Santiago do Chile.
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
54
o número de urbanizações fechadas
22
crescer, tanto em tamanho como
em número de moradias. Esse aumento do número de urbanizações
fechadas teve impactos significativos, tanto na estrutura urbana das
cidades onde foram implantadas, quanto na estrutura urbana
metropolitana.
A proliferação dos condomínios e bairros fechados (primeiro na região
metropolitana de Santiago e atualmente em outras capitais regionais)
aconteceu somente durante a década de 1990, mas ainda de maneira
moderada. Apenas a partir do ano 2000, grandes empreendimentos
imobiliários, com mais de mil unidades habitacionais, começaram a
aparecer no contexto chileno.
Os condomínios e bairros fechados que vêm se consolidando em
Santiago nas últimas duas décadas têm tipologias bastante
diferenciadas: vão desde pequenas glebas com até cinco casas
unifamiliares, até grandes glebas com mais de cem unidades. “(...)
essas últimas são entendidas como urbanizações fechadas, verdadeiras
fortalezas, orientadas geralmente a segmentos médios que dispõem no
seu interior de uma oferta de bens e serviços que lhes brinda uma
22
Tanto os estudiosos chilenos quanto os argentinos usam de forma genérica o termo
“urbanizaciones cerradas” para designar bairros, loteamentos ou mesmo condomínios
fechados. O termo “urbanização fechada” será usado para designar espaços
privatizados das áreas urbanas metropolitanas tanto de Santiago quanto de Buenos
Aires.
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
55
relativa autonomia com relação ao resto da cidade.” (Hidalgo et al.
2006:75)
O modelo de cidade cercada identificado por Hidalgo, Borsdorf e
Sánchez (2006) caracteriza-se também pela presença de símbolos dos
novos padrões de consumo, como os malls, os grandes hipermercados
ou grandes edifícios de serviços – os artefatos da globalização
23
(Mattos 2002).
Nos últimos dez anos, com a ampliação e construção de novas vias de
tráfego rápido na região metropolitana de Santiago, as urbanizações
fechadas estão sendo implantadas em áreas cada vez mais distantes
do centro de Santiago e em glebas cada vez maiores.
A elite concentra-se em uma área de crescimento em forma de cone,
que une o centro histórico à periferia em um único sentido geográfico
(Sabatini et al. 2004), como observado por Villaça (2001) para a
RMSP.
Os investimentos públicos em infra-estrutura, ainda bastante tímidos,
são contrapostos aos grandes investimentos privados nas áreas
internas às urbanizações fechadas, como rede de água, rede de esgoto
23
Os artefatos da globalização delineados por Mattos são os vários símbolos da cidade
global que possuem pouca identidade com o local onde são construídos e se
assemelham em todo o mundo: malls, hipermercados, aeroportos, lojas do Mac
Donald, Strabucks, Seven Eleven, etc
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
56
e sistema viário. Em 2006, foi inaugurada uma estrada privada
denominada “Caminho Andino” unindo o setor Chicureo (município de
Colina) com o setor La Dehesa (município de Lo Barnechea). Esta
estrada construída por investidores privados, e com o apoio do
Ministério da Habitação e do Urbanismo, deverá ser usada
exclusivamente pelos proprietários de glebas nos bairros projetados e
incorporados pela Imobiliária Manquehue em Chicureo.
Paralelamente aos grandes investimentos em infra-estrutura,
começam a ser implantados novos bairros fechados com grandes
dimensões, como o Piedra Roja, que pretende ser uma “cidade
fechada”, com um total de 12.000 habitações e oferecendo todos os
serviços necessários à população residente (pequeno comércio,
serviços, escolas, universidades, shopping centers)
“A transformação econômica ao neoliberalismo levou para uma política
de desregulamentação que liberou o mercado urbano do solo, diminuiu
o planejamento urbano e fomentou a privatização dos serviços
públicos. Nesse sentido, a transformação econômica é um fator
importante que potenciou a ampliação de bairros excluídos do espaço
urbano da cidade tradicional, formada no decorrer do século XX. Nessa
dimensão deve ser considerado que os processos de mutação
territorial da globalização reforçam e amplificam a construção de certo
tipo de bairros fechados, representados no caso analisado nos mega-
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
57
projetos que exploram no seu desenho o uso de medidas de
segurança, exclusividade e uma ampla variedade de equipamentos de
uso coletivo.” (Hidalgo et al. 2006:86)
Como contraponto a esses novos empreendimentos ainda se pode
observar, na Área Metropolitana de Santiago, antigos núcleos urbanos
com deficiências em quase toda a rede de infra-estrutura (água,
esgoto, acessibilidade, etc).
No caso argentino, a Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA –
capital federal e suas três coroas de expansão) concentra mais de um
terço da população argentina total.
A expansão urbana historicamente radio-concêntrica é resultado da
estrutura viária e ferroviária de acesso à capital. Entre as décadas de
1940 e 1960, com a expansão da rede ferroviária a preços
subsidiados, deu-se o grande boom de crescimento metropolitano,
com a expansão das áreas de moradia da população de baixa renda,
através do binômio lote próprio e autoconstrução (o mesmo binômio
da periferia paulistana).
A partir da década de 1980, o processo de expansão urbana
metropolitana passou a se basear no transporte individual, com a
consolidação de novas auto-estradas metropolitanas de tráfego rápido.
Começaram a surgir, então, as primeiras urbanizações fechadas
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
58
suburbanas, para uso exclusivo de grupos de média e alta renda. Esse
novo padrão residencial se consolidou e cresceu acentuadamente a
partir dos anos 1990.
Os primeiros countries e barrios privados
24
surgiram como residência
de veraneio da população portenha, em grandes áreas periféricas,
sempre associados ao lazer diferenciado, como clubes de campo ou
clubes eqüestres.
A partir do final dos anos 1980, mas, sobretudo, a partir da década de
1990, as residências de veraneio começaram a se transformar em
residências definitivas. Esse novo modelo de bairro residencial se
consolidou e se expandiu intensamente na região metropolitana. Ao
longo da última década do século XX, cerca de quatrocentas
urbanizações fechadas foram implantadas na AMBA. A expansão se
deu principalmente na direção norte e oeste, ao longo do Acesso
Norte, do Acesso Oeste, da Autopista Buenos Aires – La Plata e da
Autopista Ricchieri – Cañuelas (ao sul). Os novos bairros localizam-se
em áreas numa faixa de 40 a 60 km da capital.
24
Para o caso argentino, Vidal-Koppman, 2006(1):5, explica que “Genericamente todo
conjunto habitacional que posea um perímetro vallado (com transparencia o sin ella),
uno o más accesos controlados y vigilancia interna privada puede englobarse dentro
de la denominación “urbanización cerrada”. Sin embargo, para la legislación vigente a
nivel provincial no rigen las mismas reglamentaciones para un barrio cerrado, para un
club de campo o para un club de chacras. Existen ordenanzas y decretos provinciales
que estipulan diferencias en cuanto a su localización, a las dimensiones de los
parcelamientos, a las densidades, etc.”
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
59
“La diferencia de ambos procesos radica en principio en la distinta
condición socio-económica de los actores; y en segundo lugar, en la
ruptura de la continuidad del tejido urbanizado. En efecto, el nuevo
proceso de suburbanización, denominado “urbanización en
archipiélago” se inserta en zonas rurales, no busca en la mayoría de
los casos la vecindad de las localidades urbanas existentes; por el
contrario tiende a crear un patrón de urbanización dispersa, como si
esta ruptura con la cuidad tradicional permitiera a ciertos grupos
sociales, escapar las patologías urbanas existentes.”
25
(Vidal-
Koppmann 2006 (b):16)
Para a região metropolitana de Buenos Aires, Vidal-Koppmann
identifica cinco tipos diferentes de urbanizações fechadas:
1. Os Barrios Cerrados – localizados em áreas urbanas, são
grandes áreas fechadas com residências unifamiliares, com
serviços de infra-estrutura e algum equipamento comunitário;
2. Os Country Clubs – localizados em áreas semi-urbanas ou
rurais, possuem residências unifamiliares e também edifícios
coletivos. Infra-estrutura de serviços completa, com 40% da
25
As citações em espanhol serão mantidas na sua versão original.
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
60
área total destinada ao uso coletivo, com equipamentos sociais
e esportivos
26
;
3. Os Condomínios - localizados em áreas urbanas, com
edifícios de dois ou mais pavimentos, de uso coletivo, em áreas
pequenas e com pouco equipamento coletivo de lazer;
4. os Club de Chacras – localizados em áreas rurais, são
grupos de residências unifamiliares construídas em chácaras,
com infra-estrutura e serviços coletivos básicos;
5. o Pueblo Privado – localizados em áreas semi-rurais, são
conjuntos de bairros associados (alguns são temáticos,
destinados a pratica do golfe ou de esportes náuticos) com
uma área central de equipamentos comunitários. A construção
de um “pueblo privado” pressupõe a elaboração de um Plano
Diretor, que inclua a instalação de toda a infra-estrutura de
serviços.
Como no caso chileno, além da existência dos condomínios
propriamente ditos, em áreas urbanas e com dimensões menores,
podemos observar a proliferação de mega empreendimentos (pueblo
privado), com grandes áreas, com grande oferta de equipamentos e
26
O romance “Las viudas de los jueves” de Claudia Piñero descreve de maneira muito
interessante a vida dentro de um country club portenho.
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
61
serviços, e localizados em zonas cada vez mais periféricas da área
metropolitana. É importante notar que os empreendimentos
localizados nas zonas norte e nordeste possuem valores muito mais
altos do que os localizados nas outras regiões metropolitanas, criando
aqui também um eixo de expansão das áreas residenciais de alta
renda.
Diferente do observado em Santiago e mesmo em São Paulo, a
implantação intensiva de novas urbanizações fechadas em áreas rurais
da RMBA tem gerado um novo padrão de expansão urbana em forma
de “quebra-cabeças”, onde fragmentos urbanos são inseridos em áreas
semi-rurais.
Além disso, esses fragmentos com características urbanas especiais
(áreas de lazer, infra-estrutura urbana instalada, residências de alto
padrão, etc) são inseridos muitas vezes em cidades ou bairros pobres,
sem infra-estrutura instalada ou serviços adequados. No distrito de
Pilar, por exemplo, os countries são vizinhos de áreas onde 80% das
ruas são de terra, 75% das residências não possuem rede de esgoto e
atingem uma taxa de mortalidade infantil de 20 por mil.
A moradia em bairros segregados nas principais capitais da América do
Sul, diferente do caso norte-americano, é um fenômeno
historicamente muito recente (20-30 anos). O discurso do medo e da
insegurança, sem dúvida, tem um papel importante na expansão dessa
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
62
tipologia residencial segregada. Porém a importação de modelos norte-
americanos de status, “lifestyle” e de expansão suburbana devem ser
considerados nas análises sobre segregação.
“Se levarmos esse princípio dos bairros fechados, uma primeira
aproximação faz alusão as gated communities norte-americanas.
Noutras palavras, isso levaria a afirmar que correspondem à difusão de
um produto de consumo que teve êxito no mercado habitacional norte-
americano. Até certo grau essa estimação também poderia ser válida
para algumas urbanizações surgidas na Europa que são financiadas por
investidores norte-americanos, como no caso de Viena e Berlim”.
(Hidalgo et al. 2006:67)
Os bairros segregados têm impacto direto nos padrões de segregação
das áreas metropolitanas de Santiago, Buenos Aires ou São Paulo.
Svampa (2004) afirma que na Argentina as áreas residenciais fechadas
são a materialização do processo econômico de privatização e
polarização social, onde os condomínios fechados ou countries são
uma forma visível da fragmentação social. Os countries e bairros
privados são implantados como ilhas, em municípios pobres da região
metropolitana, o que torna a relação com os vizinhos muito distante.
Svampa afirma que este é um modelo de exclusão e desconfiança,
onde existe “liberdade hacia dentro” e “medo hacia fuera”, ou seja,
CAPÍTULO 1
Segregação Urbana e os Condomínios Fechados
63
liberdade nas áreas privadas intra-muros e medo nos espaços públicos
extra-muros.
“A construção de condomínios fechados para classes médias e altas
fora das áreas tradicionais de concentração dessas classes é talvez a
mais notória e extensa alteração na estrutura interna das cidades
chilenas e latino-americanas. Não é raro ver tais empreendimentos
surgirem próximos a áreas pobres. (...) Cercas eletrificadas e guardas
armados são formas violentas de privatização do espaço público que
contrastam com o entorno imediato, especialmente quando a
vizinhança é pobre (...) Rodovias e anéis rodoviários novos e
renovados têm alterado a condição de acessibilidade das cidades,
permitindo gerar extensas áreas de mercado e, consequentemente,
permitindo uma certa dispersão desses mega-projetos.” (Sabatini et
al. 2004:69)
Sabatini afirma que, em Santiago, a proliferação dos “condominios”
tem tido um papel muito importante na consolidação de um novo
padrão de segregação residencial, de uma macro escala para uma
micro escala, do padrão centro-periferia para um padrão “fractal”.
A partir da discussão mais geral e conceitual feita até agora, a
realidade da segregação na Região Metropolitana de São Paulo será
analisada nos capítulos a seguir.
Não acrediteis em sociedades arrebentadas. Em
verdade vos digo que todas se consertam, E se não for
com remendo da mesma cor, será com remendo de
outra cor.
Machado de Assis
O sermão do diabo
IV
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65
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo
e os Condomínios Fechados
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CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
◆◆
67
A primeira definição legal da Região Metropolitana de São Paulo
(RMSP) aconteceu em 1967, a partir dos decretos estaduais 47.863
(de 29/03/1967), 48.162 e 48.163 (de 03/07/1967), que
regulamentaram a divisão do Estado em divisões administrativas e
regiões metropolitanas.
Segundo a constituição estadual de 1989, Região Metropolitana é o
“agrupamento de municípios limítrofes que assuma destacada
expressão nacional, em razão de elevada densidade demográfica,
significativa conurbação de funções urbanas e regionais com alto grau
de diversidade, especialização e integração sócio-econômica, exigindo
planejamento integrado e ação conjunta permanente dos entes
públicos atuantes”. (Abruccio e Soares apud Bogus e Pasternak
2008:s/p)
A RMSP é constituída pelo município de São Paulo e outros 38
municípios localizados no seu entorno que mantêm alguma relação de
dependência com o município pólo
1
.
1
Município Pólo refere-se ao município central de uma região metropolitana, neste
caso a cidade de São Paulo. Esta é uma denominação utilizada no contexto nas
análises sócio-espaciais realizadas no âmbito da pesquisa “Metrópole, Desigualdades
Sócio-Espaciais e Governança Urbana” como será visto no item 2.2.3.
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CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados

68
Os 39 municípios que integram a Região Metropolitana de São Paulo
ocupam 3,24% do total do território do Estado (7.947 km2
22
)
concentrando, em 2000, 48,28% da população estadual
33
.
A estrutura metropolitana atual começou a se consolidar entre 1930 e
o início dos anos 1950, com a expansão da mancha urbanizada além
dos limites do município de São Paulo, ao longo dos eixos definidos
pelas estradas de ferro: ao sul e oeste, com as estradas Santos-Jundiaí
e Sorocabana, predominava o uso industrial; e a leste, com a Estrada
de Ferro Central, o uso residencial.
A ampliação da infra-estrutura metropolitana, nas décadas seguintes,
em especial as rodovias federais e estaduais, possibilitou uma
ampliação ainda maior da área urbanizada. Entre 1950 e 1970, por
exemplo, com a construção das primeiras rodovias, os municípios de
Taboão da Serra, Embu e Itapecerica da Serra, situados ao longo da
BR-116 (ligação com o sul do país), e Arujá e Guarulhos, ao longo da
via Dutra (ligação com o Rio de Janeiro) tiveram crescimento superior
a 600%. Diadema e São Bernardo do Campo, ao longo da Via
Anchieta, apresentaram crescimento superior a 1.000%
54
.
2
Fonte: Emplasa.
3
Fonte: FIBGE - Censo Demográfico 2000.
4
Secretaria de Economia e Planejamento do Governo do Estado de São Paulo.
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
◆◆
69
TABELA 01 – Municípios da Região Metropolitana de São Paulo
1.
Arujá 14. Guararema 27. Ribeirão Pires
2.
Barueri 15. Guarulhos 28. Rio Grande da Serra
3.
Biritiba - Mirim 16. Itapevi 29. Salesópolis
4.
Cajamar 17. Itaquaquecetuba 30. Santa Isabel
5.
Caieiras 18. Itapecerica da Serra 31. Santana de Parnaíba
6.
Carapicuíba 19. Jandira 32. Santo André
7.
Cotia 20. Juquitiba 33. São Bernardo do Campo
8.
Diadema 21. Mairiporã 34. São Caetano do Sul
9.
Embu 22. Mauá 35. São Lourenço da Serra
10.
Embu-Guaçu 23. Mogi das Cruzes 36. São Paulo
11.
Ferraz de Vasconcelos 24. Osasco 37. Suzano
12.
Francisco Morato 25. Pirapora do Bom Jesus 38. Taboão da Serra
13.
Franco da Rocha 26. Poá 39. Vargem Grande Paulista
MAPA 01 – Municípios RMSP
5
5
Fonte: Emplasa – http://www.emplasa.sp.gov.br/portalemplasa/infomatropolitana/
rmsp/rmsp.asp - acessado em 22/03/2005.
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados

70
Como vem ocorrendo no Brasil como um todo, as taxas de crescimento
populacional da região metropolitana e do município pólo apontam
decréscimo nas duas últimas décadas do século XX. Nos anos 80, a
taxa metropolitana de crescimento reduziu-se a menos da metade da
taxa da década anterior. O desaquecimento da economia no período, a
redução da taxa de fecundidade e as políticas estaduais de
descentralização industrial explicam essa diminuição.
TABELA 02 - População e Taxas Anuais de Crescimento Geométrico – RMSP,
Município de São e demais municípios
1940, 1950, 1960, 1970, 1980, 1991 e 2000
Taxa de
crescimento
Taxa de
crescimento
Taxa de
crescimento
Anual ( %) Anual (%) Anual ( %)
1940 1.568.045 - 1.326.261 - 214.784 -
1950 2.662.786 5,44 2.198.096 5,18 464.690 8,02
1960 4.739.406 5,93 3.761.446 5,58 957.960 6,80
1970 8.139.705 5,56 5.924.612 4,65 2.215.093 9,76
1980 12.588.745 4,46 8.493.217 3,67 4.095.528 6,34
1991 15.444.941 1,88 9.646.185 1,16 5.798.756 3,21
2000 17.879.997 1,64 10.435.546 0,88 7.444.451 2,81
ANO
RMSP São Paulo Demais municípios
População População População
Fonte: FIBGE – Censos Demográficos 1940, 1950, 1960, 1970, 1980, 1991 e 2000.
Conforme mostram as tabelas 03 e 04, do total de 39 municípios, 8
(20%) cresceram a taxas muito altas, superiores a 6% entre 1970 e
2000. Outros 11 municípios (28%) cresceram com taxas médias
superiores a 5%. Cabe lembrar que a taxa média para o país foi de
2,02% e para o Estado de São Paulo de 2,48% para o mesmo período.
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
◆◆
71
TABELA 03 – População – Municípios da RMSP - 1970, 1980, 1991 e 2000
1970 1980 1991 2000
Brasil 93.134.846 119.011.052 146.825.475 169.872.856
Estado de São Paulo 17.770.975 25.042.074 31.588.925 37.032.403
Arujá
9.571 17.487 37.622 59.185
Barueri 37.808 75.338 130.799 208.281
Biritiba-Mirim 9.033 13.374 17.833 24.653
Caieiras 15.563 25.156 39.069 71.221
Cajamar 10.355 21.942 33.736 50.761
Carapicuíba 54.873 185.822 283.661 344.596
Cotia 30.924 62.948 107.453 148.987
Diadema 78.914 228.663 305.287 357.064
Embu 18.141 95.800 155.990 207.663
Embu-Guaçu 10.280 21.038 36.277 56.916
Ferraz de Vasconcelos 25.134 55.046 96.166 142.377
Francisco Morato 11.231 28.537 83.885 133.738
Franco da Rocha 36.303 50.794 85.535 108.122
Guararema 12.638 15.105 17.961 21.904
Guarulhos 236.811 532.724 787.866 1.072.717
Itapecerica da Serra 25.314 60.473 93.146 129.685
Itapevi 27.569 53.442 107.976 162.433
Itaquaquecetuba 29.114 73.068 164.957 272.942
Jandira 12.499 36.043 62.697 91.807
Juquitiba 7.267 12.497 19.969 26.459
Mairiporã 19.584 27.540 39.937 60.111
Mauá 101.700 205.736 294.998 363.392
Mogi das Cruzes 138.751 197.935 273.175 330.241
Osasco 283.073 474.544 568.225 652.593
Pirapora do Bom Jesus 3.694 4.814 7.956 12.395
Poá 32.373 52.787 76.302 95.801
Ribeirão Pires 29.048 56.530 85.085 104.508
Rio Grande da Serra 8.397 20.091 29.901 37.091
Salesópolis 9.557 10.657 11.359 14.357
Santa Isabel 17.161 29.013 37.975 43.740
Santana de Parnaíba 5.390 10.098 37.762 74.828
Santo André 418.826 553.077 616.991 649.331
São Bernardo do Campo 201.662 425.611 566.893 703.177
São Caetano do Sul 150.130 163.086 149.519 140.159
São Lourenço da Serra - - - 12.199
São Paulo 5.924.612 8.493.217 9.646.185 10.435.546
Suzano 55.460 101.056 158.839 228.690
Taboão da Serra 40.945 97.656 160.084 197.644
Vargem Grande Paulista - - 15.870 32.683
TOTAL RMSP 8.139.705 12.588.745 15.444.941 17.879.997
Brasil e Município
População Total - Ano
Fonte: FIBGE – Censos Demográficos 1970, 1980, 1991 e 2000.
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
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72
TABELA 04.A - Taxas Anuais de Crescimento Geométrico
Municípios da RMSP– 1970, 1980, 1991 e 2000
1970 a 1980 1980 a 1991 1991 a 2000 1970 a 2000
Brasil 2,48 1,93 1,63 2,02
Estado de São Paulo 3,49 2,13 1,78 2,48
Arujá 6,21 7,21 5,16 6,26
Barueri 7,14 5,14 5,31 5,85
Biritiba-Mirim 4,00 2,65 3,66 3,40
Caieiras 4,92 4,08 6,90 5,20
Cajamar 7,80 3,99 4,64 5,44
Carapicuíba 12,97 3,92 2,19 6,32
Cotia 7,37 4,98 3,70 5,38
Diadema 11,23 2,66 1,76 5,16
Embu 18,11 4,53 3,23 8,47
Embu-Guaçu 7,42 5,08 5,13 5,87
Ferraz de Vasconcelos 8,15 5,20 4,46 5,95
Francisco Morato 9,77 10,30 5,32 8,61
Franco da Rocha 3,42 4,85 2,64 3,70
Guararema 1,80 1,59 2,23 1,85
Guarulhos 8,45 3,62 3,49 5,16
Itapecerica da Serra 9,10 4,01 3,75 5,60
Itapevi 6,84 6,60 4,64 6,09
Itaquaquecetuba 9,64 7,68 5,75 7,75
Jandira 11,17 5,16 4,33 6,87
Juquitiba 5,57 4,35 3,18 4,40
Mairiporã 3,47 3,44 4,65 3,81
Mauá 7,30 3,33 2,34 4,34
Mogi das Cruzes 3,62 2,97 2,13 2,93
Osasco 5,30 1,65 1,55 2,82
Pirapora do Bom Jesus 2,68 4,67 5,05 4,12
Poá 5,01 3,41 2,56 3,68
Ribeirão Pires 6,88 3,79 2,31 4,36
Rio Grande da Serra 9,12 3,68 2,42 5,08
Salesópolis 1,10 0,58 2,64 1,37
Santa Isabel 5,39 2,48 1,58 3,17
Santana de Parnaíba 6,48 12,74 7,89 9,16
Santo André 2,82 1,00 0,57 1,47
São Bernardo do Campo 7,76 2,64 2,42 4,25
São Caetano do Sul 0,83 -0,79 -0,72 -0,23
São Lourenço da Serra - - - -
São Paulo 3,67 1,16 0,88 1,90
Suzano 6,18 4,20 4,13 4,84
Taboão da Serra 9,08 4,60 2,37 5,39
Vargem Grande Paulista - - 8,36 -
TOTAL RMSP 4,46 1,88 1,64 2,66
(% ao Ano)
Taxa Geométrica de Crescimento Anual no Período
Brasil e Município
Fonte: FIBGE – Censos Demográficos 1970, 1980, 1991 e 2000.
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
◆◆
73
Os municípios de São Lourenço da Será e Vargem Grande Paulista são
desmembramentos dos municípios de Itapecerica da Serra e Cotia,
respectivamente. As taxas anuais de crescimento considerando-se os
municípios sem o desmembramentos seriam:
TABELA 04.B - Taxas Anuais de Crescimento Geométrico
Municípios da RMSP– 1970, 1980, 1991 e 2000
1970 a 1980 1980 a 1991 1991 a 2000 1970 a 2000
Vargem Grande + Cotia 7,37 6,30 4,40 6,08
São Lourenço + Itapecericada 9,10 4,01 4,79 5,91
Municípios
Taxa Geométrica de Crescimento Anual no Período
(% ao ano)
Fonte: FIBGE – Censos Demográficos 1970, 1980, 1991 e 2000.
Destaca-se Santana do Parnaíba, município na região oeste onde
desde os anos 1970 foram implantados vários loteamentos fechados
(como Tamboré) para média e alta renda, que fizeram com que seu
crescimento fosse exponencial. Após a implantação de Tamboré, em
1974, o município de Santana do Parnaíba já cresceu quase 14 vezes,
saltando de 5.390 moradores, em 1970, para 74.828 em 2000. Entre
1970 e 1980, o município cresceu a uma taxa de 6,48 (contra 3,67 de
São Paulo). Entre 1980 e 1991 a uma taxa de 12,74 (contra 1,16) e
entre 1991 e 2000 a uma taxa de 7,89 (contra 0,88 da capital).
MAPA 02 – Expansão da Mancha Urbana da RMSP - 1881/1995
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados

74
Fonte: PMSP - http://www9.prefeitura.sp.gov.br/sempla/mm4/index.php
Para o município de São Paulo, Pasternak e Baltrusis analisam o
incremento populacional em função da maior ou menor proximidade do
núcleo central:
“(...) não se distribui de forma uniforme pelo tecido urbano: desde
1980 as taxas de crescimento populacional nos anéis centrais vêm
sendo negativas. Todo o acréscimo populacional aloca-se na periferia.
Entre 1996 e 2000, os 3 anéis centrais perderam quase 46 mil
pessoas, e os anéis exterior e periférico ganharam mais de 600 mil
habitantes. Os moradores mais pobres são impelidos para regiões cada
vez mais distantes, tanto para o entorno da capital como para as
cidades limítrofes. A polarização social, visível a olho nu, ganha novos
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
◆◆
75
contornos: a pobreza se espalha por todo o tecido municipal, enquanto
que as classes mais abastadas se concentram em verdadeiros enclaves
de riqueza, sobretudo na região sudoeste da capital. As demais
camadas sociais se distribuem de forma espraiada, empobrecendo em
direção da periferia”. (2003:86).
A população do município de São Paulo que representava 73% do total
metropolitano em 1970 caiu para 58% em 2000. A queda de
crescimento populacional foi acompanhada pela descentralização
produtiva e pela desindustrialização da cidade de São Paulo.
TABELA 05 - Município de São Paulo.
Taxas de crescimento populacional por anel, 1960-2000
Anel / Período 1960-1970 1970-1980 1980-1991 1991-1996 1996-2000
Central 0,72 2,23 -0,91 -2,79 -1,22
Interior 0,08 1,26 -1,14 -2,43 -1,05
Intermediário 2,79 1,28 -0,68 -1,44 -0,07
Exterior 5,52 3,13 0,86 -0,51 0,84
Periférico 12,9 7,42 3,09 2,48 2,91
Total 4,79 3,67 1,16 0,4 1,48
Fonte: Pasternak & Bógus 1998.
“Na década de 1990, a tendência de queda da participação da RMSP na
renda seria atenuada em função das mudanças tecnológicas e
organizacionais, da reestruturação produtiva, da concentração do setor
financeiro e de serviços e da entrada de investimento estrangeiro. Esta
reestruturação afetaria mais a economia do município de São Paulo,
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados

76
pelo fortalecimento de sua posição como centro de comando da
economia nacional e de seu papel na articulação com a economia
mundial. Houve expansão das atividades comerciais e de serviços,
permitindo a geração de emprego e renda, que contrabalançariam as
perdas no setor industrial.” (Diniz e Diniz 2004:65)
No município de São Paulo, núcleo da economia brasileira, houve um
forte impacto da globalização econômica sobre a estrutura dos
empregos. Este impacto é evidenciado pelo decréscimo dos empregos
formais, pela significativa redistribuição dos empregos entre os setores
da atividade econômica (indústria, comércio e serviços), e pela
significativa alteração da espacialidade dos empregos no território da
cidade.
De fato, de 2,41 milhões de empregos em 1996, São Paulo passou a
ter quase 2,27 milhões de empregos formais em 2001, ou seja, um
decréscimo de mais de 140 mil empregos formais, correspondendo à
diminuição de 5,83 % no período de cinco anos.
A queda no emprego industrial, nos anos 1980 e 1990, foi compensada
com o aumento de vagas nas demais atividades
6
, especialmente no
setor de serviços. Esse foi o setor que melhor se adaptou à nova
realidade do sub-emprego e da informalidade nas relações
trabalhistas.
6
Ver Cano & Negri 1996.
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
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77
TABELA 06 - População ocupada em 1996 e 2001, por setor de atividade (o
setor serviços inclui serviços financeiros)
1996 2001 % 1996 % 2001
Indústria 797.705 524.944 33,12 23,14
Comércio 490.828 515.756 20,38 22,74
Serviços 1.118.207 1.225.649 46,42 54,03
Total 2.408.736 2.268.350 100,00 100,00
Fonte: Tabulações especiais Seade - Dados brutos RAIS/CEMPRE (Moreira Lima e Moreira 2007)
Decresceu o setor industrial cujos empregos formais eram quase 798
mil em 1996 e passaram à cerca 525 mil em 2001, ou seja, quase 273
mil empregos formais a menos na indústria, correspondendo a uma
perda de 34 % no período de 5 anos.
A RMSP e mais especificamente a cidade de São Paulo têm mantido
sua relevância no contexto econômico brasileiro, principalmente
através da oferta de serviços especializados, da concentração de
empresas e atividades do setor financeiro
7
e como local de
implantação das sedes administrativas dos grandes grupos nacionais e
internacionais das mais diversas áreas (engenharia, informática,
consultoria, empresas aéreas, comércio internacional, etc).
7
A RMSP concentrou 44% dos depósitos e 41% das aplicações do sistema financeiro
brasileiro em 2000. (Diniz & Diniz 2004:73)
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
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78
“E como decorrência da grande concentração populacional e de renda
e do grande fluxo de pessoas, desenvolve-se também uma grande
concentração de serviços educacionais, médicos, de hotelaria,
restaurantes, lazer e diversão, formando um aglomerado que se auto-
alimenta e se automultiplica.” (Diniz & Diniz 2004:74)
Com o incremento populacional nos demais municípios metropolitanos
e a manutenção do município de São Paulo como principal gerador de
renda e emprego, os deslocamentos diários da população na RMSP têm
importância e abrangência espacial cada vez maiores. Os
deslocamentos são orientados por diversos motivos: trabalho, estudo,
saúde, consumo, lazer, negócios, etc. Esse ir e vir constitui elemento
integrante da realidade metropolitana e reflete suas desigualdades
sociais e espaciais. A questão da mobilidade é essencial para
estruturação da dinâmica metropolitana. Enquanto a população de
rendas média e alta utiliza o transporte individual, as camadas mais
pobres utilizam o transporte coletivo.
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
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79
MAPA 03 – Sistema Rodoviário RMSP
8
Se nos anos 1930-1950 a ferrovia foi o elemento estruturador da
atividade industrial, nas últimas décadas a presença da ferrovia
representa a possibilidade de ligação entre a casa e local de trabalho
8
Fonte: Secretaria de Economia e Planejamento/IGC e Secretaria de Transportes/DER.
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados

80
para as camadas populares dentro da RMSP. O trem interliga os
municípios de Caieiras, Franco da Rocha e Francisco Morato (norte)
Osasco, Carapicuíba, Barueri, Jandira e Itapevi (oeste), São Caetano
do Sul, Santo André, Mauá e Ribeirão Pires (sudeste), Ferraz de
Vasconcelos, Poá, Suzano, Itaquaquecetuba, Mogi das Cruzes e
Guararema (leste). A rede ferroviária metropolitana, embora precária e
insuficiente, garante a mobilidade no espaço da metrópole para a
população de baixa renda.
A crescente motorização da população aumentou a demanda por vias e
espaços de circulação em todo o contexto metropolitano. A ampliação
da rede viária e rodoviária metropolitana possibilitou o deslocamento
de moradores para municípios cada vez mais distantes do núcleo
central metropolitano original. A expansão dos condomínios e
loteamentos fechados periféricos como local de moradia das classes
médias e altas está diretamente associada ao aumento da mobilidade
dessas camadas da população metropolitana.
2.1. Condomínios X Loteamentos:
Normatização e Histórico
Ao analisarmos a configuração urbana das grandes cidades brasileiras,
podemos verificar que a proliferação dos condomínios horizontais
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
◆◆
81
fechados também representa a disseminação dos enclaves residenciais
observados nos Estados Unidos, em Santiago ou em Buenos Aires. O
caso paulistano e mesmo brasileiro possui algumas peculiaridades
relativas, sobretudo, à legislação existente. Cabe inicialmente
caracterizar os condomínios fechados, diferenciando-os dos
loteamentos e loteamentos fechados.
O loteamento é a principal tipologia de parcelamento do solo urbano
brasileiro. Desde 1979, todo o parcelamento de solo urbano é regido
pela lei federal nº 6.766. A lei federal define que o parcelamento do
solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou
desmembramento de glebas. Todos os parcelamentos de solo devem
incluir vias públicas e áreas livres e de lazer também públicas.
O loteamento, segundo o artigo 2º é a “subdivisão de gleba em lotes
destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de
logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das
vias existentes.”
9
(lei federal nº 6.766/79)
O artigo 22 determina que “desde a data do registro do loteamento,
passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços
livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos
9
Todas as leis federais podem ser encontradas na integra no site do Senado Nacional -
http://www6.senado.gov.br/sicon/PreparaPesquisa.action.
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados

82
urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo." (lei federal
nº 6.766/79)
A caracterização de um loteamento, segundo Ferreira, é a de um
“parcelamento de terra em lotes, fazendo-se necessária a abertura ou
prolongamento de logradouro público
10
para os quais tenham
testada”. (1999:1235)
É importante destacar que além das áreas destinadas ao uso
institucional, de lazer e áreas verdes (praças e espaços verdes), todas
vias abertas a partir da implementação de um loteamento são vias
públicas.
O condomínio fechado, por outro lado, é o “conjunto residencial de
composto de edifícios e/ou casas, geralmente cercado, com acesso
controlado, e cujos moradores dividem equipamentos comunitários”.
(Ferreira 1999:523)
A lei federal nº 4.591, de 16/12/1964, já normatizava o condomínio
horizontal de casas térreas ou assobradadas como forma de uso e
ocupação do solo. Em seu artigo 8º, a lei define que “em relação às
unidades autônomas que se constituem em casas térreas ou
assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela
edificação e também aquela eventualmente reservada como de
10
Grifo do autor.
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
◆◆
83
utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a
fração ideal de todo o terreno e de partes comuns
11
, que
corresponderá às unidades; serão discriminadas as áreas que se
constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as
unidades entre si.”
Neste tipo de parcelamento, às unidades autônomas (casas térreas ou
sobrados) está vinculado o terreno e toda a área parcelada é de
propriedade dos condôminos.
Diferente dos loteamentos fechados, que são parcelamentos comuns,
de lotes, com cercas ou muros que impedem a circulação pública no
interior de determinada área, os condomínios horizontais fechados são
parcelamentos fechados que incluem a construção das residências e
outros edifícios na sua implantação. As vias e áreas comuns dos
loteamentos fechados são, na verdade, públicas. Já as vias e áreas
coletivas dos condomínios são realmente privadas e de uso exclusivo e
coletivo dos condôminos (como ocorre com as áreas coletivas em um
condomínio vertical).
Desdobramentos da lei de parcelamento do solo, como o fechamento
de loteamentos ou a regulamentação das tipologias habitacionais dos
condomínios fechados, por se tratar de assunto local, são de
11
Grifo do autor.
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados

84
responsabilidade dos municípios, que devem acrescentar diretrizes às
normatizações federais já existentes.
O fechamento dos loteamentos tem sido feito através de leis
municipais específicas, que autorizam o fechamento de determinada
área ou bairro de forma provisória. Os municípios definem, em geral,
que após o fechamento de determinada área, a manutenção das vias e
da infra-estrutura instalada passa a ser de responsabilidade exclusiva
dos moradores e não mais do poder público. Esse artifício faz com que
muitas administrações municipais considerem o fechamento de bairros
uma forma de economia para os cofres públicos.
Existe atualmente uma intensa discussão entre os juristas e técnicos
responsáveis pelo registro imobiliário no Brasil em relação à
constitucionalidade ou não do fechamento dos loteamentos. Alguns
argumentam que a busca por segurança é justificativa suficiente, e
outros que a privatização de áreas e espaços públicos é inadmissível
12
.
Outra discussão muito importante atualmente entre os juristas é se a
busca por segurança pode ou não sobrepujar o direito à mobilidade.
Quando pensamos em enormes glebas, onde determinada comunidade
consegue autorização para fechar suas ruas e privatizar as vias de
circulação e espaços públicos existentes em seu interior, uma enorme
12
Para mais informações sobre essa questão ver Rossit 2005, Souza Netto 1999 e
Freitas s/d.
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
◆◆
85
parcela da população fica privada de usar esses espaços públicos
(ruas, praças, largos, etc).
Apesar dos loteamentos fechados serem representativos de um tipo de
segregação espacial, especialmente em áreas mais periféricas da
região metropolitana, a análise apresentada e discutida a seguir diz
respeito unicamente aos condomínios horizontais fechados.
Os condomínios fechados são um fenômeno mais recente do que os
loteamentos fechados, porém representam uma tipologia habitacional
importante e muito difundida na RMSP. Entre março de 1992 e
dezembro de 2005, foram lançados 1.140 condomínios horizontais
13
.
Características como tamanho das unidades, número de casas, áreas
coletivas variam muito e servem para mostrar a especificidade dessa
tipologia e a necessidade de uma análise específica do fenômeno.
Parte do que hoje conhecemos como condomínios fechados na Região
Metropolitana de São Paulo (e no Brasil, de modo geral) são na
verdade grandes loteamentos fechados (como é o caso de Alphaville e
Tamboré, em Barueri e Santana do Parnaíba, e a Granja Viana, em
Cotia), desenvolvidos, a partir dos anos 1970, como áreas para
moradia das classes médias e altas.
13
Todos os dados relativos aos condomínios horizontais analisados nesta Tese foram
cedidos pela EMBRAESP (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio).
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados

86
Esses loteamentos fechados foram implantados em áreas periféricas,
em municípios como Barueri, Santana do Parnaíba e Cotia, gerando,
como já foi visto, novas áreas de expansão da cidade e da região,
principalmente em direção a oeste (sudoeste/noroeste), regiões até
então pouco urbanizadas.
No início dos anos 1990, pode-se observar o aparecimento dos
condomínios fechados propriamente ditos na Região Metropolitana de
São Paulo. Esse aparecimento foi seguido por um aumento gradual dos
lançamentos, que vem se intensificando nos últimos cinco anos.
No caso específico do município de São Paulo, a “Lei de Vilas”, de
1994, possibilitou a instalação indiscriminada de pequenos
condomínios horizontais em todas as zonas de uso residencial da
cidade.
Os loteamentos e condomínios fechados, como no caso chileno e
argentino, têm sido historicamente associados a grandes áreas, com
unidades residenciais de alto padrão (com pelo menos três dormitórios
e dois banheiros), com vastas porções de áreas livres e de lazer de uso
coletivo. Ao longo das últimas duas décadas, esse quadro mudou e,
hoje, os novos condomínios fechados possuem características novas e
distintas como tamanho da gleba, localização, tamanho das unidades
residenciais, presença de serviços e áreas coletivas, etc, como será
visto no Item 5. Uma hipótese é que a preocupação com conforto foi
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
◆◆
87
suplantada pela necessidade de segurança e pelo status que
representaria morar nesta tipologia. (Pasternak e Bogus 2003).
2.2. Segregação Urbana na RMSP
2.2.1. Segregação Fractal
Na última década, vários autores têm analisado a questão da
segregação espacial nas metrópoles brasileiras e em especial na
Região Metropolitana de São Paulo através das mudanças na economia
geradas pela globalização (Ribeiro 2005, Diniz & Diniz 2004, Caldeira
2000, Pasternak & Bógus 2003 e 2007 e Villaça 2001 entre outros)
A reestruturação produtiva gerada pela globalização incluiu a
desindustrialização e a conseqüente diminuição da oferta de empregos
industriais, o aumento da importância do setor de serviços na dinâmica
econômica metropolitana e o aumento da informalidade no mercado de
trabalho. A nova estrutura social gerada por esta reestruturação, em
especial nas grandes metrópoles, estaria dividida entre uma minoria
de profissionais altamente qualificados e bem remunerada e uma
maioria de trabalhadores menos qualificados, como secretárias,
faxineiros e trabalhadores de manutenção, configurando uma estrutura
social no formato de ampulheta, com a eliminação gradual das classes
médias.
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados

88
Apesar de não ser consenso entre os estudiosos, muitos trabalhos tem
sido desenvolvidos analisando o rebatimento dessa nova estrutura
social na configuração do espaço metropolitano, sobretudo no que diz
respeito à segregação espacial.
Desde sua publicação em 2000
14
, a tese defendida por Teresa Caldeira
de que a consolidação dos enclaves fortificados no contexto
metropolitano consolidou um padrão fractal de segregação espacial,
tem sido muito utilizada nos trabalhos acadêmicos
14
recentes sobre
segregação residencial.
Como acredito que o modelo de segregação fractal sozinho não é o
que melhor explica o processo de segregação metropolitano, num
primeiro momento será analisada a discussão proposta por Caldeira.
Serão apontadas algumas questões principais que deverão ser
discutidas mais a frente, a partir da pesquisa feita sobre os
condomínios na RMSP.
Os ‘enclaves fortificados’ são apontados por Caldeira como o principal
instrumento do novo padrão fractal de segregação espacial que vem se
configurando na Região Metropolitana de São Paulo desde meados da
década de 1980. “Trata-se de espaço privatizados, fechados e
monitorados para residência, consumo, lazer e trabalho”. (2000:211)
14
Pereira 2006, Ueda 2006, Sposito 2006 e outros.
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
◆◆
89
A autora afirma que a disseminação desses enclaves, em São Paulo e
mesmo em outras metrópoles mundiais, está diretamente ligada ao
discurso do medo, da falta de segurança pública nas grandes cidades
contemporâneas e à busca por soluções privadas de segurança, sobre
as quais os moradores tenham total domínio.
“O crescimento do crime violento em São Paulo desde meados dos
anos 80 gerou medo e uma série de novas estratégias de proteção e
reação, dentre as quais a construção de muros é a mais emblemática
(...) elas estabelecem diferenças, impõe divisões e distâncias,
constroem separações, multiplicam regras de evitação e exclusão e
restringem os movimentos.” (2000:9)
“Para se proteger, elas têm de confiar em seus próprios meios de
isolamento, controle, separação e distanciamento. Ou seja, para se
sentirem seguras, elas têm de construir muros.” (2000:98)
“A expansão dos serviços de segurança privada em São Paulo nos
últimos anos não pode ser associada exclusivamente nem ao aumento
do crime e do medo, nem a disfunções da polícia e do sistema
judiciário. O crescimento da indústria da segurança (tanto de
equipamentos quanto de serviços) é uma característica das sociedades
ocidentais em geral, e não algo específico de São Paulo. Na verdade,
segurança é hoje uma mercadoria vendida no mercado sob formas
cada vez mais sofisticadas e variadas. (...) A segurança privada
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados

90
tornou-se um elemento central do novo e já muito difundido padrão de
segregação urbana baseado em enclaves fortificados.” (2000:195-196)
Entre as principais características nas novas áreas residenciais
segregadas apontadas por Caldeira estão sua localização periférica e
também sua destinação exclusiva às classes médias e altas, além da
negação do espaço público como local de convivência entre diferentes.
“O novo padrão de segregação urbana baseado na criação de enclaves
fortificados representa o lado complementar da privatização da
segurança e transformação das concepções do público. (...) Os
enclaves fortificados que estão transformando cidades contemporâneas
como São Paulo exemplificam a emergência de um novo padrão de
organização das diferenças sociais no espaço urbano. É um modelo
que vem sendo empregado pelas classes médias e altas nos mais
diversos países, gerando um outro tipo de espaço público (...) Diversas
características de projeto são modernistas, e os enclaves normalmente
se localizam nos subúrbios, onde as classes médias já vem se isolando
há um bom tempo em várias partes do mundo. Porém, o novo modelo
de segregação separa grupos sociais de uma forma tão explícita que
transforma a qualidade do espaço público. (...) Por serem espaços
fechados cujo acesso é controlado privadamente, ainda que tenham
um uso coletivo e semipúblico, eles transformam profundamente o
caráter do espaço público. Na verdade, criam um espaço que contradiz
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
◆◆
91
diretamente os ideais de heterogeneidade, acessibilidade e igualdade
que ajudaram a organizar tanto o espaço público moderno quanto as
modernas democracias. Privatização, cercamentos, policiamento de
fronteiras e técnicas de distanciamento criam um outro tipo de espaço
público: fragmentado, articulado em termos de separações rígidas e
segurança sofisticada, e no qual a desigualdade é um valor
estruturante.” (2000:11-12)
A expansão de áreas residenciais destinadas às elites metropolitanas
em municípios como Barueri e Santana do Parnaíba, a noroeste da
RMSP, também é apontada por Caldeira como uma das mudanças na
estrutura espacial da metrópole ligada à proliferação dos enclaves
residenciais.
“Pela primeira vez na história da São Paulo moderna, moradores ricos
estão deixando as regiões centrais da capital para habitar regiões
distantes. Embora a riqueza continue geograficamente concentrada, a
maioria dos bairros centrais de classe média e alta perdeu população
no período 1980-1996, enquanto a proporção de moradores mais ricos
aumentou substancialmente em alguns municípios no noroeste da
região metropolitana e em distritos no sudoeste da cidade habitados
anteriormente por pessoas pobres.” (2000:231)
A concentração dos condomínios nas áreas metropolitanas periféricas
deve-se também a necessidade de grandes glebas para sua
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados

92
implantação. “condomínios fechados não são construídos nos bairros
centrais tradicionais, já que requerem grandes lotes que só são
acessíveis em áreas não muito adensadas” (2000:243)
Como consequência da expansão metropolitana, a autora identifica a
diminuição da importância da centralidade na estruturação do espaço
urbano.
“O impacto mais importante dos enclaves fortificados parece ser
exatamente este: eles alteram o princípio de centralidade que sempre
organizou o espaço da cidade. Depois da abertura rumo à periferia nos
anos 40 (inspirada por Haussmann), o investimento atual nas outer
cities e nos enclaves é provavelmente a mudança mais radical no
espaço construído, mudança que inaugura um novo padrão de
segregação.” (2000:338)
Com o aumento das desigualdades sociais gerado pela economia
globalizada, Caldeira afirma que a fragmentação espacial tem se
consolidado em função do desejo de auto-segregação das classes
sociais.
“Apesar de especificidades, São Paulo e Los Angeles são hoje mais
socialmente desiguais e mais dispersas do que costumavam ser, e
muitas das mudanças de seus espaços urbanos estão causando
separação entre grupos sociais, que estão cada vez mais confinados a
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
◆◆
93
enclaves homogêneos. Privatização e fronteiras rígidas (tanto
materiais quanto simbólicas) fragmentam continuamente o que
costumavam ser espaços mais abertos, e servem para manter os
grupos separados.” (2000:339)
Dessa forma, a proliferação dos enclaves fortificados, em todas as suas
configurações (e não apenas os condomínios fechados), estaria
gerando espaços cada vez mais segregados, estabelecendo fronteiras
materiais e simbólicas, e consolidando um padrão de segregação
espacial urbano fractal.
2.2.2. A Segregação Regionalizada
Como contraponto ao padrão fractal de segregação delineado por
Caldeira, Villaça (2001) ao analisar o espaço intra-urbano de várias
metrópoles brasileiras (Rio de Janeiro, São Paulo, Belo Horizonte,
Salvador, Recife e Porto Alegre), identifica para a Região Metropolitana
de São Paulo um eixo histórico de expansão dos locais de moradia e
serviços para as classes de alto poder aquisitivo.
Entre as principais afirmações feitas por Villaça, destaca-se a de que
“A consciência de que a segregação é processo, é tendência, é pois
fundamental.” (2001:149) No intuito de definir o processo de
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
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94
segregação na RMSP, o autor faz uma análise histórico-espacial que
deve ser entendida em sua complexidade.
Também para Villaça, a definição de um padrão de segregação
baseado no binômio centro rico versus periferia pobre é insuficiente
para explicar a configuração espacial metropolitana contemporânea.
Analisando a evolução do espaço urbano metropolitano, Villaça mostra
que desde o final do século XIX, os bairros destinados às elites se
encontravam na porção a oeste do triângulo histórico central.
“Finalmente a oeste de depois a sudoeste, surgiam os primeiros
bairros exclusivos da aristocracia paulistana: Campos Elíseos,
Higienópolis e avenida Paulista. A localização desses bairros pioneiros
definiu a tendência que, como veremos adiante, se mantém até hoje,
quando a alta burguesia atinge Aldeia da Serra, os vários Alphavilles,
Granja Viana e Itapecerica da Serra, já fora do município de São
Paulo.” (2001:118)
Entendendo a segregação como o “processo segundo o qual diferentes
camadas ou classes sociais tendem a se concentrar cada vez mais em
diferentes regiões gerais ou conjuntos de bairros da metrópole” (2001-
142), Villaça afirma que é justamente a segregação das classes
sociais, em especial através de seus locais de moradia, a responsável
por estruturar os espaços metropolitanos no Brasil.
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
◆◆
95
A segregação, por si só, não impede a presença de determinada classe
em áreas específicas.
“É claro que há favelas na zona Sul do Rio e que o setor sudoeste de
São Paulo, onde se concentram as camadas de mais alta renda dessa
metrópole, é pontilhado de bairros populares, os quais podem até
conter a maioria da população em um setor de alta renda. Mais que
isso: outras classes podem estar presentes numa mesma região geral
onde se concentram as camadas de alta renda até crescer com
velocidade maior que a velocidade de crescimento dessas camadas. Se
isso ocorrer a participação dessas classes na região de concentração
da classe alta aumentará. Não importa, nada disso altera a tendência à
concentração das camadas de mais alta renda naquelas regiões. O
importante é que o setor segregado detenha uma grande parte –
talvez a maior – de uma dada classe, no caso a média e alta
burguesia. O que determina, em uma região, a segregação de uma
classe é a concentração significativa dessa classe mais do que em
qualquer outra região geral da metrópole.” (2001:142-143)
Talvez, justamente por isso, a opção pela moradia em “bairros
fechados” tenha seduzido as elites metropolitanas. Porém, mesmo a
moradia nesses enclaves se concentra de forma bastante homogênea
em áreas já consolidadas como de “elite”.
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados

96
“O importante é entender por que os bairros das camadas de mais alta
renda tendem a se segregar (os próprios bairros) numa mesma região
geral da cidade, e não a se espalhar aleatoriamente por toda a cidade.
Essa questão é fundamental e nela está a chave para a compreensão
do processo de segregação. Se o principal móvel da segregação fosse
a busca de posição social, do status, da proteção dos valores
imobiliários, ou a proximidade a ‘iguais’, bastaria haver a segregação
por bairro (área de forte homogeneidade interna, possível de um
sentido de hierarquia); uns ao norte, outros a oeste, outros a leste e
outros ainda ao sul da metrópole. (...) A tendência é de os próprios
bairros se segregarem numa mesma região geral da metrópole.”
(2001:150)
Outra questão primordial em relação à localização das elites no espaço
metropolitano diz respeito à mobilidade. A facilidade de acesso à área
central metropolitana é essencial na localização de novos bairros
residenciais para a burguesia. O centro econômico metropolitano pode
ter se deslocado do centro histórico para o espigão da avenida Paulista
e de lá para a região da Marginal Pinheiros, porém a acessibilidade a
ele ainda é fator preponderante.
O espaço intra-urbano é “estruturado fundamentalmente pelas
condições de deslocamento do ser humano, seja enquanto portador da
mercadoria força de trabalho – como no deslocamento casa/trabalho -,
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
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97
seja enquanto consumidor – reprodução da força de trabalho,
deslocamento casa-compras, casa-lazer, escola, etc.” (2001:20) Ou
seja, a localização das diversas atividades cotidianas e as
possibilidades de ligação/deslocamento entre elas é fundamental para
a estruturação do espaço intra-urbano.
No caso de São Paulo, expansão dos bairros nobres para oeste foi
acompanhada pelo deslocamento de toda uma gama de serviços e
instituições públicas e privadas: a sede do governo do Estado saiu do
centro para os Campos Elíseos e depois para o Morumbi; a assembléia
Legislativa e o quartel-general do Segundo Exército foram para o
Ibirapuera; a agência do IBGE deslocou-se para o Itaim; e sedes de
bancos, empresas de informática, etc.
“Talvez o processo mais notável de produção do espaço sob o
comando das camadas de mais alta renda seja a inter-relação que elas
e seus bairros residenciais mantêm com os centros principais. Quanto
mais essas camadas se concentram em determinada região da cidade,
mais elas procuram trazer para essa mesma região importantes
equipamentos urbanos. Quanto mais o conseguem, mais vantajosa
essa região se torna para aquelas camadas e mais difícil se torna, para
elas, abandonar essa direção de crescimento.”(2001:319)
A expansão dos bairros de moradia da elite para áreas cada vez mais
distantes do centro metropolitano foi possível devido à ampliação do
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados

98
sistema viário/rodoviário e das possibilidades de deslocamento entre
essas regiões da metrópole.
Villaça inicia sua discussão sobe segregação urbana apontando a noção
de ‘sítio urbano’ como conceito útil para o entendimento da produção
de áreas residenciais e comerciais para as burguesias.
“Milton Santos (1993,96) define o conceito de sítio urbano observando
que a ‘especulação imobiliária deriva em última análise, da conjugação
de dois movimentos convergentes: a superposição de um sítio social
ao sítio natural e a disputa entre atividades e pessoas de dada
localização (...) Criaram-se sítios sociais, uma vez que o
funcionamento da sociedade urbana transforma seletivamente os
lugares, afeiçoando-os às suas exigências funcionais. É assim que
certos pontos se tornam mais acessíveis, certas artérias mais atrativas
e, também, uns e outros, mais valorizados. Por isso são atividades
mais dinâmicas que se instalam nessas áreas privilegiadas; quanto aos
lugares de residência, a lógica é a mesma, com as pessoas de maiores
recursos buscando alojar-se onde lhes pareça mais conveniente,
segundo os cânones de cada época, o que também inclui a moda. É
desse modo que as diversas parcelas da cidade ganham ou perdem
valor ao longo do tempo.’” (2001:141)
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
◆◆
99
Essas são características que deverão se analisadas para o
entendimento da expansão dos condomínios fechados na Região
Metropolitana de São Paulo.
2.2.3. A Análise da Segregação Espacial a partir
das Categorias Sócio-Ocupacionais
Com o intuito de analisar a configuração sócio-espacial da Região
Metropolitana de São Paulo a partir de dados censitários recentes, farei
uso dos dados e análises feitas no âmbito da pesquisa “Metrópole,
Desigualdades Sócio-Espaciais e Governança Urbana” desenvolvida no
pelo Observatório das Metrópoles, em São Paulo. A pesquisa é
coordenada em São Paulo pela Profª Lúcia Bógus (coordenadora do
Observatório São Paulo) e pela Profª Suzana Pasternak (vice-
coordenadora nacional).
Na tentativa de contribuir para as discussões sobre os impactos sociais
e espaciais decorrentes das transformações econômicas que vem
ocorrendo no Brasil, desde meados de 1980, foi criada uma
classificação a partir de categorias sócio-ocupacionais (CATs), através
das quais é possível captar a segmentação social nas metrópoles
brasileiras.
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
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100
“As categorias sócio-ocupacionais, através das quais é possível captar
a segmentação social nas metrópoles brasileiras, foram construídas a
partir de alguns princípios gerais que se contrapõem e que estão na
base da organização da sociedade capitalista, tais como: capital e
trabalho, grande e pequeno capital, assalariamento e trabalho
autônomo, trabalho manual versus não-manual e, atividades de
controle e de execução. Também foi levada em consideração a
diferenciação entre setores da produção, como o Secundário e o
Terciário, e, finalmente, entre os ocupados no Setor Secundário, foi
feita uma distinção a partir da inserção dos trabalhadores nos
segmentos modernos ou tradicionais da indústria (Ribeiro, Lago,
2000). Como resultado, foram identificadas 24 categorias, reunidas em
oito grandes grupos. ((Mamarella, Rosetta, 2007) [ver quadro I]
Entre 1991 e 2000 o Censo modificou sua forma de definir tanto o
desemprego, como o tipo de ocupação, o que dificulta a comparação
entre 1980, 1991 e 2000. (...) Assim, as cifras de ocupados entre os
anos 1980, 1991 e 2000 não são comparáveis: a adoção do período
de uma semana, em lugar de 12 meses, pode induzir a uma ampliação
da magnitude do desemprego. De outro lado, atividades domiciliares
como ajuda a outro, trabalho para o auto consumo, etc, reduzem o
desemprego, pois passam a ser computadas.
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
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101
Em 2000, modificou-se também a forma de classificar as ocupações,
através da utilização da CBO (Classificação Brasileira de Ocupações) e
da CNAE (Classificação Nacional de Atividade Econômica). Na
pesquisa, foi feito um ajuste da classificação ocupacional de 1991 com
a metodologia censitária de 2000, o que possibilita a comparação entre
estas duas datas. Para 1980, entretanto, isso não foi feito. Assim,
qualquer comparação que envolve os 20 últimos anos do século XX só
poderá ser feita através de grandes grupos, e o percentual de
população ocupada em relação à total entre estas 3 datas não é
passível de comparação. Por isso, a análise da evolução das categorias
sócio-ocupacionais vai se concentrar em 1991 e 2000. E deve ser
lembrado que o número absoluto de ocupados de 1991 não é,
rigorosamente, obtido da mesma forma que o de 2000. Mesmo assim
optou-se por analisar a evolução, apesar desta ressalva.” (Bógus &
Pasternak 2007:4)
15
A taxa de crescimento da população ocupada foi de 2,14% anuais
entre 1991 e 2000. O total de população ocupada na RMSP aumentou
de 38,27%, em 1991, para 39,80%, em 2000.
15
A pesquisa realizada no âmbito do Observatório das Metrópoles já dura mais de dez
anos. Dessa forma, para explicar um pouco da sistemática de tabulação e análise dos
dados censitários, serão usados textos e relatórios de pesquisa elaborados pelas
coordenadoras do grupo em São Paulo.
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
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102
O Quadro I a seguir mostra as vinte e quatro categorias sócio-
ocupacionais definidas pela pesquisa, divididas em oito grandes
grupos.
QUADRO I – Categorias Sócio-Ocupacionais
Grandes Empregadores
Dirigentes do Setor Público
Dirigentes do Setor Privado
Profissionais Autônomos de Nível Superior
Profissionais Empregados de Nível Superior
Profissionais Estatutários de Nível Superior
Profissionais de Nível Superior
Pequenos Empregadores Pequenos Empregadores
Ocupações de Escritório
Ocupações de Supervisão
Ocupações Técnicas
Ocupações de Saúde e Educação
Ocupações de Segurança, Justiça e Correios
Ocupações Artísticas e Similares
Trabalhadores do Comércio
Prestadores de Serviços Especializados
Trabalhadores Manuais da Indústria Moderna
Trabalhadores Manuais da Indústria Tradicional
Tabalhadores Manuais de Serviços Auxiliares
Tabalhadores Manuais da Construção Civil
Prestadores de Seviços não Especializados
Empregadores Domésticos
Ambulantes e Biscateiros
Agicultores Agricultores
Trabalhadores do Secundário
Trabalhadores do Terciário Não Especializado
Dirigentes
Pofissionais de Nível Superior
Categorias Médias
Trabalhadores do Terciário
Fonte: Bógus & Pasternak 2007:5
“As mudanças observadas para o conjunto das cats inserem-se num
conjunto de transformações econômicas e sociais que atingiram a
RMSP nos anos 80 e 90. Na verdade, estas transformações emergem
de uma forte crise marcada por quedas importantes da produção
econômica e do emprego, vinculadas à perda do dinamismo industrial,
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
◆◆
103
à reestruturação produtiva e um aumento da informalidade (em 1991
62% dos empregados possuíam carteira de trabalho, enquanto que em
2000 este percentual foi de apenas 51%). Ao longo deste período, a
RMSP perdeu atividades industriais (a proporção de ocupados entre os
trabalhadores do secundário era de 27,35% em 1991 e caiu para
24,01% no ano 2000) e ampliou as atividades de serviço (tanto entre
os trabalhadores do terciário, de 15,19% para 19,34%, como entre os
trabalhadores do terciário não especializado, de 13,71% para
16,16%). Apesar deste incremento das atividades do setor terciário, a
metrópole não solucionou seus problemas de desemprego, que
continuou elevado ao longo da década.
Em relação à estrutura sócio ocupacional, há indícios de dualização,
mas não como afirmava Sassen. O topo da pirâmide diminuiu (redução
das elites dirigentes), mas o nível imediatamente inferior teve forte
aumento (profissionais de nível superior). As camadas médias
sofreram ligeiro decréscimo, acompanhado de diminuição dos
trabalhadores do secundário, e aumento do terciário e da base da
pirâmide. Em relação à renda, houve aumento de renda entre os
empregadores (pequenos e grandes) e dirigentes e profissionais de
nível superior. Entre os ocupados das camadas médias, o incremento
de renda foi pequeno. Entre os trabalhadores do secundário, a renda
praticamente se manteve, enquanto entre os trabalhadores do terciário
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
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104
houve perda. De maneira geral, o ganho de renda acompanhou a
hierarquia social.
Assim, o resultado não é nem ampulheta, nem ovo. Lembra
mais um ‘pinheirinho natalino
16
’.” (Bógus & Pasternak 2007: 11-
12)
Como forma de identificar e posteriormente analisar o rebatimento no
espaço metropolitano das mudanças observadas na estrutura sócio-
ocupacional entre 1991 e 2000, foram utilizados dois métodos
complementares: em primeiro lugar foi feita uma análise fatorial das
diferenças onde, para cada uma das 812 AED (Áreas de Expansão dos
Dados da Amostra) da RMSP, foi identificada a diferença na proporção
entre as categorias sócio-ocupacionais; a partir das diferenças
encontradas, foi elaborada uma tipologia de áreas para 1991 e para
2000, possibilitando assim a comparação dessas diferenças.
“Os procedimentos podem ser descritos da seguinte forma:
. Cálculo das porcentagens das categorias sócio-ocupacionais para
cada uma das 812 AEDs da Grande São Paulo, em 1991 e 2000;
. Cálculo das diferenças entre os percentuais de 1991 e 2000, para
cada categoria em cada AED;
16
Grifo meu.
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
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105
. Aplicação de Análise Fatorial por Componentes Principais nas
diferenças de porcentagens e classificação hierárquica das mesmas.
Este procedimento permitiu a construção de uma tipologia das
mudanças em 4 clusters principais, que retratam as grandes linhas de
mudança.
. Aplicação dos mesmos procedimentos para três dos quatro grandes
clusters acima referidos. O resultado desses procedimentos levou à
construção de uma nova tipologia mais detalhada, envolvendo 10
clusters, mostrando mudanças mais detalhadas entre 1991 e 2000.”
(Bógus & Pasternak 2007: 12-13)
A tipologia criada dividiu a população metropolitana em cinco grandes
famílias: Agrícola, Popular, Operária, Média e Superior. Ainda de
acordo com a análise fatorial, quatro das famílias foram subdivididas,
gerando um total de 11 famílias sócio-ocupacionais: Agrícola e Agrícola
Popular; Popular; Operário Popular, Operário e Operário Moderno;
Médio Operário, Médio e Médio Superior; e Superior Médio e Superior.
Como a idéia é mostrar as variações 1991/2000 de forma sucinta,
apenas as variações relativas às cinco grandes famílias serão
analisada.
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
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106
A Tabela 07 a seguir mostra a proporção de população e do número de
AEDs por família, enquanto a Tabela 08 mostra a diferença entre o
número de AEDs e de população entre 1991 e 2000.
As únicas famílias que aumentaram o número de AEDs e a proporção
no total da população metropolitana foram a Popular (de 111 para 136
AEDs) e a Média (de 212 para 251 AEDS). As famílias Popular e Médio
concentram cerca de 30% da população metropolitana cada uma. A
família Superior foi a que teve a maior queda relativa no total da
população, passando de 26,14% para 18,46%, enquanto a Popular foi
a que teve o maior crescimento, aumentando de 11,44% para 18,74%
do total de população da RMSP.
TABELA 07 – População maior de 10 anos por Família 1991-2000
1991 2000 População % População %
Agrícola 23 16 264.757 2,31 269.410 1,82
Popular 111 136 1.310.124 11,44 2.767.289 18,74
Operário 283 242 3.487.283 30,44 4.418.734 29,93
Médio 212 251 3.398.987 29,67 4.581.703 31,04
Superior 183 167 2.994.796 26,14 2.725.871 18,46
Total 812 812 11.455.946 100 14.763.007 100,00
Nº AEDs
Famílias
1991 2000
Fonte: FIBGE – Censos 1991 e 2000 e Observatório das Metrópoles
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
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107
TABELA 08 – Diferenças por Família (pop > de 10 anos) 1991-2000
Diferença AEDs Diferença Pop Taxa
2000-1991 2000-1991 1991-2000
Agrícola -7 4.653 0,19%
Popular 25 1.457.165 8,66%
Operário -41 931.451 2,67%
Médio 39 1.182.716 3,37%
Superior -16 -268.925 -1,04%
Total 0 3.307.061 2,86%
Famílias
Fonte: FIBGE – Censos 1991 e 2000 e Observatório das Metrópoles
O quadro a seguir mostra de forma sucinta algumas das principais
características e mudanças no conjunto das famílias sócio-ocupacionais
no período entre 1991 e 2000.
QUADRO II – Perfil Famílias 1991-2000
FAMÍLIAS
1991 2000
AGRÍCOLA
Apresenta número de
ocupados bastante pequeno:
117.390. A densidade relativa
de Agricultores é a mais
expressiva (24,74). As outras
densidades relevantes são
Trabalhadores do Terciário não
Especializados (1,41),
Pequenos Empregadores
(1,01) e Trabalhadores do
Secundário (1,0).
Do total de agricultores na
Pequeno aumento do número
absoluto (123.674). Densidade
relativa dos agricultores é
23,62, dos Trabalhadores do
Secundário (1,22),
Trabalhadores do Terciário não
Especializados (1,45). Pequenos
Empregadores perdem
relevância.
Do total de agricultores na
RMSP, 41,06% pertencem a
essa família.
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
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RMSP, 20,06% moram dessas
áreas.
POPULAR
Densidade relativa alta para os
grupos de Trabalhadores do
Terciário (1,16), Trabalhadores
do Secundário (1,25) e
Trabalhadores do Terciário não
Especializados (1,51), além
dos Agricultores (1,92), que
apesar de apresentarem alta
densidade relativa, possuem
número absoluto muito
pequeno (9.136 do total de
669.046 ocupados).
Do total de ocupados, os
Trabalhadores do Terciário não
Especializados somam 20,73%
e os Trabalhadores do
Secundário 34,20%.
Grande aumento do número
absoluto de ocupados (de
669.046 em 1991 para
1.271.396 em 2000), mesmo a
comparação 1991-2000 sendo
problemática.
As densidades relativas mais
altas se mantiveram
equivalentes Trabalhadores do
Terciário (1,13), Trabalhadores
do Secundário (1,21) e
Trabalhadores do Terciário não
Especializados (1,51), com
exceção dos agricultores (1,32).
Do total de ocupados,
Trabalhadores do Terciário não
Especializados representam
24,41% e os Trabalhadores do
Secundário 29,10%.
OPERÁRIO
Os Trabalhadores do
Secundário apresentam a
maior densidade relativa
(1,37), seguidos dos
Trabalhadores do Terciário não
Especializados (1,10) e dos
Trabalhadores do Terciário
(1,07).
Do total de ocupados no
cluster, 37,56% são
As três maiores densidades
relativas de 1991 aumentaram
em 2000: Trabalhadores do
Secundário (1,43),
Trabalhadores do Terciário não
Especializados (1,14) e
Trabalhadores do Terciário
(1,09).
Os Trabalhadores do Secundário
representam 34,36% do total de
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
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109
trabalhadores do secundário. ocupados do cluster.
MÉDIA
Categorias Médias (1,16),
Trabalhadores do Terciário
(1,05) e Trabalhadores do
Secundário (1,01) apresentam
densidade relativa
considerável.
Dos ocupados no cluster,
37,01% pertencem às
categorias médias, enquanto
27,53% são trabalhadores do
secundário.
34,23% dos trabalhadores das
categorias médias residem no
cluster.
Manutenção das densidades
relativas das Categorias Médias
(1,19), Trabalhadores do
Terciário (1,04) em patamares
equivalentes à 1991.
O que mudou foi a relação entre
o total de ocupados no cluster:
33,60% são Médios, 20,05%
trabalhadores do terciário e
21,52% trabalhadores do
secundário.
Do total de ocupados nas
categorias médias, 37,76%
residem no cluster.
SUPERIOR
Alta densidade relativa de
ocupados da Elite Dirigente
(2,38) e de Profissionais de
Nível Superior (2,35). As
densidades dos Pequenos
Empregadores (1,82) e das
Categorias Médias (1,19)
também são altas. A
concentração de Trabalhadores
Domésticos, que representam
uma atividade de apoio nas
áreas superiores, também é
alta (1,14).
Do total de 1.641.568
ocupados no cluster, 25,37%
são dirigentes, profissionais
liberais e trabalhadores
Aumento das densidades
relativas da Elite Dirigente
(3,11), Profissionais de Nível
Superior (2,57), Pequenos
Empregadores (2,47) e das
Categorias Médias (1,31). Já a
densidade de Trabalhadores
Domésticos diminuiu
sensivelmente (de 1,14 para
0,70).
O número absoluto do total de
ocupados teve diminuição de
11,36%.
Enquanto 4,25% do total de
ocupados no cluster são
dirigentes, a concentração de
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
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liberais e trabalhadores
domésticos. E 38,04% dos
ocupados são de categorias
médias.
profissionais de nível superior
subiu para 20,14. As categorias
médias concentram 36,83% dos
ocupados.
Fonte: Observatório das Metrópoles São Paulo
Do ponto de vista de distribuição da população na metrópole por tipo
de família:
. As famílias Agrícolas mantiveram população, mas houve diminuição
no número de AEDs e na participação na população total;
. As famílias Populares foram as que mais cresceram em número
absoluto. Houve um ganho expressivo no número de AEDs (25);
. As famílias Operárias apesar da diminuição no número de AEDs,
tiveram um pequeno aumento de população (2,67%);
. As famílias Médias tiveram importante aumento no número de AEDs
(18%) e na população total, passando a representar o maior grupo
(31,04%) na RMSP;
. As famílias Superiores apresentaram diminuição no número de AEDs
(8,7%) e na população total (1.04).
“Os espaços superiores, tanto em 1991 como em 2000, são
caracterizados por concentrar fortemente as categoriais dos dirigentes.
Em 1991 o peso relativo dos dirigentes foi de 2,36; já em 2000
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
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reduziu-se para 0,85. Em 1991, o espaço superior concentrava
fortemente os dirigentes: 66% dos dirigentes lá residiam; já em 2000
esta concentração não era tão evidente, sendo que 32% dos dirigentes
moravam em espaços superiores, mas 42% em espaços considerados
médios. De qualquer forma, o que caracteriza o espaço superior, tanto
em 1991 como em 2000, é o seu maior peso relativo nas categorias
dirigentes, e a maior concentração desta categoria nestas áreas. Os
profissionais de nível superior também se concentram nas áreas
superiores em 1991 (66% deles moram nestas áreas), já em 2000
espalham-se pelas áreas superiores (33%) e pelas médias ( 32%).
Assim, os espaços superiores de 1991 e de 2000 são marcados pela
presença das categorias hierarquicamente superiores- dirigentes e
profissionais de nível superior. Embora nestes espaços co habitam
outras cats, sobretudo em 2000, quando se apresenta mais misturado.
Os espaços médios têm maior mistura na sua composição social, tanto
em 1991 como em 2000. Em 1991, a grande categoria com maior
densidade relativa foi a categoria média, com 1,16; em 2000, este
peso relativo foi de 1,19. O perfil social das áreas médias em 1991 e
2000 assemelha-se. Em 1991, 34,23% das categorias médias, que dão
nome á área, encontram-se nesta tipologia, 33% nas áreas superiores
e 23% nas áreas operárias. Já em 2000, 38% residem nas áreas
médias, 26% nas superiores e 22% nas operárias. Aumenta também,
nas áreas médias dos trabalhadores do terciário e do secundário.
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
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Nos espaços operários cai significativamente a densidade relativa das
categorias médias, e as densidades que mais se sobressaem são a dos
trabalhadores do secundário. Em 1991 o peso relativo dos operários foi
de 1,37 e em 2000, de 1,43. Nos dois anos, os espaços operários
mostram grande concentração de trabalhadores do secundário
residindo nesta tipologia: 40% em 1991 e 37% em 2000.
Nos espaços populares cai o peso relativo dos trabalhadores do
secundário para 1,25 em 1991 e 1,21 em 2000. De outro lado, o peso
relativo dos trabalhadores do terciário não especializado aumenta para
1,51 nas duas datas, com grande peso dos trabalhadores domésticos.
Entre os trabalhadores do secundário, o maior peso relativo refere-se
aos operários da construção civil. O terciário não especializado é a
categoria que mais se dispersa pelos distintos tipos de áreas, tanto em
1991 como em 2000: há sempre cerca de 20% dos seus membros nas
áreas operárias, médias e superiores.
Os espaços agrícolas reúnem relativamente poucos ocupados, e o peso
relativo dos agricultores é alto, de quase 25. Em 2000 a concentração
de agricultores nos espaços agrícolas é marcante: 40% dos
agricultores residem nos espaços agrícolas. Em 1991 já os agricultores
se espalham em quase todas as tipologias, incluindo aí os espaços
superiores.” (Bógus & Pasternak 2007: 22)
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
◆◆
113
MAPA 04 – RMSP - Distribuição Famílias 1991
Fonte: Observatório das Metrópoles São Paulo
MAPA 05 – RMSP - Distribuição Famílias 2000
Fonte: Observatório das Metrópoles São Paulo
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados

114
Os mapas 03 e 04 acima mostram a distribuição das famílias Agrícola,
Popular, Operário, Média e Superior na Região Metropolitana nos anos
de 1991 e 2000, respectivamente.
Uma primeira análise dos mapas mostra que as áreas Superiores
diminuíram sua concentração na capital e se espalharam por outras
regiões da metrópole (Barueri, Cotia, Santo André, Guarulhos, Suzano,
Mogi das Cruzes e São Bernardo do Campo).
As áreas médias sofreram uma visível expansão em várias áreas da
região metropolitana.
As áreas operárias apresentaram expressiva diminuição, sendo
substituídas por áreas médias e populares.
As áreas populares incorporaram antigas áreas operárias e se
expandiram em direção à periferia.
As áreas agrícolas encolheram, e mudaram de perfil, incorporando
áreas de perfil popular.
“Nota-se que à diminuição dos dirigentes entre 1991 e 2000,
corresponde uma deselitização das áreas onde moravam, que passam
a receber camadas médias e profissionais de nível superior. Os
profissionais de nível superior tiveram forte incremento entre 1991 e
2000, assim este segmento populacional expandiu-se, ocupando áreas
CAPÍTULO 2
A Região Metropolitana de São Paulo e os Condomínios Fechados
◆◆
115
médias. O capital imobiliário têm-se valido deste mercado emergente e
tem mudado o perfil de ocupação de muitas áreas antes industriais
e/ou médias com a construção de prédios para estes novos
profissionais superiores.” (Bógus & Pasternak 2007:20)
As mudanças na distribuição das famílias na RMSP entre 1991 e 2000,
indicaram a diminuição tanto das famílias Operárias quanto da Elite,
duas das famílias que sempre caracterizaram a região. Verificou-se
também um importante aumento das camadas populares, como já
seria esperado em função da reestruturação econômica.
Porém, o dado mais importante da comparação entre as famílias em
1991 e 2000 é o aumento das famílias Médias. Se em algumas áreas
da metrópole houve o aumento das camadas populares, em várias
áreas pode ser observado o aumento das camadas médias, indicando
que o modelo de “ampulheta” imaginado por vários estudiosos não
espelha a realidade metropolitana paulistana.
A evolução dos padrões de segregação espacial da Região
Metropolitana e seus conceitos discutidos até agora servirão de base
para a análise do objeto de estudo desta Tese propriamente dito: os
condomínios horizontais fechados da Região Metropolitana de São
Paulo.
Y una característica más, tal vez de las más llamativas
del barrio donde vivimos: los olores. Lo olores del
barrio cambian con las estaciones. En septiembre todo
huele a jazmín de leche. Y uno no es una frase poética,
sino puramente descriptiva. Todos los jardines de La
Cascada tienen por lo menos un jazmín de leche para
que florezca en primavera.
Piñeiro
V
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117
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP:
como, onde e de que forma
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CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

119
Como já foi especificado no Capítulo 2 - Material e Métodos, para
aproximação da realidade empírica dos condomínios fechados da
Região Metropolitana de São Paulo foi usada a base de dados da
Embraesp – Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio. A Embraesp
mantém um cadastro de todos os lançamentos imobiliários da Região
Metropolitana de São Paulo, identificando o tipo de uso (se residencial,
comercial ou industrial) e o tipo de empreendimento (se vertical ou
horizontal), desde 1984.
Utilizou-se unicamente a base relativa aos lançamentos residenciais.
Os empreendimentos verticais foram usados apenas como parâmetro
para comparação de algumas características específicas, como número
de lançamentos, valores, localização, etc.
A base utilizada se refere apenas aos lançamentos realizados e
devidamente aprovados. Não existem informações relativas à
construção ou finalização efetiva desses condomínios. Mesmo assim,
os dados foram usados como um todo, pois, em seu conjunto,
demonstram as tipologias de empreendimentos imobiliários idealizados
na RMSP nas últimas duas décadas, permitindo, assim, análises
comparativas.
Os tipos de dados existentes estão listados a seguir no Quadro III.
Foram marcados em azul os dados utilizados por esta análise dos
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CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

120
condomínios horizontais. Algumas informações, como o número de
unidades por andar, número de elevadores ou valor da cobertura,
referem-se unicamente aos empreendimentos verticais.
QUADRO III – Base de Dados Embraesp
1. Tipo Empreendimento (Hor. ou Vert.) 15. Data Previsão de Entrega
2. Data Lançamento (mês/ano) 16. Área Útil (m²)
3. Zona de Valor (Embraesp) 17. Área Total (m²)
4. Endereço (rua, avenida, número) 18. Preço Total em R$
5. Nome do Empreendimento 19. Valor do US$ Comercial
6. Número de Dormitórios 20. Preço Total em US$
7. Número de Banheiros 21. Área Útil Cobertura (m²)
8. Número de Garagens 22. Área Total Cobertura (m²)
9. Número de Elevadores 23. Preço Total Cobertura em R$
10. Número de Coberturas 24. Preço Total Cobertura em US$
11. Número de Blocos 25. Incorporadora - Razão Social
12. Número de Unidades por Andar 26. Vendedora – Razão Social
13. Número de Andares 27. Construtora – Razão Social
14. Número Total de Unidades
Os dados estão disponíveis para os lançamentos efetuados a partir do
ano de 1985. Os primeiros lançamentos de condomínios horizontais,
no entanto, têm início apenas em 1992. Nos primeiros três anos, de
1992 a 1994, o número de lançamentos foi bastante pequeno (4, 17 e
12 respectivamente). Entre 1995 e 1999, o número de lançamentos
aumentou, mas é a partir do ano 2000 que os lançamentos de
condomínios horizontais começaram a se tornar expressivos no
contexto da RMSP. A Tabela 9 mostra o número de lançamentos e o
número total de unidades habitacionais em condomínios horizontais
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

121
lançadas por ano entre 1992 e 2005. Os Gráficos 01 e 02 apresentam
a curva com o número total de lançamentos por ano e com o número
total de unidades em condomínio horizontal por ano, respectivamente.
Entre 1992 e 2005 foram lançados 1.140 empreendimentos/
condomínios. Desse total, 65% foi lançado apenas entre 2001 e 2004,
e 38% apenas nos anos 2003 e 2004.
No ano de 2005, pode ser verificada uma intensa queda no número
total de lançamentos. O total de lançamentos, que foi de 236 em
2004, cai para 87 em 2005 (queda de 63%).
TABELA 09 – Lançamentos e Unidades em
Condomínios Horizontais por Ano
Lançamentos Unidades
1992
4 168
1993 17 830
1994 12 759
1995 30 932
1996 40 2.648
1997 34 2.345
1998 28 1.128
1999 54 1.329
2000 95 2.589
2001 128 3.823
2002 174 4.036
2003 201 4.375
2004 236 4.334
2005 87 1.374
TOTAL 1.140 30.670
Fonte Dados: Embraesp
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

122
MAPA 06 – Lançamentos na RMSP por Ano
Fonte Dados: Embraesp
O Mapa 06 mostra os lançamentos divididos em 3 períodos distintos
1
:
1992/1999 (azul), 2000/2002 (verde) e 2003/2005 (rosa). Durante os
primeiros 8 anos foi lançado um total de 219 empreendimentos (19%
do total). Entre os anos de 2000 e 2003, esse número cresceu para
397 (35% do total). No último triênio, esse número subiu para 524
lançamentos (46% do total), mesmo com a queda verificada em 2005.
1
No Anexo 2 podem ser vistos mapas individuais por ano de lançamentos (Mapas 1 a
14).
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

123
Ou seja, praticamente metade dos lançamentos de condomínios
horizontais aconteceram, num universo de 14 anos, nos último 3 anos.
GRÁFICO 01 – Lançamentos por Ano
Lançamentos
0
50
100
150
200
250
ANO
TOTAL LANÇAMENTOS
Lançamentos
Fonte Dados: Embraesp
GRÁFICO 02 – Unidades por Ano
Unidades
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
4.500
5.000
ANO
TOTAL UNIDADES
Unidades
Fonte Dados: Embraesp
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

124
A Tabela 10 mostra uma comparação entre o número total de
lançamentos e unidades em empreendimentos verticais e horizontais.
O número de lançamentos verticais também apresenta queda em
2005, porém bem menos significativa (8%). Como mostram as Tabelas
10 e 11, oscilações na quantidade total de empreendimentos e
unidades lançadas foram comuns ao longo do período analisado. A
queda no número de lançamentos verticais é bem menos expressiva e
para uma análise mais acurada será necessário identificar se essa
tendência de queda se manterá ou não ao longo da década.
TABELA 10 – Lançamentos Residenciais na RMSP por Tipo e por Ano
Lançamentos
%
Unidades
%
Lançamentos
%
Unidades
%
1985 367 100 12.186 100 0 0 0 0
1986
746
100
31.790
100
0
0
0
0
1987
276
100
16.639
100
0
0
0
0
1988
342
100
23.611
100
0
0
0
0
1989
454
100
22.368
100
0
0
0
0
1990
288
100
16.606
100
0
0
0
0
1991
216
100
16.710
100
0
0
0
0
1992
209
98
15.150
99
4
2
168
1
1993
415
96
25.516
97
17
4
830
3
1994
523
98
29.813
98
12
2
759
2
1995
547
95
32.939
97
30
5
932
3
1996
532
93
52.288
95
41
7
2.648
5
1997
520
94
61.025
96
34
6
2.345
4
1998
375
93
27.472
96
28
7
1.128
4
1999
343
86
31.653
96
54
14
1.329
4
2000
470
83
35.428
93
95
17
2.589
7
2001
393
75
28.925
88
128
25
3.823
12
2002
435
71
27.509
87
174
29
4.036
13
2003
485
71
30.563
87
201
29
4.375
13
2004
433
65
23.858
85
236
35
4.334
15
2005
399
82
23.541
94
87
18
1.374
6
Horizontal
Vertical
Fonte Dados: Embraesp
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

125
Podemos observar, que, com exceção de 2005, os lançamentos
horizontais vinham tendo uma importância crescente no total de
lançamentos residenciais, chegando a 35% do total de
empreendimentos residenciais lançados em 2005.
TABELA 11 – Média de Unidades por Empreendimento Horiz. e Vert.
Lançamentos Unidades média unid Lançamentos Unidades média unid
1985 367 12.186 33 0 0 0
1986 746 31.790 43 0 0 0
1987 276 16.639 60 0 0 0
1988 342 23.611 69 0 0 0
1989 454 22.368 49 0 0 0
1990 288 16.606 58 0 0 0
1991 216 16.710 77 0 0 0
1992 209 15.150 72 4 168 42
1993 415 25.516 61 17 830 49
1994 523 29.813 57 12 759 63
1995 547 32.939 60 30 932 31
1996 532 52.288 98 41 2.648 65
1997 520 61.025 117 34 2.345 69
1998 375 27.472 73 28 1.128 40
1999 343 31.653 92 54 1.329 25
2000 470 35.428 75 95 2.589 27
2001 393 28.925 74 128 3.823 30
2002 435 27.509 63 174 4.036 23
2003 485 30.563 63 201 4.375 22
2004 433 23.858 55 236 4.334 18
2005 399 23.541 59 87 1.374 16
TOTAL 8.768 585.590 67 1.141 30.670 27
HorizontalVertical
Fonte Dados: Embraesp
Com relação ao número total de unidades, essa relação cai para 15%
em 2004, pois os condomínios residenciais têm, normalmente, um
número menor de unidades do que os verticais. A média de unidades
nos condomínios verticais é de 59 unidades por empreendimento,
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

126
enquanto a média nos horizontais é de 27, conforme mostra a Tabela
10 acima.
Os dados disponibilizados pela Embraesp para o ano de 2006 vão
apenas até o mês de agosto. O total de lançamentos horizontais entre
janeiro e agosto de 2006 foi de 41 empreendimentos e 377 unidades
residenciais. Se essa proporção tiver se mantido para o resto do ano, a
tendência de queda nos lançamentos em 2005 também se verificará
em 2006. Esta é uma questão que deverá ser analisada no futuro, a
partir do acompanhamento dos dados consolidados por um período
maior.
Como mostra a Tabela 11, o número de unidades por lançamento era
bem mais elevado em 1996, 1997 e 1998, caindo de um patamar de
mais de 60 unidades em média para menos de 20 por
empreendimento. Duas hipóteses podem ser levantadas: pouco
disponibilidade de terrenos mais amplos, que permitiriam a
implantação de condomínios com maior escala ou a configuração de
um padrão de condomínios fechados menores e mais exclusivos.
3.1. Localização na RMSP
Uma questão importante sobre os condomínios horizontais fechados é
identificar sua localização no contexto da Região Metropolitana. A
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

127
Tabela 12 mostra uma primeira divisão dos lançamentos por
municípios.
A concentração dos lançamentos no município de São Paulo é
expressiva: do total de lançamentos, 83,3% se localizam no município
de São Paulo. Porém, olhando o número total de unidades lançadas,
essa concentração cai para 51,9% do total. Essa diferença existe, pois
os empreendimentos lançados na capital têm normalmente menores
dimensões do que os empreendimentos dos outros municípios da
região metropolitana, conforme será visto no item 4.3.
TABELA 12 – Lançamentos Horizontais por Município
Nº Empreend. % Empreend. nº Unid. Habit. % Unid.
Barueri 10 0,9 1.506 4,9
Carapicuiba 3 0,3 33 0,1
Cotia 59 5,2 3.236 10,5
Embu 2 0,2 250 0,8
Ferraz de Vasconcelos 3 0,3 149 0,5
Guararema 1 0,1 38 0,1
Guarulhos 33 2,9 2.909 9,5
Itaquaquecetuba 3 0,3 102 0,3
Mairiporã 1 0,1 160 0,5
Mogi das Cruzes 12 1,1 589 1,9
Osasco 1 0,1 38 0,1
Poá 4 0,4 396 1,3
Santo André 30 2,6 1.918 6,2
São Bernardo Do Campo 20 1,8 2.938 9,6
São Caetano 3 0,3 207 0,7
SÃO PAULO 949 83,2 15.920 51,8
Suzano 1 0,1 104 0,3
Taboão da Serra 4 0,4 137 0,4
Vargem Grande Paulista 1 0,1 78 0,3
TOTAL 1.140 100,0 30.708 100,0
Fonte Dados: Embraesp
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

128
Dos 39 municípios da Região Metropolitana de São Paulo, apenas 18
mais a capital possuem lançamentos de condomínios horizontais.
A Tabela 13 mostra a divisão dos lançamentos verticais por município.
Também aqui existe uma grande concentração dos lançamentos no
município de São Paulo: 85,1% do total de empreendimentos e 78,6%
do total de unidades lançadas entre 1985 e 2005.
TABELA 13 – Lançamentos Verticais por Município
Total % Total %
Arujá 2 0,0 131 0,0
Barueri/Alphaville 63 0,8 5.325 0,9
Caieiras 1 0,0 1.380 0,2
Cajamar 4 0,0 520 0,1
Carapicuíba 9 0,1 2.146 0,4
Cotia 26 0,3 3.771 0,7
Diadema 42 0,5 4.524 0,8
Embú 6 0,1 748 0,1
Ferraz de Vasconcelos 5 0,1 368 0,1
Guarulhos 143 1,7 20.397 3,6
Itapevi 2 0,0 1.512 0,3
Itaquaquecetuba 13 0,2 1.404 0,2
Jandira 8 0,1 981 0,2
Mauá 30 0,4 6.212 1,1
Mogi das Cruzes 12 0,1 745 0,1
Osasco 71 0,8 13.235 2,4
Poá 5 0,1 864 0,2
Santana do Parnaíba 2 0,0 58 0,0
Santo André 231 2,8 18.641 3,3
São Bernardo do Campo 364 4,4 26.689 4,7
São Caetano do Sul] 151 1,8 4.860 0,9
São Paulo 7.124 85,1 441.699 78,6
Suzano 14 0,2 1.804 0,3
Taboão da Serra 39 0,5 4.075 0,7
TOTAL 8.367 100,0 562.089 100,0
Lançamentos Unidades
MUNICÍPIO
Fonte Dados: Embraesp
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

129
Como já foi visto, em 2000, o município de São Paulo concentrava
58% da população total da região metropolitana. A concentração de
lançamentos residenciais no município, portanto, é compatível com a
demanda concentrada e indica também que a capital mantém seu
caráter de pólo concentrador de investimentos imobiliários.
MAPA 07 – Lançamentos Horizontais na RMSP – 1992-2005
Fonte Dados: Embraesp
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

130
O Mapa 7 mostra a distribuição dos lançamentos horizontais na RMSP.
A concentração no município de São Paulo fica bastante nítida no
mapa. Mesmo no contexto municipal existem algumas áreas de
concentração prioritária dos lançamentos: no entorno imediato do
centro expandido, especialmente nas porções sudoeste, sudeste, leste
e nordeste.
A concentração dos lançamentos imobiliários no município de São
Paulo é muito grande e mostra, que mesmo com a expansão da
mancha urbanizada, a capital ainda é o centro do mercado imobiliário
residencial metropolitano.
Porém, paralelamente a isso outra questão deve ser analisada: a
legislação relativa ao uso e ocupação do solo existente nos diversos
municípios da RMSP.
Como já foi visto, o município de São Paulo aprovou a lei que
regulamenta a construção de condomínios fechados em sua área
urbana já em 1994. A Lei nº 11.605, de 12 de julho de 1994,
conhecida como Lei de Vilas, regulamentou a construção de
condomínios horizontais de casas em todas as zonas que permitissem
o uso residencial, estabelecendo, porém, um limite máximo de
15.000,00m² para o tamanho total da gleba:
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

131
“Art 1º-Parágrafo único – O conjunto residencial horizontal do tipo R3-
03 é aquele constituído por unidades habitacionais isoladas,
agrupadas, geminadas ou superpostas, em condomínio, sendo nas
zonas de uso que admitam o uso residencial.
Art. 2º O conjunto residencial horizontal do tipo R3-03 somente poderá
ser implantado em lotes ou glebas com área igual ou inferior a
15.000m² (quinze mil metros quadrados)...”
No caso do município de São Paulo, a aprovação dessa lei foi
fundamental para o surgimento dos pequenos condomínios horizontais
em seu contexto urbano.
O Quadro IV mostra uma classificação sucinta das normatizações
existentes nos municípios da Região Metropolitana de São Paulo em
relação à implantação de condomínios horizontais fechados. Para cada
município foi levantada a existência ou não de normatização que
regulamentem a implantação de condomínios horizontais fechados. No
caso dos municípios que possuem regulamentação, as normatizações
estão classificadas de três formas diferentes: Plano Diretor, quando a
regulamentação para a implantação dos condomínios é parte
integrante do Plano Diretor; Parcelamento, quando a implantação dos
condomínios é regulamentada pela lei de Parcelamento e Uso do Solo
do município; e Lei Específica, quando a regulamentação é feita a
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

132
partir da aprovação de uma lei específica sobre condomínios fechados
e/ou conjuntos residenciais.
QUADRO IV – RMSP – Legislação Condomínios Horizontais por Município
Tipo de Normatização Data Nº Lançamentos
1.
Arujá
Plano Diretor 1995 0
2.
Barueri
não - 10
3.
Biritiba - Mirim
não - 0
4.
Cajamar
Lei Específica 2005 0
5.
Caieiras
não 2006 0
6.
Carapicuíba
Parcelamento 1999 3
7.
Cotia
Plano Diretor 2007 59
8.
Diadema
Parcelamento 2002 0
9.
Embu
Plano Diretor 2003 2
10.
Embu-Guaçu
não - 0
11.
Ferraz de Vasconcelos
Plano Diretor 2006 3
12.
Francisco Morato
não - 0
13.
Franco da Rocha
Lei Específica 2001 0
14. Guararema
não - 1
15. Guarulhos
Parcelamento 2006 33
16. Itapevi
não - 0
17. Itaquaquecetuba
não - 3
18. Itapecerica da Serra
Plano Diretor 1991 0
19. Jandira
não - 0
20. Juquitiba
não - 0
21. Mairiporã
Plano Diretor 2006 1
22. Mauá
não - 0
23. Mogi das Cruzes
Lei Específica 1982 0
24. Osasco
não - 0
25. Pirapora do Bom Jesus
não - 0
26. Poá
não - 4
27. Ribeirão Pires
não - 0
28. Rio Grande da Serra
não - 0
29. Salesópolis
não - 0
30. Santa Isabel
não - 0
31. Santana de Parnaíba
Plano Diretor 2006 0
32. Santo André
Parcelamento 2006 30
33. São Bernardo do Campo
Parcelamento 1999 20
34. São Caetano do Sul
não - 3
35. São Lourenço da Serra
não - 0
36. São Paulo
Lei Específica 1994 949
37. Suzano
Parcelamento 1996 1
38. Taboão da Serra
Plano Diretor 2006 4
39. Vargem Grande Paulista
Parcelamento 2007 1
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

133
De maneira geral, a questão dos condomínios apenas foi inserida como
um dos itens da regulamentação de uso e parcelamento do solo dos
Planos Diretores
2
aprovados nos últimos anos, em função da exigência
do Estatuto da Cidade.
Dos trinta e nove município da região metropolitana, apenas 19 tem
algum tipo de regulamentação sobre a implantação de condomínios
fechados. Metade das regulamentações, no entanto, foram aprovadas
nos último dois anos, por isso, ainda não podemos avaliar se essas
aprovações terão ou não impacto na oferta desse tipo de moradia
nesses municípios.
Dos 20 municípios que não possuem nenhum tipo de regulamentação,
5 possuem lançamentos de condomínios horizontais. Mesmo Barueri,
que possui 10 lançamentos de condomínios horizontais, não tem
regulamentação específica sobre esse tipo de parcelamento do solo.
O que se pode observar é que são os municípios que possuem
regulamentação específica os que concentram o maior número de
lançamentos horizontais: além de São Paulo, Cotia, Guarulhos, Santo
André e São Bernardo.
2
O Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257) aprovado em 2001 estabeleceu que todo
município pertencente a uma região metropolitana deveria fazer ou rever seu Plano
Diretor até outubro de 2007.
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

134
3.2. Tipo de Unidade
dormitórios, banheiros e área útil
Uma segunda etapa de análise deve ser feita em relação às
características específicas das unidades residenciais integrantes dos
condomínios horizontais. Para a análise das unidades, foram usados
três parâmetros: o número de banheiros, o número de quartos e a
área útil das unidades.
A Tabela 14 mostra a divisão dos lançamentos em função do número
de banheiros e do ano do lançamento.
TABELA 14 – Lançamentos - Nº de Banheiros por Ano
Total
Total % no ano Total % no ano Total % no ano Total % no ano Total % no ano no Ano
1992 2 50,0 2 50,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 4
1993 7 41,2 8 47,1 2 11,8 0 0,0 0 0,0 17
1994 5 41,7 5 41,7 2 16,7 0 0,0 0 0,0 12
1995 4 13,3 6 20,0 6 20,0 13 43,3 1 3,3 30
1996 18 45,0 9 22,5 6 15,0 7 17,5 0 0,0 40
1997 13 38,2 11 32,4 5 14,7 5 14,7 0 0,0 34
1998 8 28,6 11 39,3 4 14,3 5 17,9 0 0,0 28
1999 17 31,5 25 46,3 11 20,4 1 1,9 0 0,0 54
2000 43 45,3 33 34,7 11 11,6 8 8,4 0 0,0 95
2001 62 48,4 45 35,2 10 7,8 11 8,6 0 0,0 128
2002 62 35,6 68 39,1 20 11,5 24 13,8 0 0,0 174
2003 53 26,4 94 46,8 37 18,4 16 8,0 1 0,5 201
2004 72 30,5 105 44,5 23 9,7 36 15,3 0 0,0 236
2005 18 20,7 43 49,4 14 16,1 12 13,8 0 0,0 87
Total 384 33,7 465 40,8 151 13,2 138 12,1 2 0,2 1140
5 Banheiros
1 Banheiro 2 Banheiros 3 Banheiro 4 Banheiros
Fonte Dados: Embraesp
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

135
Dos 1.140 lançamentos, 33,7% têm apenas um banheiro e 40,8% têm
dois banheiros. As unidades que possuem três ou mais banheiros
representam apenas 25,5% do total. A análise do número de
banheiros em um domicílio é importante, pois o número de banheiros
é um dos itens domiciliares com maior associação com renda familiar.
O Gráfico 03 mostra o número total de lançamentos por ano em
função do número de banheiros da unidade. Pode-se observar que até
1998, número de banheiros pouco diferenciava os totais de
lançamentos. A partir de 1999, os lançamentos com um ou dois
banheiros passam a ser a maioria dos empreendimentos.
GRÁFICO 03 – Total de Lançamentos por Nº de Banheiros
0
20
40
60
80
100
120
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
ANO
TOTAL LANÇAMENTOS
1 Banheiro
2 Banheiros
3 Banheiros
4 Banheiros
Fonte Dados: Embraesp
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

136
Já o Gráfico 04 mostra a concentração dos lançamentos ao longo dos
últimos quinze anos em função do número de banheiros. Até 2002, a
concentração de lançamentos com 1 e 2 banheiros oscilavam, porém
numa mesma faixa de valores. No entanto, a partir de 2003 as
unidades com 2 banheiros passam a ser mais representativas,
concentrando um número cada vez maior de lançamentos.
GRÁFICO 04 – Lançamentos
% Total Lançamentos por Nº de Banheiros
0
10
20
30
40
50
60
70
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
ANO
% TOTAL LANÇAMENTOS
1 Banheiro
2 Banheiros
3 ou mais Banheiros
Fonte Dados: Embraesp
Analisando o número total de unidades residenciais lançadas, as
unidades com apenas um banheiro representam praticamente metade
(49,6%) do total lançado na RMSP desde 1992. As unidades com dois
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

137
banheiros somam 37,1% do total, enquanto as unidades com três ou
mais banheiros concentram apenas 13,3%.
A maior concentração de unidades com um banheiro (49,6%) em
comparação com a quantidade de empreendimentos com um banheiro
(33,7%) mostra que esses empreendimentos, mais populares,
possuem um maior número total de unidades do que os com 2 ou mais
banheiros.
TABELA 15 – Total de Unidades por Nº de Banheiros
Nº Banheiros Unidades %
1 Banheiro
15.208 49,6
2 Banheiros 11.386 37,1
3 Banheiros 2.245 7,3
4 ou mais Banheiros 1.831 6,0
Total 30.670 100
Fonte Dados: Embraesp
O Mapa 08 mostra os lançamentos na RMSP em função do número de
banheiros
3
. Os lançamentos com apenas um banheiro (laranja) estão
distribuídos principalmente nas áreas ao norte, ao leste e no extremo
oeste do município de São Paulo, e nos demais municípios da Região.
Os lançamentos com dois banheiros (verde) estão espalhados por
3
No Anexo 2 podem ser vistos mapas individuais por número de banheiros (de 15 a
19).
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

138
todas as áreas, tanto da capital quanto do entorno, enquanto que os
com três banheiros (azul) também estão dispersos por todas as áreas,
porém com uma concentração na região sudoeste da capital.
MAPA 08 – Lançamentos na RMSP por número de banheiros
Fonte Dados: Embraesp
Já as unidades com quatro banheiros (rosa) estão quase todas
concentradas na porção sudoeste da capital. Das 138 unidades com
quatro banheiros, 7 estão em Cotia, 1 em Alphaville, 1 em Guarulhos,
5 na Zona Norte de São Paulo, 1 na Zona leste, e as demais 123 estão
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

139
na porção sudoeste da capital. Lembro que a região sudoeste é que
concentra as camadas populacionais com maior escolaridade e poder
aquisitivo
A análise dos lançamentos em função do número de dormitórios
mostra uma maior concentração dos lançamentos com três dormitórios
(40,3%), seguidos pelos lançamentos com dois dormitórios (37,5%).
Os lançamentos com quatro dormitórios somam apenas 21,8% do
total. Já os lançamentos com 1 dormitório (apenas 3) ou com cinco
dormitórios (apenas 1) não são representativos.
A Tabela 14 mostra a distribuição dos lançamentos por ano, em função
do número de dormitórios.
TABELA 16 – Lançamentos - Nº de Dormitórios por Ano
Total
Total % no ano Total % no ano Total % no ano Total % no ano Total % no ano no Ano
1992 0 0,0 2 50,0 2 50,0 0 0,0 0 0,0 4
1993 2 11,8 5 29,4 8 47,1 2 11,8 0 0,0 17
1994 0 0,0 3 25,0 7 58,3 2 16,7 0 0,0 12
1995 0 0,0 5 16,7 10 33,3 15 50,0 0 0,0 30
1996 0 0,0 18 45,0 9 22,5 13 32,5 0 0,0 40
1997 0 0,0 12 35,3 14 41,2 8 23,5 0 0,0 34
1998 0 0,0 8 28,6 11 39,3 9 32,1 0 0,0 28
1999 0 0,0 21 38,9 23 42,6 10 18,5 0 0,0 54
2000 0 0,0 46 48,4 32 33,7 17 17,9 0 0,0 95
2001 0 0,0 68 53,1 39 30,5 21 16,4 0 0,0 128
2002 0 0,0 68 39,1 68 39,1 38 21,8 0 0,0 174
2003 1 0,5 64 31,8 95 47,3 40 19,9 1 0,5 201
2004 0 0,0 85 36,0 96 40,7 55 23,3 0 0,0 236
2005 0 0,0 23 26,4 45 51,7 19 21,8 0 0,0 87
Total 3 0,3 428 37,5 459 40,3 249 21,8 1 0,1 1140
5 Dormitórios
1 Dormitório 2 Dormitórios 3 Dormitórios 4 Dormitórios
Fonte Dados: Embraesp
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

140
O Gráfico 05 mostra o número total de lançamentos por ano em
função do número de dormitórios da unidade. Pode-se observar que
aqui também o número de banheiros pouco diferenciava os totais de
lançamentos até 1998. A partir de 1999, os lançamentos com dois ou
três banheiros passam a ser a maioria dos empreendimentos. Sendo
que os lançamentos com dois dormitórios predominam entre 2000 e
2001 e os com três dormitórios passam a predominar a partir de 2003.
GRÁFICO 05 – Total de Lançamentos por Nº de Dormitórios
0
20
40
60
80
100
120
ANO
LANÇAMENTOS
2 Dormitórios
3 Dormitórios
4 Dormitórios
Fonte Dados: Embraesp
O Gráfico 6 apresenta a concentração dos lançamentos a partir do
número de dormitórios.
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

141
GRÁFICO 06 – % Lançamentos por Nº de Dormitórios
0,0
10,0
20,0
30,0
40,0
50,0
60,0
70,0
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
Ano
2 Dormitórios
3 Dormitórios
4 Dormitórios
Fonte Dados: Embraesp
Como mostram a Tabela 14 e o Gráfico 6, observando todo o período
entre 1992 e 2005, não existe um padrão regular de concentração em
relação ao número de dormitórios nas unidades. As concentrações
variam muito ao longo da década de 90. A partir de 1999, houve uma
queda na concentração dos lançamentos com unidades de 4
dormitórios que se manteve até 2005.
A Tabela 17 apresenta o número total de unidades habitacionais em
condomínio fechado lançadas entre 1992 e 2005 em função do número
de quartos. Do total de unidades lançadas, quase metade (49,4%)
possui dois dormitórios, enquanto 37,1% possui três dormitórios e
apenas 13,1% possui quatro ou mais dormitórios.
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

142
É interessante notar que os valores são bastante próximos dos totais
de unidades com um, dois ou três e mais banheiros (49,6%, 37,1% e
13,3% respectivamente).
TABELA 17 – Total de Unidades por Nº de Dormitórios
Nº Dormitórios Unidades %
1 Dormitório
130 0,4
2 Dormitórios 15.149 49,4
3 Dormitórios 11.367 37,1
4 ou mais Dormitórios 4.024 13,1
Total 30.670 100
Fonte Dados: Embraesp
O Mapa 09 mostra os lançamentos de acordo com o número de
dormitórios
4
. Os lançamentos com dois (verde) e três (azul)
dormitórios estão espalhados por todas as áreas. O que os diferencia é
que a maior parte dos lançamentos com três dormitórios, no município
de São Paulo, encontra-se em áreas mais próximas ao centro do que
os com apenas dois dormitórios.
Os lançamentos com quatro dormitórios (rosa), no entanto,
apresentam uma grande concentração na porção sudoeste da capital,
reforçando a idéia da maior concentração do poder aquisitivo nesta
4
No Anexo 2 podem ser vistos mapas individuais por ano número de dormitórios
(Mapas 20 a 24).
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

143
área. Alguns lançamentos com quatro dormitórios podem ser
encontrados nas demais áreas da metrópole, porém em pequena
quantidade. Do total de 249 lançamentos com quatro dormitórios, 202
estão na porção sudoeste de São Paulo (principalmente em bairros
como Santo Amaro, Brooklin, Morumbi ou Alto da Boa Vista), 10 na
Zona Norte (Tremembé), 9 na Zona Oeste (Mooca e Lapa), 4 na Zona
Leste (Vila Carrão), 12 em Cotia, 8 em Guarulhos, 3 em Alphaville, 2
em São Caetano do Sul e 1 em São Bernardo do Campo.
MAPA 09 – Lançamentos na RMSP por número de dormitórios
Fonte Dados: Embraesp
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

144
Para identificar a tipologia residencial mais presente na RMSP, foi feito
o cruzamento dos dados relativos ao número de dormitórios e o
número de banheiros nas unidades residenciais por lançamento e por
unidade ( Tabelas 18 e 19)
Como mostra a Tabela 18, a tipologia dominante dos lançamentos na
metrópole é a de 3 dormitórios e 2 banheiros, que pode ser
considerada uma tipologia média, com um percentual de 32,6% das
unidades na metrópole. Logo depois vêm as unidades com dois
dormitórios e um único banheiro, tipologia de baixo padrão, com
30,4% do total de lançamentos. A próxima unidade mais
representativa é a tipologia de alto padrão, com 4 dormitórios e quatro
banheiros, com apenas 12,1% do total.
TABELA 18 – Lançamentos – Nº de Dormitórios e Nº de Banheiros
Lançam. % do Total Lançam. % do Total Lançam. % do Total
1 Banheiro 345 30,4 36 3,2 0 0
2 Banheiros 83 7,3 370 32,6 12 1,1
3 Banheiros 0 0 53 4,7 98 8,6
4 Banheiros 0 0 0 0 138 12,1
5 Banheiros 0 0 0 0 1 0,1
TOTAL 428 37,7 459 40,4 249 21,9
4 Dormitórios3 Dormitórios2 Dormitórios
Fonte Dados: Embraesp
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

145
Porém, se a análise for feita a partir do número total de unidades
lançadas, a tipologia dominante muda. Do total de unidades
habitacionais lançadas em condomínios fechados, 43,7% possuem
apenas um banheiro e dois dormitórios (baixo padrão). Já as unidades
com três dormitórios e dois banheiros (padrão médio) são cerca de um
terço do total (29,2%). As unidades com quatro dormitórios e quatro
banheiros (alto padrão) somam apenas 5,9% do total.
TABELA 19 – Unidades – Nº de Dormitórios e Nº de Banheiros
Unidades % do Total Unidades % do Total Unidades % do Total
1 Banheiro 13.417 43,7 1.661 5,4 0 0,0
2 Banheiros 1.732 5,6 8.944 29,2 710 2,3
3 Banheiros 0 0,0 762 2,5 1.483 4,8
4 Banheiros 0 0,0 0 0,0 1.807 5,9
5 Banheiros 0 0,0 0 0,0 20 0,1
TOTAL 15.149 49,3 11.367 37,1 4.020 13,1
2 Dormitórios 3 Dormitórios 4 Dormitórios
Fonte Dados: Embraesp
Normalmente, as unidades residenciais têm um número maior de
dormitórios do que de banheiros. Apenas as unidades residenciais
destinadas às classes de alta renda, com quatro dormitórios, têm o
mesmo número de banheiros.
Com relação à localização das três tipologias habitacionais principais,
os Mapas 10, 11 e 12 mostram de que forma elas estão distribuídas na
região metropolitana.
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

146
MAPA 10 – Lançamentos com Unidades de 2 Dormitórios e 1 Banheiro
Fonte Dados: Embraesp
Os lançamentos com 2 dormitórios e 1 banheiro, que concentram
quase a metade das unidades residenciais em condomínio fechado da
RMSP, estão bastante concentrados na zona leste da capital e em suas
áreas mais periféricas a norte e oeste, e em alguns municípios da
metrópole como Guarulhos, Mogi das Cruzes, São Bernardo do Campo
e Cotia.
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

147
MAPA 11 – Lançamentos com Unidades de 3 Dormitórios e 2 Banheiros
Fonte Dados: Embraesp
Os lançamentos com 3 dormitórios e 2 banheiros, como mostra o Mapa
11, estão muito concentrados nas regiões a leste e norte além do
centro expandido e na extremidade oeste da capital. E praticamente
nos mesmos municípios da RMSP.
Já o Mapa 12 mostra que as unidades com 4 dormitórios e 4 banheiros
estão concentradas, quase que exclusivamente, na porção sudoeste da
capital. Dos 138 lançamentos, apenas 4 estão na zona norte, 2 na
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

148
zona leste e 2 no extremo oeste da capital, além de 1 em Guarulhos, 1
em Barueri e 1 em Cotia.
MAPA 12 - Lançamentos com Unidades de 4 Dormitórios e 4 Banheiros
Fonte Dados: Embraesp
A última característica analisada especificamente em relação às
unidades residenciais foi sua área útil total. As unidades lançadas na
RMSP têm áreas úteis que vão desde 35,00m² (em Suzano) até
989,41 m² (em Santo Amaro/São Paulo). Embora importantes, esses
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

149
valores extremos serão desconsiderados na análise geral, por
deformarem as estáticas.
Numa primeira tentativa de análise, os lançamentos foram agrupados
em faixas a cada 50,00m² de área útil. A Tabela 20 mostra os grupos
de lançamentos obtidos a partir dessa primeira divisão.
TABELA 20 – Lançamentos por Área Útil
Quantidade %
de 35,00 a 49,99 15 1,42
de 50,00 a 74,99 297 28,21
de 74,00 a 99,99 218 20,70
de 100,00 a 149,99 237 22,51
de 150,00 a 199,99 90 8,55
de 200,00 a 249,99 53 5,03
de 250,00 a 299,99 42 3,99
de 300,00 a 349,99 27 2,56
de 350,00 a 399,99 32 3,04
de 400,00 a 499,99 22 2,09
de 500,00 a 599,99 12 1,14
de 600,00 a 699,99 3 0,28
de 700,00 a 799,99 3 0,28
de 800,00 a 899,99 0 0,00
de 900,00 a 989,41 2 0,19
Total Lançamentos
Área Útil (m2)
Fonte Dados: Embraesp
Como a análise a partir de 14 grupos distintos seria problemática,
dado o número de caselas vazias e a pouca representatividade em
cada grupo, resolveu-se agrupar os lançamentos em faixas mais
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

150
abrangentes. Considerando-se que as principais concentrações de
lançamentos estão nas faixas entre 50,00m² e 150,00m² de área útil,
os lançamentos foram novamente divididos, porém, em apenas quatro
grupos distintos:
I. Grupo 1 – Unidades com área útil até 75,00m²
II. Grupo 2 - Unidades com área útil maior que 75,00m² e até
150,00m²
III. Grupo 3 - Unidades com área útil maior que 150,00m² e até
300,00m²
IV. Grupo 4 - Unidades com área útil maior que 300,00m²
A Tabela 21 e os Gráficos 7 e 8 mostram os lançamentos anuais em
função de sua área útil.
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

151
TABELA 21 - Lançamentos - Área Útil por Ano
Lanç. % Lanç. % Lanç. % Lanç. %
1992 2 50,0 2 50,0 0 0,0 0 0,0 4
1993 5 29,4 5 29,4 7 41,2 0 0,0 17
1994 3 25,0 5 41,7 4 33,3 0 0,0 12
1995 5 16,7 7 23,3 9 30,0 9 30,0 30
1996 12 30,0 14 35,0 6 15,0 8 20,0 40
1997 11 32,4 11 32,4 6 17,6 6 17,6 34
1998 6 21,4 12 42,9 7 25,0 3 10,7 28
1999 18 33,3 22 40,7 12 22,2 2 3,7 54
2000 31 32,6 39 41,1 17 17,9 8 8,4 95
2001 46 35,9 58 45,3 16 12,5 8 6,3 128
2002 62 35,6 65 37,4 29 16,7 18 10,3 174
2003 45 22,4 111 55,2 30 14,9 15 7,5 201
2004 66 28,0 104 44,1 42 17,8 24 10,2 236
2005 21 24,1 40 46,0 19 21,8 7 8,0 87
Total Lanç. 333 29,2 495 43,4 204 17,9 108 9,5 1.140
ANO de 35-74,99m² 75-149,99m² 150-299,99m² + de 300,00 m²
Grupo IVGrupo IIIGrupo IIGrupo I
TOTAL
Fonte Dados: Embraesp
GRÁFICO 07 - % Lançamentos Área Útil por Ano
0
10
20
30
40
50
60
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
ANO
% LANÇAMENTOS
de 35-74,99m²
75-149,99m²
150-299,99m²
+ de 300,00 m²
Fonte Dados: Embraesp
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

152
GRÁFICO 08 - Lançamentos - Área Útil
0
20
40
60
80
100
120
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
ANO
TOTAL DE LANÇAMENTOS
de 35-74,99m²
75-149,99m²
150-299,99m²
+ de 300,00 m²
Fonte Dados: Embraesp
O Grupo 2 (verde), com área útil entre 75,00m² e 150,00m²,
concentra 43% de lançamentos, num total de 495 empreendimentos.
Os lançamentos desse grupo estão espalhados por todo o entorno
imediato do centro expandido de São Paulo, com exceção da porção a
sudoeste, como pode ser visto no Mapa 13
5
. Essa tipologia também
está espalhada por quase todos os municípios da região metropolitana
com condomínios. A capital concentra 430 (87%) do total de
lançamentos do Grupo 2, como mostra a Tabela 18.
5
No Anexo 2 podem ser vistos mapas individuais por área útil (Mapas 25 a 28).
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

153
O segundo grupo mais representativo é o Grupo 1 (azul), com área útil
até 75,00m², concentrando 29% dos lançamentos (333 no total). Os
lançamentos desse grupo estão concentrados, sobretudo, na Zona
Leste da capital, mas aparecem também nos limites norte, sudeste e
oeste da cidade. O município de São Paulo concentra 75% (250) dos
lançamentos do grupo. Os lançamentos do Grupo 1 também podem
ser vistos nos demais municípios da RMSP.
O Grupo 3 (amarelo), com área útil entre 150,00m² e 300,00m²,
concentra cerca de um quinto dos lançamentos (18%), num total de
204 empreendimentos. Os lançamentos desse grupo estão mais
concentrados na porção sudoeste da capital, mas também estão
presentes nas áreas do entorno imediato do centro expandido e em
alguns dos municípios da Região Metropolitana (19 em Cotia, 6 em
Barueri, 4 em Santo André e em Guarulhos, 3 em Carapicuíba e em
São Caetano, e 1 em Mairiporã e São Bernardo). Do total, 163 (80%)
foram lançados no município de São Paulo.
Já o Grupo 4 (vermelho), com unidades de área útil superior a
300,00m², concentra apenas 9% dos lançamentos, num total de 108
empreendimentos. Uma característica importante do grupo é que
praticamente todos os lançamentos foram feitos no município de São
Paulo. Apenas um lançamento com unidade maior do que 300,00m² de
área útil foi feito fora da cidade, em Guarulhos, em agosto de 2003.
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

154
Se considerarmos o número total de unidades residenciais ao invés do
número total de lançamentos, novamente a proporção de unidades
mais populares (com menor área útil) será praticamente metade do
total de unidades lançadas (46,3%). As unidades do Grupo II somam
34,4% do total. As unidades do Grupo 4 representam apenas 3,1% do
total de unidades lançadas, contra 9,5 do total de empreendimentos
lançados.
TABELA 22 – Total de Unidades por Área Útil
ÁREA ÚTIL Unidades % do Total
Grupo I - de 35-74,99m² 14.202 46,3
Grupo II - 75-149,99m² 10.551 34,4
Grupo III - 150-299,99m² 4.963 16,2
Grupo IV - + de 300,00 m² 954 3,1
TOTAL 30.670 100,0
Fonte Dados: Embraesp
Dos 107 empreendimentos lançados em São Paulo, 102 foram na
porção sudoeste da capital. Os outros cinco empreendimentos foram
lançados nos seguintes bairros: 2 na Mooca, 1 em Tremembé, 1 em
Tucuruvi e 1 na Vila Carrão.
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

155
MAPA 13 – Lançamentos na RMSP por Área Útil
Fonte Dados: Embraesp
TABELA 23 - Lançamentos - Área Útil por Município
de 35-74,99m²
75-149,99m²
150-299,99m²
+ de 300,00 m²
Barueri
4
-
6
-
Carapicuiba
-
-
3
-
Cotia
19
21
19
-
Embu
1
1
-
-
Ferraz de Vasconcelos
3
-
-
-
Guararema
-
1
-
-
Guarulhos
14
14
4
1
Itaquaquecetuba
3
-
-
-
Mairiporã
-
-
1
-
Mogi das Cruzes
7
5
-
-
Osasco
-
-
-
-
Poá
4
-
-
-
Santo André
16
10
4
-
São Bernardo Do Campo
7
12
1
-
São Caetano
-
-
3
-
SÃO PAULO
250
430
163
107
Suzano
1
-
-
-
Taboão da Serra
3
1
-
-
Vargem Grande Paulista
1
-
-
-
TOTAL
333
495
204
108
Fonte Dados: Embraesp
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

156
A maior concentração de lançamentos está nas tipologias simples e
médias (1 e 2 banheiros, 2 e 3 dormitórios e área útil de até
150,00m²). Os condomínios fechados, como se percebe, são
majoritariamente destinados a camadas de renda média e média-
baixa, diferentemente dos loteamentos fechados, que tendem a
abrigar camadas de alto poder aquisitivo. A localização dos
lançamentos, no município de São Paulo, de modo geral, obedece a
um mesmo padrão: quanto menores as unidades, mais próximas à
periferia estão e, quanto maiores as unidades, estão mais
concentradas na porção sudoeste da capital.
3.3. Tipo de Empreendimento
total de unidades e tamanho da gleba
Uma terceira etapa de análise foi feita como forma de identificar a
tipologia dos empreendimentos propriamente ditos. Para tanto, foi
analisado o número total de unidades por empreendimento e o
tamanho da gleba onde os condomínios foram ou serão implantados.
A Tabela 24 mostra os lançamentos em função do número total de
unidades residenciais. Praticamente metade dos lançamentos (47,4%)
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

157
possui no máximo 10 unidades. Um quarto do total (25,1%) possui
entre 10 e 20 unidades. Ou seja, a grande parte dos lançamentos
(72,5%) são condomínios não muito grandes, como no máximo 20
unidades residenciais.
TABELA 24 – Lançamentos – Total de Unidades
Empreend. % Empreend. % Empreend. %
até 10 540 47,4
522 55,0 18 9,4
de 11 a 20 286 25,1
256 27,0 31 16,2
de 21 a 50 171 15,0
119 12,5 52 27,2
de 51 a 100 87 7,6
39 4,1 48 25,1
mais de 100 56 4,9
13 1,4 42 22,0
São Paulo Demais MunicípiosRMSP
Total Unidades
Fonte Dados: Embraesp
Se considerarmos apenas os lançamentos na capital, 82% do total
possui até no máximo 20 unidades. A proporção praticamente se
inverte se considerarmos apenas os lançamentos nos demais
municípios da região metropolitana: 74,3% dos lançamentos possuem
21 ou mais unidades.
A Tabela 25 mostra os lançamentos em função do tamanho total da
gleba. Grande parte dos lançamentos (42%) são feitos em terrenos
com até 1.000,00m². Esse é um padrão de lote urbano encontrado em
vários dos bairros paulistanos e metropolitanos. Se considerarmos
lotes de até 5.000,00m², esse total sobe para 83,6% de todos os
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

158
lançamentos. Ou seja, a maioria absoluta dos condomínios horizontais
da Região Metropolitana de São Paulo está sendo lançada em lotes
com no máximo 5.000,00m².
TABELA 25 – Lançamentos – Tamanho da Gleba
Tamanho Lotes
(m2)
até 500
199 17,5
500-1000 280 24,6
1000-2000 250 21,9
2000-5000 223 19,6
5000-10000 114 10,0
+ de 10.000 74 6,5
Empreend. %
Fonte Dados: Embraesp
Dos empreendimentos que possuem entre 51 e 100 unidades, apenas
34,5% (30) foram lançados no município de São Paulo. Se
considerarmos os empreendimentos com mais de 100 unidades, esse
percentual cai para 17,8% (10) do total.
Já dos empreendimentos lançados em glebas com área superior a
10.000m², apenas 28% (21) localizam-se no município de São Paulo.
Como o município de São Paulo concentra a maior parte dos
lançamentos (83%) esses são dados importantes. Indicam que os
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

159
condomínios horizontais de maiores dimensões estão, de fato, sendo
lançados sobretudo fora da capital.
3.4. Aspectos Financeiros
valor das unidades
A última etapa de análise dos dados empíricos diz respeito ao valor das
unidades residenciais nos condomínios fechados lançados na Região
Metropolitana. Foi feita uma análise comparativa dos valores do metro
quadrado de área útil em dólares para os lançamentos horizontais e
verticais, nos municípios e também nas diversas zonas de valor da
cidade de São Paulo.
A análise dos valores em dólar nem sempre é a mais indicada devido
às oscilações de valor do real. Apesar do valor do dólar haver oscilado
muito em relação ao real nos últimos quinze anos (de R$ 0,85 a R$
3,613), como a analise feita é comparativa e utiliza valores médios,
essas oscilações se diluem no universo geral dos dados utilizados.
De forma geral, o valor médio do metro quadrado de área útil nos
lançamentos horizontais no município de São Paulo foi de US$ 693
(seiscentos e noventa e três dólares). Enquanto o valor médio nos
lançamentos verticais foi de US$ 940 (novecentos e quarenta dólares).
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

160
Nos demais municípios da Região Metropolitana, esses valores caem
para US$ 553 (quinhentos e cinqüenta e três dólares) nos lançamentos
horizontais e US$ 611 (seiscentos e onze dólares) nos lançamentos
verticais.
Na região metropolitana como um todo, os valores do metro quadrado
de área útil dos condomínios horizontais são sempre um pouco mais
baratos do que o metro quadrado de área útil dos condomínios
verticais.
A média de preço dos lançamentos horizontais nos demais municípios
da região metropolitana também é menor do que a média no município
de São Paulo.
As Tabelas 26 e 27 mostram os valores médios por município e por
zona de valor
6
da capital.
De maneira geral o metro quadrado de área útil dos lançamentos
horizontais é sempre um pouco mais baixo do que o metro quadrado
dos lançamentos verticais, tanto no município de São Paulo quanto nos
demais municípios da RMSP.
6
Como forma de sistematização do seu banco de dados a Embraesp divide os
lançamentos imobiliários do município de São Paulo por Zonas de Valor. Essas Zonas
de Valor são áreas onde são encontrados valores semelhantes para metro quadrado de
construção. Os limites das zonas de valor não coincidem necessariamente com os
limites dos bairros ou distritos. Os demais municípios da região metropolitana são
considerados zonas de valores específicas, sem qualquer divisão.
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

161
TABELA 26 – RMSP – Valores Médios do M² Área Útil em US$
Hoizontais Verticais
valor m
2
médio valor m
2
médio
em US$ em US$
Itaquaquecetuba 329,27 340,50
Mogi das Cruzes 351,87 724,21
Ferraz de Vasconcelos 354,28 591,39
Vargem Grande Paulista 361,30 -
Guararema 397,09 324,78
Guarulhos 487,24 923,26
Santo André 516,93 910,43
Suzano 539,65 577,38
Taboão da Serra 548,43 745,67
Cotia 551,54 603,20
Embú 555,64 573,01
São Bernardo do Campo 585,63 863,05
Carapicuíba 587,84 503,62
Barueri 594,90 1006,56
Poá 602,87 530,61
Mairiporã 749,87 -
São Caetano do Sul 830,96 902,94
Osasco 1017,72 877,99
ZONA VALOR
REGIÃO METROPOLITANA DE SÃO PAULO
Fonte Dados: Embraesp
TABELA 27 – Município de SP – Valores Médios do M² Área Útil em US$
Horizontal Vertical
valor m
2
médio
valor m
2
médio
ZONA VALOR
em US$ em US$
1 Sapopemba 268,86 624,59
2 Parque Anhanguera 275,82 -
3 Moinho Velho 302,08 545,66
4 Sacomã 317,64 1.069,94
5 Itaim Paulista 338,45 612,38
MUNICÍPIO DE SÃO PAULO
6 São Mateus 351,89 696,21
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

162
7 Parque Edu Chaves 354,93 633,05
8 Jardim Peri 360,84 726,02
9 Perus 361,15 -
10
Ermelino Matarazzo 373,23 785,60
11
Parque Bristol 397,82 834,81
12
Guaianazes 400,47 547,98
13
São Miguel Paulista 406,46 735,03
14
Freguesia do Ó 413,48 884,51
15
Brasilândia 414,74 440,15
16
Itaquera 423,90 697,17
17
Água Funda 433,77 858,66
18
Cangaíba 437,79 670,53
19
Jaguaré 444,02 836,01
20
Parque Novo Mundo 447,48 742,40
21
Penha 460,36 971,83
22
Vila Matilde 461,21 918,48
23
Vila Mazzei 467,37 667,34
24
Artur Alvim 470,46 968,18
25
Alto da Lapa 479,88 1.173,69
26
Vila Maria 484,08 833,78
27
Vila Nova Cachoeirinha 487,54 748,41
28
Alto da Móoca 504,29 976,92
29
Parque Itaguaçu 520,11 -
30
Limão 522,29 901,92
31
Vila Prudente 522,76 831,51
32
Santana 527,33 1.116,17
33
Vila Guilherme 531,12 982,38
34
Vila Santa Catarina 531,35 1.005,57
35
Cidade Ademar 544,54 521,84
36
Cupecê 551,54 603,20
37
Tucuruvi 554,16 905,04
38
Bosque da Saúde 555,29 1.026,62
39
Vila das Mercês 570,93 1.023,45
40
Casa Verde 573,35 1.013,77
41
Campo Limpo 574,31 770,93
42
Pirituba 606,43 1.029,33
43
Mooca 606,83 919,09
44
Vila Formosa 616,60 1.005,33
45
Mandaqui 618,89 1.030,82
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

163
46
Vila Gumercindo 619,44 984,68
47
Saúde 629,72 1.061,75
48
Paraíso 632,89 1.334,45
49
Campo Grande 666,63 1.000,56
50
Ipiranga 669,81 958,72
51
Horto 691,61 673,58
52
Jardim da Saúde 703,16 985,99
53
Tatuapé 707,47 1.116,63
54
Vila Mariana 709,53 1.285,36
55
Butantã 713,51 1.019,10
56
Pompéia 715,62 1.130,83
57
Pedreira 720,39 775,77
58
Lapa 776,29 1.108,15
59
Interlagos 793,80 665,07
60
Tremembé 843,32 846,26
61
Jaraguá 855,09 623,45
62
Jabaquara 885,02 836,01
63
Chácara Flora 914,57 751,99
64
Real Parque 916,14 1.194,06
65
Capela do Socorro 919,30 792,84
66
Aclimação 961,30 1.113,75
67
Vila Madalena 999,29 1.547,02
68
Campo Belo 1.020,46 1.405,02
69
Brooklin 1.035,43 1.342,65
70
Jardim Marajoara 1.103,75 1.236,51
71
Alto da Boa Vista 1.154,85 920,37
72
Planalto Paulista 1.173,20 1.185,54
73
Santo Amaro 1.216,67 1.201,18
74
Vila Carrão 1.232,34 1.071,99
75
Morumbi 1.272,40 1.262,35
76
Vila Nova Conceição 1.345,52 2.066,55
77
Alto de Pinheiros 1.682,89 1.375,78
78
Jardim Europa 2.065,59 2.465,32
79
Ibirapuera 2.581,89 2.104,25
Fonte Dados: Embraesp
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

164
Em São Paulo, as Zonas de Valor com o menor preço do metro
quadrado de área útil dos lançamentos horizontais são, na maioria, na
Zona Lesta da cidade (Sapopemba, Itaim Paulista, São Mateus,
Ermelino Matarazzo). Já as áreas com maior valor do metro quadrado,
com exceção da Vila Carrão, são todas na porção sudoeste da capital
(Ibirapuera, Jardim Europa, Alto de Pinheiros, Vila Nova Conceição,
Morumbi).
Nos demais municípios da região metropolitana, os menores valores
são encontrados em Itaquaquecetuba e Mogi das Cruzes, enquanto os
maiores valores estão em Osasco e São Caetano do Sul.
As médias encontradas nos municípios que não a capital devem ser
utilizadas com cautela, pois como a quantidade de lançamentos nesses
municípios é muito pequena, as médias são pouco representativas.
Mesmo assim algumas comparações podem ser feitas:
As faixas de preço (entre 300 e 400 dólares) do metro quadrado de
área útil nos município a leste a região metropolitana (com exceção de
Guarulhos) é equivalente às faixas de preço nas zonas de valor da
Zona Leste da capital (Sapopemba, Itaim Paulista, São Mateus,
Ermelino Matarazzo, etc).
Já a faixa de preço do metro quadrado de área útil dos municípios a
oeste da região metropolitana (Cotia, Taboão, Embu, Carapicuíba) tem
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

165
valores equivalentes ao das zonas de valor mais próximas da área
central da capital (Casa Verde, Santana, Alto da Mooca, Limão, Vila
Prudente, Bosque da Saúde,etc).
Os valores do metro quadrado de área útil nos zonas de valor
concentradas na porção sudoeste da capital são sempre acima da
média geral, passando em geral do US$ 1.000,00.
As Tabelas 28 e 29 mostram o valor do metro quadrado de área útil e
o valor total médio das unidades em função do número de dormitórios
e do número de banheiros das unidades residenciais.
TABELA 28 – RMSP – Valores Médios (US$) por Número de Dormitórios
Número de
Dormitórios Unidade (US$) m2 Área Útil (US$)
2 37.228,50 522,75
3 78.143,83 661,72
4 366.654,94 1.216,59
Valor Médio
Fonte Dados: Embraesp
TABELA 29 – RMSP – Valores Médios (US$) por Número de Banheiros
Número de
Banheiros Unidade (US$) m2 Área Útil (US$)
1 34.886,26 504,41
2 67.949,71 614,06
3 203.067,87 991,65
4 485.357,60 1.322,37
Valor Médio
Fonte Dados: Embraesp
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

166
O valor do metro quadrado de área útil das unidades com 2 ou 3
dormitórios varia pouco (27%). Porém entre as unidades cm 3 e 4
dormitórios, essa variação é de 84%, ou seja, quase o dobro.
Se for considerado o valor do metro quadrado de área útil por número
de banheiros, a diferença entre as unidades com 1 e 2 banheiros
também é pequena (22%). Porém, ente as unidades com 2 e 3
banheiros, essa diferença é de 61 %. E entre as unidades com 3 e 4
banheiros, a diferença é de 33%.
Quando analisamos o valor total médio das unidades, a diferença entre
unidades com 2 e 3 dormitórios é de 110%. A diferença entre as
unidades com 2 e 4 dormitórios é 885%.
A relação do valor médio das unidades em função do número de
banheiros obedece uma proporção equivalente. O acréscimo de valor
entre as unidades com 1 e 2 banheiros é de 95%. Entre as unidades
com 1 e 3 banheiros é de 482%. E entre as unidades com 1 e 4
banheiros, o acréscimo de valor é de 1.291%.
TABELA 30
– RMSP – Valores Médios (US$) por Tipologia
Unidade (US$) m2 Área Útil (US$)
Baixo - 2 Dormit. e 1 Banheiro 33.740,24 497,15
Médio - 3 Dormit. e 2 Banheiros 70.432,99 614,94
Alto - 4 Dormit. e 4 Banheiros 485.357,60 1.322,37
Valor Médio
Tipologia -Padrão Unidades
Fonte Dados: Embraesp
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

167
A Tabela 30 mostra os valores médios para as três tipologias mais
presentes nos condomínios da região metropolitana.
O acréscimo de valor do metro quadrado de área útil entre as unidades
com 2 dormitórios e 1 banheiro e as unidades com 3 dormitórios e 2
banheiros é de 24 %. Já a diferença entre essas duas tipologias e as
unidades com 4 dormitórios e 4 banheiros salta para 166% e 155%
respectivamente.
Em relação ao valor médio das unidades, a diferença entre as
tipologias baixa e média é de 109%. Entre as tipologias média e alta é
de 589%. E entre as tipologias baixa e alta, o acréscimo de valor é de
1.338%
As grandes diferenças entre os valores médios totais das unidades com
2 e 3 dormitórios ou 1 e 2 banheiros e as unidades com 4 dormitórios
ou 3/4 banheiros deve-se não apenas aos maiores valores do metro
quadrado, mas também à maior área útil total dessas unidades de
padrão mais alto.
As diferenças entre os valores do metro quadrado de área útil
apresenta algumas características constantes: as diferenças entre as
unidades com 2/3 dormitórios e 1/2 banheiros gira em torno de 20-
30%. Essa diferença pode se explicada pela diferença de padrão das
unidades. A questão da localização dos empreendimentos não se
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

168
destaca tanto, pois esses empreendimentos estão bastante
espalhados pela RMSP e os valores médios diluem as diferenças.
Já as grandes diferenças encontradas entre os valores do metro
quadrado de área útil desse grupo e dos empreendimentos com 4
dormitórios e 3/4 banheiros deve-se, em grande parte, à localização
dos empreendimentos de alto padrão, concentrados nas regiões mais
valorizadas da metrópole.
3.5. Conclusões Preliminares
Entre 1992 e 2005, foram lançados 1.140 condomínios horizontais na
Região Metropolitana de São Paulo. O volume de lançamentos é
impressionante, especialmente nos anos de 2003 e 2004, quando
foram lançados 437 novos condomínios.
No contexto da metrópole, é a cidade de São Paulo que concentra o
maior número de lançamentos: 83,2% do total. Porém, quando
analisamos o número de unidades residenciais lançadas, os
condomínios paulistanos concentram 51,8% do total das residências.
A diferença entre o número de empreendimentos e o número de
unidades se dá, pois os condomínios lançados em São Paulo são na
sua maior parte de pequeno porte: 82% dos lançamentos têm no
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

169
máximo 20 unidades. Nos outros municípios da região metropolitana,
47% dos lançamentos têm 51 unidades ou mais.
Apenas São Paulo e outros 18 municípios da RMSP (cerca de metade),
do total de 39, possuem lançamentos de condomínios horizontais.
Conforme podemos observar nos mapas, são justamente os municípios
localizados nos extremos (norte, sul, leste e oeste) da região
metropolitana os que não estão inseridos no mercado desse tipo de
moradia.
Em relação à distribuição dos lançamentos, é importante destacar a
grande quantidade de lançamentos na zona leste da cidade de São
Paulo, área de moradia tipicamente popular.
Uma característica importante dos condomínios lançados na cidade de
São Paulo é que apesar de não existirem lançamentos na área central
propriamente dita, ela é um ponto de atração para os lançamentos
imobiliários: quanto mais próximos do centro expandido, melhor é a
tipologia da unidade residencial (maior número de quartos e maior
área útil total).
Outra questão é a concentração dos lançamentos direcionados à elite
(quatro dormitórios, quatro banheiros e mais de 300,00 m² de área
útil) na porção sudoeste da capital.
CAPÍTULO 3
Os Condomínios na RMSP: como, onde e de que forma

170
A localização das unidades de alto padrão na porção sudoeste da
capital gera um grande aumento no valor das unidades e do metro
quadrado de área útil, pois essa é a região com os maiores valores do
metro quadrado de terreno. Os altos valores das unidades as tornam
acessíveis apenas à elite, acentuando ainda mais a segregação
residencial nessa região da metrópole.
As duas principais tipologias residenciais em condomínios fechados são
unidades com três quartos e dois banheiros (32,6%) e dois quartos e
um banheiro (30,4%). Quanto ao tamanho das unidades, 29,2% tem
até 75,00m² de área útil e 43,4% tem entre 75,00m² e 150,00m². Ou
seja, a maior parte das unidades em condomínios fechado na RMSP
estão sendo usadas como moradia de camadas médias e populares
metropolitanas.
A partir do mapeamento realizado, os condomínios fechados não
podem mais ser associados à moradia exclusiva da elite (entendida
como classes de alta renda) metropolitana, e tampouco com os
grandes parcelamentos em regiões periféricas da metrópole.
Our suburban architecture
… reveals the spirit and
character of modern civilization, just as the temples of
Egypt and Greece, the baths and amphitheaters of
Rome, and the cathedrals and castles of the middle
Ages help us to comprehend and penetrate the spirit of
previous civilizations
César Daly
VI
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171
CAPÍTULO 4
Moradores e
Empreendedores
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CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores

173
Autor: Angeli – Folha de São Paulo 26.novembro.2006
Os condomínios fechados para a população de alta renda, localizados
na porção sudoeste do município de São Paulo, já fazem parte da
iconografia urbana contemporânea. Porém, saber como estão inseridos
os condomínios no contexto urbano de regiões da cidade como
Ermelino Matarazzo e quem são seus moradores ou a
construtora/incorporadora que atua naquela região tornou-se uma
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CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores

174
questão fundamental para o entendimento do padrão de segregação
espacial metropolitano.
Para cada um dos quatro grupos de lançamentos definidos no item 3.2,
foram feitos levantamentos de campo em cada uma das áreas da
Região Metropolitana (norte, sul, leste e oeste). A partir desse primeiro
levantamento mais geral, onde foram identificadas as tipologias das
unidades, as características do entorno imediato dos condomínios e as
características das áreas de uso coletivo dos condôminos, foi escolhida
uma área em especial para um levantamento de campo mais
aprofundado: os bairros de Ermelino Matarazzo e São Miguel Paulista.
Esses bairros foram escolhidos, pois concentram algumas das
características que dificilmente associamos aos condomínios fechados:
são bairros de moradia tipicamente popular, na zona leste da cidade
de São Paulo, área de população de baixa renda, onde ocorreu uma
grande concentração de lançamentos - 21 em Ermelino e 32 em São
Miguel, mais do que na maioria dos demais municípios da RM -, com
unidades normalmente de dois quartos e um banheiro.
As Fotos 1 e 2 a seguir mostram um condomínio do Grupo I, no
Butantã, que possui unidades com 2 dormitórios, 1 banheiro e
62,40m de área útil. A área livre e de lazer do condomínio se resume
às vagas de estacionamento de veículos e às áreas de acesso às
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores

175
unidades residenciais. O entorno se caracteriza por residências simples
e muitas vezes sem acabamento.
FOTOS
1
1 e 2 – Condomínio Grupo 1 no Butantã e entorno
FOTOS 3 e 4 – Condomínios Grupo 1 em Ermelino Matarazzo e entorno
1
Todas as fotos são de autoria própria, com exceção de quando indicado.
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores
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176
As Fotos 3 e 4 são de outro condomínio do Grupo, dessa vez em
Ermelino Matarazzo. A unidades residências possuem 2 dormitórios, 1
banheiro e 53,00m de área útil. Novamente, a área de lazer se
resume ao acesso às unidades residências e às vagas para
estacionamento de veículos.
Em nenhum dos dois condomínios acima existe qualquer aparato de
segurança especial instalado, a não ser os portões e muros usuais a
qualquer das residências do entorno.
FOTOS 5 e 6 – Condomínio Grupo 2 no Butantã e entorno
As unidades residências do condomínio do Grupo 2 localizado no
Butantã, das fotos 5 e 6, possuem 3 dormitórios, 2 banheiros e
101,00m² de área útil.
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores

177
FOTOS 7 e 8 – Condomínio Grupo 3 em Vila Formosa
As casas do condomínio na Vila Formosa possuem 4 dormitórios, 3
banheiros e 180,12m² de área útil.
Nos dois condomínios das fotos 5 e 7, às áreas de lazer, além dos
acessos e estacionamentos, foram incorporadas uma pequena área
com playground. Nos dois casos já se observa a presença de cerca
elétrica, portão e porteiro eletrônico. Porém, apenas o condomínio do
Butantã possui guarita.
Nas Fotos 9, 10 e 11 a seguir, o condomínio do Grupo 4 possui
residências com 4 dormitórios, 4 banheiros e 383,00m² de área útil.
Esse condomínio está implantado em uma área residencial de alto
padrão, próximo à Praça Panamericana (Alto de Pinheiros). As
unidades residenciais apresentam projeto arquitetônico diferenciado.
Apesar da pequena distância, as casas estão implantadas isoladas no
lote.
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores
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178
FOTOS 9, 10 e 11 – Condomínio Grupo 4 na Vila Madalena
O condomínio possui guarita, cerca elétrica e outros aparatos de
segurança, como câmeras de vigilância e sensores de presença.
O condomínio das fotos 12, 13, 14, 15, 16 e 17 a seguir é um exemplo
paradigmático. Localizado em Vila Carrão, é um condomínio de alto
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores

179
padrão, com casas de 4 dormitórios, 4 banheiros e 355,00m² de área
útil, implantado em uma região onde tradicionalmente não reside a
elite. Esse foi o condomínio onde se pode observar o maior número de
aparatos de segurança: grades, portões, muros de 3 metros de altura,
câmeras, etc).
Fotos 12, 13, 14 e 15 - Condomínio Grupo 4 na Vila Carrão
portaria, muros e paisagem do entorno
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores

180
Fotos 16 e 17 – Condomínio Grupo 4 na Vila Carrão
Aparatos de segurança e entorno
Como pode ser visto na Foto 17, o entorno do condomínio se
caracteriza por residências simples, muitas vezes autoconstruídas e
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores

181
sem acabamento. Os muros, grades e cercas do condomínio se
destacam na paisagem do entorno.
Todos os condomínios mostrados nas fotos, com exceção do da Vila
Carrão, estão implantados em áreas pequenas, dentro do perímetro
máximo de um quarteirão. Nos condomínios dos grupos 1, 2 e 3, as
áreas de lazer coletivas são diminutas e a área livre coletiva se resume
às áreas de circulação e estacionamento de veículos.
No item 4.2 a seguir serão apresentados alguns dos projetos de
condomínios desses grupos com a identificação das áreas livres e de
lazer coletivas.
Durante os levantamentos de campo, foi interessante notar que os
condomínios, mesmo pequenos, destacam-se em relação ao contexto
urbano do entorno. Isso ocorre, menos em função da tipologia das
habitações, mas em função do uso dos espaços coletivos e públicos
lindeiros. Durante todos os levantamentos de campo, enquanto os
moradores ficavam o tempo todo dentro das áreas comuns dos
condomínios, os moradores do entorno usavam a rua como área de
lazer, as crianças para jogar bola e empinar pipa e os adultos, por
exemplo, para lavar o carro.
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores

182
Fotos 18 a 21 - Solar Munich – Fotos do Entorno
Fonte: Construtora Beraldi
A grande maioria dos condomínios construídos no município de São
Paulo possui pequena dimensão, e é implantada no interior de um
quarteirão. Isso faz com que a estrutura urbana do entorno se
mantenha intacta, inclusive com a presença de espaços livres e de
lazer, como praças e parquinhos, para todo o bairro.
4.1. A Propaganda
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores

183
Ao pesquisar a propaganda relativa ao lançamento e venda de casas
em condomínios fechados, o discurso da qualidade de vida, da oferta
de lazer, conforto e estilo de vida está mais presente do que o discurso
da segurança.
FIGURA 1
2
– Montagem com imagens de “família feliz” dos folhetos de vendas
2
Todas as imagens de propaganda foram retiradas de folhetos de propaganda
distribuídos nas ruas, com exceção onde está indicado.
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores

184
A propaganda dos condomínios em regiões mais periféricas, localizados
em municípios que não a capital, enfatizam a presença do verde como
um diferencial importante da nova moradia.
“Só o melhor da vida”
“Divirta-se como em um clube”
“Viver dentro do verde com o que existe de mais moderno”
e “Viver dentro do verde com o conforto que você deseja” -
Condomínio de casas com quatro dormitórios na Granja Viana
“Morar em meio a natureza. Ganhar qualidade de vida”
Condomínio com casas de 3 dormitórios na Granja Viana.
“Conforto e segurança para você viver uma vida plena”
Condomínio com casas de 2 e 3 dormitórios na Granja Viana.
As Figuras 2 e 3, a seguir, mostram a propaganda de dois lançamentos
conjuntos na Granja Viana. A segunda imagem, com uma vista aérea
da área onde serão implantados os condomínios mostra que mesmo na
Granja Viana, um deles será implantado em uma área de apenas
10.000m².
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores
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185
FIGURAS 2 e 3 – Propaganda de Condomínios na Granja Viana
publicada no Jornal Folha de São Paulo (22.abril.2007)
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores
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186
FIGURA 4 – Condomínio na Granja Viana com “dias mais verdes e seguros”
FIGURA 5 – Condomínio que promete “clima de casa de campo”
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores
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187
FIGURA 06 – Destaque para as áreas de lazer,
com a promessa de “diversão como em um clube”
Já na propaganda dos condomínios mais centrais, localizados na
porção sudoeste da capital, a localização é destacada como uma
qualidade importante.
“Ainda é possível adquirir uma casa no Jardim Paulistano,
como nos bons tempos” - Condomínio com quatro suítes no
Jardim Paulistano.
“Viva com espaço, lazer e segurança em um condomínio
horizontal situado entre Moema, Campo Belo e Vila Mascote” -
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores
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188
Condomínio com casas de 3 ou 4 dormitórios no Jardim
Aeroporto.
“Sua última oportunidade de morar em um condomínio de
altíssimo padrão bem em frente ao Parque do Ibirapuera.
Apenas 12 residências com arquitetura exclusiva” –
Condomínio Bothannica com casas de 4 dormitórios, 4
banheiros, 9 garagens e 513,45m² de área útil, próximo ao
Parque do Ibirapuera.
FIGURA 07 – Propaganda com condomínio de “arquitetura exclusiva”
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores

189
A propaganda acima destaca a “arquitetura exclusiva” (aliás de gosto
duvidoso) das unidades residenciais do condomínio Bothannica. O
desenho da “maison du jardin” tenta passar a idéia de casas ao redor
de uma praça, com características dos jardins franceses.
Já a Figura 08 mostra um condomínio com características praticamente
opostas: são unidades pequenas, cujas principais qualidades são a
proximidade do Parque do Carmo e a possibilidade de financiamento
pela Caixa Econômica Federal.
FIGURA 08 – Vista aérea de lançamento próximo ao Parque do Carmo com
financiamento pela Caixa Econômica Federal
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores

190
Nas propagandas, o discurso da segurança aparece, porém com menos
frequência.
“Condomínio fechado com total segurança” - Condomínio com
casas de 3 ou 4 dormitórios (de 146 a 189,00 m² de área
privativa) no Morumbi
“Completo sistema de segurança e a privacidade que você
merece” - Condomínios com casas com dois dormitórios no
Butantã.
Em um vídeo de propaganda do Residencial Solar da Paulicéia, em São
Bernardo do Campo, fornecido pela Construtora Beraldi, um casal
conversa sobre as qualidades do condomínio:
“O Residencial Solar da Paulicéia tem muitas coisas boas:
Primeiro é um condomínio fechado...
Sobrados com dois dormitórios, sala, cozinha, banheiro, área
de serviço, garagem, realmente uma planta que você vai
adorar.
É bem localizado.
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores

191
A área de lazer é maravilhosa: você tem playground,
churrasqueira, forno de pizza, piscinas adulto e infantil, quadra
recreativa.
Enfim seus filhos vão se esbaldar.
E com toda segurança.”
FIGURA 09 – Folheto de propaganda com condomínio de casas amarelas
geminadas na Granja Viana e que promete uma “vida plena”
Nas propagandas, o fato da residência ser em condomínio já um sinal
de “grife”, de “estilo”. A presença de áreas de lazer também é muito
destacada. A localização é enfatiza ou pela sua centralidade ou pela
proximidade ao verde, no caso dos condomínios periféricos.
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores

192
4.2. Os Projetos
Do total de lançamentos, apenas 16 (1,4%) são unidades residenciais
de apenas um pavimento. Todos os condomínios visitados tinham
unidades com dois ou três pavimentos, normalmente geminadas.
Apenas os condomínios na porção sudoeste da capital possuíam
residências isoladas, mesmo que a distância entre elas fosse bastante
pequena.
A partir das pesquisas realizadas, foi possível organizar uma base de
dados com alguns projetos e desenhos dos condomínios. Como as
principais características gerais já foram discutidas, serão
apresentados a seguir os projetos de três condomínios específicos: o
Condomínio Solar da Paulicéia (em São Bernardo do Campo), o
Condomínio Sola de Munich (em Ermelino Matarazzo - São Paulo) e o
Condomínio Solar do Abílio (em Ermelino Matarazzo - São Paulo),
como exemplos emblemáticos do que foi analisado até aqui.
Os desenhos do Condomínio Solar da Paulicéia, descrito na propaganda
no item anterior, mostram unidades implantadas em quatro grandes
blocos de casas geminadas: um com oito unidades e outros três com
treze unidades cada. A área livre do condomínio é toda destinada à
circulação dos veículos, com exceção de duas pequenas áreas no limite
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores

193
do terreno onde estão implantados o playground e a piscina, a quadra
e a churrasqueira.
FIGURA 10 – Solar da Paulicéia - Planta do Conjunto
Fonte: Construtora Beraldi
FIGURA 11 – Solar da Paulicéia - Vista Geral do Conjunto
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores
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194
Fonte: Construtora Beraldi
FIGURA 12 – Solar da Paulicéia - Vista da Área de Lazer
Fonte: Construtora Beraldi
FIGURA 13
– Solar da Paulicéia - Planta da Unidade Residencial
Fonte: Construtora Beraldi
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores

195
As unidades, como apontado na propaganda, possuem dois dormitórios
e um banheiro e uma pequena área privativa nos fundos da residência.
Apesar do desenho da planta ser destinado aos folhetos de publicidade
e estar sem cotas, as dimensões dos cômodos são claramente
pequenas. As unidades têm 71,61m² de área útil, ou seja, não são das
menores existentes no mercado.
O projeto do Solar de Munich, com as unidades divididas em dois
blocos com uma via central de acesso às unidades, é uma das
tipologias mais encontradas na RMSP.
FIGURA 14 – Solar de Munich - Planta do Conjunto
Fonte: Construtora Beraldi
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores
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FIGURA 15 – Solar de Munich – Planta da Unidade Residencial
Fonte: Construtora Beraldi
FIGURA 16 – Solar de Munich - Vista Geral do Conjunto
Fonte: Construtora Beraldi
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores
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FIGURA 17 – Solar de Munich
Vistas das Áreas de Lazer e Portaria
Fonte: Construtora Beraldi
FOTO 21 – Condomínio Solar de Munich – Vista do interior
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores
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198
As unidades aqui também são de dois quartos com um banheiro. A
área útil total é de 59,55m². A diferença é que as unidades possuem
três pavimentos e o pavimento inferior é utilizado como garagem para
dois veículos. Nos fundos da unidade existe uma pequena área livre
privativa.
As áreas de lazer estão localizadas no recuo frontal do terreno, com
playground e churrasqueira de um lado e piscina do outro.
No projeto do Solar de Munich, as fachadas das unidades foram
caracterizadas como chalés da Bavária.
O último projeto, do condomínio Solar do Abílio, foi um dos primeiros
construídos na região. É um condomínio pequeno, de apenas 12
unidades, implantado em um lote de aproximadamente 800,00m² e
com pouquíssima área livre tanto privativa quanto coletiva.
FIGURA 18 – Solar do Abílio – Vista da Portaria
Fonte: Construtora Beraldi
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores
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199
FIGURA 19 – Solar do Abílio - Planta do Conjunto
Fonte: Construtora Beraldi
FIGURA 20 – Solar do Abílio - Planta da Unidade Residencial
Fonte: Construtora Beraldi
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores

200
FIGURA 21 – Solar do Abílio - Vista Geral do Conjunto
Fonte: Construtora Beraldi
O Solar do Abílio é um dos muitos condomínios sem nenhuma área de
lazer. Além da via de acesso às residências, uma pequena área livre foi
deixada ao lado da portaria.
A mesma unidade residencial, em dois pavimentos, geminadas, com
dois quartos e um banheiro e cantos chanfrados, também é usada em
vários outros projetos da construtora.
As figuras a seguir mostram o croqui de duas unidades residências na
Granja Viana, com 3 e 4 dormitórios. As unidades também possuem
dois pavimentos, como as da zona leste, e possuem como grandes
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores

201
diferenciais, além do tamanho, a garagem coberta e a varanda na área
privativa dos fundos.
FIGURAS 22 – Croqui planta sobrado com 4 dormitórios na Granja Viana
Fonte: Santos 2002:197
FIGURAS 23 – Croqui planta sobrado com 3 dormitórios na Granja Viana
Fonte: Santos 2002:197
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores

202
Outra característica interessante dos projetos analisados e visitados é
que com exceção dos condomínios de alto padrão, com projetos
arquitetônicos diferenciados, o uso da cor amarela nas residências é
uma constante, em todas as áreas da região metropolitana.
4.3. Os Moradores
Durante o levantamento de campo foram realizadas algumas
entrevistas com o intuito de identificar quem são os moradores e
porque escolheram essa tipologia habitacional. Foram entrevistados
dez moradores de Ermelino Matarazzo/São Miguel Paulista. Como
contraponto, foram entrevistados três moradores da porção sudoeste
(Alto de Pinheiros, Butantã e Morumbi) da cidade.
Nas entrevistas realizadas com os moradores foi utilizado um
questionário base, com 11 questões: nome, endereço, sexo, idade,
escolaridade, ocupação principal, local de trabalho, renda familiar,
quantidade de moradores no domicílio, local de moradia anterior,
motivo de escolha da nova moradia.
Em todas as entrevistas, apenas a família nuclear (casal de pais e um
ou dois filhos ou apenas o casal sem filhos) morava na residência.
CAPÍTULO 4
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203
Nas entrevistas realizadas em Ermelino Matarazzo e São Miguel
Paulista algumas questões chamaram a atenção: apenas duas famílias
não moravam na região antes de mudar para os condomínios.
A renda média familiar ia de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais) a R$
3.000,00 (três mil reais). A escolaridade também variava muito, indo
de primário completo a superior.
Dos dez condomínios visitados apenas dois tinham porteiro e mesmo
assim apenas durante o dia.
Seis das pessoas entrevistadas mudaram para o condomínio no
momento de sair da casa dos pais para casar.
Apesar do discurso da segurança permear as entrevistas, apenas três
moradores afirmaram considerar os condomínios horizontais mais
seguros do que as residências comuns.
Uma da moradora do Solar de Munich afirmou considerar os
condomínios verticais mais seguros do que os horizontais. Ela também
não vê nenhuma diferença na segurança oferecida pelo condomínio
onde mora em relação a uma casa isolada. Ela (professora) e o marido
(corretor de imóveis), que já moravam no bairro, se mudaram para o
condomínio no momento do casamento pois essa “foi a oportunidade
que surgiu de compramos uma casa própria”.
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores

204
A moradora de um conjunto de casas geminadas de dois dormitórios,
que vinha de uma residência anterior isolada no lote, reclamou do
barulho e da falta de privacidade. Comparou o fato de dividir os
espaços coletivos de acesso a “parece uma rua Direita”.
FOTOS 22 e 23 – Condomínio Ermelino Matarazzo
Acesso e área livre para estacionamento
O Condomínio das Fotos 22 e 23 é justamente o condomínio que
segundo sua moradora parece a “Rua Direita”. Na verdade esse
condomínio, como alguns outros que também foram visitados (como o
Solar do Abílio), tem uma disposição semelhante à dos cortiços
avenida do final do século XIX e da primeira metade do XX.
Para outra moradora, uma enfermeira que veio de uma residência
isolada no Itaim Paulista, “a segurança é relativa, se querem entrar ou
roubar arrumam uma estratégia”. Ela e o marido mudaram para a casa
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores

205
no condomínio no momento do casamento e essa foi a opção escolhida
por questões financeiras, principalmente devido à possibilidade de
financiamento no momento da compra.
Um dado importante é que todas as crianças em idade escolar das
famílias entrevistas freqüentam as escolas públicas próximas às
residências.
Já nas entrevistas realizadas nos três condomínios da região sudoeste,
a discurso o segurança aparece como o mais forte.
Todas as famílias entrevistadas tinham renda superior a 20 salários
mínimos e o casal possuía escolaridade superior completa. Todas as
residências tinham quatro dormitórios e uma delas, seis banheiros e
mais um lavabo.
Nos três condomínios existia portaria em funcionamento, com mais de
um segurança uniformizado, cercas elétricas, câmeras de segurança e
alarmes instalados.
A moradia anterior, nos três casos, eram apartamentos na mesma
região da cidade. Segundo uma das moradoras, a escolha do
condomínio horizontal de deu, pois queria a “privacidade de casa com
segurança de condomínio”. Todos os moradores se sentiam igualmente
seguros do que quando moravam num edifício. Por questão de
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores

206
segurança, nenhum dos três entrevistados cogita a possibilidade de
morar em uma casa isolada.
Em um dos condomínios visitados (Morumbi), a área coletiva de lazer
era ampla e bastante utilizada pelas crianças, segundo a entrevistada.
No segundo condomínio (Alto de Pinheiros), as unidades possuíam
piscina e quintal privativo. Os filhos do casal utilizam prioritariamente
essas áreas.
Já no terceiro condomínio (Butantã), a área coletiva de lazer era
bastante reduzida. De qualquer forma, os moradores não a utilizam,
pois o filho do casal ainda era bebê no momento da entrevista.
4.4. Os Empreendedores
Como última etapa da pesquisa foram feitos alguns contatos com
construtoras, incorporadoras
3
e escritórios de arquitetura. De todos os
contatos feitos, o mais interessante foi com uma construtora da Zona
Leste, em São Miguel Paulista.
3
Uma das empresas contatadas foi a Alphaville Urbanismo. Segundo a arquiteta
entrevistada, a empresa apenas trabalha com projetos de loteamentos fechados,
porém já pensa em começar a atuar na área dos condomínios fechados, pois essa tem
sido uma tendência importante do mercado imobiliário.
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores

207
A Construtora Beraldi é uma empresa familiar que constrói e algumas
vezes incorpora pequenos condomínios na zona leste da capital. Os
donos da empresa sabem exatamente a demanda da região: são
famílias com renda entre R$ 1.800,00 e R$ 2.500,00 (entre 4,5 e 6
salários mínimos) que procuram unidades com dois dormitórios a um
custo máximo de R$120.000,00/R$140.000,00.
Atualmente a construtora está finalizando o projeto de um novo
condomínio em São Miguel Paulista em sociedade com uma
incorporadora “da zona sul”. Por exigência desse novo parceiro, foi
feita uma pesquisa de mercado na região que conclui existir um
demanda por unidades em condomínio fechado com três dormitórios e
valor total de até R$200.000,00. Como os técnicos da construtora
acreditam que essa não é a realidade do local, após negociações com o
novo parceiro, adaptaram o lançamento de forma a oferecer duas
unidades de três dormitórios, com um preço um pouco mais alto do
que a média do local, a título de experiência.
Uma questão interessante apontada pelo engenheiro responsável é
que os clientes dos empreendimentos de Ermelino Matarazzo e São
Miguel Paulista são na quase totalidade pessoas que já moravam na
região.
Quase todos os empreendimentos são entregues pela construtora com
área de lazer com piscina. Pelo acompanhamento feito após a entrega
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores

208
das obras, na maior parte dos casos, a limpeza e manutenção das
piscinas são feitas pelos próprios moradores como forma de diminuir o
custo fixo do condomínio.
Uma característica apontada pelo engenheiro responsável pela
construção dos dois condomínios é que apesar da construtora sempre
entregar os conjuntos com portaria e local para a permanência de uma
segurança, essas áreas nem sempre são usadas, pois a contratação de
um porteiro ou segurança também aumenta muito o custo do
condomínio.
Outra questão importante é que todos os empreendimentos da
construtora são viabilizados a partir de financiamento bancário para os
compradores, em geral pela Caixa Econômica Federal. A venda da
unidade diretamente aos proprietários nunca aconteceu.
4.5. Novas (ou Velhas) Tendências
Recentemente, vários artigos de jornal sobre novos lançamentos
imobiliários na Região Metropolitana de São Paulo têm apontado os
empreendimentos para as camadas mais populares como a “bola da
vez” do mercado imobiliário. Grandes construtoras e incorporadoras
que normalmente trabalhavam apenas para as classes “A” estão
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores

209
criando novas empresas ou nomes fantasia para atuar no mercado da
construção de moradias populares.
Um caso bastante interessante foi publicado no jornal Valor Econômico
em 09 de janeiro de 2008. A Gafisa e a Construtora Norberto
Odebrecht constituíram uma nova empresa chamada “Bairro Novo”
destinada exclusivamente ao mercado de moradia para a população de
baixa renda. O primeiro empreendimento imobiliário da nova empresa
vai ser um enorme condomínio, com 2.500 casas e apartamentos, a
um preço médio de R$75.000,00, em uma gleba de mais de 1 milhão
de metros quadrados, no município de Cotia na RMSP. Um dado
impressionante é que das 460 unidades colocadas a venda num
primeiro momento, em 2007, 80% foram vendidas em apenas 10 dias.
“Ao contrário das empresas brasileiras que já vêm atuando nesse
mercado, como a Tenda, MRV, Fit (da própria Gafisa) e Living (da
Cyrela), a Bairro Novo, assim como as mexicanas, vai oferecer apenas
um produto: grandes condomínios residenciais com no mínimo mil
unidades. Em alguns casos, eles poderão ter até 10 mil casas e
apartamentos. As áreas onde esses condomínios serão construídos
passarão por um processo de urbanização, uma especialidade da
Odebrecht. ‘Só vamos atuar assim, urbanizando grandes áreas nas
regiões periféricas das grandes cidades’, diz Roberto Senna.”
4
O
4
Jornal Valor Econômico, 9 de janeiro de 2008, Caderno B, pp.8.
CAPÍTULO 4
Condomínios, Moradores e Empreendedores

210
projeto inclui também a viabilização de financiamentos diretos e com
juros baixo para a população de baixa renda.
Como já podia ser observado na análise da base de dados da
Embraesp, condomínios residenciais com unidades pequenas, de
menor valor e com possibilidades de financiamento barato voltados
para uma camada mais popular, têm sido sistematicamente lançados
na RMSP.
A novidade é a construção de grandes empreendimentos periféricos,
também para a população de baixa renda, especialmente em Cotia, um
município até então associado aos condomínios destinados às classes
altas metropolitanas.
O que impressiona é a existência de tipologias que mais parecem os
antigos cortiços avenida do que um conjunto residencial com infinitas
possibilidades de lazer e conforto.
A propaganda analisada da em relação aos condomínios, mesmo para
unidades pequenas e com poucos espaços privativos ou coletivos,
vendem uma idéia, um “estilo de vida” representado pela moradia em
condomínio fechado.
Quando, numa reunido, alguém se referiu ao instinto de
propriedade como natural, o s K. contou a seguinte
história sobre uns velhos pescadores: “Na costa sul da
Islândia existem pescadores que dividiram aquele mar
entre si, através de bóias ancoradas no fundo. Eles têm
mais apego a esses campos de água do que a suas
propriedades. São tão ligados a eles que não os deixam
por nada, nem mesmo se lá não houvesse mais peixes,
e desprezam os habitantes do litoral a quem vendem
sua pesca, como uma raça superficial e sem vínculo
com a natureza. (...) Há algum tempo parece que as
coisas vão mal economicamente, mas eles rejeitam
com firmeza qualquer tentativa de reforma, a ponto de
já terem derrubado vários governos que desprezaram
seus costumes. Esses pecadores mostram
irrefutavelmente a foca do instinto de propriedade, a
que o homem está subordinado por natureza.”
Bertold Brecht.
VII
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211
CONSIDERAÇÕES FINAIS
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CONSIDERAÇÕES FINAIS
◊◊
213
Após a análise da segregação espacial de forma teórica e da sua
configuração na Região Metropolitana de São Paulo através dos
condomínios fechados, cabe voltar às questões que nortearam este
trabalho.
A proliferação dos condomínios fechados no Brasil, nas três últimas
décadas, como uma tipologia especial de moradia que indica status e
um estilo de vida contemporâneo e atual, sem dúvida alguma, tem
sofrido influência do padrão norte-americano de segregação
residencial.
Mesmo para o caso norte-americano, os estudiosos indicam que a
segurança não é o único fator de escolha desse tipo de moradia.
Blakely & Snyder afirmam que “The residents of gated communities
seek security, but more broadly they seek control. They want to
control crime and traffic. They want to be free from strangers,
disruptions, intrusions. They want privacy, stability, peace of mind,
familiarity. They want to protect their economic status and their
investment in their home.”
1
(1999:141).
1
“Os moradores dos condomínios fechados buscam segurança, mas de forma mais
ampla, buscam controle. Eles querem controlar o crime e o tráfego. Eles querem ficar
livres de estranhos, rupturas e intrusões. Eles querem privacidade, estabilidade, paz
de espírito e familiaridade. Eles querem proteger seu status econômico e os
investimentos feitos na sua residência.”
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CONSIDERAÇÕES FINAIS
◊◊
214
“For instance, many residents want to feel safe for their homes and
argue that walls and gates help keep out criminals; but gated
communities are not safer than nongated suburban neighborhood.(…)
Living in gated community represents a new version of the middle
class American dream precisely because it temporarily suppresses and
masks, even denies and fuses, the inherent anxieties and conflicting
social values of modern urban and suburban life. (…) It reinforces the
norms of a middle-class lifestyle in a historical period in which
everyday events and news media exacerbate fears of violence and
terrorism. Thus, residents cite their “need” for gated communities to
provide a safe and secure home in the face of a lack of other societal
alternatives.”
2
(Low 2003:10-11)
Também no caso paulistano, a questão da segurança não pode ser
vista como preponderante. A idéia do condomínio fechado como o
sonho da classe média norte-americana, colocada por Low, pode ser
2
“Por exemplo, muitos moradores querem se sentir seguros em suas casas e
argumentam que os muros e portões mantêm os criminosos afastados; mas
condomínios fechados não são mais seguros do que bairros suburbanos abertos. (...)
Viver num condomínio fechado representa uma nova versão do sonho da classe média
norte-americana precisamente devido ao fato de suprimir temporariamente e, as
vezes, até negando e fundindo, os conflitos sociais e ansiedades inerentes à vida
urbana e suburbana moderna [contemporânea]. (...) Reforça as normas de estilo de
vida da classe média num período histórico no qual os eventos do dia a dia e os meios
comunicação exacerbam o medo da violência e do terrorismo. Assim, os moradores
citam a sua “necessidade” por condomínios fechados como forma de prover, na falta
de outras alternativas sociais, um lar seguro e protegido.”
CONSIDERAÇÕES FINAIS
◊◊
215
verificada pelo menos nas imagens e textos das propagandas para
venda de casas em condomínio fechado na RMSP.
Da mesma forma que as propagandas nos EUA, no final do século XIX,
vendiam a residência no subúrbio como o ideal norte-americano de
habitação, as casas em condomínio na RMSP (e pode-se arriscar que
no Brasil de forma geral) estão sendo vendidas como a promessa de
uma “vida plena”, com “clima de casa de campo”, “como em um
clube”, mesmo em unidades onde os espaços privados são mínimos e
os espaços coletivos muitas vezes se restringem às vagas para
estacionamento de veículos e áreas de circulação e acesso das
residências. Como aconteceu nos EUA, os condomínios paulistanos
vendem um “estilo de vida”.
Uma segunda questão colocada diz respeito ao morador dos
condomínios fechados. Com as análises feitas, pode-se constatar que
os condomínios fechados não são locais de moradia exclusiva das
classes de alto poder aquisitivo da metrópole.
O aumento e dispersão dos condomínios fechados é fato. Apenas entre
2003 e 2004 foram lançados 437 novos empreendimentos. Desse
total, 40,3% dos empreendimentos possuem três dormitórios e 37,5%,
apenas dois dormitórios. Com relação ao número de banheiros, 40,8%
dos lançamentos têm dois banheiros e 33,7%, apenas um banheiro.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
◊◊
216
Quando analisamos o total de unidades, das 30.670 unidades lançadas
em condomínio fechado na RMSP, desde 1992, metade (49,6%) possui
apenas um banheiro e quase a mesma quantidade (49,4%) tem
apenas dois dormitórios.
A diferença de proporção das tipologias residenciais entre o número
total de empreendimentos e o número total de unidades ocorre, pois
os lançamentos mais populares (com menor número de banheiros e
dormitórios), possuem, em geral, um número maior de unidades.
As duas principais tipologias encontradas nos condomínios fechados
são unidades com dois dormitórios e um banheiro (43,7) e unidades
com três dormitórios e dois banheiros (29,2%). As unidades com
quatro dormitórios e três ou mais banheiros representam apenas
10,8% do total de unidades lançadas. Ou seja, as unidades
residenciais lançadas em condomínio não se destinam
preferencialmente às classes altas, mas sim às classes médias e
inclusive baixas da metrópole.
Em relação à localização dos condomínios, 83,2% dos lançamentos
foram feitos no município de São Paulo e apenas 16,8% nos outros
municípios da metrópole. É importante destacar que as análises foram
feitas para os condomínios horizontais fechados strito senso e não para
os loteamentos fechados.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
◊◊
217
Junta-se a isso o fato de que apenas 16,5% dos condomínios lançados
tem área total superior a 5.000m². Se a área considerada for
10.000m², esse total cai para apenas 6,5% do total dos lançamentos.
Conclui-se que os condomínios horizontais não são, em sua maioria,
grandes empreendimentos localizados em regiões periféricas da
metrópole.
Com relação à distribuição dos condomínios no espaço da metrópole,
algumas características precisam ser destacadas: no contexto do
município de São Paulo, os lançamentos estão distribuídos em
praticamente todas as regiões para além do centro expandido, com
exceção do extremo sul da cidade.
A Zona Leste, com bairros como São Miguel Paulista, Itaquera e
Ermelino Matarazzo, se destaca devido ao grande número de
lançamentos. Os condomínios dessa região são, na maioria,
implantados em glebas pequenas e com unidades de apenas dois
dormitórios e um banheiro.
Já na porção sudoeste do município, em bairros como Morumbi,
Brooklin e Chácara Santo Antônio, existe uma enorme concentração de
condomínios com unidades de alto padrão (quatro dormitórios e três
ou mais banheiros). Do total de 108 lançamentos com unidades de
CONSIDERAÇÕES FINAIS
◊◊
218
mais de 300,00m² de área útil, 94% se localizam na porção sudoeste
da capital.
Ao analisar os condomínios fechados, pode-se averiguar a existência
de exemplos pontuais de segregação fractal no contexto
metropolitano. Os grandes muros e aparatos de segurança, apontados
por Caldeira (2000), são encontrados apenas nos condomínios
destinados às classes de maior renda, com unidades diferenciadas,
como é o caso do condomínio analisado na Vila Carrão (fotos 11 a 16).
“As análises anteriores revelaram que, desde meados do século XIX
(...) as classes acima da média vêm tendendo a se segregar
crescentemente em uma única região da metrópole (...).
Em seu deslocamento espacial, essas classes, por meio do mercado
imobiliário, tendem a fazer com que o centro principal cresça –
continua ou descontinuamente – na sua mesma direção. (...)
Há evidência suficiente para acreditarmos que em todas as metrópoles
analisadas é crescente a tendência à segregação das camadas de mais
alta renda.” (Villaça 2001:311)
Segundo Caldeira (2000), uma das características do modelo fractal
seria justamente a mudança da segregação residencial de uma escala
metropolitana para uma micro-escala, intra-urbana. Conforme pôde
CONSIDERAÇÕES FINAIS
◊◊
219
ser observado nos mapas com a localização das diversas tipologias de
empreendimentos, ainda existe, na RMSP, uma escala metropolitana
na concentração das diversas tipologias. Se observarmos os mapas
com a localização das unidades com 2 dormitórios e 1 banheiro, com 3
dormitórios e 2 banheiros e com 4 dormitórios e 4 banheiros (mapas
10, 11 e 12), podemos verificar não apenas a concentração das
unidades de alto padrão na porção sudoeste da capital, mas também a
importância da localização e da distância em relação ao centro de São
Paulo para as outras duas tipologias (média e popular).
“Casos houve em que os ‘núcleos de resistência’, inclusive com
significativa presença da classe alta, se desenvolveram em direção
diferente da predominante (...). Finalmente, pequenos núcleos de
renda média ou média alta (mas nunca de alta renda) se
desenvolveram fora da direção predominante – foi o que aconteceu no
Tatuapé, Jardim Anália Franco, na região do Tremembé e Cantareira e
mesmo no ABC, em São Paulo. Nesses casos, ou há um claro
abandono do bairro pela alta renda (...) ou desenvolve-se uma
segunda ou terceira região de concentração de camadas médias – mas
nunca de alta renda.” (Villaça 2001:319)
Os condomínios de alto padrão estão concentrados em áreas muito
específicas da metrópole (principalmente na porção sudoeste da capital
e de forma bem mais tímida nos municípios de Cotia, Carapicuíba,
CONSIDERAÇÕES FINAIS
◊◊
220
Barueri e Guarulhos). Essas são, em geral, áreas de alta concentração
de moradia das elites, como já foi apontado por Villaça. Portanto, o
modelo de segregação fractal, com enclaves de alto padrão inseridos
em contextos urbanos diversos, não se aplica de maneira ampla para a
realidade metropolitana.
Porém, quando observamos um condomínio de alto padrão inserido
numa região da metrópole onde a concentração das elites não é tão
evidente, como, por exemplo, Vila Carrão, na Zona Leste de São Paulo,
aí sim o modelo fractal se faz evidente. O condomínio implantado ali,
com unidades de 355,00m² de área útil, quatro dormitórios e quatro
banheiros, se destaca do entorno, com enormes muros de concreto,
cercas de arame farpado e alambrados sobrepostos, e um enorme
portão totalmente fechado, de forma que nada do lado de dentro possa
ser visto por “estanhos” que passam do lado de fora.
O padrão fractal aparece, porém de forma pontual, e não está, pelo
menos ainda no que diz respeito aos condomínios fechados,
disseminado no contexto metropolitano.
Com relação à superação do modelo centro rico versus periferia pobre
a análise precisa ser feita a partir de duas escalas diferenciadas: a do
município de São Paulo e a da Região Metropolitana.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
◊◊
221
No município de São Paulo, a espacialização dos condomínios mostra
uma maior concentração desse tipo de moradia nas regiões mais
próximas ao centro expandido. Apesar de não existirem lançamentos
na área central propriamente dita, ela ainda é um ponto de atração
para os lançamentos imobiliários residenciais. Nas áreas mais
próximas ao centro expandido são encontradas as maiores unidades
residenciais (maior número de quartos e maior área útil), e conforme
essa distância vai aumentando, o padrão das unidades residenciais
diminui.
Em relação à Região Metropolitana, o primeiro fato a ser destacado é
que dos 39 municípios que compõem a RMSP, apenas São Paulo e
outros 18 municípios possuem lançamentos de condomínios
horizontais. São justamente os municípios localizados nos extremos
norte, sul, leste e oeste da região os que não possuem lançamentos
desse tipo. Municípios como São Bernardo do Campo, São Caetano do
Sul, Santo André e Guarulhos apresentam diversidade nas tipologias
residenciais encontradas. Já os municípios a leste, como Suzano e
Mogi das Cruzes, apresentam tipologias residenciais semelhantes às
dos bairros da Zona Leste paulistana. Os municípios a oeste,
especialmente Cotia e Barueri, fazem parte do eixo de expansão a
oeste das áreas de moradia da elite metropolitana.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
◊◊
222
Pode-se observar que a concentração das áreas de moradia da
população de alta renda se mantém, em determinadas áreas da
metrópole.
“A acumulação do capital fundada no livre mercado, em sua incidência
sobre um variegado terreno geográfico de dotações de recursos,
histórias culturais, possibilidades de comunicação, quantidades e
qualidades de trabalho (terreno geográfico que é cada vez mais um
produto diferenciado de investimentos de capital em infra-estruturas,
em ‘capital humano’ e ambientes construídos), produz ao mesmo
tempo a intensificação do desenvolvimento geográfico desigual em
termo de padrão e de perspectivas de vida. Regiões ricas tornam-se
mais ricas, deixando regiões pobres ainda mais pobres.” (Harvey
2006:210)
Apesar da expansão dos condomínios fechados nos demais municípios
da metrópole, São Paulo ainda exerce um papel central nesse
processo. Municípios metropolitanos geograficamente muito afastados
do pólo central, e com pouca mobilidade em relação ao centro da
capital (como Santa Isabel ou Juquitiba), têm um caráter periférico na
dinâmica imobiliária residencial estudada.
“A disputa pelas localizações é uma disputa pela otimização (não
necessariamente minimização) dos gastos de tempo e de energia. A
CONSIDERAÇÕES FINAIS
◊◊
223
segregação e o controle do tempo de deslocamento dos indivíduos que
ela possibilita são decisivos nessa disputa. (...) Assim as condições de
deslocamento é que possibilitam o afastamento do centro. Não é
possível, porém, prescindir de um centro. Sem a atração do centro, a
cidade se evaporaria, como o éter de um vidro destampado.” (Villaça
2001:333)
Nas últimas duas décadas os poderes administrativos locais criaram
leis que possibilitam a implantação de condomínios fechados. A Lei de
Vilas, da cidade de São Paulo, no entanto, é a que gerou maior
impacto devido à concentração do mercado imobiliário na cidade.
A relação centro rico – periferia pobre ainda se mantém em alguns
aspectos. O que precisa ser repensada é a noção de centro e de
periferia que se utiliza. No contexto dos condomínios fechados o
município de São Paulo como um todo tem exercido um papel de pólo
central (ou centro rico). O que deverá ser acompanhado nos próximos
anos é justamente se a implantação maciça de pequenos condomínios
fechados na zona leste da cidade, por exemplo, não vai gerar uma
valorização crescente da região, expulsando as camadas mais pobres
que tradicionalmente moram na área para regiões cada vez mais
periféricas da metrópole.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
◊◊
224
O que já se observa, a partir das análises desenvolvidas no âmbito do
Observatório das Metrópoles, é um afastamento da moradia das
famílias populares em relação ao município pólo.
Outra questão importante, para a análise continuada do processo
metropolitano de segregação é que, atualmente, alguns estudos
relativos à expansão metropolitana paulistana incluem a noção de
macro-metrópole (metrópole expandida para Reis Filho 2006 ou
metrópole ampliada para Diniz & Diniz 2004), ou seja, uma extensa
área urbanizada formada pela Região Metropolitana de São Paulo,
Região Metropolitana de Campinas, Jundiaí, Vale do Paraíba e Baixada
Santista.
Segundo Villaça (2007), ao analisar o padrão de segregação espacial
da RMSP, deve-se incluir também toda a expansão do litoral norte
paulista, com as moradias de luxo à beira-mar
3
, a leste, e a ocupação
irregular da Serra do Mar, a oeste.
Quando observamos o modelo de segregação metropolitano se
reproduzindo no litoral norte, por exemplo, podemos pensar que talvez
o modelo fractal, no seu sentido original emprestado da matemática,
3
Segundo veranista entrevistada pela Folha de São Paulo em 06 de janeiro de 2008
“Não adianta sair de casa sem estrutura. É preciso levar os jardins para a praia”.
(Caderno C, pg.1)
CONSIDERAÇÕES FINAIS
◊◊
225
de reprodução em pequena escala de fragmentos do todo, se faça
presente.
Como apontado por Villaça (2001), a segregação espacial é, antes de
qualquer coisa, um processo e deve ser analisada como tal. Esta Tese
analisa determinada etapa do processo, possibilitando a elaboração de
algumas conclusões. Isso não significa que a realidade encontrada seja
estática. Pelo contrário, está em constante mudança.
O que pode ser verificado é que a concentração das áreas de moradia
da elite econômica metropolitana se mantém em parte da cidade de
São Paulo e começa a se expandir para outros municípios da região
metropolitana, mas sempre numa mesma direção, com exceções,
como casos isolados na zona leste da capital, Guarulhos ou na região
do ABC.
Os condomínios horizontais fechados se consolidaram na última década
como uma modalidade importante de moradia na metrópole, tanto
para a população de alta renda (pois até o grupo Alphaville pensa em
investir nesse tipo de empreendimento) quanto para as camadas
populares (o lançamento do mega condomínio popular em Cotia em
2007 é um exemplo claro do novo cliente).
Ao analisar a proliferação de áreas residenciais segregadas na RMSP
devemos levar em conta que o modelo latino de integração social tem
CONSIDERAÇÕES FINAIS
◊◊
226
sido baseado na heterogeneidade, no convívio com o diferente. Por
isso, a idéia de enclaves residenciais nos parece tão ruim.
Nossa tradição latina defende que a convivência entre diferentes
permite uma maior tolerância social. O local por excelência de
convivência de grupos sociais distintos deveria o espaço público. Uma
questão importante colocada pelos estudiosos dos condomínios
fechados é justamente a privatização do espaço público, e o
fechamento para os espaços públicos adjacentes bem como para os
grupos sociais vizinhos. Já no modelo norte-americano (ou mesmo
anglo-saxão), a segregação étnica e racial é uma prática
historicamente aceita.
“É no ambiente urbano – num mundo criado pelo próprio homem –
que a humanidade vivenciou pela primeira vez a vida intelectual e
adquiriu as características que mais a diferenciam dos animais
inferiores e do homem primitivo. Porque a cidade e o ambiente urbano
representam a tentativa mais coerente, e de modo geral mais bem-
sucedida, de refazer o mundo em que vive de maneira mais compatível
com o que deseja seu coração. Mas se é o mundo que o homem criou,
a cidade é o mundo do qual ele está doravante condenado a viver. Por
conseguinte, de forma indireta, e sem nenhum sentido claro do caráter
de sua tarefa, ao fazer a cidade, o homem refez a si mesmo.” (Robert
Park apud Harvey 2006:210)
CONSIDERAÇÕES FINAIS
◊◊
227
Alguns teóricos têm defendido políticas de restrição ao uso de muros e
grades (Marcuse 2004, Sabatini 2004 e Harvey 2006). No contexto da
Região Metropolitana de São Paulo, esse ainda é um desafio futuro. O
que pode ser visto, atualmente, é justamente o oposto. Alguns
municípios, como Caieiras, estão re-elaborando leis municipais de
parcelamento do solo justamente para permitir a implantação de
condomínios fechados em sua área urbana.
O quadro da segregação espacial na Região Metropolitana de São
Paulo analisado nesta Tese ainda deixa em aberto uma questão
importante que deverá ser analisada ao longo dos próximos anos (ou
décadas): se globalização realmente tem gerado um aumento da
segregação espacial tanto em São Paulo quanto nas demais
metrópoles contemporâneas.
229
REFERÊNCIAS
BIBLIOGRÁFICAS
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Maria Camila Loffredo D’Ottaviano
Condomínios Fechados na
Região Metropolitana de São Paulo:
fim do modelo centro rico versus periferia pobre?
ANEXO
Tese apresentada à Faculdade de
Arquitetura e Urbanismo da Universidade
de São Paulo, para a obtenção do título
de Doutor em Arquitetura e Urbanismo
Área de Concentração: Habitat.
Orientadora: Prof. Dra. Suzana Pasternak
São Paulo
2008
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Autorizo a reprodução e divulgação total ou parcial deste trabalho, por
qualquer meio convencional ou eletrônico, para fins de estudo e
pesquisa, desde que citada a fonte.
E-mail: camila.dottaviano@gmail.com
D’Ottaviano, Maria Camila Loffredo
D725c Condomínios fechados na Região Metropolitana de
São Paulo: fim do modelo rico versus periferia pobre? /
Maria Camila Loffredo D’Ottaviano. --São Paulo, 2008.
290 p : il.
Tese (Doutorado – Área de Concentração:
Habitat) – FAUUSP.
Orientadora: Suzana Paternak
1.Condomínios fechados – São Paulo (SP) 2.Áreas
metropolitanas 3.Loteamento 3.Segregação urbana
I.Título
CDU 711.63:711.582(816.11)
Capas: Fotomontagem com
imagens do livro “Astérix – Lê
Domaine des Dieux
” (Asterix e
a Morada dos Deuses
) de .
Goscinny e A. Uderzo (Paris:
Hachette, 2000). Arte:
Fernando Atique
ANEXO
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253
Lista de Mapas
MAPA 1 – Lançamentos Condomínios RMSP – 1992 -
255
MAPA 2 – Lançamentos Condomínios RMSP - 1993 -
256
MAPA 3 – Lançamentos Condomínios RMSP – 1994 -
257
MAPA 4 – Lançamentos Condomínios RMSP – 1995 -
258
MAPA 5 – Lançamentos Condomínios RMSP – 1996 -
259
MAPA 6 – Lançamentos Condomínios RMSP - 1997 -
260
MAPA 7 – Lançamentos Condomínios RMSP – 1998 -
261
MAPA 8 – Lançamentos Condomínios RMSP – 1999 -
262
MAPA 9 – Lançamentos Condomínios RMSP – 2000 -
263
MAPA 10 – Lançamentos Condomínios RMSP – 2001 -
264
MAPA 11 – Lançamentos Condomínios RMSP – 2002 -
265
MAPA 12 – Lançamentos Condomínios RMSP – 2003 -
266
MAPA 13 – Lançamentos Condomínios RMSP – 2004 -
267
MAPA 14 – Lançamentos Condomínios RMSP – 2005 –
268
MAPA BASE - Sistema Viário Principal -
269
MAPA 15 – Lançamentos RMSP com 1 Banheiro –
270
MAPA 16 – Lançamentos RMSP com 2 Banheiros -
271
MAPA 17 – Lançamentos RMSP com 3 Banheiros -
272
MAPA 18 – Lançamentos RMSP com 4 Banheiros -
273
MAPA 19 – Lançamentos RMSP com 5 Banheiros -
274
MAPA BASE - Sistema Viário Principal -
275
MAPA 20 – Lançamentos RMSP com 1 Dormitório -
276
MAPA 21 – Lançamentos RMSP com 2 Dormitórios -
277
MAPA 22 – Lançamentos RMSP com 3 Dormitórios-
278
254
MAPA 23 – Lançamentos RMSP com 4 Dormitórios –
279
MAPA 24 – Lançamentos RMSP com 5 Dormitórios –
280
MAPA BASE - Sistema Viário Principal -
281
MAPA 25 – Lançamentos RMSP com até 75,00m² de Área Útil -
282
MAPA 26 – Lançamentos RMSP entre 75- 150,00 m² de Área Útil -
283
MAPA 27 – Lançamentos RMSP entre 150- 300,00 m² de Área Útil –
284
MAPA 28 – Lançamentos RMSP com mais 300,00 m² de Área Útil –
285
MAPA BASE - Sistema Viário Principal -
286
MAPA 29 – Lançamentos RMSP com 2 Dormitórios e 1 Banheiro -
287
MAPA 30 – Lançamentos RMSP com 3 Dormitórios e 2 Banheiros -
288
MAPA 31 – Lançamentos RMSP com 4 Dormitórios e 4 Banheiros –
289
MAPA BASE - Sistema Viário Principal -
290
255
MAPA 1 – Lançamentos Condomínios RMSP – 1992
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256
MAPA 2 – Lançamentos Condomínios RMSP – 1993
257
MAPA 3 – Lançamentos Condomínios RMSP – 1994
258
MAPA 4 – Lançamentos Condomínios RMSP – 1995
259
MAPA 5 – Lançamentos Condomínios RMSP – 1996
260
MAPA 6 – Lançamentos Condomínios RMSP – 1997
261
MAPA 7 – Lançamentos Condomínios RMSP – 1998
262
MAPA 8 – Lançamentos Condomínios RMSP – 1999
263
MAPA 9 – Lançamentos Condomínios RMSP – 2000
264
MAPA 10 – Lançamentos Condomínios RMSP – 2001
265
MAPA 11 – Lançamentos Condomínios RMSP – 2002
266
MAPA 12 – Lançamentos Condomínios RMSP – 2003
267
MAPA 13 – Lançamentos Condomínios RMSP – 2004
268
MAPA 14 – Lançamentos Condomínios RMSP – 2005
269
MAPAS 1/14 – Lançamentos Condomínios RMSP – 1992/2005
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270
MAPA 15 – Lançamentos RMSP com 1 Banheiro
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271
MAPA 16 – Lançamentos RMSP com 2 Banheiros
2
72
MAPA 17 – Lançamentos RMSP com 3 Banheiros
273
MAPA 18 – Lançamentos RMSP com 4 Banheiros
274
MAPA 19 – Lançamentos RMSP com 5 Banheiros
275
MAPAS 15/19 – Lançamentos RMSP por Número de Banheiros
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276
MAPA 20 – Lançamentos RMSP com 1 Dormitório
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277
MAPA 21 – Lançamentos RMSP com 2 Dormitórios
278
MAPA 22 – Lançamentos RMSP com 3 Dormitórios
279
MAPA 23 – Lançamentos RMSP com 4 Dormitórios
280
MAPA 24 – Lançamentos RMSP com 5 Dormitórios
281
MAPAS 20/24 – Lançamentos RMSP por Número de Dormitórios
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282
MAPA 25 – Lançamentos RMSP com até 75,00m² de Área Útil
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283
MAPA 26 – Lançamentos RMSP entre 75,00m² e 150,00 m² de Área Útil
284
MAPA 27 – Lançamentos RMSP entre 150,00m² e 300,00 m² de Área Útil
285
MAPA 28 – Lançamentos RMSP com mais de 300,00 m² de Área Útil
286
MAPAS 25/28 – Lançamentos RMSP por Área Útil
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287
MAPA 29 – Lançamentos RMSP com 2 Dormitórios e 1 Banheiro
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288
MAPA 30 – Lançamentos RMSP com 3 Dormitórios e 2 Banheiros
289
MAPA 31 – Lançamentos RMSP com 4 Dormitórios e 4 Banheiros
290
MAPAS 29/31 – Lançamentos RMSP por Número Dormitórios e Banheiros
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