( PDF ) Avaliação pós-ocupação do núcleo habitacional Santa Marta

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UNIVERSIDADE FEDERAL DE SANTA MARIA

CENTRO DE TECNOLOGIA

PROGRAMA DE PÓS-GRADUAÇÃO EM ENGENHARIA CIVIL

AVALIAÇÃO PÓS-OCUPAÇÃO DO NÚCLEO

HABITACIONAL SANTA MARTA-SM

DISSERTAÇÃO DE MESTRADO

Cláudio Antunes Jacques

Santa Maria, RS, Brasil

2008

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AVALIAÇÃO PÓS-OCUPAÇÃO DO NÚCLEO HABITACIONAL

SANTA MARTA-SM

por

Cláudio Antunes Jacques

Dissertação apresentada ao Curso de Mestrado do Programa de Pós-Graduação

em Engenharia Civil, na Área de Concentração em Construção Civil e

Preservação Ambiental, da Universidade Federal de Santa Maria (UFSM, RS),

como requisito parcial para obtenção do grau de

Mestre em Engenharia Civil.

Orientador: Prof. Dr. José Mario Doleys Soares

Santa Maria, RS, Brasil

2008

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Universidade Federal de Santa Maria

Centro de Tecnologia

Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil

A Comissão Examinadora, abaixo assinada,

aprova a Dissertação de Mestrado

AVALIAÇÃO PÓS-OCUPAÇÃO DO NÚCLEO HABITACIONAL SANTA

MARTA-SM

elaborada por

Cláudio Antunes Jacques

como requisito parcial para obtenção do grau de

Mestre em Engenharia Civil

Comissão Examinadora

________________________________________

José Mario Doleys Soares, Prof. Dr.

(Presidente/Orientador)

_________________________________________

Lizandra Garcia Lupi Vergara, Profa. Dra. ( UFSM)

__________________________________________

Ricardo de Souza Rocha, Prof. Dr. (UFSM)

Santa Maria, 05 de dezembro de 2008.

DEDICO

Aos meus pais Marcolino (in memorian) e Alda,

meus primeiros mestres e construtores de várias obras,

inclusive do alicerce de minha formação escolar e humana.

AGRADECIMENTOS

Agradeço à Universidade Federal de Santa Maria e aos seus magnânimos Professores

pela oportunidade de exercer meu idealismo e poder contribuir com uma pílula de

conhecimento a esta área, que é uma das necessidades básicas do ser humano - a habitação.

Ao ilustre Professor Orientador Dr. José Mario Doleys Soares, pela paciência e

tolerância durante a indicação dos caminhos do saber e suas orientações.

A minha família, por entenderem os momentos de esforço e a divisão de atenções

quando da realização das tarefas.

Aos colegas de graduação e de mestrado, pelos auxílios nas pesquisas e nas dúvidas

surgidas durante o aprendizado.

Ao pároco da minha Igreja, pelas preces e bênçãos de força e persistência, que com

ajuda dos mestres anjos, me deram sustentação para atingir este nível de esclarecimento.

RESUMO

Dissertação de Mestrado

Programa de Pós-Gradução em Engenharia Civil

Universidade Federal de Santa Maria

AVALIAÇÃO PÓS-OCUPAÇÃO DO NÚCLEO HABITACIONAL

SANTA MARTA – SM

UTOR

LÁUDIO

NTUNES

ACQUES

RIENTADOR

OSÉ

ARIO

OLEYS

OARES

Data e Local da Defesa: Santa Maria, 05 de dezembro de 2008.

Este trabalho tem com objetivo principal fazer uma Avaliação Pós-Ocupação do

Núcleo Habitacional Santa Marta (COHAB - Santa Marta), após vinte e oito anos de sua

implantação, compreendendo dois enfoques. O primeiro, avaliou o nível de satisfação dos

usuários através de um detalhado questionário que apontou pontos positivos e negativos, com

ênfase para a qualidade deficiente de alguns componentes das unidades habitacionais que

apresentaram deterioração com pouco tempo de existência. Como conseqüência, foram

ajuizados processos judiciais para ressarcimentos dos prêmios dos seguros em quase

seiscentas casas, do total de oitocentas e setenta e duas. O segundo enfoque foi a avaliação

técnica do projeto e de patologias encontradas. A conclusão aponta para um projeto com área

e dimensões internas das moradias aquém da necessidade dos usuários e poucas patologias

resultantes, após a intervenção dos moradores. Como aspecto positivo, o sistema construtivo

adotado – alvenaria de tijolos vazados com reforço de cintas de concreto - resultou em

estabilidade construtiva no decurso da existência das habitações. Também foi constatada a

evolução do loteamento, que está se dirigindo para a descaracterização da estética inicial, com

efetivação de reformas e aumentos nas edificações, de acordo com a demanda das famílias e

com a dinâmica do mercado imobiliário. Ainda, foram incluídas sugestões para melhorias nas

unidades de dois e três dormitórios e para futuros empreendimentos habitacionais similares.

PALAVRAS – CHAVE: Avaliação Pós-Ocupação, Habitações, Conjunto Habitacional.

ABSTRACT

Dissertação de Mestrado

Programa de Pós-Gradução em Engenharia Civil

Universidade Federal de Santa Maria

SANTA MARTA HABITACIONAL NUCLEUS (SM) POST-

OCCUPANCY EVALUATION

UTHOR

LÁUDIO

NTUNES

ACQUES

DVISER

OSÉ

ARIO

OLEYS

OARES

Data e Local da Defesa: Santa Maria, 05 de dezembro de 2008.

This work has as a main objective to perform a Post-Occupancy Evaluation of the Housing

Nucleus of Saint Marta (COHAB - Santa Marta), after twenty eight years of its implantation,

comprehending two approaches. The first one evaluated the level of satisfaction of the users

through a detailed questionnaire that pointed positive and negative aspects, emphasizing the

deficient quality of some components of the housing units that presented deterioration within

a short period of existence. As a consequence, court processes were judged to the reparation

of the insurance prizes in almost six hundred houses, from the total of eight hundred and

seventy two. The second approach was the technical evaluation of the project and of the found

pathologies.

The conclusion points to a project with housing area and internal dimensions smaller than the

necessity of the users, and to little pathologies resultant to the residents’ intervention. As a

positive aspect, the adopted constructive system - hollow bricks masonry reinforced with

concrete braces - resulted in constructive stability throughout the dwellings’ existence. It was

also detected the evolution of the land division, which is being directed to the

decharacterization of the initial aesthetics, with the execution of reforms and increases in

constructions, according to the demand of the families and the real estate market dynamics.

Was included suggestions to enlargement in units of two and three bedrooms, and to futures

projects.

Key-Words: Post-Occupancy Evaluation, Housings, Housing Units.

LISTA DE ILUSTRAÇÕES

FIGURA 2. 1 – Esquema - resumo dos sistemas construtivos usados no Brasil, a

partir de 1960 ................................................................................................................... 25

QUADRO 2.1 – Quadro comparativo de custos dos sistemas construtivos divulgados -

adaptação (IPT/SP, 1998) ................................................................................................. 27

FIGURA 2.2 - APO - Ciclo de realimentação do processo de produção e uso

(ORNSTEIN, 1992) ......................................................................................................... 29

FIGURA 2.3 - Classes Primárias de Objetos da Produção do Ambiente Construído

(AMORIN; PEIXOTO/CDCON, 2003) ........................................................................... 32

FIGURA 2.4 – Visão do Processo Construtivo (CDCON) ................................................ 34

QUADRO 2.2 - Níveis de Avaliação Pós-Ocupação (PREISER, 1988) ............................ 38

FIGURA 2.5 – Os seis níveis de serviços de avaliação para o caso brasileiro ................... 39

FIGURA 2.6 – Vantagens da APO de acordo com o nível do processo ............................ 40

FIGURA 2.7 – Fluxograma de atividades ......................................................................... 43

FIGURA 2.8 – Modelo de processo para APO sugerido pelo convênio NUTAU/

FINEP ............................................................................................................................... 44

FIGURA 3.1 – Situação do Núcleo Habitacional Santa Marta- Santa Maria/RS

(Cohab/RS, 1980) ............................................................................................................ 48

FIGURA 3.2 – Planta Geral do Núcleo Habitacional Santa Marta (Cohab/RS, 1980) ....... 50

FIGURA 3.3 – Plantas Baixas das casas 2D e 3D e suas edificações originais .................. 54

QUADRO 4.1 – Quantificação dos modelos das unidades habitacionais visitadas ............ 57

QUADRO 4.2 – Componentes das unidades habitacionais, na entrega ............................. 58

QUADRO 4.3 – Dados coletados sobre infra-estrutura urbana e acessibilidade ................ 59

QUADRO 4.4 – Características dos lotes ......................................................................... 60

QUADRO 4.5 – Características da unidade habitacional e aspectos sociais ...................... 61

QUADRO 4.6 – Conceitos sobre aspectos ambientais ...................................................... 61

QUADRO 4.7 – Informações sobre desempenho estrutural .............................................. 62

QUADRO 4.8.1 – Questões sobre janelas substituídas ..................................................... 62

QUADRO 4.8.2 – Questões sobre janelas originais restantes ........................................... 63

QUADRO 4.9.1 – Questões sobre portas externas substituídas ......................................... 63

QUADRO 4.9.2 – Questões sobre portas externas originais restantes ............................... 64

QUADRO 4.10 – Piso original e possíveis patologias ...................................................... 64

QUADRO 4.11 – Informações sobre comportamento da cobertura ................................... 65

QUADRO 4.12 – Alterações nos forros internos e troca de materiais ............................... 65

QUADRO 4.13 – Alterações nos banheiros e patologias apresentadas .............................. 66

QUADRO 4.14.1 – Dados sobre instalações hidrossanitárias ........................................... 66

QUADRO 4.14.2 – Dados sobre instalações elétricas ....................................................... 67

QUADRO 4.15 – As divisórias internas ........................................................................... 67

QUADRO 4.16 – Informações sobre adequação dimensional, física e formal ................... 68

QUADRO 4.17 – Dados sobre ampliações, modificação interna e evolução ..................... 68

QUADRO 4.18 – Opiniões sobre conforto higrotérmico .................................................. 69

QUADRO 4.19 – Informações sobre durabilidade dos componentes ................................ 69

FIGURA 5.1 – Tipos de pisos originais das casas ............................................................. 72

FIGURA 5.2 – Tipos de pavimento no passeio público .................................................... 72

FIGURA 5.3 Avaliação sobre a Infra-estrutura do Bairro ................................................. 73

FIGURA 5.4 – Percentuais do Conceito Muito Bom para a infra-estrutura urbana ........... 74

FIGURA 5.5 – Avaliação sobre acesso a setores da infra-estrutura urbana ....................... 75

FIGURA 5.6 – Percentuais constatados nas dimensões dos lotes - testada e

profundidade .................................................................................................................... 76

FIGURA 5.7 – Percentuais relativos à drenagem .............................................................. 76

FIGURA 5.8 – Dados relativos à conformação dos lotes ................................................. 77

FIGURA 5.9– Preferências na proteção do terreno ........................................................... 77

FIGURA 5.10 – Incidência e tipos de árvores nos lotes .................................................... 78

FIGURA 5.11 – O uso da unidade habitacional ................................................................ 79

FIGURA 5.12 – Idade das construções ............................................................................. 79

FIGURA 5.13 – Percentuais relativos à renda familiar ..................................................... 80

FIGURA 5.14 – Percentuais e valores reais sobre cômodos da residência, quanto a

aspectos ambientais ......................................................................................................... 80

FIGURA 5.15– Incidência de trincas em paredes e fundação e deformação em

fundações ......................................................................................................................... 81

FIGURA 5.16 – Valores reais e percentuais sobre materiais de janelas substituídas ........ 82

FIGURA 5.17 – Quantificações sobre tipo de cobertura constatada e nos casos de

substituições .................................................................................................................... 82

FIGURA 5.18 - Percentuais relativos ao piso e quantificações das deformações ............... 83

FIGURA 5.19 – Alterações constatadas nos forros e seus materiais .................................. 83

FIGURA 5.20.a – Percentuais de alterações constatadas nos banheiros e seus materiais ... 84

FIGURA 5.20.b – Percentuais de patologias nos banheiros, informadas pelos usuários ... 84

FIGURA 5.21 – Problemas nas instalações hidrossanitárias e incidência de alterações ..... 85

FIGURA 5.22 – Problemas nas instalações elétricas e incidência de alterações ............... 87

FIGURA 5.23 – Alterações realizadas pelos moradores ................................................... 86

FIGURA 5.24 – Incidências sobre adequação funcional e seus conceitos ......................... 87

FIGURA 5.25 – Necessidade de aumentar a casa ............................................................. 87

FIGURA 5.26 – Conceitos sobre aparência física e formal da casa ................................... 88

FIGURA 5.27 – Incidências sobre aspectos técnicos nas obras e tipos de pisos

resultantes ........................................................................................................................ 89

FIGURA 5.28 – Avaliações sobre conforto relativo à temperatura, no verão e no

inverno ............................................................................................................................. 89

FIGURA 5.29 – Indicativos para substituição de peças e componentes ............................ 90

FIGURA 5.30 – Fissura em ligação de paredes – nova com antiga ................................... 91

FIGURA 5.31 – Fissura devido à janela substituida ......................................................... 91

FIGURA 5.32 – Fissuras nas paredes por deslocamento da fundação ............................... 92

FIGURA 5.33.a – Fissuras nas paredes por deslocamento da fundação, vista externa ....... 92

FIGURA 5.30.b – Fissuras nas paredes por deslocamento da fundação, vista interna ...... 93

FIGURA 5.34 – Deteriotrização – Tacos e beirais de madeira .......................................... 94

FIGURA 5.35 – Deteriotrização de componentes e mau desempenho de seus materiais -

porta e reboco .................................................................................................................. 94

FIGURA 5.36 – Deformações no piso por acomodamento do solo ................................... 95

FIGURA 5.37 – Esquema do sistema construtivo e detalhe das micro-estacas e viga de

fundação aparentes ........................................................................................................... 96

QUADRO 5.1 – Fontes de critérios para áreas úteis mínimas em m², incluindo

dormitórios, sala, cozinha, banheiro e área de serviço. ...................................................... 99

QUADRO 5.2 – Comparativo entre dimensões de compartimentos de conjuntos

habitacionais .................................................................................................................... 100

FIGURA 5.38 – Unidade com 3 dormitórios utilizando móveis com dimensões

comerciais ........................................................................................................................ 101

FIGURA 5.39– Planta geral do loteamento e Instituições Sociais ..................................... 103

FIGURA 5.40 – Avenida Manuel Malmann Filho, vista a partir da rótula com a

BR 287 ............................................................................................................................ 104

FIGURA 5.41 – Vias de escoamento: Rua 2, Rua 5 e Rua 6 ............................................. 104

FIGURA 5.42 – Praças de lazer – as Quadras Verdes (SQ3-QV2 e SQ1-QV1 ) . ............. 105

FIGURA 5.43 – Escoamento pluvial/cloacal colapsado e floramento de água

servidas ............................................................................................................................ 106

FIGURA 5.44 – Exemplos de melhorias 01 e 02 . ............................................................. 107

FIGURA 5.45 – Exemplos de melhorias 03 e 04 .............................................................. 109

FIGURA 5.46 – Melhoria 05 - Exemplo de melhoria no fundo do terreno ........................ 110

FIGURA 5.47 – Exemplo de melhoria constatada em esquina, com 2º pavimento,

aproveitando possibilidade de acesso independente .......................................................... 112

FIGURA 5.48 – Fotografia de satélite mostrando os acréscimos de área construída nos

lotes do conjunto Santa Marta (GoogleEarth) ................................................................... 113

FIGURA 5.49 – Planta geral do loteamento, com casas originais e instituições sociais

previstas ........................................................................................................................... 114

FIGURA 5.50 – Amostras de alterações estéticas a partir da unidade original..................115

FIGURA 5.51 – Transmutações ocorridas no estilo das unidades........................................ 116

FIGURA 5.52 a e b – Proposta de melhoria para unidade 2D e 3 D ................................ 117

LISTA DE APÊNDICES

APÊNDICE A – Questionário aplicado aos moradores ..................................................... 126

SUMÁRIO

RESUMO ...................................................................................................................... 5

ABSTRACT ................................................................................................................... 6

LISTA DE ILUSTRAÇÕES .......................................................................................... 7

LISTA DE APÊNDICES ................................................................................................ 11

1 INTRODUÇÃO ........................................................................................................... 14

2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA ................................................................................... 18

2.1 Programas Habitacionais no Brasil ......................................................................... 20

2.2 Avaliação Pós-Ocupação e a qualidade do processo ............................................... 29

3 NÚCLEO HABITACIONAL SANTA MARTA – CARACTERÍSTICAS ............... 47

3.1 Considerações ........................................................................................................... 47

3.2 Características Gerais .............................................................................................. 49

3.2.1 Sistema Viário ........................................................................................................ 50

3.2.2 Infra-estrutura ......................................................................................................... 51

3.2.3 Áreas Verdes ........................................................................................................... 51

3.2.4 Lotes e Habitações .................................................................................................. 55

4 NÚCLEO HABITACIONAL SANTA MARTA - ESTUDO DE CASO ................... 55

4.1 Metodologia proposta ............................................................................................... 55

4.2 Determinação da Amostra ...................................................................................... 56

4.3 Entrevistas com moradores ..................................................................................... 56

4.4 Vistoria Técnica dos imóveis .................................................................................... 70

5 ANÁLISE DOS RESULTADOS E EVOLUÇÃO DO CONJUNTO

HABITACIONAL .......................................................................................................... 71

5.1 Nível de satisfação dos Usuários .............................................................................. 71

5.1.1 Descrição do imóvel ................................................................................................ 71

5.1.2 Entrega da casa ........................................................................................................ 71

5.1.3 Característica do conjunto habitacional .................................................................... 72

5.1.4 Características do Lote ............................................................................................ 75

5.1.5 Características da unidade habitacional .................................................................... 78

5.1.6 Aspectos ambientais ................................................................................................ 80

5.1.7 Avaliação do desempenho estrutural ........................................................................ 81

5.1.8 Piso ........................................................................................................................ 82

5.1.9 Forro ...................................................................................................................... 83

5.1.10 Banheiro ................................................................................................................ 84

5.1.11 Instalações Hidrossanitárias ................................................................................... 85

5.1.12 Instalações Elétricas ............................................................................................. 85

5.1.13 Paredes divisórias internas ..................................................................................... 86

5.1.14 Adequação dimensional, física e formal ................................................................. 87

5.1.15 Ampliação, Modificação interna e evolução .......................................................... 88

5.1.16 Conforto Higrotérmico .......................................................................................... 89

5.1.17 Durabilidade .......................................................................................................... 89

5.2 Análise das patologias das unidades residenciais .................................................... 90

5.2.1 Fissuras por ligação das paredes ............................................................................. 90

5.2.2 Fissura por enfraquecimento da parede ................................................................... 91

5.2.3 Fissura por distensão ............................................................................................... 92

5.2.4 Deteriorização de materiais e componentes ............................................................. 93

5.2.5 Deformações no piso por acomodamento do solo .................................................... 95

5.3 Análise do projeto das unidades habitacionais ....................................................... 96

5.3.1 Sistema construtivo e adequação das especificações as obras ................................... 96

5.3.2 A concepção da moradia e possibilidades de ampliações ......................................... 98

5.3.3 Mobiliário interno ................................................................................................... 100

5.4 Evolução do conjunto habitacional .......................................................................... 102

5.4.1 Melhorias habitacionais - alterações e ampliações funcionais .................................. 106

5.4.2 Alterações estéticas das unidades ............................................................................ 114

5.4.3 Transformações estéticas, descaracterizando a unidade original ............................... 115

6 CONCLUSÕES ........................................................................................................... 119

6.1 Diagnóstico ............................................................................................................... 119

6.2 Sugestões para projetos futuros ............................................................................... 121

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .......................................................................... 123

APÊNDICE .................................................................................................................... 126

1 INTRODUÇÃO

A habitação popular é um dos grandes desafios para a Arquitetura, Engenharia e

Economia, enquanto ciências integradas. É destinado à área de habitação popular o conjunto

de materiais e espaços que representam baixo custo e normalmente associados ao fraco

desempenho e rejeição de lugares com problemas de topografia e morfologia.

É de extrema importância a avaliação econômica como passo para distorcer as idéias

corriqueiras sobre aplicabilidade de baixos valores a moradias de caráter social, uma vez que

é uma premissa da pesquisa científica o aperfeiçoamento de tal conceito. Essa preocupação é

um dos assuntos que a indústria de construção civil brasileira quer ver resolvido (TECHNE,

nº 64/2002).

De junho de 1995 a dezembro de 2001 foram desenvolvidos 11 projetos de Avaliação

de Pós-Ocupação em Habitações de Interesse Social, representando um investimento direto da

FINEP de R$1,7 milhão de reais, abrangendo seis estados brasileiros, conforme a própria

Fundação. Em vista do descompasso, o problema é ainda maior devido às dimensões

territoriais do Brasil. Segundo Abiko e Ornstein (2002), as instituições públicas continuam a

ser os principais agentes do processo habitacional, através de seus órgãos e Empresas. No Rio

Grande do Sul foram contempladas com projetos de APO as cidades de Caxias do Sul,

Pelotas, São Gabriel, Entre Rios, Santa Cruz , Porto Alegre e Santa Maria.

O conjunto habitacional popular tem um regramento mais flexível em função da

questão social latente, pois a fiscalização é omissa a alterações nas composições originais.

O resultado dessa atitude dos Órgãos Oficiais é que a população se sente à vontade

para solucionar questões familiares quanto às edificações, em suas visões empíricas e leigas,

levando a problemas de desconforto conseqüentes de suas ações, embora estes aspectos, na

maioria das vezes, não é percebido conscientemente. A solução errada pode ser primordial

para a família, em vez de uma solução tecnicamente mais adequada e tecnicamente correta,

mas que está além da capacidade dos envolvidos em concebê-la.

Abiko e Ornstein (2002) asseguram que “a gravidade do problema habitacional não

nos permite descartar as soluções já existentes (...) Trata-se não somente de um patrimônio

material como de um patrimônio social de relações humanas consolidadas por mais de

décadas”. É oportuno afirmar que as medidas técnicas estão atreladas ao comportamento

cultural, e a APO – Avaliação Pós-Ocupação – pode ser usada para interferir no processo

positivamente.

Gil (1987, apud CRUZ E RODRIGUES, 2006) afirma que a ciência pode ser

caracterizada como uma forma de conhecimento verificável porque sempre possibilita

demonstrar a veracidade das informações e, também é falível, porque reconhece sua própria

capacidade de errar. Pode-se acrescentar que a extensão do erro é o limite de novo acerto em

ciência, porquanto o conhecimento não é um fato estanque, é evolutivo.

A diferença, no entanto, está situada entre a vontade de estabelecer planejamentos

sociais e urbanos baseados nas informações e necessidades verdadeiras e na constatação de

desleixo e desprezo pelas carências que distam dos interesses das classes dominantes,

portanto, a negação da verdadeira realidade social pelas autoridades constituídas.

Teoricamente não haverá negação, pois será uma estupidez tal fato. A justificativa divulgada

na imprensa de que o problema é maior do que a capacidade de solução por todas as partes

envolvidas torna-se, então, uma argumentação resignatória, que cobre com o manto do

descaso a responsabilidade pela injustiça social.

Conforme Harvey (1993) a respeito da justiça social territorial, afirma que recursos

extras devem ser alocados para ajudar a superar as dificuldades especiais decorrentes de

ambiente físico e social. Esse papel está reservado ao Estado, seja qual nível fôr, em função

de capacidades de recursos e prioridades sociais.

Sobre os aspectos da veracidade Cervo e Bervian (1983) já afirmavam que o método é

o conjunto de processos que “o espírito humano deve empregar na investigação e

demonstração da verdade”, reforçando o modo de pensar dos outros autores.

Nesse ponto, a metodologia projeta-se sobre um fio tênue de definições não

matemáticas, em se tratando das ciências humanas, nas quais a pesquisa científica procura

respostas dentro das suas características limitações.

Invariavelmente se chegará a um consenso sobre a conceituação desse tipo de pesquisa

e sua relevância no âmbito técnico, quanto à imprescindibilidade deste trabalho.

A questão da qualidade do material de construção empregado nas obras, refletindo-se

na durabilidade das habitações de caráter social é um dos enfoques objeto de procura de

discernimentos. O senso geral é que o material mais barato torna a obra mais econômica, o

que, num primeiro momento, é fato. Com o passar dos anos é que se sobressaem as falhas

decorrentes do uso do imóvel e da aplicação de componentes de qualidade duvidosa, cuja

manutenção e seu respectivo custo aviltam o custo global da edificação, especialmente neste

caso, em que as características com base na simplicidade de projeto não têm folgas para

absorção da majoração nos custos.

Este é o princípio regente da Avaliação Pós Ocupação – a revelação do custo-

benefício como identidade da edificação habitável. Desse modo, a análise de experiências

realizadas por diversas Instituições e autores é importante, de maneira que seja possível

aplicar metodologia semelhante em Santa Maria.

O ciclo da APO tem como uma das principais característica a retroalimentação,

apresentando aos objetos estudados a possibilidade de qualificação, tanto in loco, quanto em

projetos futuros. A consciência dos benefícios da aplicação deste método em qualquer tipo de

edificação resultou em prática constante nos EUA e Europa, e está se tornando crescente no

Brasil desde 1975, por iniciativa do IPT/SP, na contracorrente da falta de hábito de avaliação

dos prédios no decorrer do seu uso (DEL CARLO e ORNSTEIN, 1990, p.5), justificando

ainda mais a realização de tais estudos em habitações sociais, tendo em vista ser uma área

frágil na questão financeira.

Estas e inúmeras outras questões poderão ser respondidas pelo estudo das relações do

cidadão com o ambiente construído e seus comportamentos, tornando a APO um instrumento

indispensável no avanço das qualificações das construções, mas, inclusive, no aprimoramento

da visão sistêmica no âmbito técnico, podendo envolver profissionais de todas as áreas, com a

participação integrada dos usuários, adequando-se aos objetivos deste trabalho.

O objetivo geral deste trabalho é a análise pós-ocupação das habitações do conjunto

Santa Marta, em Santa Maria,/RS.

Os objetivos específicos são divididos em duas abordagens:

a) Sob o ponto de vista dos usuários:

Identificar o nível de satisfação dos usuários quanto a :

- compartimentação e funcionalidade do imóvel;

- localização do imóvel no lote e no plano geral;

- falhas construtivas;

- desempenho dos materiais pelo uso;

- aspectos de conforto térmico, de iluminação, acústico, de ventilação;

b) Sob o ponto de vista técnico:

Caracterizar o sistema construtivo estrutural e as respectivas instalações.

Analisar os projetos arquitetônicos quanto à funcionalidade e possibilidades de

expansão futura.

Avaliar o desempenho dos materiais, historicamente.

Comparar dimensões úteis com outros conjuntos habitacionais semelhantes.

Descrever as alterações realizadas pelos usuários e seus motivos.

Analisar as alterações em vista da legislação (código de obras).

O presente trabalho possui a seguinte estrutura:

Este primeiro Capítulo faz uma introdução ao tema e apresenta o trabalho em seus

aspectos gerais.

O segundo Capítulo abrange uma revisão da literatura sobre APO, apresentando breve

histórico sobre as realizações na área habitacional de interesse social no Brasil e conclusões

de diversos pesquisadores sobre o assunto, incluindo exemplos de estudos em conjuntos

habitacionais em algumas cidades, onde a aplicação da metodologia de APO teve resultados

significativos.

No Capítulo 3 é descrito o projeto do Núcleo Habitacional Santa Marta, em suas

características gerais e específicas quando da implantação, abrangendo a urbanização e as

unidades residenciais.

O Capítulo 4 apresenta o Estudo de Caso APO - Núcleo Habitacional Santa Marta ,

que é o objeto deste trabalho, incluindo os tópicos: metodologia proposta, determinação da

amostra, entrevista com moradores e apresentação dos dados coletados, vistoria técnica dos

imóveis e registros pertinentes.

No Capítulo 5 é realizada a análise dos resultados dos levantamentos e da evolução do

conjunto habitacional, abrangendo a opinião dos usuários, as patologias encontradas, o projeto

original e sua adequação as especificações e as alterações realizadas pelos usuários e as

tecnicamente adequadas, enquanto propostas.

O Capítulo 6 apresenta o diagnóstico final e conclusões deste estudo de caso,

indicando sugestões para o aprimoramento do padrão edificatório em casos semelhantes, ou

seja, habitações de interesse social, resguardados os fatores condicionantes locais.

2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA

Historicamente, os conceitos sobre habitação sofreram alterações, de acordo com o

momento político ou enfoque de abordagem da questão habitacional.

O que era antes uma edificação classificada como cortiço, ou seja, uma sub-habitação

que abrigava as populações migrantes dos interiores rurais, e que viriam a adensar as

periferias das grandes cidades, na procura de emprego, na realidade era um amontoado de

compartimentos geminados que se pode definir como a evolução das senzalas escravistas,

para, momentos depois, se transformarem em favelas, hoje em dia oficializadas como atração

turística. A favela é um cancro urbano e antropológico, sintoma maior do fracasso do Estado

como regrador do delineamento da qualidade de vida dos cidadãos.

A Conferência da ONU realizada em Istambul em 1996, sobre Assentamentos

Humanos, resultou no documento Agenda Habitat, que apontou como co-responsáveis pelo

déficit habitacional toda a sociedade, em seus setores organizados (Soares, 2001 apud

BERNY, 2006). Essa ratificação da necessidade de atendimento ao problema da habitação

acontece tardiamente, uma vez que dezenas de milhões de moradias dignas deixaram de ser

construídas, para, em seus lugares, as cidades serem “banhadas por um mar de favelas”.

Segundo Siebert et al. (2003), 30 % da população da cidade de São Paulo reside em

cortiços, e 7 % em favelas, enquanto que no Rio de janeiro a população favelada cresce mais

que a população total.

Na visão de Duarte (1996, p.181) as favelas transformaram-se em verdadeiras cidades

auto-suficientes, desenvolvendo “engrenagens complexas, dinâmicas sociais particulares,

linguagem espacial peculiar e mecanismos próprios de economia, poder e dominação”. Onde

o Estado fracassou, outras formas de organização preponderaram.

Vê-se, claramente, que se o Estado é um ordenador, o sistema econômico é um dos

propulsores da evolução habitacional, pois em países com economias avançadas e

historicamente estáveis o problema da moradia já tem solução, significando que o

planejamento cumpre o seu papel antevisor e diretivo, como deve ser.

A origem rural de um país como o Brasil, criou uma cultura do suprimento

habitacional vinculado ao meio produtivo. Tanto o escravo, como o agregado rural, tinham a

moradia próxima do trabalho - o primeiro com a senzala; o segundo, com a casa próxima da

sede da fazenda.

Com evolução industrial e o crescimento das cidades, aquele princípio da moradia do

trabalhador próxima ao meio produtivo foi incorporado à malha urbana em todas as grandes

cidades do mundo, ao redor das fábricas, que receberiam milhares de trabalhadores.

Os conjuntos habitacionais planejados eram denominados “cottage system” – sistema

de casas-, concebidos com muito maior qualidade do que as moradias rurais, tornando-se um

atrativo para os trabalhadores migrantes. Nesse momento histórico iniciou-se o déficit

habitacional, que estava em 2007 em torno de 8 milhões de moradias ( SINDUSCON/SP,

2008 ). A migração de famílias inteiras era maior do que a oferta de emprego e moradias.

Os conjuntos habitacionais criados para os trabalhadores na época da revolução

industrial, especialmente no primeiro mundo, foram sementes urbanísticas adequadas a uma

nova visão macro-econômica, o capitalismo, que chegou aos dias atuais com inteira

aprovação dos planejadores modernos, pois define a questão função-locomoção.

Até esse nível de qualificação das moradias para os operários, muitos caminhos foram

percorridos e diversas questões negativas foram superadas para melhorar as condições de

sanidade e custos das habitações pleiteadas pela população carente e trabalhadora. A

participação conjunta dos novos senhores do capitalismo e dos governos, sensíveis aos

reclames, resultou em legislação própria para a qualificação das moradias e facilidade ao

acesso a financiamentos para os trabalhadores, de maneira a amenizar a situação caótica

habitacional.

A problemática é reforçada pelo adágio popular “quem casa, quer casa”, que reflete o

crescimento populacional e a progressão geométrica do vínculo família-moradia,

independente da classe social dos interessados. Então, a partir de certo momento, a casa do

cidadão de renda menor foi denominada “casa popular”, assim tipificada nos Códigos de

Obras dos Municípios, e limitadas a 80 m² de área construída.

A Lei Nº 3615/72 do Município de Porto Alegre e suas alterações posteriores (até

servindo de modelo a inúmeros municípios do Estado do Rio Grande do Sul) condicionava a

denominação de casa popular ao limite de áreas internas dos compartimentos, e as

construções de habitações coletivas ou unifamiliares deveriam ser realizadas por empresas ou

cooperativas habitacionais vinculadas ao Sistema Nacional da Habitação e respectivo gestor

dos recursos, o Banco nacional de Habitação - BNH, criado em 1965 e que, em 22 anos de

atuação, financiou cerca de 4,5 milhões de habitações de todos os tipos.

Essa forma de controle e regramento da área habitacional trouxe avanços até a quebra

do Sistema, cujo direcionamento foi desviado para outras faixas de mutuários, deixando

aqueles de baixa renda sem mais possibilidade de acesso aos financiamentos. No momento

econômico seguinte, com inflação extrema, todo o processo tornou-se inviável.

Nos dias atuais, o conceito de habitação de interesse social, tomou forma que

extrapola o simples enfoque de tipologia habitacional, ou seja, de que materiais e sistema

tecnológico que a edificação é construída. O conceito se amplia para a participação dos

futuros moradores na decisão dos detalhes da obra e seus aspectos sistêmicos, como

sustentabilidade, economia doméstica, possibilidade de participação na obra em si, aspectos

relacionados com a economia do local de construção, trabalho, renda, e outros como a criação

da cultura da responsabilidade participativa e o envolvimento da capacidade financeira da

família.

A Fundação de Empreendimentos Científicos e Tecnológicos (2002) define a

habitação de interesse social como aquela destinada a famílias que possuem renda até

R$2.000,00, tendo foco principal, aquelas com faixa salarial até R$600,00.

Entretanto, o Estado de São Paulo, através da Companhia de Desenvolvimento

Habitacional e Desenvolvimento Urbano (CDHU) e as legislações do Município de São

Paulo, enquadram as famílias com renda até doze salários mínimos aptas aos programas de

habitação de interesse social (São Paulo, 1992). É uma extensão bastante larga para os

padrões atuais de renda da população.

2.1 Programas Habitacionais no Brasil

O êxodo rural teve início a partir da liberação dos escravos, que, naturalmente,

refugiaram-se na vida urbana, longe de seus antigos opressores, para constituírem os

aglomerados periféricos de sub-habitações nas grandes cidades, originando o grande problema

habitacional no Brasil, durante o Segundo Reinado.

Neste período iniciou-se a Industrialização, e, havendo afluxo de operários e suas

famílias, tornou-se necessário a construção de vilas operárias, em processo ordenado pelo

Governo, havendo inclusive isenção de impostos, no entanto, com o controle de preços de

aluguéis e estabelecimento de cotas para construções e substituições de cortiços.

No início do século 20 muitas cidades se remodelaram, com alargamento de avenidas

e construções de redes de água e esgoto, sendo necessárias demolições de casas e sub-

habitações irregulares, que por este fato não foram reconstruídas no mesmo número.

No Rio de Janeiro foram demolidos cerca de 3.000 cortiços e estalagens para obras de

urbanização, causando desalojamento da população, que se alojou em barracos nos morros,

dando origem ao fenômeno das favelas. Então, pressionados pela sociedade, a Prefeitura

construiu escassas 120 unidades habitacionais de dois pavimentos independentes, destinados a

operários, sendo considerado um dos primeiros conjuntos habitacionais criados por um

Governo, que, cada vez mais assume o problema habitacional.

Desse modo, alguns centros econômicos e produtivos das cidades tiveram núcleos

habitacionais proximamente construídos, como, por exemplo, a Vila Belga (1907) dos

ferroviários em Santa Maria, RS, inspirada nos conjuntos de moradia europeus e as Vilas

Operárias, próximas aos Distritos Industriais, como é o caso do Conjunto Habitacional Santa

Marta, objeto deste estudo.

A partir dos anos trinta os Órgãos Governamentais desenvolvem políticas de

atendimento habitacional às classes produtivas, especialmente aos trabalhadores das indústrias

e dos transportes, em detrimento da população carente e sem renda, que viriam a alargar a

ocupação de morros e baixios nas grandes cidades. É compreensível que o crescimento

geométrico da população veio acelerar a problemática da moradia.

Normalmente os Estados mais ricos do país é que tem as soluções mais eficazes para o

déficit habitacional, a exemplo de projetos executados em São Paulo e Rio de Janeiro –

projetos Cingapura e Favela – Bairro, que foram expostos na Segunda Conferência das

Nações Unidas para os Assentamentos Humanos - o Habitat II (BONDUKI, 1997).

Entretanto, apesar dos esforços, essas mesmas cidades têm os maiores problemas de moradia,

inicialmente derivados do êxodo rural.

Segundo Campos Filho (1992. p.56), a maior parte do espaço urbano brasileiro teve

origem predominantemente clandestina ou legalmente irregular, com todos os problemas daí

decorrentes.

O saneamento habitacional ganhou forças a partir da firmação dos Institutos de

Aposentadorias das diversas classes de trabalhadores – IAPI, IAPTEC, IBOEx, etc. – que

abriram financiamentos para construção e aquisição de casa própria, a partir da década de

quarenta, centrados no planejamento de conjuntos habitacionais coletivos, visando diminuir

custos.

O Primeiro Congresso Brasileiro de Arquitetos ocupou-se do tema habitação social, já

nesta época, apontando recomendações, publicadas pela Revista Acrópole, em 1945:

A necessidade de centralizar o equacionamento de problema habitacional e

descentralizar a sua execução; lembravam a necessidade de um programa progressivo,

em contraposição a um plano global; preconizavam a criação de recursos próprios

para viabilizar os programas, bem como a necessidade de desapropriar terrenos de

utilidade pública, calculando-se o valor da desapropriação com base no valor da infra-

estrutura e não no valor de mercado, necessariamente especulativo; recomendavam,

também, que conjuntos fossem construídos nos bairros existentes e não na periferia

das cidades; sugeriam o apoio das indústrias de materiais de construção para que esta

pudesse responder à crescente demanda sem especular com preços e sem encarecer o

custo da obra; apoiavam os conjuntos e desaconselhavam as casas isoladas que

elevavam o custo final da unidade; denunciavam a ação das firmas particulares

envolvidas na construção de casas, cujo objetivo final era o lucro e, não, a solução do

problema. E profetizavam: o dinheiro barato é a pedra angular do financiamento de

qualquer plano de casa popular.

Note-se que a questão é atemporal, apresentando os mesmos percalços na atualidade,

tanto quanto naquela época.

Em 1946, o governo dá mais um passo na solução do problema, com a criação da

Fundação da Casa Popular, objetivando “proporcionar a brasileiros, ou estrangeiros com mais

de dez anos de residência no país ou com filhos brasileiros, a aquisição ou construção de

moradia própria, em zona urbana ou rural”. Era também estendido o financiamento à

indústrias que construíssem residências a seus trabalhadores, numa ação que construiu cerca

de cinco mil casas em 45 cidades até 1960.

A emissão de leis e decretos foi concomitante com a criação da Fundação da Casa

Popular, na tentativa de conter o avanço da proliferação de sub-habitações, como o Dec. 8.938

de 20/01/1946, proibindo “construção de favelas no meio urbano”. No ano seguinte foi

constituída a Comissão para Extinção de Favelas, resultando em auto-extinção.

No governo de Jânio Quadros foram criados o Instituto Brasileiro e o Conselho

Federal da Habitação, na busca de preencher a lacuna habitacional com a construção e venda,

em curto espaço de tempo, de casas populares isoladas, dando ênfase ao sistema construtivo

pré-fabricado, inclusive para exportação.

Em l963, o então Presidente João Goulart chama a atenção sobre o fato de haver

especulação imobiliária crescente no país e as classes menos favorecidas terem pouco acesso

à moradia, ensejando haver necessidade da elaboração urgente de diretrizes e políticas

habitacionais em que o Poder Legislativo teria papel preponderante.

Com a criação do BNH em 1965 houve um impulso na produção de habitações,

embora houvesse problemas de fluxo de caixa para suprir uma defasagem existente há

décadas, o que levou o sistema a ocupar áreas suburbanas e urbanas com deficiência na infra-

estrutura, muito mais baratas que áreas nobres, numa tentativa de baratear os custos finais dos

empreendimentos. Essa atitude, no entanto, tomou forma de especulação ao criar áreas

desocupadas entre a malha urbana e o novo conjunto habitacional, que deveria ter ligações

infra-estruturais valorizando um espaço antes desprovido de tais recursos.

O reforço à nova visão de produção habitacional surgiu com a criação das COHABs -

Companhias Estaduais de Habitação – implementadas em quase todos os Estados e muitas em

atividade até hoje, dando dinamismo ao setor. Apesar de algumas realizações não terem sido

aceitas pelos usuários, por se tratarem de habitações distantes dos centros urbanos e pela

qualidade baixa dos materiais, o saldo é positivo no que se refere ao volume de construções e

ao suprimento da demanda.

Entretanto, o número de moradias necessárias não parou de aumentar, fazendo com

que os Órgãos responsáveis pelo setor criassem outras soluções como os Programas

Habitacionais, baseados em orçamentos fechados e exclusivos para a moradia popular.

Houve, então, a implantação do PROFILUB – Programa de Financiamento para Lotes

Urbanizados, e o PROMORAR – Programa que revitalizou a vida comunitária através de

reconstrução de moradias e melhoria de infra-estrutura urbana em áreas carentes de

salubridade. Ambos os programas foram executados com recursos próprios e através do BNH.

Na década atual firmou-se o conceito de administração participativa, tanto na

destinação dos recursos como na execução das obras de interesse social, de modo que as

Prefeituras estão se associando aos Estados e, ambos ao Governo Federal, com o objetivo de

atingir a demanda com mais eficiência, mas, também, agilizar as realizações.

Programas Federais como o MORAR BEM e PSH – Programa de Suplementação

Habitacional, e Habitação Indígena, em que a Caixa Econômica Federal, enquanto Agente do

Governo, destina a fundo perdido um bom percentual para a construção das moradias, com a

participação do Estado, ou de Prefeitura, e até mesmo de Cooperativas Habitacionais na

complementação do valor restante.

A Secretaria Estadual de Habitação e Desenvolvimento Urbano do Rio Grande do Sul

executa Programas em parceria com as Prefeituras Municipais e Cooperativas Habitacionais,

desde 1999, atendendo famílias com renda até cinco salários mínimos:

- Programa Moradia Popular – conveniado com Prefeituras em 1999, 2000 e 2001;

- ProCoop - conveniado com Cooperativas Habitacionais, iniciado em 2001 e 2002;

- ProComunidade – conveniado com Prefeituras a partir de 2003;

- Programa Cheque-Casa – conveniado com Prefeituras a partir de 2002, para quantias

significativas de recursos depositados diretamente na conta bancária do

beneficiário, para utilização imediata;

- Programa Minha Casa – conveniado com Prefeituras para habitações novas e

melhorias como construção de sanitários, realizados em etapas, a partir de 2003;

- Convênio com a Caixa Econômica Federal – Resolução Nº 460 – para reformas e

melhorias, integralizado em 2004.

As Instituições Conveniadas participam com recursos de contrapartida e selecionando

os beneficiários conforme um perfil sócio-econômico e prioridades relacionadas, e demais

elementos necessários à obra, como local da moradia, infra-estrutura, o projeto da casa e suas

adequações, documentações e gerenciamento da obra, seja direto ou indireto.

A Secretaria Estadual de Habitação e Urbanismo repassa os recursos de sua alçada, e

dá suporte técnico como orientação e fiscalização da obra, além de todos os meios

documentais para a concretização do Convênio.

Embora, na história da construção de moradias de interesse social no país muitos

sistemas construtivos já tivessem sido implantados, e daí resultado em conclusões diversas

sobre o custo-benefício de tais iniciativas, o que prepondera nos dias atuais é o sistema

convencional, com poucas inovações tecnológicas. Quando há diferencial, tem respaldo no

sistema que mais se adapta à região onde está localizado o empreendimento.

Levantamentos realizados pela Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios – PNAD

(2007), divulgados em 21 de outubro de 2008 pelo Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada

(IPEA) apontam para 54 milhões de pessoas morando em habitações inadequadas, no país, o

equivalente a 34,5 % da população urbana. Revela que, em cada três brasileiros, um não tem

condições dignas de moradia. Nas regiões metropolitanas, o adensamento excessivo

concentra-se em São Paulo (2,2 milhões), Rio de Janeiro (1 milhão).

Mais gravemente estão situadas, em termos relativos, as regiões metropolitanas de

Belém (16,6%), São Paulo (11,7%) e Salvador (10,6%). Estes dados justificam as

preocupações de todos os setores da sociedade envolvidos com a questão habitacional.

2.1.1 Sistemas Construtivos

Pode-se registrar os sistemas construtivos utilizados no Brasil, a partir da década de

1960 até a atualidade, em função do material utilizado, primordialmente nas paredes, no

esquema da Figura 2.1.

O primeiro ponto significativo que a maior parte dos sistemas construtivos citados

apresenta é o fato de já terem sido aplicados comercialmente, demonstrando que em certa

época da situação econômica do país eram apropriados e cumpriam com suas expectativas,

tanto no campo social quanto no comercial. As diferenças dos processos e técnicas eram e

continuam sendo de domínio exclusivo dos empreendedores, e aí reside o caráter do

empreendimento privado.

I) BLOCOS

II) MADEIRAS

III) PLACAS CIMENTÍCIAS

PLACAS COM NÚCLEO DE ISOPOR

IV) MOLDADAS IN LOCO

PAREDES DE SOLO-CIMENTO

V ) PRÉ – ESTRUTURADAS

Figura 2. 1 – Esquema - resumo dos sistemas construtivos usados no Brasil, a partir de

1960

COMUNS

CERÂMICOS

MACIÇOS

VAZADOS

SOLOCIMENTO

ESTRUTURAIS

CERÂMICA

CONCRETO

CONCRETO COM CINZAS

AUTOTRAVADOS

SÍLICO-CALCÁRIO

PAINÉIS MISTOS

PINUS

BAMBU / FIBRA/ COMPÓSITOS

PAINÉIS DE MADEIRA NATIVA

CHAPAS BLOCKBOARD

CONCRETO CONV. COM COLUNAS

CONCRETO CELULAR ARMADO

PLACAS NERVURADAS

CONCRETO ESPUMOSO

CONCRETO CELULAR BOMBEADO

ARGAMASSA ARMADA SOPRADA

CONCRETO ARMADO COM FORMAS DE TÚNEL

CASAS DE PVC

METÁLICAS CASA FÁCIL/USIMINAS

CONCRETO ARMADO- Parafusadas

Essa grande variedade de sistemas construtivos aplicados no país, dos quais se

sobressaem aqueles que conseguiram estender a metragem construída, por seus méritos, sejam

eles por apresentarem ótima rentabilidade durante as obras, seja por terem sido aceitos sem

reservas.

Como as fontes que apresentam valores têm uma defasagem no tempo, uma pesquisa

mais apurada, em que os resultados sejam mais realísticos e contextualizados à nossa época,

pode ser necessária para atualizar os dados.

Entretanto, os sistemas explorados constituem, por si, informações valiosas para

estabelecer um referencial de que há muitas opções perfeitamente exeqüíveis para a questão

habitacional. Basta que haja definições sobre a afinidade ao local em que foram e devem

continuar sendo aplicados, envolvendo duas variáveis iniciais: o custo de produção e o

sistema adequado à região.

Constata-se que os sistemas aplicados, em maior número, decorrem de iniciativa

privada, com a participação dos poderes públicos nos custos das obras, evidentemente,

objetivando o suprimento habitacional.

Avaliações posteriores feitas pelos próprios construtores apontam que há dúvidas

sobre a durabilidade de alguns sistemas, pois apresentaram patologias, com o passar do

tempo, em obras realizadas no centro do país. No conjunto Tancredo Neves, em Santa

Maria/RS, inúmeras casas apresentaram rachaduras e outros problemas, sendo objetos de

processos judiciais, pela insegurança resultante. Estas avaliações estão sendo conduzidas

pelos empreiteiros para uma retomada atual nos sistemas que historicamente deram certo.

Uma das premissas é a adoção do sistema seco, ou seja, com componentes

industrializados, que, supostamente, é mais eficiente em todos os aspectos, desde o projeto

até a execução, sem descuidar da durabilidade, e especialmente, como empreendimento

lucrativo. Talvez o ponto de conflito, neste caso, é a movimentação da economia local, que

pode ficar prejudicada, pois se os componentes são produzidos num local e transportados para

aquele onde serão construídas as casas, será criado um vazio econômico no comércio de

materiais de construção na cidade ou região.

O Quadro 2.1 apresenta um conjunto de componentes de processos e sistemas

construtivos divulgado pelo IPT/SP, em 1998, comparando os sistemas e seus custos, do qual

se conclui que os valores menores de mão-de-obra ( M.O.) e equipamentos podem diminuir o

custo da produção, quanto na execução, como no custo total das obras.

Mais atualmente, têm-se os estudos técnicos desenvolvidos a partir dos protótipos

criados pelas Universidades e Fundações, os quais ainda estão dando respostas, para as quais

deve ter-se o direito e dever de ter acesso, e inclusive, participar dos resultados das pesquisas

em futuros trabalhos, com ênfase para os materiais alternativos.

QUADRO COMPARATIVO DE CUSTOS DOS SISTEMAS COSTRUTIVOS

\ CUSTOS

SISTEMAS\

PRODUÇÃO / FABRICAÇÃO (%) EXECUÇÃO/MONTAGEM (%) RELAÇÃO CUSTOS TOTAL

M.O. EQUIPAM. MATERIAIS

Celular Espumoso in loco (Neocon)

28 14 58 30 16 54 - - -

Blocos Solocimento (A. Gutierrez)

20 1 79 - - - - - -

Módulos Madeira Blockboard (Stella)

15 0 85 6 3 91 - - -

Painéis Modulares Madeira (Cateiro)

14 14 72 33 17 50 20 15 65

Placas pré-mold de concreto (Premium)

56 8 42 43 2 55 44 3 53

Concr. Celular Bombeado In loco (C.S.)

25 10 65 25 0 75 - - -

Mista Madeira-Estr.Metál. (EpotecFertig)

30 10 60 32 5 63 - - -

Chapa Cimentícia Wall Etemit

- - - 15 0 85 15 0 85

Argam. Arm. Soprada c/miolo Poliest. (HT)

5 0 95 64 0 36 41 0 89

Microconcreto Armado núcleo Isopor (Icoma)

18 12 70 67 0 33 25 10 65

Placas de concreto armado (Itakis)

30 10 60 20 0 80 - - -

Conc. Arm. com Blocos cerâm. Int. (MLC)

25 8 67 38 12 50 30 10 60

Blocos Intertravados (TravaBlocos)

25 25 50 35 0 65 30 10 60

Bloco Hidrosílico Calcário (Prensil)

40 20 40 58 38 4 - - -

Concr. Armado Forma Túnel (Sergus)

- - - 25 7 68 25 7 68

Estrut. Concr. Arm. Parafusadas (Unienge)

33 17 50 25 25 50 30 20 50

Fonte: Adaptação do Catálogo de processos e sistemas construtivos – IPT, 1998 – nº 2515.

Quadro 2.1 – Quadro comparativo de custos dos sistemas construtivos divulgados.

A grande maioria dos projetos encontrados tem nas técnicas comprovadas o seu

suporte, embora muitos só possam ser executados a partir de um volume de obras em que

sejam economicamente viáveis, não só pelo custo dos materiais como também pelo processo

de criação dos componentes, ou da própria execução da obra.

A lista de materiais alternativos inclui as cinzas de carvão de usinas termoelétricas

agregado ao concreto na confecção de blocos, o bambu como elemento integral ou

desfibrilado para compor argamassa, a borracha de pneus, em forma de escamas para compor

placas de concreto e até mesmo garrafas pet vazias, como enchimento ou criadoras de vazios

internos em blocos cimentícios. Ainda o solocimento, usado já na antiguidade na construção

de fortalezas, e hoje, na confecção de tijolos e paredes portantes.

Todos esses materiais constituem alternativas para baratear custos, através da

reciclagem, sempre procurando não diminuir as características otimizadoras dos materiais

tradicionais no resultado da edificação.

Não se chegou, até o momento, ao ponto de comparar todos esses sistemas e soluções

amiúde, adiante do que já foi descrito, mesmo porque as pesquisas ainda estão em andamento,

na busca constante por processos construtivos diferenciados.

Cada caracterização dos sistemas construtivos apresentados contém fases do processo,

desde a confecção de componentes, até o acabamento final, em suas especificidades. Entre si,

eles são diferentes, pelo que foi possível classificá-los por categorias. Também aqui a

adequação à localidade em que está inserido o processo construtivo e seu respectivo sistema é

a variante definidora da qualidade de seus atributos e a potencialidade de sua aplicação local.

Para determinar as vantagens e desvantagens de cada sistema construtivo,

comparativamente, deve-se colher dados, em função da localidade de aplicação do sistema,

sobre algumas variáveis que importam e que poderão ser objetos de novas pesquisas:

a) a localidade, propriamente dita;

b) as matérias primas, jazidas, e compostos disponíveis;

c) qualidades e avaliação de materiais comprovadamente eficazes;

d) avaliação dos sistemas existentes adequados;

e) custos de produção;

f) custos de transporte;

g) avaliação ou treinamento de mão de obra;

h) possível criação de novo método construtivo ou novo sistema;

i) questões de infra-estrutura.

2.2 Avaliação Pós-Ocupação e a qualidade do processo

Ornstein (1995) considera a APO como um instrumento para “diagnosticar e

recomendar, segundo uma visão sistêmica e re-alimentadora, visando modificações e

reformas no ambiente objeto de avaliação e para aprofundar o conhecimento sobre este

ambiente, tendo-se em vista futuros projetos similares”. O Fluxograma da Figura 2.2

representa a visão dessa autora.

Fluxograma da APO

Figura 2.2 - APO - Ciclo de realimentação do processo de produção e uso (ORNSTEIN,

1992)

Pode haver dois tipos de avaliação do ambiente construído:

a) Avaliação Técnica – abrangendo ensaios em laboratório ou in loco, ou seja, com ou

sem o controle das condições ambientais de exposição.

b) Avaliação a partir do ponto de vista dos usuários (comportamental).

Esses procedimentos surgiram nos anos quarenta nos EUA, com a criação do Centro

de Pesquisas Midwest Psychologial Fiel Station, na cidade de Oskaloosa, cujo corpo técnico

* PLANEJAMENTO

* DESENVOLVIMENTO DE PROGRAMAS

ESTUDO PRELIMINAR

CONSTRUÇÃO

* USO

* OPERAÇÃO

* MANUTENÇÃO

•

IDENTIFICAÇÃO DO ESTUDO DE CASO

• COLETA DE DADOS

•

ORGANIZAÇÃO DE INFORMAÇÕES

ALTERNATIVAS A)

DETALHAMENTO

ESPECIFICAÇÕES

DE PROJETO

FASE 1- PRODUÇÃO

FASE 2 - USO

era constituído por psicólogos, antropólogos e arquitetos, estendendo-se para a Europa, Ásia e

América Latina, ocorrendo, nesta última, pesquisas periódicas a partir da década de setenta.

Entretanto, há um hiato no conhecimento referente ao comportamento do ser humano com

relação ao ambiente construído e vice-versa.

No Brasil, os processos construtivos são bem conhecidos, mas a visão sistêmica do

processo é comprometida pela ausência de pesquisas quanto ao uso, operação e manutenção

das edificações, resultando na redução da vida útil dos ambientes construídos e falhas em

projetos de futuros edifícios semelhantes.

Bonin (1988, p.3) coloca a dificuldade de obtenção de níveis aceitáveis de custo

relativo à qualidade ambiental, por falta de integração dos diversos agentes intervenientes no

processo produtivo da edificação, incluindo a manutenção. Na Bélgica, segundo Motteau

(1987, p.12), foram apontados em seqüência as origens das patologias nos edifícios: projeto

(45 %), construção (22%), materiais (12%), diversos fatores (11%) e por último, o uso (10%).

Esse conjunto pode ter os valores alterados em conseqüência da aplicação da APO.

A diversidade metodológica ainda não possibilitou adquirir-se padrão único de

estratégia, em vista de aspectos que estão sendo continuamente redesenhados e testados, no

entanto, com avanços significativos em relação à amostragem de usuários e ambientes e

procedimentos de coletas de dados, devido a trabalhos teóricos.

Aspectos comportamentais se medem através de técnicas quantitativas consagradas em

pesquisas sociais, segundo Kidder (1987) que auxiliam na interpretação dos níveis de

satisfação dos usuários quanto à qualidade, consideradas multi-análises, envolvendo os

usuários e mantenedores (relativo ao uso), e os profissionais envolvidos na produção

(incluindo clientes).

Nos EUA foram realizados mais de 1300 estudos de APO objetivando o

aprofundamento da metodologia científica direcionando a um eixo central com base na

pesquisa aplicada, visando soluções e recomendações (SERRA, 1989). Dos estudos resultou a

classificação em dois tipos de pesquisa: a pesquisa seccional, que considera estudos de casos

semelhantes, comparando-os, e a pesquisa longitudinal, realizada em um caso apenas, mas ao

longo do tempo.

Esta metodologia objetiva diagnosticar aspectos negativos e positivos através da

avaliação de fatores técnicos, funcionais, econômicos, estéticos e comportamentais do

ambiente em uso, a partir da opinião de técnicos, projetistas, clientes e usuários, visando

minimizar e corrigir problemas detectados e estabelecer programas de conscientização do

público usuário, em edificações privadas e públicas. Ainda, visa realimentar o ciclo do

processo de produção-uso, dando condições aos agentes envolvidos a integrar-se no processo

todo, desde a detecção das patologias até a tomada de decisões futuras.

A APO realizada nos países desenvolvidos está vinculada à forte organização das

normas técnicas para todo tipo de produto industrializado e comercializado, aliada à

conscientização e à responsabilidade dos envolvidos, incluído os governos, tornando possível

projetar a vida útil de ambientes construídos e seus materiais, mediante seguimento de

parâmetros e especificações preestabelecidas, a partir de metodologias e ensaios

rigorosamente científicos.

No Brasil, o termo avaliação está associado a repressão, ao controle, que reporta a uma

situação de vinte anos de ditadura, fazendo travar as iniciativas nesta área de estudo.

Consequentemente criou-se uma cultura dissimulante que obstaculizou o avanço da pesquisa

de APO, deixando-nos atrasados na construção de conhecimento e de métodos. Del Carmo e

Ornestein (1990, p.11) afirmam “a avaliação permanente é parte integrante do processo

democrático (...)”, apontando que esta é uma prática que também deve ser aprendida.

A avaliação do produto edificação não pode ser vista como uma crítica demolidora ou

mesmo definidora de nível de competência, por que se sabe que as técnicas evoluem, os

métodos e processo se modificam e os materiais aumentam de qualidade com o passar dos

anos. O ambiente construído sofre todas estas alterações a partir dos componentes da

construção, que podem ser classificados e ter suas inter-relações definidas. Assim, pode-se

diferenciar numa edificação, de qualquer tipologia, três aspectos fundamentais, sintetizadas no

gráfico da Figura 2.3.

- os produtos da construção;

- os produtos para a construção e

- os processos construtivos.

Estas três grandes classes de objetos compartilham diversos conjuntos de propriedades

que devem ser descritas para a completa caracterização dos objetos. Elas constituem um

conjunto especial de entidades, os atributos.

Por sua vez, para valorar-se estes atributos, ainda é preciso um sistema de unidades e

grandezas. Estes constituem o núcleo comum para descrever qualquer objeto. Um objeto só

pode ser adequadamente definido pela associação de, no mínimo, duas facetas, mas uma

definição precisa certamente incluirá diversas facetas. Já a constituição de uma classe se dá

por um conjunto específico de facetas.

Nesta concepção, produtos para a construção são materiais e componentes que passam

por um processo de transformação, ou seja, serão processados fisicamente (cortados,

dobrados, etc.) ou quimicamente e incorporados a um elemento da construção. Correspondem,

de modo geral, à categoria de insumos básicos de outros sistemas, tal como o Sinapi, mas

excluem os recursos humanos e equipamentos, bem como todos os produtos que não sejam

incorporados à construção, tais como formas, combustível, etc. Estes estarão contemplados na

classe de agentes.

Figura 2.3 – Classes primárias de objetos da produção do ambiente construído

(AMORIN; PEIXOTO/CDCON, 2003)

Embora possa parecer contraditório utilizar o termo “produto” para uma entrada de um

processo, optou-se por mantê-lo por acreditar que seja uma referência consagrada. É

interessante destacar a diferença entre um produto para a construção básico como “tábua” e a

faceta “material”.

Enquanto o primeiro tem um conjunto de atributos, entre eles sua composição, a faceta

“material” aborda apenas o componente básico. Por exemplo, “madeira” é uma referência a

um material, já “tábuas” ou mesmo “madeira em toras” ou “madeira em bruto” são diferentes

insumos (produtos para a construção) que podem ser incorporados à construção.

A definição de produto para a construção necessita, no mínimo, da associação entre a

faceta “material” e a faceta característica de “atributo comercial”, em geral embalagem, ou a

faceta “forma”, ainda que esta seja “amorfa”. No primeiro caso, tem-se o exemplo do

cimento, em sacos ou a granel; no segundo, a areia, em que a forma é usualmente

representada pela sua granulometria.

Como se percebe na Figura 2.3 existem aspectos que estão relacionados a mais de uma

ou a todas as classes primárias sugeridas. Mas um ponto fundamental são as diferenças de

natureza entre elas. Elementos e espaços, objetos que compõem as “entidades do ambiente

construído”, são fisicamente definidos, “processos construtivos” são objetos virtuais com

agentes materializados ainda que partes deles não necessariamente sejam agentes físicos,

enquanto atributos são qualidades ou propriedades associadas a estes objetos, podendo ser

mensuráveis (quantitativas) ou qualitativas.

Uma constatação interessante é que os produtos para a construção não apresentam

nenhuma faceta exclusiva, sendo todas elas compartilhadas com outras classes. Isso leva à

constatação de que não é necessário desenvolver uma abordagem de classificação específica

para este conjunto, pois ele poderá ser definido a partir da associação entre facetas

estruturadas pelas outras classes.

Esta visão difere num ponto importante daquela que se depreende dos modelos de

especificação e classificação para a construção mais comum no Brasil, adotados por vários

métodos de orçamentação e controle. Em geral, eles se baseiam no conceito de “insumos”,

que engloba tanto materiais e produtos consumidos no processo construtivo como os recursos

humanos e equipamentos. No enfoque adotado, “produtos para a construção” são

considerados como objetos da construção, mas que só se definem plenamente a partir de sua

inserção em um processo, para a obtenção de um elemento do ambiente construído.

Em outras palavras, para se configurar como produto para a construção, um objeto

deve ser um elemento associado ao processo de suprimentos ou a seus subprocessos, ou a um

dos processos executivos na obra. O Processo Construtivo pode ser representado conforme

fluxograma apresentado na Figura 2.4.

Na busca de uma tecnologia apropriada, cujo conceito nasceu na década de 60, com a

obra “Small is Beautiful “do economista E.F. Schumacher (1993), na qual a tecnologia é

comparada à “face humana”, num simbolismo retirado da ordem social e econômica em que

os moradores de baixa renda estão imersos. O caráter dessa comparação está apoiado na

importância da autonomia e produção locais para cobrir necessidades locais da comunidade

envolvida, quando a construção da moradia vincula-se à construção de uma cultura social.

Figura 2.4 – Visão do Processo Construtivo (CDCON)

Conforme Krüger (2003) surgiram características básicas visando definição das

tecnologias apropriadas, tais como:

• O baixo custo;

• O uso de materiais locais;

• O uso intensivo de mão-de-obra;

• Pequena escala de produção;

• Podem ser entendidas, controladas e conduzidas autonomamente pela comunidade;

• De simples execução;

• São implementadas em comunidades;

• Usam recursos descentralizados;

• São flexíveis para adaptações;

• Não incorrem em royalties, patentes, taxas, etc.

A Declaração de Limuru, Kenya, onde ocorreu o encontro de representantes de 40

países e 57 ONGs, objetivando a proposição de soluções para a questão da moradia, sendo

este ano (1987) declarado “Ano Internacional de abrigo aos Sem-Teto” expressa a

preocupação de manter o entorno social vinculado ao morador:

Quanto aos fatores sócio-econômicos do desenvolvimento de um sistema construtivo,

deve-se almejar como objetivo primordial a entrega de moradias adequadas à

população, ou seja, habitações tais que, além de oferecer abrigo às intempéries,

proporcionem aos seus moradores tanto o acesso a uma infra-estrutura básica quanto

possibilidade de crescimento econômico e social.

Quanto aos aspectos ambientais, Kruger (1998) aponta os seguintes itens, em relação à

tecnologias apropriadas

1. Adequação da construção ao clima;

2. Adequação ao uso de recursos naturais e uso de materiais locais;

3. Medidas para racionalização da construção;

4. Medidas para auto-ajuda;

5. Medidas para redução do custo final da habitação.

A aplicação destes enfoques está condicionada à tipologia das edificações,

especialmente se sua caracterização fugir da prática consensual de tecnologia apropriada em

condições normais de construção.

A Proposta de Norma de Desempenho Térmico em Habitação de Interesse Social,

realizada por pesquisadores da UFSC( 2000), estabelece uma divisão do território nacional em

oito zonas climáticas a partir de uma adaptação da Carta Bioclimática de Givoni (1992), para

definir o Zoneamento Climático Brasileiro, que aponta os problemas climáticos dominantes

em cada região, permitindo, assim, a recomendação de estratégias técnicas no momento de

elaboração do projeto.

Os limites aceitáveis de indicadores do desempenho térmico adaptados do método de

Mahoney (RORIZ et al, 1999) associam as estratégias de condicionamento passivo indicadas

por Givoni (1992), estabelecendo requisitos mínimos de projeto, considerando os seguintes

parâmetros: a) tamanho das aberturas para ventilação; b) proteção das aberturas; c) vedações

externas (tipo de parede externa e cobertura, considerando-se transmitância térmica, atraso

térmico e absorvância à radiação solar); d) estratégias de condicionamento térmico passivo.

Além disso, há a possibilidade alternativa de criação de equações preditivas da

temperatura interna a partir da constatação da temperatura externa, conforme Komeno (2002)

e o método do IPT/SP, refinando o delineamento do sistema construtivo para qualquer região

do país, adequadamente.

O segundo aspecto, referente ao uso de materiais locais e uso de recursos naturais é

uma lógica plausível, pois a utilização de infra-estrutura logística, o uso racional de energia e

matéria-prima terão reflexos notórios no conjunto da obra.

Racionalizar a construção como um todo é a diretriz básica do planejamento de caráter

sistemático, quando os procedimentos casuais são substituídos por métodos e recursos

técnicos atualizados.

De acordo com Bruna (1983), há duas maneiras de racionalizar os procedimentos

operacionais na construção civil: mantendo o nível de tecnologia aplicada, no entanto,

aperfeiçoando as operações artesanais, ou tornar a produção mecanizada. A escolha sobre um

ou outro caso envolve diversas facetas, sendo indicado aquele que, certamente, trará menos

custo e mais benefício.

Assim, num país onde há bastante mão-de-obra, embora desqualificada, é importante a

opção pela manutenção de muitos empregos, em detrimento à mecanização, restringidora de

postos de trabalho, incidindo diretamente sobre a questão social, podendo gerar

desestabilização em diversos setores, uma vez que o setor da construção civil é o que mais

emprega no país.

Utilização de novos sistemas construtivos ou de sistemas já consagrados demandam

investimentos para estruturas de produção, que até poderão utilizar instalações iniciais

existentes, mas, comprovadamente retém a expansão da mão-de-obra, resultando

possibilidades de lucros para o empreendedor, porém não atingindo os objetivos centrais

desejados nesse tipo de problemática habitacional, que é o aspecto humano.

Krüger (2003) coloca claramente esta constatação:

Na habitação social, experiências desastrosas com habitação em massa

comprovaram a ineficácia da industrialização de grande porte. Como exemplo,

poderíamos citar os mega-projetos dos países do hemisfério norte, em que o alto

custo dos painéis-fachada em relação aos painéis-parede levaram à construção de

edificações profundas, geminadas em linha, com pouca variabilidade, o que

acabou resultando em estruturas monótonas, em total desatenção a aspectos sócios-

culturais e estéticos (p. 65).

Na análise do autor, a formatação de um sistema construtivo elimina a possibilidade de

participação do usuário em processo mais aberto, onde poderá haver a mescla do processo

tradicional com a integração de elementos construtivos, dando oportunidade para pequenas

especializações, aproximando-se, portanto do conceito de tecnologia apropriada, situando-se

entre a grande produção industrializada e a construção tradicional.

Sobre as medidas de auto-ajuda há que se considerar as capacidades econômicas dos

futuros usuários das moradias e sua cultura técnica relacionada à construção, donde proverá o

planejamento para racionalização do processo construtivo.

Finalmente, as medidas para redução do custo da construção, além dos itens

anteriores, envolvem o controle do desperdício de toda natureza, incluindo os recursos

naturais.

Para Ornstein e Romero (1992) há duas etapas contidas no ciclo de vida de uma

edificação. A primeira é de curta duração e envolve o planejamento, projeto e a construção; a

segunda é mais longa e representa o objetivo da obra: para ser usada. Nessa etapa é que se

situa o estudo em pauta, que servirá para retratar o desempenho do produto em uso,

associado às propriedades e ao comportamento do mesmo. A idade limite para o imóvel está

relacionada à utilização normal, lhe assegurando a vida útil prevista no tempo que atenda às

necessidades dos usuários, sejam eles de que tipo forem - pessoas, animais, objetos

(CSTC, 1979, p.6).

O CTSB (Paris), pioneiro no desenvolvimento de critérios para avaliação de pós-

ocupação, influenciou muitos institutos de pesquisa em todo o mundo ao elaborar uma lista de

14 itens relacionados ao desempenho de edifícios e seus materiais:

* Segurança estrutural: sobre resistência mecânica ou fadiga de materiais;

* Segurança ao fogo: riscos e difusão, proteção e tempo de resistência ao fogo;

* Segurança de uso: sobre agressividades de materiais perigosos, mal colocados ou

de intrusos.

* Estanqueidade: características da água e gases, ar e poeira e suas mobilidades.

* Conforto higrotérmico: controle da temperatura do ar, radiação térmica,

velocidade, limites de variação, condensação.

* Pureza do ar: ventilação, controle de odores.

* Conforto Acústico: controle do ruído, contínuo ou intermitente, inteligibilidade do

som, tempo de reverberação;

* Conforto Visual: aspectos de espaços e iluminação e ofuscamento – controles;

texturas, orientações, interno-externo, distorções, limitações- barreiras, contrastes.

* Conforto tátil: sobre superfície – rugosidade, pegajosidade, temperatura de contato,

flexibilidade, estática elétrica.

* Conforto Antropodinâmico: relacionado com as pessoas, rampas, ventos, portas

janelas e equipamentos- sobre manuseios.

* Higiene: instalações para cuidados corporais, suprimento de água, limpeza e

evacuação de resíduos.

* Adaptação ao uso: geometria dos espaços, número, interrelação; previsão de

serviços e equipamentos; mobiliário e flexibilidade.

* Durabilidade: conservação do desempenho por tempo adequado.

* Economia: Custo global adequado: custo de projeto e construção (produção) + custo

de manutenção + custo de operação.

Naturalmente estes aspectos devem ser relacionados ao contexto social, econômico,

cultural, tecnológico e das condições físico-climáticas em que se apresentam.

Do ponto de vista técnico, os ensaios de componentes realizados em laboratório ou

através de modelos matemáticos, transportam as necessidades dos usuários para grandezas

mensuráveis sob condições de exposição plenamente conhecidas e são definidos valores

mínimos aceitáveis – os critérios de desempenho.

Porém, quando as medidas físicas ou comportamentais são realizadas no próprio local

em que ocorrem, não há controle das múltiplas variáveis inter-agentes, o que as torna mais

complexas do que as anteriores, entretanto resultando em informações mais ricas quanto as

relações ambiente- comportamento.

Segundo Preiser (1988), a avaliação pós-ocupação é um processo que utiliza uma

conduta sistemática e rigorosa, com diversas técnicas de pesquisa e níveis (Quadro 2.2), após

a edificação ter sido ocupada por um determinado período de tempo.

Níveis de APO Etapas do Planejamento Etapas da Condução Etapas da Aplicação

Indicativo

Reconhecimento e

viabilidade

Início de coleta de dados Relatório de decisões

Investigativo

Planejamento de recurso

Monitoração e gerenciamento

procedimento de coleta de dados

Recomendação de plano

de ações

Diagnóstico

Planejamento de pesquisa Análise dos dados Revisão de resultados

Quadro 2.2 - Níveis de Avaliação Pós-Ocupação (PREISER, 1988)

• APO - Indicativa ou de curto prazo: visita ao ambiente estudado e entrevistas

selecionadas com usuários-chave, indicação dos aspectos positivos e negativos do

objeto estudado.

• APO - Investigativa ou de médio prazo: trata-se do nível anterior acrescido da

explicitação de critérios referenciais de desempenho.

• APO – Diagnóstico ou de longo prazo: define detalhadamente critérios de

desempenho, utiliza técnicas sofisticadas de medidas correlacionando aquelas

físicas com as respostas dos usuários, tendo-se em mente a estrutura organizacional

da entidade. Para tanto, exige recursos bem maiores do que os anteriores.

Com base na prática os pesquisadores nacionais (SERRA,1989) sugerem o

desdobramento destes três níveis em seis, condizentes com a realidade brasileira, em que os

três primeiros são avaliações físicas e os demais são APOs propriamente ditas, considerando o

ambiente, tanto do ponto de vista técnico, como dos usuários.

A Figura 2.5 explicita os seis níveis propostos, que, embora não sejam rígidos para a

determinação das ações, servem como referência.

Níveis

Atividades

Prazos

Nível 1

Avaliação Física

Nível 2

Avaliação Física

DIAGNÓSTICO

Aspectos construtivos, funcionais e de conforto

ambiental

DIAGNÓSTICOS E RECOMENDAÇÕES

Aspectos construtivos, funcionais e de conforto

ambiental

Realizada pela equipe

técnica em 20 dias

Realizada pela equipe

técnica em 30 dias

DIAGNÓSTICO, RECOMENDAÇÕES E ESPECIFI-

CAÇÕES TÉCNICAS PARA REALIZAÇÃO DOS

SERVIÇOS PROPOSTOS (Caderno de Encargos)

Aspectos construtivos, funcionais e de conforto ambiental

Realizada pela equipe

técnica em 40 dias

Nível 3

Avaliação Física

AVALIAÇÃO FÍSICA – NÍVEL 2 + ASPECTOS

COMPORTAMENTAIS

Diagnósticos e Recomendações

Realizada pela equipe

técnica em 60 dias

Nível 1

APO

AVALIAÇÃO FÍSICA – NÍVEL 3 + ASPECTOS

COMPORTAMENTAIS

Diagnóstico, recomendações e especificações técnicas

Para realização dos serviços propostos (Caderno de

Encargos)

Níve

l 2

APO

Realizada pela equipe

técnica em 90 dias

Prazos em aberto

APO

–

NÍVEL 2 + ACOMPANHAMENTO DAS

INTERVENÇÕES E DIRETRIZES PARA PROJETO,

CONSTRUÇÃO, USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO

Nível 3 (especial)

APO

Figura 2.5 – Os seis níveis de serviços de avaliação para o caso brasileiro

As vantagens dos serviços de avaliação abrangem vários aspectos para a qualificação

do ambiente construído, dentre os quais:

• propor recomendações sobre problemas técnicos- construtivos, funcionais e

comportamentais para o objeto em estudo;

• envolver projetistas, clientes e usuários no processo de avaliação e tomada de

decisões;

• conscientizar os principais agentes na manutenção e conservação;

• controlar a qualidade do ambiente no decorrer do uso, interferindo em custos e

operações;

• desenvolver manuais de manutenção e uso;

• desenvolver plano diretor para readequação a novas tecnologias;

• desenvolver manuais/diretrizes de projeto, critérios e padrões para novos

empreendimentos semelhantes;

O conjunto de vantagens que a APO oferece em cada nível do processo, foi indicado

por Ornstein (1992), expressos na Figura 2.6.

Nível de APO Vantagens

Indicativa

(Nível 1)

detecta e propõe soluções de pequeno porte e/ou setoriais para problemas técnicos e

funcionais;

envolve todos os participantes do processo de avaliação e tomada de decisão, ou seja,

projetistas, clientes e usuários;

abrange todos os envolvidos no uso e manutenção do edifício com o propósito de

conservar e otimizar o desempenho do patrimônio, assim como o bem-estar dos

ocupantes;

minimiza custos de manutenção do edifício.

Investigativa

(nível 2)

aprimora e afere qualitativamente a metodologia de APO;

detecta e propõe soluções que se relacionam até mesmo com reciclagem e substituição de

componentes do edifício, com base em problemas técnicos e funcionais;

propõe treinamento e conscientização dos usuários, para conservação e manutenção do

edifício;

apresenta recomendações para minimizar custos de operação e manutenção.

Diagnóstico

(nível 3)

mede e aprimora qualitativamente a metodologia de APO;

propõe um plano de manutenção do edifício objeto da APO, com intuito de otimizar seu

desempenho durante sua vida útil prevista;

desenvolve um plano de re-arranjo dos espaços físicos do edifício;

desenvolve um plano de ações tecnológicas voltadas à fase de projeto, padrões e normas

para projetos futuros de edifícios semelhantes.

Figura 2.6 – Vantagens da APO de acordo com o nível do processo

Segundo Rossi e Freeman (1989), os condicionantes para essa área de pesquisa e

consultoria derivam, com muita ênfase, da participação do usuário, cuja intensidade pode

variar, facilitando ou dificultando a pesquisa. De modo geral, atribuíram as seguintes

considerações:

• participação reduzida do usuário no processo;

• receptividade e comunicação usuário-avaliadores dificultosa, sem critérios;

• comunicação difícil entre projetistas, clientes e avaliadores, comprometendo o

resultado;

• qualidade precária das informações e pouca familiaridade dos pesquisadores obre

APO;

• dificuldade quanto a imparcialidade do avaliador;

• produto final configurado como relatório excessivamente analítico, pouco atrativo

para o usuário, que se sente à margem do resultado da pesquisa;

• pouca disseminação de leitura no âmbito da APO, para leigos.

Estes condicionantes estão relacionados à idéia “dos preconceitos e mitos de

avaliação” relacionados com valores culturais e aos comportamentos das populações-alvo da

pesquisa, que precisam ser trabalhados para amenizar as dificuldades.

A complexidade da pesquisa poderá exigir uma equipe multidisciplinar para

atendimento às questões pontuais do trabalho a ser realizado. Assim, havendo um

Coordenador Geral, a equipe deverá contar com consultores nas seguintes especialidades:

- planejamento urbano;

- arquitetura;

- psicologia;

- engenharia;

- estatística;

- economia;

- conforto ambiental;

- reparos estruturais, etc.

Rossi e Freeman (1989) apontam ainda que, para cada estudo de caso deverá haver um

pesquisador responsável gerenciando as ações de estagiários seniors treinados em APO nos

levantamentos de campo, tabulações, produção de gráficos e desenhos, e auxiliados por

estagiários contratados para levantamentos específicos junto aos usuários.

Naturalmente, a quantidade de membros na equipe está relacionada com a capacidade

da Instituição Patrocinadora de dotar os recursos humanos e orçamentários para o estudo em

questão.

O orçamento de uma pesquisa tem ligação direta entre o projeto (extensão e grau de

aprofundamento) e a disponibilidade orçamentária do cliente ou Instituição, e pode variar em

função das características do ambiente construído, sua localização e complexidade dos

aspectos de desempenho a serem medidos, incluindo o número de participantes da equipe de

pesquisa e seu modus operandis.

Da mesma forma, o prazo para a realização da pesquisa segue as mesmas variáveis

anteriores, mas, de forma geral o período varia entre quatro e doze meses, sendo que, para

edifícios isolados, sugere-se de sessenta a noventa dias.

O produto final da APO dependerá dos objetivos do cliente, numa extensão que requer

organização e formato para um indivíduo – o diretor de uma empresa, por exemplo- até uma

comunidade inteira, de vários segmentos. De qualquer forma que se apresentar o resultado da

pesquisa, é consensual que seja muito claro, conciso e atraente para as partes interessadas.

De acordo com Ornstein e Romero (1992) as atividades da APO podem ser divididas

em etapas interligadas, pelas quais a pesquisa evolui, graficadas no fluxograma da Figura 2.7.

O modelo de processo para APO proporcionado pelo convênio NUTAU/FINEP, da

USP, para conjuntos habitacionais (edifícios de apartamentos, unidades habitacionais, áreas

livres, escola) está diagramado na Figura 2.8.

Figura 2.7 – Fluxograma de atividades - Ornstein e Romero, 1992.

CADASTRO

ATUALIZADO DOS

AMBIENTES

CONSTRUÍDOS

CADASTRO

ATUALIZADO DO

MOBILIÁRIO E

EQUIPAMENTOS

LEVANTAMETO E

TABULAÇÃO DE

DADOS/

INFORMAÇÕES

COLETADAS JUNTO

AOS USUÁRIOS

PLANEJAMENTO

PROJETO

CONSTRUÇÃO

LEVANTAMETO

TÉCNICO FUNCIONAL/

CONSTRUÇÃO

LEVANTAMETO DE

NORMAS, CÓDIGOS E

ESPECIFICAÇÕES

EXISTENTES

USO E

MANUTENÇÃO

LEVANTAMENTO DA

MEMÓRIA DO

PROJETO E

CONSTRUÇÃO

PARA O

AMBIENTE

CONSTRUÍDO/

ESTUDO DE

CASO

REALIMENTAÇÃO DO PROCESSO PROJETUAL

DIAGNÓSTICO

RECOMENDAÇÕES E

DIRETRIZES PARA

FUTUROS PROJETOS

SEMELHANTES E

NORMAS TÉCNICAS

DETERMINAÇÃO DE

ÍNDICES COMPARATIVOS

E PADRÕES REFERENCIAIS

QUANDO NÃO EXISTEM

NORMAS PARA EFEITO

COMPARATIVO

Figura 2.8 – Modelo de processo para APO sugerido pelo convênio NUTAU/FINEP -

USP.

Critérios de desempenho e/ou

indicadores de qualidade

- Normas

- Códigos

- Diretrizes de projeto

- Experiências profissionais

- Literatura

- Critérios metodológicos

Avaliação técnica (pelos especialistas)

- Entrevistas com técnicos da companhia habitacional

- Leitura de projetos, especificações técnicas, Planilhas de

custo

- Seleção amostral para aplicação de roteiro/Checklist

técnico

- Medições in loco: conforto térmico, iluminação e acústica

(ruído)

- Cálculos e simulações sobre conforto ambiental e consumo

energético

- Levantamento de mobiliário, equipamentos

eletrodomésticos e louças sanitárias nos apartamentos

- Cálculo de índices de obstrução nos apartamentos

- Reunião com técnicos da companhia para discussão dos

resultados

Aferição da satisfação dos usuários

- Entrevistas com pessoas chaves o conjunto

- Seleção amostral

- Aplicação e análise do questionário pré-teste

- Aplicação e análise do questionário definitivo

- Questionários

- Observações

- Mapas comportamentais em áreas livres/

condominiais

Tabulação de dados

População oriunda da favela (OF)

População com inscrição regular (IR)

Cruzamentos entre respostas

APO

Diagnósticos

Áreas do conhecimento objeto

de avaliação

Caracterizaç

ão

sócioeconômica do

conjunto e do bairro

Sistema construtivo e

instalações patologias

Funcionalidade

Inserção do conjunto

no contexto urbano

Resultados

Recomendações para o

estudo de caso

Conforto ambiental

Térmica

Conservação de energia

Iluminação

Acústica

Segurança con

tra incêndio

Diretrizes para futuros

projetos

Ventilação

Ambiente construído

Comportamento humano

Vídeo para divulgação

científica

Economia do edifício

Custos x benefícios

Banco de dados

Relatório Final

Outros aspectos inseridos

- Manutenção

- Gestão condominial

Privacidade, etc.

Este fluxograma (Fig.2.7) serviu de orientação para a avaliação pós-ocupação do

Conjunto Habitacional São Luiz I, na cidade de São Paulo, realizado pela faculdade de

Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo, em 1996 e 1997 por uma equipe

multidisciplinar de profissionais das áreas envolvidas (HABITARE, 2003), sendo considerada

uma das pesquisas de APO mais completas do Brasil, na área de habitação de interesse social.

Em razão disso, o questionário aplicado aos moradores serviu de base para o questionário do

estudo em execução, com as devidas adaptações.

A abrangência da análise, naquele estudo de caso, garantiu respostas a indagações

percebidas pelo corpo técnico e sentida pelos moradores, que puderam, a partir da realização

do trabalho minucioso, trazer à luz informações valiosas sobre a qualidade do produto

moradia-edificação e sobre a qualidade moradia-vivência.

As conclusões revelam que a APO tem condições de apresentar um resultado

transformador nos processos construtivos habitacionais e, para o caso, podem ser resumidas

nos seguintes itens:

1. Encontraram-se especificações e arranjos internos facilmente corrigíveis;

2. Os planos de financiamento devem ser mais longos para famílias de renda até 10

salários mínimos ou mais;

3. O “padrão popular oficial” de prédios descompassa com o sistema construtivo

“inteligente” adotado (alvenaria estrutural);

4. Para a cidade de São Paulo, a verticalização é necessária (densificação);

5. As unidades carecem de mais espaços para uso de novos eletrodomésticos e

depósito de materiais diversos;

6. Pequenas mudanças internas são necessárias para acomodar novos hábitos e

instalações daí de correntes;

7. Há inadequação entre compartimentos e os móveis do mercado;

8. Os custos do edifício são 50% do total, portanto há que se dimensionar a qualidade

de todo o conjunto;

9. As alterações propostas adicionam de 6% a 13 % ao valor original do projeto e

haveria melhores acomodações aos moradores.

Na APO realizada em 2001 no Conjunto Habitacional Pedro Junqueira, em Poços de

Caldas, pela Equipe da Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais ( HABITARE,

2003), foi utilizado o “critério de amostragem” na seleção das habitações. A metodologia da

pesquisa envolveu a participação da COHAB/MG com a cedência de documentos gráficos e

especificações e também a comunidade, através de alguns moradores voluntários, que

pleiteavam a revelação de alguns problemas para, assim, receberem ajuda na solução dos

mesmos.

A análise das plantas e documentos originais foram mesclados a entrevistas com os

proprietários das casas escolhidas, quando foram levantadas informações a partir de modelos

de plantas e fotografias que os entrevistadores levavam em mãos. Nesse momento eram

constatadas as alterações realizadas sobre o projeto original em vários aspectos, com base em

um questionário que “constituiu-se de uma maneira simplificada e objetiva, o qual apresenta

questões rotineiras”, citado por Miglioranzi e Cervini (2003) no I Congresso Brasileiro sobre

Habitação Social, em Florianópolis, SC.

Despertaram interesse aos pesquisadores as inovações que estavam ocorrendo nas

residências, a partir das necessidades familiares, tanto de natureza funcional quanto de

natureza estética, e que estavam conduzindo o Conjunto Habitacional a uma nova feição, uma

nova identidade, com o pressuposto de que os moradores desejavam transformá-lo num bairro

com características próprias e desvinculado da original estética repetitiva e despersonalizada.

Esse enfoque ficou sendo a principal conclusão do trabalho que também apresentou a

constatação de um processo de mudança cultural em andamento nos moradores, muitos dos

quais trabalhando em bairros elegantes, e desejosos de trazer o conforto exemplar para o seu

local de moradia.

Os autores concluem, afirmando:

O homem e o ambiente não podem ser considerados de maneira isolada como duas

identidades independentes, pois estas duas podem ser transformadas pela capacidade

humana em espaços habitados e socializados. Conclui-se, assim, que há uma grande e

urgente necessidade de rever conceitos de imposição de ambientes tipificados e a

relação destes com o homem, que devem ser consideradas como um conjunto de

dados produzidos socialmente e moldados pela cultura de uma sociedade e não

somente idéias para ganhar a especulação imobiliária e os interesses dos grandes. O

grande fato que norteia é a construção de um quadro de vida que seja efetivamente

mais humano.

3 NÚCLEO HABITACIONAL SANTA MARTA – CARACTERÍSTICAS

3.1 Considerações

No Núcleo Habitacional Santa Marta percebe-se o volume significativo de alterações

realizadas nas habitações originalmente concebidas nos anos 80, ensejando vários

questionamentos quanto aos motivos de tantas modificações. Dentre eles, estão motivos

relacionados ao desempenho de materiais ou ao sistema construtivo? Seriam questões de

projeto ou de funcionalidade? As edificações mostraram-se adequadas à população alvo?

O crescimento urbano, fruto da migração das pessoas, particularmente do campo para

a cidade dentro do próprio município, é uma forte realidade. As cidades de médio e grande

porte têm a tendência a exercerem a função de centros regionais, oferecendo atrativos como

novas oportunidades de trabalho, estudo e negócios a moradores de toda uma região, que

depositam nelas suas esperanças de crescimento pessoal e expectativas de melhoria na

qualidade de vida.

Via de regra, os migrantes assentam moradia nas periferias urbanas, onde a expansão

da cidade se faz por obviedade em áreas com essa vocação, visto que áreas centrais, com

evolução verticalizada, são de acesso economicamente mais difícil para os novos moradores

de baixa renda.

A realidade apresenta outra nuance: as oportunidades nem sempre correspondem à

expectativa das pessoas, pois demandam preparo, formação e cultura para a abertura e

aceitação dos aspectos objetivos que fazem parte do crescimento.

No sentido antropológico, o antigo morador da cidade, o novo morador (migrante) , a

habitação e as oportunidades de crescimento, das quais o trabalho e o aperfeiçoamento fazem

parte, são elementos que devem estar inter-relacionados otimizadamente, formando um

conjunto social e cultural.

Da quebra dessa integração resultam as sub-moradias, os empregos informais, as

invasões imobiliárias e uma cadeia de infortúnios. Quando o planejamento urbano e

econômico de uma cidade, através de seus administradores locais ou governamentais,

contempla a integração desses elementos correlacionados, é de se esperar que a qualidade de

vida dos moradores melhore.

Historicamente, a cidade de Santa Maria, além de apresentar verticalização edilícia

permanente, tem expandido sua área urbana periférica nas direções leste, oeste e sul, visto

que, ao norte, defronta-se com o maciço da Serra Geral, o que obstaculiza sua expansão. Em

valores ecológicos, porém, este é um aspecto positivo.

Os planejadores da Companhia de Habitação do Estado do Rio Grande do Sul –

COHAB/RS - juntamente com a CEDIC – Companhia Estadual para Desenvolvimento da

Indústria e Comércio, no auge de suas atuações, conseguiram unir dois fatores cruciais para o

desenvolvimento econômico-cultural e da qualidade de vida de parte da população,

localizando próximos o Distrito Industrial- DI - e o Núcleo Habitacional Santa Marta (Figura

3.1), numa área apropriada para os dois empreendimentos, na zona oeste da cidade. As

habitações foram locadas em terreno cuja topografia é favorável, em posição protegida dos

ventos dominantes de leste em relação ao D.I., localizado mais a oeste.

Figura 3.1 – Situação do Núcleo Habitacional Santa Marta- Santa Maria/RS (Cohab/RS,

1980)

3.2 Características Gerais

Previsto no programa intitulado PROHAP- Programa de Habitação Popular (anos 70),

o projeto Santa Marta destinava-se a ser um loteamento de caráter popular, para famílias com

renda até 5 salários mínimos vigentes à época e para uso exclusivamente residencial, com

todas as habitações financiadas pela COHAB/RS. Um dos critérios de escolha dos moradores,

em caso de empate, era a preferência por família com maior número de filhos.

O conjunto habitacional teve o ante-projeto urbanístico aprovado pela Prefeitura

Municipal no início da década de 1970 e, cerca de dez anos depois, em 1980, foi assente em

área de 33,514 Ha, parte do total de 264,807 Ha que constituía a antiga Fazenda Santa Marta.

As primeiras chaves das casas começaram a ser entregues em setembro daquele ano.

De acordo com informações prestadas pelo Sr. Laci Vargas, antigo líder comunitário e

igualmente morador pioneiro:

“A demora na execução das obras, primeiro durante a execução da infra-estrutura,

que esteve parada alguns anos; depois, durante a execução das casas, deveu-se a

problemas com a Empreiteira inicial, que entrou em falência. Quando a segunda

Empreiteira reiniciou os trabalhos, alguns ajustes orçamentários e alterações nas

especificações tiveram que ser realizados, talvez porque a inflação, naqueles dias,

era galopante.”

O Plano Geral previu três setores – as Super-Quadras - periféricos a um núcleo central

no qual se localizam as Instituições Sociais como Posto de Saúde, Posto Policial, Igrejas,

Associação de Bairro, Escola Estadual, Centro de Tradições e Folclore, Creche, APAE,

Mercado de Gêneros Alimentícios e outros.

As Super-Quadras foram concebidas com diversas Quadras dispondo de lotes com

área referencial mínima de 250,00 m², incluindo também dois espaços com dimensões

semelhantes as quadras, destinados ao lazer, em cada uma.

A Figura 3.2 ilustra a Planta Geral do Núcleo Habitacional Santa Marta.

Figura 3.2 – Planta Geral do Núcleo Habitacional Santa Marta (Cohab/RS, 1980)

3.2.1 Sistema Viário

A integração à malha urbana se faz através de seis ruas do bairro Jockey Club que se

ligam transversalmente à avenida principal de acesso ao Conjunto Habitacional, denominada

Av. Manuel Mallmann Filho, possuindo no seu início uma rótula de ligação com a BR 287,

estrada que liga Santa Maria a São Pedro do Sul e cidades posteriores, fazendo com que o

Conjunto Santa Marta tenha mais opções de acessibilidade.

O sistema viário do loteamento é constituído pela avenida citada e mais duas ruas

paralelas principais, de fluxo de escoamento local, no sentido norte-sul; quatro ruas de mesma

função, no sentido leste-oeste; e demais ruas de entorno de quadra, com gabarito de 12,00 m,

sendo 7,00 m de pista de rolamento e passeios com 2,50 m em cada lado.

O loteamento foi projetado com todas as vias calçadas com pedra basálticas de

formato irregular e meio-fios de peças de concreto, e assim executado.

3.2.2 Infra-estrutura

O processo da execução do loteamento seguiu a seqüência convencional antes das

construções das casas, tendo sido implantadas as redes de energia, de água e esgotamento

pluvial em todo o traçado da malha viária, realizados pelas concessionárias estatais com sede

na cidade, bem como sido executado todo o calçamento da maior parte das ruas.

As ligações das redes ao sistema existente na cidade seguiram os parâmetros técnicos

normatizados à época sendo que o sistema de esgoto caracteriza-se por admitir fossa séptica e

ligação do líquido à canalização pluvial. Esta é dirigida a uma grande tubulação coletora ao

largo da BR 287, a qual escoa o material para o Arroio Cadena, afluente do Rio Vacacaí.

3.2.3 Áreas Verdes

Em cada Super-Quadra foi destinado dois conjuntos para lazer do tamanho de quadras

de lotes, denominadas QVs, podendo comportar as massas verdes de uso comum aos

moradores juntamente com os equipamentos para lazer, esporte e contemplação.

A legislação previa um mínimo de 10% da área do loteamento para verdes, e embora

os planejadores distribuíssem o percentual em toda a extensão do mesmo, parte dessa

quantificação foi buscada em área da divisa do Projeto, pertencente ao todo da antiga Fazenda

Santa Marta, fração de terras ao Noroeste, de matrícula 64.488, identificado na Figura 1.

3.2.4 Lotes e Habitações

Os lotes, próprios para habitação popular, foram delimitados com 250,00 m², variando

em alguns locais em vista da adequação ao desenho das quadras, daí terem a área modificada

para maior, sem haver modificação no preço, visto que o valor era estipulado para a moradia

de dois ou de três dormitórios. No entanto, a grande maioria dos lotes foi fixada com essa área

mínima exigida pela legislação e entregues aos moradores sem qualquer cercamento.

As unidades habitacionais foram concebidas com dois dormitórios (610 unidades) e

três dormitórios (262 unidades), com áreas em planta de 30,75 m² e 37,00 m²,

respectivamente, apontadas na Figura 3.3, e projetadas com as seguintes especificações

gerais:

a) fundações de alvenaria de pedra, sapatas e estacas Strauss com detalhes

apresentados pela empreiteira e que deveriam ser aprovados pela COHAB-RS;

b) lajes, vigas e escadarias, em concreto armado;

c) alvenarias externas e internas em tijolos de barro, maciços, tendo havido liberdade

para execução de pavimentos superiores, que poderiam ser com blocos cerâmicos

de 2, 4 ou 6 furos redondos, seguindo a EB-19;

d) opção para uso de blocos de concretos colados com resistência média de 25

kgf/cm² em paredes não estruturais, sendo de 14 cm para paredes externas e de 9

cm x 20 cm x 40 cm em paredes internas; no caso de paredes estruturais, 19 cm de

largura e resistência de 35kgf/cm².

e) a cobertura especificada era de telhas de cimento-amianto, tipo Canalete 90,

dispensando madeiramento;

f) Os forros internos poderiam ser optados entre as alternativas: forrinho de madeira

de pinho, chapas de madeira mineralizadas e chapas de gesso cartonado;

g) as tubulações foram definidas como sendo de PVC, embutidas nas paredes e fixas

com argamassa e grampos, tanto para hidráulicas como para elétricas; as

tubulações de esgoto interna foram especificadas como PVC, porém as externas

admitiam as manilhas de barro vitrificado;

h) foram definidas esquadrias de madeira nos compartimentos sociais e de ferro nas

dependências de serviço;

i) os pisos internos deveriam ser de tacos de madeira: canela escura, guatambú,

guajuvira ou peroba, sendo admitidas alternativas como pisos vinílicos, nas suas

varias formas; os pisos frios deveriam ser de cimento desempenado;

j) os revestimentos das alvenarias foram especificados como emboço interno e

externo com posterior execução de argamassa fina; no banheiro, cozinha e área de

serviço teriam uma barra impermeável de escaiola, com altura de 1,50 m;

k) o contra-piso foi idealizado como de concreto, e, em caso de confecção de subsolo,

devido ao desnível de terreno, uma laje de concreto faria a função;

l) a especificação prevê que as casas deveriam ser pintadas, com tinta tipo “ Chafer

Caiação” nas paredes externas. Internamente, receberiam um fundo isolante com

óleo de linhaça e posterior acabamento com tinta solúvel em água, tipo Turmalina

ou similar; os demais materiais teriam pinturas à óleo ou adequadas aos mesmos;

m) as casas deveriam ser entregues com todos os aparelhos e instalações funcionando

corretamente, inclusive com calçadas no pátio executadas.

Evidencia-se o rebatimento das plantas no processo de locação aos lotes, visto que, por

serem apenas dois modelos, em função do número de dormitórios (2 ou 3), estabeleceu-se o

critério de adequação à orientação solar e a outros condicionantes locais, como posição do

lote em relação à quadra, topografia do terreno e outros específicos. Desse modo, a fachada de

uma casa pode ter a janela de um lado ou de outro, dependendo do rebatimento de planta

adotado.

As alterações provenientes da falência e troca de Empreiteira, conforme depoimento do

líder comunitário, teve reflexos na qualidade da execução dos pisos, que, de lajes de concreto,

foram alterados para assoalhos de madeira, originando o que ficou caracterizado como “vícios

construtivos” e inúmeros processos de ressarcimento via Apólices de Seguro, que foram

abertos na 4ª Vara Cível, tiveram ganho de causa para os moradores, assim caracterizados:

1º processo – 266 casas;

2º processo – 253 casas;

3º e 4º processos – 75 casas.

Do total de 872 casas, 594 tiveram suas qualidades construtivas questionadas e

respaldadas através de perícia judicial (inspeção), e seus beneficiários ressarcidos,

particularmente devido à troca de materiais da especificação original por outros de qualidade

e tipologia inferior.

A Figura 3.3 mostra as Plantas Baixas das casas de dois dormitórios (2D) e três

dormitórios (3D) e suas edificações originais.

Figura 3.3 - Plantas Baixas das casas 2D e 3D e suas edificações originais.

Legenda:

D – dormitório

Cz – cozinha

S - sala

B- banheiro.

4 NÚCLEO HABITACIONAL SANTA MARTA – ESTUDO DE CASO

As possibilidades de aprendizado sobre pós-ocupação que o Núcleo Habitacional

Santa Marta apresenta revelam-se, nitidamente, nos visuais estampados nas edificações

alteradas. Não obstante, e circunstancialmente, as habitações originais que resistem a qualquer

mudança, também despertam o pesquisador para o estabelecimento de novas referências no

conhecimento.

Este caso oferece condições para o balizamento do custo-benefício de um loteamento

desse porte, tanto a nível global, quanto pormenorizado, resultando em uma contribuição ao

desenvolvimento da cidade, a partir dos objetivos propostos.

4.1 Metodologia proposta

A metodologia proposta para este trabalho, em sua primeira etapa, envolve os

moradores das casas contempladas na amostra, cuja opinião sobre as moradias darão

elementos indicadores para abordagem técnica, em uma segunda etapa.

Não obstante, a oportunidade de registrar tecnicamente alguns aspectos poderá ser

realizado concomitantemente, por ocasião das entrevistas aos moradores.

Para a efetivação do planejado foi esboçado um roteiro metodológico, assim

constituído:

a) Contato com técnicos do Órgão responsável pelo Empreendimento para obtenção de

documentos técnicos – plantas, orçamentos, etc;

b) definição do universo das unidades habitacionais a serem estudadas;

c) obtenção de dados socioeconômicos e projetos executivos completos do conjunto;

d) visitas de reconhecimento ao local e registros fotográficos;

e) apresentação da área de estudos para participantes dos levantamentos de campo e

dos diagnósticos;

f) formulação e aplicação do questionário pré-teste para aferir níveis de satisfação dos

moradores;

g) formulação e aplicação dos formulários definitivos para o número de moradores

resultado dos cálculos de amostragem;

h) leitura dos projetos executivos, especificações técnicas e planilhas de custos

originais;

i) pré-testes das vistorias técnicas, incluindo levantamento do mobiliário,

equipamentos;

j) aplicação definitiva das vistorias técnicas em percentual da amostra;

l) análise comparativa entre satisfação do usuário (questionário) e resultados das

vistorias técnicas;

m) análise e avaliação das alterações/evoluções do conjunto habitacional;

n) diagnóstico final;

o) diretrizes e recomendações para futuros projetos semelhantes; e

p) inserção de mídia sobre o trabalho.

4.2 Determinação da Amostra

O conjunto habitacional possui 872 casas, das quais 610 com 2 dormitórios e 262 com

3 dormitórios. Para determinação do número amostral, optou-se por uma proporcionalidade

distribuída entre os dois tipos de edificações, em quantidade superior ao determinado por uma

escolha formulada:

Se n/N = amostra, onde n≥30 e N a população total 30/872 = 0,034 =3,4 %.

Para representatividade maior, justifica-se a elevação da quantia para 20%,

abrangendo os dois tipos de casas:

Para 2 dormitórios: 122 unidades.

Para 3 dormitórios: 53 unidades.

Total de habitações a serem analisadas: 175.

4.3 Entrevistas com moradores

O instrumento para medir o nível de satisfação dos usuários do conjunto habitacional

foi o questionário (Apêndice A) aplicado pela equipe de seis alunos pesquisadores, cada qual

responsável por um Setor da malha urbana, onde foram distribuídas, aleatoriamente, trinta

unidades habitacionais, sendo 9 com três e 21 com dois dormitórios.

O procedimento previu entrevista com o morador, de modo a ser possível algum

esclarecimento padronizado, em caso de dúvidas sobre as questões. Reunião anterior entre os

pesquisadores definiu o padrão de atitude em possíveis questões polêmicas, reforçado com

reuniões de avaliação durante o processo.

Essa etapa transcorreu com ampla recepção e colaboração dos moradores,

demonstrando satisfação pelo interesse de uma Instituição Educacional e de seus integrantes

em realizarem este estudo, caracterizado pelos objetivos construtivos qualitativos.

A aplicação do questionário, nos meses de maio e junho, considerou os dias com clima

favorável, a disponibilidade de horário dos pesquisadores e também dos próprios moradores,

que, por vezes, levou a entrevista para fins de semana e feriados, numa situação de conforto

para os trabalhos.

As respostas obtidas foram tabuladas em quadros, separados por blocos de assuntos, a

seguir transcritos.

a) DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

O Quadro 4.1 apresenta os modelos de unidades habitacionais pesquisadas. Das 175

unidades previstas no cálculo da amostra, foram visitadas 167 casas, deixando-se de avaliar

apenas 8 moradias, em função de impedimentos diversos.

Unidade habitacional modelo

2 dormitórios 3 dormitórios Original Modificada

97 70 15 152

Quadro 4.1 – Quantificação dos modelos das unidades habitacionais visitadas

b) COMO A CASA FOI ENTREGUE

Todas as unidades foram entregues prontas para moradia, com paredes divisórias

internas e instalações adequadas e em funcionamento.

Houve opções no revestimento do piso nas demais peças, no entanto, cozinha e

banheiro receberam cimento alisado em todas as unidades, cujas esquadrias eram de ferro,

diferentemente da sala e dormitórios, que eram de madeira, de acordo com o Quadro 4.2.

Piso

Cimeto alisado 167

tacos 75

assoalho 92

outro 0

Paredes internas

com 167

sem 0

Aberturas

madeira 167

ferro 0

Instal. Hidr./Elétricas

com 167

sem 0

Forro

madeira 140

aglomerado 27

Estrutura do telhado

madeira 167

metálica 0

Quadro 4.2 – Componentes das unidades habitacionais, na entrega

c) CARACTERÍSTICAS DO CONJUNTO HABITACIONAL

A condição urbana do conjunto está identificada na infra-estrutura, cujas opiniões dos

moradores foram registradas no Quadro 4.3, incluindo acessibilidade, pavimentações e

arborização.

Pavimentação da rua

Asfalto

Paralelepípedo

Pedra irregular 165

Saibro 0

Passeio público (calçada)

Sim

165

Não

Tipo de pavimentação do passeio público

Pedras 31

Grama

Brita

Concreto 35

Outros 84

Arborização passeio público

Sim

101

Não 66

Infraestrutura Urbana do bairro

Muito boa

Boa Ruim Inexistente

Não soube

dizer

Centro comunitário 0 18 25 76 48

Praça 3 45 63 10 46

Transporte 25 129 12 0 1

Creche

136

Escola

132

Posto de saúde 12 116 35 0 4

Posto policial 3 77 70 6 11

Mercado 14 136 17 0 0

Farmácia 10 125 28 0 4

Padaria 15 111 23 15 3

Iluminação pública

111

Abastecimento de água

126

Coleta de lixo 20 141 6 0 0

Telefone público 3 78 62 3 21

Acessibilidade quanto a

Muito boa Boa Ruim Péssimo

Trabalho 8 144 14 1

Comércio

111

Serviços

117

Educação

144

Lazer

Transporte coletivo 23 139 5 0

Saúde

5 120 42 0

Quadro 4.3 – Dados coletados sobre infra-estrutura urbana e acessibilidade

d) CARACTERÍSTICAS DO LOTE

Enfocando ainda as características, o Quadro 4.4 apresenta dados referentes aos lotes,

enfocando dimensões, drenagem, topografia e vegetações.

Dimensões da testada

7,00m

8,00m

9,00m 0

10,00m 158

11,00m 4

>11,00m 3

Dimensões da profundidade

10,00

15,00m

15,00

20,00m

20,00

30,00m

158

Drenagem

Seco 98

Úmido 60

Alagadiço 9

Topografia

Plano 122

Acident./Incl. 45

Nível do terreno em relação a rua

Acima

No nível

Abaixo 5

Inclinação do terreno

Longitudinal

(frente/fundo)

Nivelado 135

Aclive 20

Declive 11

Transversal

(lado a lado)

Nivelado 153

Aclive 6

Declive 8

Proteção do terreno

ercado

Murado

105

Não possui 3

Possui árvores no terreno

Sim 128

Não

Tipo de árvore

Pequena 19

Média 50

Grande

Frutífera

Quadro 4.4 – Características dos lotes

e) CARACTERÍSTICA DA UNIDADE HABITACIONAL

As unidades habitacionais foram caracterizadas pela idade de construção, distinguindo

o número de casas originais das reformadas encontradas na amostra, o tipo de uso destinado à

edificação pela família, e dados em relação à renda, indicados no Quadro 4.5

Idade da construção (em anos)

Original

Reformada 159

até 3 14

até 4 3

até 5 10

até 6

até 7

mais de 7

125

Origem da última moradia Área de risco

Sim 3

Não

164

Situação atual Aluguel

Sim

Não

123

Uso da unidade habitacional

Unifamiliar 142

Multifam

iliar

Misto

Renda familiar

( em reais)

0-400 7

401-700 27

1000-1500 43

1500-2000 33

mais de 2000 22

Quadro 4.5 – Características da unidade habitacional e aspectos sociais.

f) ASPECTOS AMBIENTAIS

É importante a avaliação ambiental, especialmente em casos de alterações na edificação

original, em que o morador aponta conceitos sobre a orientação solar, registrados no Quadro 4.6.

Orientação solar

Quartos

muito boa boa ruim péssimo

23 116 26 2

Salas 17 119 26 5

Cozinha/Banheiro 11 118 34 4

Quadro 4.6 – Conceitos sobre aspectos ambientais

g) AVALIAÇÃO DO DESEMPENHO ESTRUTURAL

Os aspectos sobre desempenho estrutural são apresentados no Quadro 4.7, como

existência de trincas, passagem de água e vento por frestas e algum fato deformativo.

As paredes apresentam trincas:

Sim 87

Não 80

Há passagem de vento por

algerozas

Sim

Não 163

Há passagem de água de chuva

Sim

Não 149

A fundação possui trincas

Sim

Não 154

Fundação sofreu deformação

Sim

Não 152

Quadro 4.7 – Informações sobre desempenho estrutural

h) JANELAS SUBSTITUÍDAS

Os componentes janelas tiveram atenção dividida em dois enfoques: as esquadrias

substituídas – por motivos diversos – Quadro 4.8.1, e as originais restantes, que ainda

resistem ao tempo, Quadro 4.8.2, ambas funcionais em mesmas unidades.

Passagem de água – chuva forte

Sim

Não 148

As janelas fecham perfeitamente

Sim 16

Não 151

São ideais quanto à segurança

Sim 107

Não 60

Ideais quanto à ventilação

Sim 152

Não

Ideais quanto à iluminação

Sim 159

Não 8

Algum tipo de ruído – vento forte

Sim 26

Não 141

Sofreu deterioração/desgaste

Sim

Não 99

Material

Ferro 113

Madeira 46

PVC 0

Misto 0

Quadro 4.8.1 – Questões sobre janelas substituídas

i) JANELAS ORIGINAIS RESTANTES

Passagem de água – chuva forte

Sim

Não 7

As janelas fecham perfeitamente

Sim 4

Não 3

São ideais quanto à segurança

Sim 3

Não 4

Ideais quanto à ventilação

Sim 6

Não

Ideais quanto à iluminação

Sim 6

Não 1

Algum tipo de ruído – vento forte

Sim 4

Não 3

Sofreu deterioração/desgaste

Sim

Não 3

Material

Ferro 3

Madeira 4

PVC 0

Misto 0

Quadro 4.8.2 – Questões sobre janelas originais restantes

j) PORTAS EXTERNAS SUBSTITUÍDAS

As portas externas tiveram a mesma atenção que as janelas, subdivididas em dois

grupos, visto que também foram discriminadas pelos moradores, informando suas qualidades ,

como naquelas substituídas – Quadro 4.9.1 e as restantes originais- Quadro 4.9.2.

Passagem de água – chuva forte

Sim 24

Não 136

Fecham perfeitamente

Sim

119

Não 39

Sofreram alguma deterioração

Sim

Não 69

Ruído p/ fechamento c/vento

Sim 17

Não

123

Material

Ferro 104

Madeira 28

Outro 4

Quadro 4.9.1 – Questões sobre portas externas substituídas

k) PORTAS ORIGINAIS RESTANTES

Passagem de água – chuva forte

Sim 0

Não 7

Fecham perfeitamente

Sim 6

Não 1

Sofreram alguma deterioração

Sim 6

Não 1

Ruído p/ fechamento c/vento

Sim

Não 5

Material

Ferro 2

Madeira 5

Quadro 4.9.2 – Questões sobre portas externas originais restantes

l) PISOS

Os dados coletados sobre os pisos enfocaram a manutenção do tipo original e sua

durabilidade no tempo e possíveis patologias, indicados no Quadro 4.10.

Revestimento original

Sim 97

Não 70

O piso sofreu alguma das seguintes

patologias/deformações

Fissuras

Inclinação 40

Outros 61

Não 26

Quadro 4.10 – Piso original e possíveis patologias

m) TELHADO

No item cobertura foram enfocados os aspectos sobre o desempenho funcional nas

intempéries e sua duração, além do comportamento do material em relação ao clima, como

indicado no Quadro 4.11.

Infiltração de água p/ cobertura

Sim

Não

116

Problemas cobertura – ventos/chuva

Sim

Não

118

Cobertura é favorável – calor

Sim 134

Não

Beiral

20 a 30 cm 17

30 a 40 cm

40 a 50 cm

> 50 cm

Tipo de cobertura

Metálica 0

Fibrocimento

Telha

147

Outra

Estrutura

Metálica

Madeira

167

Trocou cobertura original

Sim 65

Não

102

Se trocou, qual o material utilizado

Metálica

Fibrocimento

Telha

Outra

Quadro 4.11 – Informações sobre comportamento da cobertura

n) FORRO

Quanto ao forro interno, foram coletadas informações sobre a qualidade do

componente e troca de materiais, tanto por motivo de restauração, como também de

prevenção, fazendo os números ficarem desencontrados, como mostra o Quadro 4.12, pois a

quantificação de materiais supera as alterações ( patologias) constatadas.

Houve alguma alteração

Sim 76

Não 91

Qual o tipo de material utilizado

Madeira 79

PVC 9

Outro 18

Quadro 4.12 – Alterações nos forros internos e troca de materiais

o) BANHEIRO

O banheiro, por ser uma área sensível quanto à umidade teve a consulta dirigida para

este enfoque, e suas alterações, como indicado no Quadro 4.13.

Alteração no revestimento

Sim 136

Não 31

Qual o material utilizado

Cerâmico

125

PVC 0

Outro 11

O banheiro sofreu alguma das seguintes patologias

Umidade

Aprodrecimento 29

Outros

Não 63

Quadro 4.13 – Alterações nos banheiros e patologias apresentadas

p) INSTALAÇÕES HIDROSSANITÁRIAS

No que concerne as instalações hidrossanitárias e elétricas, o questionamento levou a

dados expressivos quanto a alterações, anotados nos Quadros 4.14.1 e Quadro 4.14.2.

Sofreram alterações

Sim

104

Não

Necessitou algum tipo de manutenção

Sim

113

Não

O morador fez a própria alteração

Sim

Não

Houve algum dos seguintes problemas nas

instalações hidráulicas

Mau funcionamento dos aparelhos

Pequena pressão no chuveiro 35

Pequena pressão descarga vaso 25

Entupimentos 55

Vazamentos 55

Mau cheiro 36

Alteração do consumo de água 16

Outros 25

Quadro 4.14.1 – Dados sobre instalações hidrossanitárias

q) INSTALAÇÕES ELÉTRICAS

Instalações Elétricas: alterações

Sim 84

Não 83

Houve algum problema nas instalações elétricas

Choques 4

Falta de interruptores 10

Falta de tomadas 43

Pouca iluminação 7

Outros 42

Quadro 4.14.2 – Dados sobre instalações elétricas

r) DIVISÓRIAS INTERNAS (paredes)

As divisórias internas foram concebidas no projeto original da mesma forma que o

material das paredes externas, exclusivamente de alvenaria, tal como revela o Quadro 4.15.

Qual o material utilizado nas divisórias

Alvenaria 167

Madeira 0

PVC 0

Outros

O morador fez alteração interna

Sim

146

Não 21

A casa possui paredes duplas

Sim

Não 137

Quadro 4.15 – As divisórias internas

s) ADEQUAÇÃO DIMENSIONAL, FÍSICA E FORMAL

Sob o enfoque de adaptação ao uso, foram solicitadas aos moradores avaliações

quanto ao nível de satisfação (Quadro 4.16), revelando inclusive a adequação dos mesmos ao

projeto original, em alguns aspectos, e ficando desconfortáveis, em outros.

Peça

O tamanho de cada peça é adequada Avaliação

Sim Não Ótimo Bom Ruim Péssimo

Sala

97 70 10 92 58 7

Dormitório

91 76 14 76 71 6

Cozinha

87 80 11 75 76 5

Banheiro

80 87 4 76 79 8

Necessita de aumento na casa

Sim

149

Não 18

O morador fez a própria alteração

Sim 143

Não 24

Como você classifica a aparência da casa

Muito boa 12

Boa 127

Ruim 24

Péssima 4

Quadro 4.16 – Informações sobre adequação dimensional, física e formal

t) AMPLIAÇÃO, MODIFICAÇÃO INTERNA E EVOLUÇÃO

Os dados coletados a partir do enfoque sobre a qualidade e tipologia dos materiais

usados nas modificações revelaram, inclusive, que houve acréscimo significativo no número

de cômodos e área construída, como indica o Quadro 4.17.

Dificuldade de ligação entre paredes

Sim

Não 101

Dificuldade de abrir novas aberturas

Sim 16

Não 105

Alteração de instalação elétrica e

hidráulica

Sim 104

Não 24

Qual o tipo de piso de cada peça

Sala de estar

Cerâmico

Vinílico

Madeira

Forração

Cimento

101

Dormitórios 58 5 101 2 1

Cozinha 147 2 2 0 16

Sanitário 147 2 2 0 16

Área de serviço

107 1 4 0 31

Garagem 86 0 0 0 31

Número atual de cômodos

Sala 202

Quartos

394

Outros

479

tal

1075

Original 868

Diferença 207

Quadro 4.17 – Dados sobre ampliações, modificação interna e evolução

u) CONFORTO HIGROTÉRMICO

O Quadro 4.18 informa como se comporta a unidade habitacional sob aspectos

climáticos, na opinião dos moradores.

Como é a temperatura da casa no verão

Muito boa 2

Boa 115

Ruim 46

Péssimo 4

Como é a temperatura da casa no inverno

Muito boa

Boa 90

Ruim 73

Péssimo 3

Cômodo que não pegue sol

Sim 67

Não 100

Como é a ventilação

Muito boa

Boa 145

Ruim 12

Péssimo 0

Quadro 4.18 – Opiniões sobre conforto higrotérmico

v) DURABILIDADE

No item durabilidade dos componentes da edificação a incidência maior das

informações apontou para o desgaste das peças durante os 28 anos de existência do conjunto

residencial (Quadro 4.19).

Houve necessidade de reposição de peças devido à:

Ferrugem Desgaste

Quebra de

reboco

Quebra de

aparelhos

Quebra de

ferragens

outros

31 106 24 23 61 34

Quadro 4.19 – Informações sobre durabilidade dos componentes

4.4 Vistoria Técnica dos imóveis

Por ocasião da entrevista, os pesquisadores registraram os casos em que a avaliação

técnica deveria ser feita, no decorrer da etapa seguinte, dividida em dois enfoques:

levantamentos amostrais sobre as ampliações e reformas executadas, registro das patologias

encontradas.

O ponto de referência para a vistoria técnica foi o próprio usuário da moradia, cujo

convívio com o objeto do estudo é o maior indicador de constatações sobre a qualidade e

durabilidade dos materiais e do sistema construtivo do qual usufrui. Deste modo, as

patologias puderam ser localizadas, quantificadas, registradas e catalogadas, para análise mais

detalhada, tanto no local, como posteriormente, através de fotografias. A apresentação dos

dados da vistoria técnica são apresentados junto com a análise, no Capítulo 5.

5 ANÁLISE DOS RESULTADOS E EVOLUÇÃO DO CONJUNTO

HABITACIONAL

5.1 Nível de satisfação dos usuários

5.1.1 Descrição do imóvel

Da amostra pesquisada de 167 unidades habitacionais, sendo 97 de dois dormitórios e

70 de três dormitórios, constatou-se que apenas 15 unidades permanecem com suas

características originais, havendo sido feito modificações em 152 moradias, ratificando a

leitura visual da crescente descaracterização do conjunto habitacional como um todo, e as

demandas familiares por melhor acomodamento.

As unidades são de alvenaria convencional, com estrutura da cobertura de madeira e

telhas cerâmicas, com janelas de ferro tipo basculante na cozinha e banheiro, e as demais

janelas em dormitórios e sala , sendo de madeira, tipo guilhotina, mesmo material das portas

internas e externas. Os pisos encontrados foram de dois tipos: cimento alisado nas cozinhas e

banheiros, e variando entre assoalho e tacos nas salas e dormitórios. Os forros também

tiveram variação entre madeira – forrinho convencional- e madeira aglomerada tipo prensada

e mineralizada com cimento.

5.1.2 Entrega da casa

As casas foram entregues aos moradores com os componentes previstos nas

especificações, com instalações elétricas e hidráulicas funcionando, guardadas as alterações

liberadas pela fiscalização, o que inclui os dados revelados, diferenciando, em algumas

unidades, a execução de pisos, de acordo com a solução de alicerce e topografia do terreno.

Assim, em terrenos mais acidentados, a colocação de assoalho foi preferida; em terrenos mais

planos, os tacos de madeira puderam ser colocados, embora em menor quantidade, como

mostra a Figura 5.1.

Figura 5.1 – Tipos de pisos originais das casas

5.1.3 Característica do conjunto habitacional

Tendo sido o loteamento entregue com arruamento, meios-fios, energia e esgotamento

pluvial, a pavimentação geral das ruas foi de pedra irregular de basalto, sendo que apenas

duas casas da amostra apresentaram via frontal com pavimento asfáltico (na avenida).

Os passeios públicos, pavimentados de acordo com os moradores, tem um perfil

diverso, como aponta a Figura 5.2, em números reais da amostra.

Figura 5.2 – Tipos de pavimento no passeio público

O maior volume de revestimentos nos passeios, definidos como outros, possui

diversidade de aplicação de materiais cerâmicos.

Quanto à infra-estrutura urbana, níveis indicados na Figura 5.3, apresenta uma

aceitação concentrada no conceito bom, em que os usuários revelam estarem contentes com

esses elementos do bairro.

Figura 5.3 Avaliação sobre a Infra-estrutura do Bairro

O Centro comunitário foi apontado pelos moradores como inexistente tendo sido

implantado, em seu lugar, o Posto de Saúde. As funções exercidas pelo então Centro

Comunitário, cuja concepção abrange uma série de suportes à comunidade, atualmente são

exercidas parcialmente pela Associação dos Moradores, que realiza reuniões e atividades

eventuais, conforme os entrevistados.

O posto de Saúde, embora tenha atendimento satisfatório, deixa a desejar na questão

do período de atendimento, pois funciona em horário comercial, ocasionando deslocamento

de pessoas para o Posto do Bairro Tancredo Neves ou PA, do Bairro Patronato. Para as

famílias de baixa-renda, isto é tido como transtorno.

As praças de lazer obtiveram escore baixo devido ao abandono, uma vez que “a

manutenção é inversamente proporcional ao vandalismo” afirmam os moradores.

Uma queixa bastante genérica é a respeito do Posto Policial, apontado como deficiente

em presença extensiva de militares, demorando no atendimento, quando a população o solicita

nas proximidades de suas residências, o que implica na sensação elevada de insegurança

pública. Essa assertiva está demonstrada no gráfico, que juntamente com o telefone público,

divide os escores entre bom e ruim.

O destaque positivo é para o transporte coletivo, cujo nível de satisfação (80%)

superou os demais itens, em função do trajeto dos ônibus de diversas linhas incluir o conjunto

Santa Marta.

Os demais aspectos da infra-estrutura possuem uma boa qualificação, na opinião dos

moradores.

Considerando o conjunto de 14 itens relacionados à infra-estrutura urbana, a avaliação

dos moradores contabilizou os percentuais distribuídos do conceito muito bom explicitados no

gráfico da Figura 5.4, destacando-se Transporte (17%) , Escola Estadual (16 %), Coleta do

lixo (14 %) e Mercado e Padaria (10 %).

Figura 5.4 – Percentuais do Conceito Muito Bom para a infra-estrutura urbana

O grau de facilidade para a população chegar aos locais de destino – acessibilidade -

foi apontado, em sua maioria, como positivo, considerados os setores: trabalho, comércio,

serviços, educação, lazer, transporte coletivo e saúde .

A Figura 5.5 mostra que o conjunto habitacional apresenta uma distribuição uniforme

de setores para atendimento da população, destacando-se três setores de maior facilidade de

acesso - transporte, educação e trabalho, integrados entre si.

Figura 5.5 – Avaliação sobre acesso a setores da infra-estrutura urbana

5.1.4 Características do Lote

Como visto nas descrições iniciais, os lotes possuem a dimensão mínima padrão de

10,00m x 25,00 m (95%), excetuando-se aqueles raros que receberam uma configuração

diferenciada para efeito de enquadramento no desenho urbano, comprovados no levantamento

realizado e identificado nos percentuais da Figura 5.6.

Figura 5.6 – Percentuais constatados nas dimensões dos lotes- testada e profundidade

Sob o aspecto da drenagem, o resultado da consulta aponta para uma questão tida

como problemática pelos moradores: o esgotamento pluvial e cloacal. No caso de terrenos

mais baixos que o nível da rua, o fluxo de águas tende à jusante, tornando o terreno do

vizinho de fundos úmido ou alagadiço, invariavelmente tendo sido necessário a execução de

drenos de profundidade média para contornar o problema.

Como indicado na Figura 5.7, os lotes considerados úmidos e alagadiços pelos

moradores somam 41% dos casos deste item, podendo ser considerado alto, em termos de

saúde pública, pois o teor de umidade é favorável a proliferação de doenças, particularmente

aquelas derivadas de fungos.

Figura 5.7 – Percentuais relativos à drenagem

A caracterização topográfica do assentamento é de uma coxilha da antiga Fazenda

Santa Marta, no sentido transverso do montante, cujo planejamento, mostrado na planta geral,

adotou um desenho de quadras e lotes mais favorável em relação à topografia e situações de

drenagem urbana. Este fato está comprovado no percentual relativo à topografia, inclinação

do terreno e nível do terreno em relação à rua, apontados no gráfico da Figura 5.8.

Figura 5.8 – Dados relativos à conformação dos lotes

Os imóveis foram entregues sem qualquer cercamento dos lotes. Atualmente, sob

iniciativa dos moradores, e demonstrado na pesquisa, pode-se apontar dois tipos de proteção,

muro ou cercas, estas sendo de grades de ferro ou simples cercas aramadas com vedação

vegetal.

Por necessidade de segurança e estética, a proteção ocorre também com a utilização

conjunta desses elementos. A Figura 5.9 identifica o percentual de uso dos elementos de

proteção, onde 63 % representam muros.

Figura 5.9 – Preferências na proteção do terreno

O perfil geológico do solo condiciona a existência ou não de árvores nos lotes,

independente da vontade dos moradores, uma vez que, no tempo da existência do loteamento,

diversos moradores tentaram, em vão, manter árvores frutíferas, sem sucesso. O fato,

particular em alguns lotes, deveu-se ao solo arenoso pouco profundo, seguido por um subsolo

argiloso e impermeável, causador do excesso de umidade entre as duas camadas, e

conseqüente apodrecimento das raízes. Não sendo uma regra, porém, a vegetação se faz

presente nos terrenos onde as condições são propícias, tendo sido registrados na pesquisa,

como mostra a Figura 5.10.

Figura 5.10 – Incidência e tipos de árvores nos lotes

5.1.5 Características da unidade habitacional

Embora a concepção do projeto tenha sido residencial, uma alteração mínima ocorreu,

como acontece em loteamentos semelhantes, quando um percentual dos moradores estende a

residência a outro familiar, tornando-a multifamiliar, bem como o uso simultâneo comercial

passa a servir de apoio à sobrevivência de algum membro da família. A Figura 5.11

contempla este fato.

Figura 5.11 – O uso da unidade habitacional.

As alterações realizadas pelos moradores na edificação sejam reformas, sejam

aumentos, pode-se afirmar comprovadamente demonstrado na Figura 5.12, concentram-se em

período além dos sete anos passados, com 79 %, claramente vinculados ao crescimento do

número de pessoas da família e suas necessidades de moradia. Atente-se que, pela data de

constituição do loteamento há 28 anos, formou-se uma nova geração de moradores na Santa

Marta.

Figura 5.12 – Idade das construções.

Em relação à renda familiar dos moradores, verifica-se incidência preponderante até 5

salários mínimos vigentes, para os quais foi criado o loteamento, mantendo esta condição na

atualidade, sendo superado unicamente por uma faixa de 13 % (acima de 2000 reais de

salário), conforme atesta a Figura 5.13, estratificando os dados.

Figura 5.13 – Percentuais relativos à renda familiar

5.1.6 Aspectos ambientais

A avaliação dos usuários quanto à orientação solar, englobando tanto o projeto

original quanto as reformas e ampliações, tem um conceito amplo aceitável, apontado na

Figura 5.14, sendo que, a avaliação se repete para os cômodos da residência.

Figura 5.14 – Percentuais e valores reais sobre cômodos da residência, quanto a aspectos

ambientais

5.1.7 Avaliação do desempenho estrutural

As alterações vistas nas casas e citadas pelos moradores, foram quantificadas na

pesquisa, que expressas na Figura 5.15, podem ser comparadas. Enquanto que as trincas nas

paredes aparecem em mais da metade das unidades da amostra( 52 %), as trincas presentes em

fundações estão em número diminuto (8%), portanto, não havendo correlação. Ademais, as

trincas podem ter origens diversas, especialmente se forem superficiais.

No entanto, a semelhança dos dados quanto à deformação nas fundações estabelece

vinculo no segundo caso. Este item será analisado por ocasião da vistoria técnica.

Figura 5.15– Incidência de trincas em paredes e fundação e deformação em fundações

A substituição dos componentes das residências revela o desgaste prematuro dos

mesmos, quando os usuários deram preferência para os mais duráveis, como atesta a Figura

5.16, que mostra a troca de esquadrias em todas as unidades da amostra (167).

Semelhante fato ocorreu com as portas, visto que restaram poucas originais. O

componente substituto preferido é a porta metálica industrializada, tal como as janelas, e suas

quantificações, informadas pelos moradores é semelhante, insejando que a troca foi feita

simultaneamente.

Fato inverso ocorreu quanto à avaliação da cobertura original por parte dos moradores.

Os dados coletados revelam, na Figura 5.17, que o telhado cerâmico, de telha francesa, tem

cumprido sua função, utilizadas em ampla maioria das unidades consultadas, não havendo

necessidade de substituição em 61% dos casos. Eventualmente, os moradores substituiram

madeiras da estrutura, corrigindo flexões.

Figura 5.16 – Valores reais e percentuais sobre materiais de janelas substituídas

Nos casos de trocas de material (39 %) a preferência recaiu sobre as telhas cerâmicas

em sua maioria, no entanto, tipo romana ou portuguesa, expressões de atualidade, formando

conjunto com as alterações nas fachadas das casas.

Figura 5.17 – Quantificações sobre tipo de cobertura constatada e nos casos de

substituições

5.1.8 Piso

A pesquisa demonstrou que o revestimento original do piso ainda persiste no tempo

em 58 % das habitações, todavia, as substituições motivadas por deformações, cuja incidência

é apontada na Figura 5.18, recebendo a denominação de outros, dos quais é significativa a

participação de agentes biológicos como fungos e cupins e consequentes apodrecimentos,

conforme os usuários. Os materiais substitutos estão indicados em outro capítulo (p. 88).

Figura 5.18 - Percentuais relativos ao piso e quantificações das deformações

5.1.9 Forro

Durante as entrevistas com os moradores foi expresso que as modificações realizadas

nos forros das casas tinham motivação concentrada no apodrecimento por ação de agentes

biológicos e insetos, no que resultou, conforme a Figura 5.19, em amplo percentual de

substituição dos materiais, havendo, no entanto, preferência pelo forrinho de madeira, mais do

que outros.

Figura 5.19 – Alterações constatadas nos forros e seus materiais

5.1.10 Banheiro

A simplicidade do revestimento destinado aos banheiros – cimento alisado no piso e

escaiola nas paredes – ensejou aos moradores a substituição por material mais moderno, uma

vez que no período, a indústria da cerâmica aprimorou-se vertiginosamente, dando opções

variadas aos usuários, como atestam os dados da Figura 5.20.a.

Figura 5.20.a – Percentuais de alterações constatadas nos banheiros e seus materiais

No entanto, outros motivos foram determinantes para tal fato, uma vez que as

patologias surgidas nos banheiros (Figura 5.20.1), conforme os moradores, oportunizaram a

substituição dos revestimentos.

Figura 5.20.b – Percentuais de patologias nos banheiros, informadas pelos usuários

5.1.11 Instalações Hidrossanitárias

Os moradores enfrentaram diversos problemas nas instalações hidrossanitárias,

conforme dados da Figura 5.21, tornando inevitável a intervenção nas instalações (62%) , seja

para correção, seja para acréscimos vinculados às reformas e aumentos da área construída.

A manutenção foi necessária no dobro de casas em que que não houve problemas nas

instalações, sendo revelado que o próprio morador tomou a si esta tarefa. Note-se que dois

extremos quanto ao fluxo – entupimentos e vazamentos – foram os problemas com maior

incidência apresentados pelos entrevistados.

Figura 5.21 – Problemas nas instalações hidrossanitárias e incidência de alterações

5.1.12 Instalações Elétricas

Foram apontados problemas relativos às instalações elétricas por 63% dos moradores

da amostra, concentrando em dois pontos: a falta de tomadas e outros casos, que engloba o

desgaste aparente da fiação, particularmente. No primeiro caso, deve-se ao fato de que o

número de aparelhos eletrodomésticos cresceu e variou bastante no período, exigindo mais

tomadas na cozinha das casas.

As alterações realizadas para suprir os aumentos de construção oportunizaram troca da

fiação, no entanto, permanecendo com as instalações originais em igual número (50%)

conforme expressa a Figura 5.22, revelando confiança por parte dos usuários e que o projeto

foi adequado, por parte dos empreendedores.

Figura 5.22 – Problemas nas instalações elétricas e incidência de alterações

5.1.13 Paredes divisórias internas

A preferência nas alterações internas (Figura 5.23), amplamente realizadas pelos

próprios moradores, recaiu pela manutenção do sistema construtivo – alvenaria, também

seguida nos casos de ampliações.

Figura 5.23 – Alterações realizadas pelos moradores

5.1.14 Adequação dimensional, física e formal

A adequação das dimensões de projeto, de maneira geral tem a opinião dividida pelos

moradores, entre sim e não, conforme a Figura 5.24, com leve tendência para aprovação. Da

mesma forma o resultado da consulta em que foram solicitados conceitos para os diversos

cômodos, o equilíbrio permaneceu entre as faixas bom e ruim, revelando um certo e normal

acomodamento nas respostas.

Figura 5.24 – Incidências sobre adequação funcional e seus conceitos

A Figura 5.25 expressa a necessidade que os moradores tiveram para aumentar os

imóveis, pois a ampla maioria ( 89%) realizou obras, e por iniciativa própria (86%). Estes

dados revelam contradição com os anteriores, pois a necessidade de aumento foi bem maior

do que o mediano conceito de adequação dimensional, significando que, na realidade, as casas

estavam pequenas para as famílias.

Figura 5.25 – Necessidade de aumentar a casa

Após as reformas e aumentos a avaliação sobre a aparência das residências foi

expressa no sentido ambíguo de aparência estética geral e aparência física e formal, porquanto

os moradores tiveram alguns aspectos das suas necessidades satisfeitas, e reveladas na Figura

5.26.

Figura 5.26 – Conceitos sobre aparência física e formal da casa

5.1.15 Ampliação, modificação interna e evolução

Ao realizarem os aumentos, os moradores tiveram que fazer adaptações à construção

existente e acabada, porém, como registra a Figura 5.27, não demonstraram dificuldades nas

ligações entre paredes, por apresentarem materiais diferentes nas ligações, e nas aberturas das

paredes para colocação de esquadrias. Neste caso, houveram elogios para a resistência das

paredes.

As alterações resultaram em nova situação quanto aos pisos, com ênfase para as

cerâmicas, pela sua praticidade e facilidade de colocação, especialmentes nos aumentos.

Figura 5.27 – Incidências sobre aspectos técnicos nas obras e tipos de pisos resultantes

5.1.16 Conforto Higrotérmico

A avaliação dos moradores sobre o conforto higrotérmico, conforme a Figura 5.28

concentra-se entre boa e ruim, tanto no verão quanto no inverno, havendo leve

preponderância para aprovação.

Figura 5.28 – Avaliações sobre conforto relativo à temperatura, no verão e no inverno

5.1.17 Durabilidade

Os motivos para substituição de componetes e peças dos imóveis estão indicados na

Figura 5.29, onde se destacam o desgaste e quebras de ferragens, revelando fragilidade dos

componentes e possível baixa qualidade, esta sugerida por parte dos entrevistados, os quais

referiram-se à pouca idade da construção para haver tais ocorrência.

Figura 5.29 – Indicativos para substituição de peças e componentes

5.2 Análise das patologias das unidades residenciais

Durante as entrevistas com os moradores foram registradas doze habitações com

patologias notórias e que mereceriam análise técnica, sendo agrupadas por tipologia.

5.2.1 Fissuras por ligação das paredes

Embora não tenha havido dificuldade na maior parte das ligações entre paredes dos

aumentos com as da casa original, conforme os usuários, o percentual menor apresentou sinais

de trabalhabilidade das partes, retratado na Figura 5.30, caso em que um banheiro foi

acrescentado à lateral da edificação, visivel externamente. Note-se que a construção recebeu

uma laje de cobertura, representada pela aba aparente.

A principal causa está nas diferentes fundações – a original, realizada através de

micro-estacas; a do aumento, realizada com sapata corrida, em terreno nivelado por meio de

aterro superficial. Neste, como em casos semelhantes, o acomodamento do material

depositado, através dos anos, acaba causando mobilidade na área construida sobre o mesmo,

aparecendo a fissura e acentuando-se mais ainda se a carga sobre os alicerces for elevada e a

sapata não for calculada de acordo. A amarração com grampos de aço não evitaria a

fissuração.

Figura 5.30 – Fissura em ligação de paredes – nova com antiga

5.2.2 Fissura por substituição de janela

A Figura 5.31 identifica uma fissura próxima da janela tipo industrializada, metálica,

que foi objeto de substituição, havendo necessidade de aumento da abertura na parede para

colocação desta esquadria. A ação enfraqueceu as amarrações originais da alvenaria,

enfraquecendo a parede como um todo, fazendo surgir as reações em forma de fissura.

Segundo o morador, este fato ocorreu tempos depois de a nova janela ter sido colocada.

Figura 5.31– Fissura devido à janela substituida

5.2.3 Fissura por movimentação das fundações

As fissuras ocorridas por distensão apresentada na Figura 5.32 deveram-se por

deslocamento a nível de fundação, pois atingiu várias paredes da mesma casa (SQ3 Q9 C10),

que foi construída em terreno de acentuado declive, havendo várias marcas da movimentação

da estrutura, tanto internamente como na fachada.

Figura 5.32 – Fissuras nas paredes por deslocamento da fundação

A Figura 5.33.a e 5.33.b – seqüência de fotos da mesma unidade – apresenta um caso

de fissuras por deslocamento de fundação em que uma das microestacas cedeu, ocorrendo a

fissuração por forças de reação negativa, ou seja flexão em balanço.

Figura 5.33.a – Fissuras nas paredes por deslocamento da fundação, vista externa

Figura 5.33.b – Fissuras nas paredes por deslocamento da fundação, vista interna

5.2.4 Deteriorização de materiais e componentes

Os materiais formadores dos componentes da construção estão sujeitos a desgastes

pelo uso, no entanto, estão sujeitos também à deteriorização através do tempo razoável pela

sua própria condição e característica, bem como de influências externas. Neste caso, o período

de 28 anos de existência do conjunto habitacional pode representar um tempo pequeno para

certos materiais, sob condições adequadas de manutenção.

A Figura 5.34 identifica componentes que poderiam durar mais - tacos de madeira -

pois encontram-se internamente, porém, por consequência de umidade do contrapiso sua vida

útil ficou reduzida. Mostra, ainda, casos de materiais externos - como madeiras dos beirais -

que, se não tiverem manutenção ideais, não resistirão ao tempo, tais como os exemplos

encontrados.

Figura 5.34 – Deteriorização – Tacos e beirais de madeira

O motivo para substituição dos componentes, especialmente portas e janelas, está no

desempenho dos materiais ou de sua construção. A Figura 5.35 ilustra uma porta original com

desenquadramento, resultando em fresta aparente, não tendo sido substituida em razão de

existir uma área coberta que dá guarida as intempéries. A segunda imagem mostra a parede de

um banheiro em que o fraco desempenho dos materiais foi determinante para expansão da

umidade.

Figura 5.35 – Deteriotrização de componentes e mau desempenho de seus materiais-

porta e reboco

5.2.5 Deformações no piso por recalque do solo

A Figura 5.36 apresenta dois exemplos de afundamento do terreno ou do aterro

executado. O primeiro é uma calçada externa em que a cerâmica assentada apresenta

rachaduras devido ao movimento do solo, seguindo a linha da canalização de esgoto, o que

sugere possível vazamento na tubulação. A outra foto mostra a substituição do piso original,

(executado com cimento alisado) por cerâmica, que apesar do tratamento, ainda assim

apresenta pequeno afundamento. Este registro identifica outra questão: o botijão de gás está

ao lado do lavatório, revelando, claramente, problemas de espaços internos.

Figura 5.36– Deformações no piso por recalque do solo

Na constatação das patologias apontadas na pesquisa há dois aspectos a serem

considerados:

1. Em 167 unidades da amostra (19,15% do universo), foram encontradas 12 casas

com patologias passíveis de registro (7,32 % da amostra e 1,38% do universo),

com algumas situações semelhantes, agrupadas na análise técnica.

2. A grande maioria dos usuários já fez restaurações a contento, portanto, não se

podendo registrar os defeitos apresentados, sendo que as unidades que

apresentaram as patologias analisadas guardam a maior parte das características

originais, com poucas intervenções.

5.3 Análise do projeto das unidades habitacionais

5.3.1 Sistema construtivo e adequação das especificações às obras.

O sistema construtivo adotado é o motivo do sucesso relativo à estabilidade das

edificações, em sua ampla maioria, pois a estruturação das unidades habitacionais, na base e

no topo das paredes, através de cintas de amarração constituíram acerto no projeto.

A Figura 5.37 identifica o esquema do sistema construtivo e as estacas-broca de

fundação.

Figura 5.37 – Esquema do sistema construtivo e detalhe das estacas e viga de fundação

aparentes

As fundações escolhidas para execução das casas levaram em conta o perfil do

subsolo, que apresenta em toda a região uma estratificação superficial arenosa, com cerca de

1,00 m de profundidade, para, em seguida apresentar uma camada resistente de argila

compacta, podendo variar entre dois tipos: argissolo distrófico típico, avermelhado, arenítico,

e o argissolo bruno acinzentado alítico, siltito. Esta subcamada foi condição adequada para

execução de estacas-broca em todas as casas vistoriadas, encimadas por uma viga de

fundação, enquadrando-se nas especificações, a partir do consentimento da Fiscalização das

obras.

Os contrapisos encontrados nas casas estão restritos à cozinha e banheiro, realizados

em concreto e acabados com cimento queimado, além do especificado, que deveria ser

somente desempenado.

Os pisos foram construídos de maneira diversa à especificação, pois a opção de

executar estacas-broca , ao invés de alicerce corrido, fez a empreiteira optar por assoalhos de

madeira (com porão ventilado) em percentual significativo das casas. Portanto, o uso de pisos

com tacos de madeira ou vinílicos exigiria uma laje de concreto como contrapiso na sala e

dormitórios, fato que encareceria a obra.

As alvenarias tanto interna como externamente foram executadas com blocos

cerâmicos de 6 furos, assentadas com argamassa de traço forte e rebocadas em ambas as

faces, tal como nas especificações.

As tubulações das instalações hidrossanitárias e elétricas seguiram os padrões

especificados, incluindo as manilhas de barro vitrificado, usadas no esgotamento cloacal

externo, muitas das quais já substituídas por material de PVC pelos moradores, devido à

vazamentos.

A especificação previu um reservatório de fibrocimento, que foi instalado sob o

telhado, com 250 litros de capacidade, muitos dos quais trocados por outro de maior volume,

ou que foram isolados devido a problemas de pressão na rede interna de água. Nestes casos a

alimentação ficou direta.

Os forros internos de madeira e caixas do telhado, do mesmo material, tiveram uso

solicitado e aprovado pela Fiscalização, juntamente com as chapas de madeira mineralizadas e

gesso acartonado, que eram opções permitidas.

A cobertura do telhado, especificada como Canalete 90, de Fibrocimento, sem

madeiramento, foi descartada. A telha cerâmica tipo francesa foi a escolha definida, cuja

estrutura feita em madeira recebeu o ponto correto, embora as guias de 10 cm projetadas se

revelaram, no período, como frágeis, devido as flexões observadas em telhados e depoimentos

de moradores.

As esquadrias de madeira eram usuais à época, cujo tamanho pequeno está adequado

às dimensões dos compartimentos das casas e seguiram as especificações, incluindo as

esquadrias metálicas no banheiro e cozinha. Atualmente, inúmeras casas tiveram suas

esquadrias trocadas por peças metálicas industrializadas, em função de apodrecimento por

intempéries, fungos ou cupins. Da mesma forma, os assoalhos foram trocados por pisos

cerâmicos com utilização de aterros e contra-piso de concreto, por causa dos mesmos

elementos degradadores. Estes foram os geradores dos processos judiciais, visando

ressarcimento pelo seguro.

As pinturas, após 28 anos, já sofreram alterações e sobre-camadas, tornando a caiação

original irreconhecível.

5.3.2 A concepção da moradia e possibilidades de ampliações

O projeto das unidades tem a tipologia destinada a mutuários de baixa-renda, na época

designada “habitação popular”, enquadrando-se, portanto, na NBR 12721 – versão 2006 na

terminologia “Residência Popular”, para projetos padrões (RPQ1) cujo valor do CUB base

janeiro/2008 regional está indicado em R$ 681,91 o m² (Revista do CREA/RS, nº 42, p.34).

Já, o CUB Ponderado, no mesmo mês, foi estipulado em R$ 957,57. Assim, o custo de

construção das casas, nessa data, seria:

- 2 dormitórios (30,75 m

): R$ 20.968,73, equivalente a 21,89 CUB Ponderado.

- 3 dormitórios (37,00 m²): R$ 25.230,67, equivalente a 26,35 CUB Ponderado.

A Lei Municipal Nº 3941/95, de 27.12.1995, de Santa Maria, estabelece alguns

parâmetros sobre os projetos de habitações unifamiliares, assim descritos:

Art. 98 - As habitações unifamiliares estão isentas do disposto nos Capítulos III, IV

e VII no que for aplicável, executando-se (*) o Art. 51, os incisos II do artigo 77 e I,

II e III do artigo 79, deste Código”-

CAPÍTULO III - Materiais e Elementos de Construção

CAPÍTULO IV – Circulações

CAPÍTULO VII - Iluminação e Ventilação dos Compartimentos

*Art. 51 - Os materiais e elementos de construção deverão satisfazer às normas de

qualidade e segurança relativas à sua aplicação na construção, ao que dispõe a

ABNT e legislação pertinente em relação a cada caso, ficando seu emprego sob

responsabilidade do profissional que deles fizer uso.

Art. 77 - As cozinhas de uso privativo das unidades autônomas residenciais deverão ter:

I - Pé direito de 2,40 m (dois metros e quarenta centímetros);

*II - Paredes até a altura de 1,50 m (um metro e cinqüenta) e pisos revestidos com

material liso, lavável e impermeável;

III - Tampo com cuba;

IV - Permitir no mínimo a instalação, de um refrigerador, um fogão e um balcão de

pia, garantindo acesso aos mesmos com largura não inferior a 0,80 m (oitenta

centímetros), observadas as seguintes medidas mínimas conforme Anexo 03.

a) refrigerador - 0,70m x 0,70m

b) fogão - 0,60m x 0,60m

c) balcão para pia - 1,00m x 0,55m

Art. 79 - Os Sanitários deverão ter no mínimo o seguinte:

*I - Pé direito de 2,20 m (dois metros e vinte centímetros);

*II - Paredes até a altura de 1,50 m (um metro e cinqüenta centímetros) e pisos

revestidos com material liso, lavável, impermeável e resistente;

*III - Vaso sanitário e lavatório;

IV - Dimensões tais que permitam a instalação dos aparelhos, garantindo acesso

com largura não inferior a 0,60 m (sessenta centímetros). Observadas as seguintes

medidas mínimas conforme Anexo 05:

a) lavatório - 0,50m x 0,40m

b) vaso - 0,40m x 0,60m

c) bidê (uso opcional) - 0,40m x 0,60m

d) local para chuveiro com largura tal que permita a inscrição de um circulo com

diâmetro mínimo de 0,80 m (oitenta centímetros).

Parágrafo Único - Pelo menos um dos sanitários de cada unidade residencial

deverá obedecer o que prevêem os incisos III e IV, ficando os demais sanitários,

quando houverem, liberados dos mesmos.

Esta norma, tais como os Códigos de Obras de outros municípios, embora flexibilizem

as dimensões internas das residências unifamiliares, deixando ao bom senso do morador ou do

projetista o dimensionamento das peças, as realizações e estudos anteriores servem de

referência como critérios para áreas úteis recomendáveis aos diversos compartimentos, como

mostra o Quadro 5.1.

Fonte de Critérios

1 Dorm.

2 moradores

2 Dorm.

4 moradores

3 Dorm.

6 moradores

Silva

(1)

26,32 34,12 41,92

Boueri Fº

(2)

45,80 57,80 65,80

Espanha – M.O.P.U.

(3)

36,00 56,00 65,80

IPT/SP

(4)

35,00 43,00 51,00

Residencial Gameleira /MG

(5)

- 42,00 -

Residencial Santa Paula/ES

(6)

- 54,19 67,42

Projeto Cingapura/ SP

(7)

- 41,36 -

Vila dos Ofícios/PR ChabCT

(8)

- 43,00 66,00

Voordt

(9)

- - 84,00

CDHU/SP (especial) - 52,42

(10)

52, 62

(11)

CDHU/SP (básico) - 37,87

(12)

Legislação PMSP -1994 e 1996 - 36,00 -

(1) Silva,1982; (2) Boueri Filho,1989; (3

) ; (3) Ministério de Obras Pú

blicas y Urbanismo, Espanha apud

Coelho e Pedro, 1998 p.344; (4) IPT,1987; (5),(6),(8) AU,1997; (7) Pivetta e Gentile,1998; (9) Voordt,1990;

(10) CDHU/Copromo Piratininga; (11) CDHU Brasilândia; (12) Pivetta e Gentile,1998

Quadro 5.1 – Fontes de critérios para áreas úteis mínimas em m², incluindo dormitórios,

sala, cozinha, banheiro e área de serviço.

Verifica-se no quadro que as recomendações de menores áreas úteis totais (2 dorm. - 4

moradores, 34,12 m²; e 3 dorm. – 6 moradores, 41,92 m²) ultrapassam as áreas brutas dos

100

modelos do conjunto Santa Marta (30,75 m² e 37,00 m², respectivamente) , mesmo se forem

excluídas as áreas de serviço, estando de acordo com as opiniões dos usuários, que sentiram

as habitações pequenas.

De outro modo, comparam-se as áreas úteis dos compartimentos de projetos

executados ou previstos em legislação com as áreas das unidades do conjunto Santa Marta,

incluindo outros executados na cidade, expressos no Quadro 5.2.

Percebe-se que o projeto em estudo tem as menores áreas úteis, apesar de ter sido

concebido aproximadamente na mesma época em projetos similares, na própria cidade.

Conj. Habitacional

Compartimentos

Área útil em m²

Sala Cozinha

Banh. 1º Dorm. 2º Dorm.

3º Dorm.

A.Serv

Total

Fernando Ferrari/ SM-

11,55 3,80 2,66 8,12 6,44 - - 32,57

Fernando Ferrari/SM –

8,00 6,46 2,66 7,59 7,00 6,00 - 37,71

Tancredo Neves/ SM 12,96 6,58 3,00 8,25 6,54 - - 37,33

PAR-M.Parque/SM-

11,69

3,53 2,55 9,00 7,00 - - - 33,77

Santa Marta -2D 9,76 3,57 2,75 5,76 5,52

- -

27,36

Santa Marta – 3D 5,52 7,91 3,12 6,25 5,50 4,83

33,13

CDHU- Piratininga 13,18 8,44 2,81 13,18 13,18

1,63 52,42

CDHU-Brasilândia 16,73 9,05 2,88 8,12 6,94 6,94 1,96 52,62

Silva- 1982 10,50 3,57 2,40 7,75 7,80 7,80 2,10 41,92

Boueri Filho- 1989 15,00 7,20 4,20 14,00 12,00 8,00 5,40 65,80

IPT/SP – 1987 12,00 10,00 2,50 9,00 8,00 8,00 1,50 51,00

Portugal –Legislação

10,00-16,00

6,00 3,50 10,50 9,00 9,00 3,50 51,50

Voordt – 1990 25,52

6,84 5,71 13,34 10,56 7,92 - 69,89

Espanha – Legislação

12,00-18,00

6,00 ( - ) 12,00 7,00 7,00 - (44,00)

Cingapura/SP 12,60

6,88 3,59 8,44 7,79 - 2,50 41,80

CDHU- básico 11,78 4,87 3,04 8,18 8,18 - 1,82 37,87

Quadro 5.2 – Comparativo entre dimensões de compartimentos de conjuntos

habitacionais

5.3.3 Mobiliário interno

Como conseqüência da concepção de projeto, quanto às dimensões dos

compartimentos, os usuários tiveram que adaptar o tamanho dos móveis, suprimindo alguns

ou forçados a optarem por um tipo alternativo. O levantamento de amostra do mobiliário

101

conduz à análise gráfica, da Figura 5.38 onde fica demonstrada a dificuldade de fluxo no caso

de uso de móveis tamanho padrão, encontrados em lojas populares.

Os dormitórios comportam apenas as camas e um roupeiro de menor dimensão

comercial, sendo que o terceiro dormitório não admite nem este móvel. A sala somente

admitirá sofás de porte menor que o convencional, pois se estes forem usados, causarão

conflito de locação. A cozinha, para este modelo de residência (3 dormitórios) tem dimensões

um pouco mais folgadas que o modelo de dois dormitórios, mas o conjunto mobiliário deve

ser justaposto com muito critério para mobilidade do usuário, visto que há a possibilidade de

utilização de armários aéreos. No caso do sanitário, o lavatório e o vaso, se colocados juntos,

excluem a possibilidade de haver box para banho, por isso o lavatório foi colocado,

originalmente, no lado externo.

Figura 5.38 – Unidade com 3 dormitórios utilizando móveis com dimensões comerciais

102

5.4 Evolução do conjunto habitacional

Com o passar de tempo os conjuntos habitacionais podem ter suas faces alteradas em

vista dos fenômenos sociais e econômicos que a população está sujeita. Na visão de Gremas e

Fontanille (1993), “a associação entre o querer-fazer e de poder-fazer são inerentes à

impulsividade e ao caráter de independência” vinculados aos signos estéticos e à apreensão

semântica possível do objeto transformado.

Não foi diferente com o Núcleo Santa Marta, ao revelar as nuances habitacionais

ocorridas em mais de duas décadas de existência, tanto no aspecto estético como anatômico-

funcional, reflexos de alterações culturais e comportamentais, transpondo para o visual

urbanístico e para leitura semiótica das formas e das cores das habitações e da vizinhança,

como local de moradia e vivência, resultando em assimetria composicional.

Numa leitura subseqüente, pode-se afirmar que a transformação edilícia do conjunto é

gradual e distribuída, porém, constante.

A área central do conjunto foi reservada para instalação de instituições importantes

para a comunidade, e, como parte da evolução estrutural do loteamento, os prédios foram

construídos e, atualmente cumprem o seus papéis sociais, tais como apontados na Figura 5.39,

da Planta Geral do Loteamento.

A Avenida Principal, denominada Manuel Malmann Filho (Figura 5.40), recebeu

pavimento asfáltico, e as demais vias mantém o pavimento de pedra basáltica irregular com

meios-fios executados desde o lançamento. Os passeios públicos possuem revestimentos

variáveis, assentados em épocas distintas, conforme o tipo de material mais usado naquele

momento, e analisados nos dados coletados.

103

Escola Estadual de 1º grau, Igreja Católica, APAE, Escola Infantil Municipal (Creche)

Posto de Saúde Municipal, Antigo Mercado/ Conselho Tutelar/ Cohab/RS, Centro de Tradições Folclóricas,

Posto Policial Militar.

Figura 5.39 – Planta geral do loteamento e Instituições Sociais

104

Figura 5.40 – Avenida Manuel Malmann Filho, vista a partir da rótula com a BR 287

Percebe-se que o uso de materiais convencionalmente duráveis como concreto nos

meios-fios e pedra de basalto no calçamento (Figura 5.41) determinou a conservabilidade das

obras em mais de duas décadas de existência, necessitando, atualmente, de manutenção em

alguns pontos do arruamento, especialmente nas ruas de fluxo mais acentuado e onde o

transporte coletivo e de cargas realizam percurso.

Figura 5.41 – Vias de escoamento: Rua 2, Rua 5 e Rua 6

105

Atualmente as arborizações de ruas e pracinhas de lazer demonstram terem sido

realizadas pelos próprios moradores, fato este explicitado pela tipologia da vegetação

introduzida: muito variada e sem planejamento.

Tornou-se exceção a praça da Super Quadra 3 (Quadra Verde tipo 2) que foi a única

que recebeu verba federal para execução do projeto de urbanização, através de calçamentos,

quadra de esporte e brinquedos infantis, por estar em localização próxima à zona de expansão

conhecida como Nova Santa Marta, pelo que serviria as duas comunidades.

A Figura 5.42 ilustra as diferenças entre essa praça com tratamento e a Quadra Verde

tipo 1 (da Super Quadra 1), cuja conformação plástica, estética e funcional é de caráter

espontâneo, como as demais.

Figura 5.42 – Praças de lazer – as Quadras Verdes (SQ3-QV2 e SQ1-QV1)

O sistema pluvial/cloacal, em casos de colapso, como mostrado na Figura 5.43, tem

inconvenientes de saneamento e causa transtornos rua-abaixo. É freqüente a mescla da

umidade natural proveniente do lençol freático com o líquido proveniente do esgoto cloacal

evadido das tubulações e fossas sépticas, especialmente nesse tipo de topografia ondulada,

que oportuniza afloramentos com facilidade.

106

Figura 5.43 – Escoamento pluvial/cloacal colapsado e afloramento de água servidas

5.4.1 Melhorias habitacionais - alterações e ampliações funcionais

Para os usuários que sentiram as casas com espaços inadequados, a reação foi o

aumento dos compartimentos e o aumento da área total edificada, por vezes dobrando e até

triplicando a área construída original. Essa motivação está comprovada nos dados coletados

na entrevista com os moradores, quanto ao nível de satisfação, demonstrada na análise da

avaliação dos moradores e na comparação das áreas internas, apresentado no Quadro 5.2 , p.

100 –(Comparativo entre dimensões de compartimentos de conjuntos habitacionais).

A amostra revelou que, em média, os moradores aumentaram suas casas em 59,00 m²,

quase duas vezes a área original, traduzidos em mais conforto para as famílias, e, embora a

quantidade de tipos de melhorias seja enorme, algumas podem ser destacadas, como mais

rotineiras e preferenciais.

As Figuras 5.44 a 5.47 fornecem exemplos de ampliações pós-ocupação constatadas,

em que o aumento das áreas dos compartimentos foi a preocupação principal. As fotografias

apresentam aparências similares àquelas resultantes das reformas.

107

Figura 5.44 – Exemplos de melhorias 01 e 02

A melhoria 01 teve como foco o aumento da sala, com deslocamento das aberturas,

definindo, assim, um novo acesso para a residência, e possibilitando um pequeno aumento

também na cozinha.

O exemplo 02 indica a preocupação com o abrigo para o carro, sem se importar com a

vedação das aberturas laterais ao ser construído o telhado da garagem, obstruindo a

108

luminosidade, insolação e comprometendo até mesmo a aeração dos compartimentos de

caráter principal como sala e dormitório.

A melhoria 03 ( Fig. 5.45 ), um aumento, aponta uma solução com foco na

comodidade dos espaços para dormitório e copa/cozinha e uma área de serviços ao fundo da

casa, trazendo, entretanto, uma cobertura (Área de Serviço) vedando a possibilidade de

insolação no dormitório. Estes três espaços dobram a área construída da residência, embora,

na fachada, pouco se nota o aumento realizado.

O exemplo 04 é uma ampliação com reforma interna, alternando o uso de um

dormitório com a cozinha, que também é circulação para chegar-se ao novo banheiro, cujo

espaço original foi transformado em despensa. O abrigo para o carro da família, apesar de

aberto, obstaculiza iluminação para os compartimentos principais laterais.

109

Figura 5.45 – Exemplos de melhorias 03 e 04

O exemplo 05, da Figura 5.46, (Dormitório de casal, Banheiro e Garagem/lazer),

aproveitando o limite do fundo do terreno, apresenta bom dimensionamento em relação aos

móveis e funcionalidade interna, porém, apesar de ser uma solução muito usada até em

habitações não populares, deixa a desejar no aspecto ventilação, pois não permite aeração

cruzada, oportunizando a formação de bolor nas paredes ao fundo.

110

Figura 5.46 – Melhoria 05 - Exemplo de melhoria no fundo do terreno

111

A melhoria constatada 06, da Figura 5.47, em unidade residencial de esquina, dotou a

casa original de pequenas alterações, com aumento da sala e construção da área externa, não

apenas protegendo a fachada, como alterando a volumetria do conjunto edificado, no qual o

aumento construído forma composição com o antigo, porém, havendo preferência em criar

um apartamento independente, com dois pavimentos e acesso independente. A posição do

terreno oportunizou a construção da garagem para dois carros, transformando a moradia

unifamiliar em multifamiliar, embora, no caso, com membros da mesma família.

A opção deste aumento proporcionou acréscimo de 102,96 m² na área da edificação

original, resultando no total de 139,96 m² de construção.

Estes são exemplos extraídos de pontos diversos do loteamento, sem critério

específico, servindo apenas para demonstrar a criatividade dos moradores e a busca do

suprimento das necessidades imediatas da família quanto a espaços para acomodamento e

funcionalidade, alguns, no entanto, de forma leiga nas soluções apresentadas.

112

Figura 5.47 – Exemplo de melhoria 06, em esquina, com 2º pavimento, aproveitando

possibilidade de acesso independente

113

As diversas melhorias, realizadas por todo o loteamento, podem ser visualizadas em

sua grandeza transformadora através da fotografia obtida por satélite, mostrada na Figura

5.48, onde os acréscimos construtivos ocupam espaços vazios dos lotes, compondo com as

unidades residenciais originais o suprimento da demanda familiar.

A Figura 5.49 identifica a Planta Geral, com as unidades projetadas e as instituições

sociais, no setor central, oportunizando comparação entre o projetado e a evolução do

loteamento.

A transformação notória, entretanto, ocorreu dentro do plano geral e nas divisas do

núcleo habitacional, ao contrário das circunvizinhanças, que foram objeto de ocupações

clandestinas, hoje em processo de regularização fundiária.

Figura 5.48 – Fotografia de satélite mostrando os acréscimos de área construída nos

lotes do conjunto Santa Marta (GoogleEarth)

114

Figura 5.49 – A planta geral do loteamento, com casas originais e instituições sociais

previstas

5.4.2 Alterações estéticas das unidades

Amostras de alterações estéticas a partir da unidade original, em que os moradores

foram realizando de acordo com as demandas de cada núcleo familiar, podem ser observadas

na Figura 5.50.

115

c) d)

Figura 5.50 – Amostras de alterações estéticas a partir da unidade original: a) A

Unidade Habitacional original (3Dorm); b) Aumento do lado direito:

novo acesso à casa com acesso lateral extensão da sala; c) Aumento de

ambos os lados: garagem e wc; d) Ampliação vertical com base no original,

de esquina – acesso independente, pela lateral

5.4.3 Transformações estéticas, descaracterizando a unidade original

As transmutações ocorridas no estilo das unidades tiveram origem, não apenas no

programa de necessidades do usuário, mas também por razões de mercado imobiliário

informal, quando os índices de construção previstos na legislação são desconsiderados (Figura

5.51).

a) b) c)

116

d) e) f)

g) h) i)

Figura 5.51 – Transmutações ocorridas no estilo das unidades: a) Modificação estética,

funcional e substituição de materiais e componentes; b) Alteração da planta,

de acordo com a locação da casa original e sua disposição no lote; c) Aumento

total frontal - aproveitamento do aclive, utilizando o recuo de jardim; d)

Ordem na desordem: descaracterização total, porém mantendo o alinhamento

no pav. Superior; e) Descaracterização completa da construção original,

mantendo o recuo do jardim; f) Setor Social no térreo; Intimo no 2º

pavimento: a verticalização como opção de aumento; g) Ampliação

empírica, sem responsável técnico; h) O gradeamento: preocupação com

segurança; i) Transmutação em etapas: 1º pavimento, “esperas” para o 2º,

com linguagem estética própria

O presente estudo de caso comporta a possibilidade de sugestões para melhorias

habitacionais, apesar de haver condicionantes físicos, estruturais e ambientais, além das

específicas necessidades de cada família.

Entretanto, de maneira geral, igualmente se pode dar exemplos que esclarecem algum

ordenamento técnico adequado à tipologia edilícia apresentada por este conjunto habitacional,

quanto aos aumentos e reformas pleiteadas expressamente nos casos constatados.

A sugestão apresentada na Figura 5.52.a respeita o condicionante orientação solar e o

recuo para o jardim frontal (alinhamento), aumentando lateralmente as áreas dos

compartimentos e dando condições para incluir abrigo para o carro da família. A reforma

interna prevê o reposicionamento das aberturas, de maneira a torná-las desimpedidas de

qualquer obstáculo vedante, mantendo as condições de iluminação e aeração.

117

Figura 5.52.a – Proposta de melhoria para unidade de 2 dormitórios

118

A proposta apresentada na Figura 52.b considera igualmente os condicionantes –

orientação solar, recuo para jardim – e tem como critério o mesmo anterior, ou seja, o

aumento do bloco original na sua lateralidade, deixando para a construção do espaço múltiplo

garagem- churrasqueira posição mais ao fundo, sem comprometer aberturas da parte frontal.

119

Figura 5.52.b – Proposta de melhoria para unidade de 3 dormitórios

6 CONCLUSÕES

6.1 Diagnóstico

Sob o ponto de vista dos usuários ficou nítido que os mesmos esperavam mais sobre

os benefícios e qualidades construtivas das unidades habitacionais, pois o nível de satisfação

registrada na pesquisa sobre a compartimentação e funcionalidade dos imóveis é baixa, aliado

aos dados sobre as amplas reformas (89%) e substituição de componentes e materiais de

construção. Estas constatações são ratificadas pelos processos jurídicos encaminhados à

justiça, tendo como base a insatisfação dos usuários quanto à qualidade dos materiais e a

durabilidade dos mesmos, pois 68% dos mutuários recorreram à justiça para obtenção do

prêmio do seguro - 594 dos 872 imóveis.

Quanto à localização do imóvel no lote e no plano geral não há registro significativo

de insatisfações, visto que o fato de as famílias saírem de uma situação de aluguel para casa

própria, em sua ampla maioria, suplantou qualquer aspecto negativo.

As falhas construtivas citadas pelos moradores são aquelas que, de fato, incomodaram

em função da má qualidade dos materiais e foram corrigidas no decorrer do tempo, tais como

estrutura do telhado e cobertura (39%), esquadrias de madeira substituídas por metal (68%),

substituição de pisos de madeira corroídos por cerâmica (46 %).

O forro foi substituído em 54% das casas, havendo preferência por madeira em 83 %

dos casos. O fato mais acentuado foi a troca de revestimentos dos banheiros, ficando em 81%

da amostra, dentre os quais a ampla maioria (92%) optou por cerâmica.

A opinião dos moradores sobre aspectos de conforto (térmico, de iluminação, acústico,

de ventilação) revela a aceitação geral média, dividida entre boa e ruim, no verão em 69%

bom e 28 % ruim; no inverno, em 54% bom e 44% ruim.

Quanto à avaliação técnica, o primeiro ponto constatado na análise dos projetos

arquitetônicos é a funcionalidade relacionada às dimensões internas. A vistoria nas

120

residências confirmou a análise das plantas sobre a pequena dimensão dos compartimentos.

Ao se abrir uma porta de dormitório, por exemplo, era comum bater-se em um roupeiro.

Viu-se, com freqüência, a transformação da função de um compartimento em outro,

com outros móveis assentados. A decorrência desses fatos acarretou expansões das peças

e/ou ampliações com novas áreas construídas, dimensionadas adequadamente às necessidades

dos usuários e seu mobiliário. Entretanto, muitas vezes, as ampliações e reformas constatadas

denotam terem sido realizadas por leigos, sem orientação técnica. O quadro 5.2 (p.100)

compara as áreas internas dos diversos loteamentos, incluindo similares construídos na

cidade, revelando que as dimensões poderiam ser maiores.

Nas 167 unidades da amostra (19,15% do universo), foram encontradas 12 casas com

patologias passíveis de registro (7,32 % da amostra e 1,38% do universo), agrupadas por

semelhança.

A grande maioria dos usuários já fez as restaurações a contento, portanto, não se

podendo registrar os defeitos apresentados, sendo que as unidades que apresentaram as

patologias analisadas guardam a maior parte das características originais, com poucas

intervenções.

O sistema construtivo estrutural, de ótimo desempenho, e as respectivas instalações,

em conformidade com os projetos e com a aprovação da Fiscalização das Obras, como

indicado nas Especificações Gerais, recebeu algumas alterações sob o manto da coerência

econômica, pois a topografia com relevo acidentado seria suficiente para encarecer algumas

soluções utilizadas nos alicerces e pisos da área mais plana do loteamento, onde foi adotada a

fundação tipo sapata corrida, com pedras e aterramento compactado e contra-piso de concreto,

com execução de pisos de tacos.

Na parte mais acidentada do terreno (2/3 da área do loteamento) as estacas broca

foram a solução ideal, com a conseqüente economia no restante da estruturação da obra. No

entanto, esta opção acabou levando à colocação de assoalhos e outros componentes com

madeiras de péssima qualidade, resultando nos processos jurídicos citados.

A incidência mínima de patologias nas alvenarias retrata a boa qualidade deste

componente construtivo. Assim, tal como a opinião dos moradores, a análise técnica resultou

positiva neste aspecto.

No quesito funcionalidade interna, comparativamente com outros conjuntos

habitacionais construídos, o núcleo Santa Marta apresenta uma das menores áreas internas,

pelo que, era de se esperar que houvesse aumentos de área construída, chegando a uma média

por moradia de 53,00 m², nas unidades de dois dormitórios e 91,20 m² nas unidades de três

dormitórios. No entanto, se for considerada uma média geral, tem-se 59,00 m² por unidade,

121

totalizando uma projeção de 51.448,00 m², sobre a área de projeto de 28.451,50 m²,

indicando um aumento de quase o dobro da área construída.

Sob o ponto de vista da legislação, pode-se afirmar que o projeto em si e a construção

do loteamento, teve conformidade à época e de está de acordo com o atual Código de Obras –

LM Nº 3941/95, da cidade.

No entanto, os índices construtivos do Plano Diretor, que prescreve ocupação máxima

usual de 50% da área construída projetada sobre o lote (em torno de 125,00 m²), têm esses

valores superados, em muitos casos.

6.2 Sugestões para projetos futuros

Pode-se reunir algumas sugestões para futuros projetos, a partir da realidade

pesquisada:

a) Aumento de áreas internas funcionais, tendo como referência a disposição de

mobiliário padrão comercial;

b) Conceber o projeto com garagem para veículo familiar, ou, pelo menos, com

orientação de como acrescentá-la no futuro;

c) Entregar, com a chave da casa, um manual de manutenção e orientações básicas

para aumentos, por critérios gerais;

d) Em loteamento deste porte, cada caso é particular, ensejando que órgãos públicos

tenham equipe de técnicos orientadores para benefício dos moradores e do bairro;

e) Novas pesquisas para determinação de um padrão atual mínimo de área útil

adequada à realidade local e a produção de móveis.

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25/12/2007.

126

APÊNDICE – Questionário aplicados aos moradores.

CONJUNTO HABITACIONAL SANTA MARTA – Santa Maria/RS

DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

Registro Nº______

Unidade habitacional Modelo : 2 Dormitórios ( ) 3 Dormitórios ( ) Original ( ) Modificada ( )

Localização: Super Quadra _________________ Quadra:__________________

Endereço Rua: ______________________________________________________ Nº ________

Outros dados: _________________________________________________________________

A CASA FOI ENTREGUE COM:

( ) piso em cimento alisado ( ) Piso de tacos ( ) instalações elétricas e hidráulicas

( ) com paredes internas ( ) sem paredes internas forro em: ( ) concreto ( ) madeira

( ) abertura de madeira ( ) aberturas metálicas estrutura do telhado: ( ) metálica ( ) madeira

CARACTERÍSTICA DO CONJUNTO HABITACIONAL

a) A casa foi construida em mutirão

( ) Sim ( ) Não

b) Localização relativa ao centro da cidade

( ) Interna ( ) Próxima ( ) Distante

c) Esgoto

( ) Fossa ( ) Fossa + Rede Pluvial ( ) Rede Cloacal ( ) Sem este serviço

d) Tipo de pavimentação da rua

( ) Asfalto ( ) Paralelepípedo ( ) Pedra irregular ( ) Saibro

e) Passeio público (calçada)

( ) Sim ( ) Não

f) Tipo de pavimentação do passeio público (calçada)

( ) Pedras ( ) Grama ( ) Brita ( ) Outro ( ) Não possui

g) Possue arborização no passeio público

( ) Sim ( ) Não

h) Infra-estrutura urbana do bairro

Muito Boa

Boa Ruim Inexistente

Centro Comunitário ( ) ( ) ( ) ( )

Praça ( ) ( ) ( ) ( )

Transporte ( ) ( ) ( ) ( )

Creche ( ) ( ) ( ) ( )

Escola ( ) ( ) ( ) ( )

Posto de Saúde ( ) ( ) ( ) ( )

Posto Policial ( ) ( ) ( ) ( )

127

Mercado ( ) ( ) ( ) ( )

Farmácia ( ) ( ) ( ) ( )

Padaria ( ) ( ) ( ) ( )

Iluminação Pública ( ) ( ) ( ) ( )

Abastecimento de água ( ) ( ) ( ) ( )

Coleta de Lixo ( ) ( ) ( ) ( )

Telefone Público ( ) ( ) ( ) ( )

i) Acessibilidade quanto ao:

Muito Boa

Boa Ruim Péssimo

Trabalho ( ) ( ) ( ) ( )

Comércio ( ) ( ) ( ) ( )

Serviços ( ) ( ) ( ) ( )

Educação ( ) ( ) ( ) ( )

Lazer ( ) ( ) ( ) ( )

Transporte Coletivo ( ) ( ) ( ) ( )

Saúde ( ) ( ) ( ) ( )

CARACTERÍSTICA DO LOTE

a) Dimensões da testada

( ) 7,00m ( ) 8,00m ( ) 9,00m ( ) 10,00m ( ) 11,00m ( ) >11,00m

b) Dimensões da profundidade

( ) 10,00 - 15,00m ( ) 15,00 - 20,00m ( ) 20,00 - 30,00m

c) Drenagem

( ) Seco ( ) Úmido ( ) Alagadiço

d) Topografia

( ) Plano ( ) Acidentado/Inclinado

e) Inclinação do terreno

Nívelado Aclive Declive

Longitudinal (frente/fundo) ( ) ( ) ( )

Transversal (lado a lado) ( ) ( ) ( )

f) Nível do terreno em relação a rua

( ) Acima ( ) No nível ( ) Abaixo

g) Proteção do terreno

( ) Cercado ( ) Murado ( ) Não possui

h) Possui árvores no terreno

( ) Sim ( ) Não

i) Tipo de árvores existente

( ) Pequeno porte ( ) médio porte ( ) grande porte ( ) Frutífera

128

CARACTERÍSTICA DA UNIDADE HABITACIONAL

a) Uso da unidade habitacional

( ) Unifamiliar ( ) Multifamiliar (mais de uma família) ( ) Misto (com comércio junto)

b) Idade da construção (em anos)

( ) Original ( ) Reformada ( ) Até 3 ( ) Até 4 ( ) Até 5 ( ) Até 6 ( ) Até 7 ( ) + de 7

c) Número de habitantes na residência

( ) 0 - 12 anos ( ) 12 - 18 anos ( ) 18 - 60 anos ( ) Acima de 60 anos

d)Tempo que mora na casa:_______________________________________________________________

e) Origem da última moradia

Cidade________________________________________________________________________________

Interior________________________________________________________________________________

Outro_________________________________________________________________________________

Área de risco ( ) sim ( ) não

Aluguel ( ) sim ( ) não

f) Renda familiar (em R$)

( ) 0 - 400 ( ) 401 - 700

( ) 701 - 1000 ( ) 1000 - 1500 ( ) 1500 - 2000 ( ) + 2000

g) Profissão dos moradores _______________________________________________________________

______________________________________________________________________________________

ASPECTOS AMBIENTAIS

a) Orientação solar

Muito Boa

Boa Ruim Péssima

Quartos ( ) ( ) ( ) ( )

Sala ( ) ( ) ( ) ( )

Cozinha / Banheiro ( ) ( ) ( ) ( )

AVALIAÇÃO DO DESEMPENHO ESTRUTURAL

Paredes

a) As paredes apresentam trincas?

( ) Sim ( ) Não

b) Há passagem de vento por alguma parede?

( ) Sim ( ) Não

c) Há passagem de água da chuva em algum ponto das paredes?

( ) Sim ( ) Não

Fundação/alicerce

a) A fundação possui trincas?

( ) Sim ( ) Não

129

b) Sofreu deformação ou deslocamento?

( ) Sim ( ) Não

FECHAMENTO DE JANELAS

a) Existe passagem de água pelas janelas em caso de chuva forte?

( ) Sim ( ) Não

b) As janelas fecham perfeitamente?

( ) Sim ( ) Não

c) As janelas são ideais quanto a segurança?

( ) Sim ( ) Não

d) As janelas são ideais quanto a ventilação?

( ) Sim ( ) Não

e) As janelas são ideais quanto a iluminação?

( ) Sim ( ) Não

f) As janelas apresentam algum tipo de ruído em dias de vento forte?

( ) Sim ( ) Não

g) As janelas sofreram alguma deteriorização ou desgaste?

( ) Sim ( ) Não

h) Material

( ) Ferro ( ) Madeira ( ) PVC ( ) Outro

FECHAMENTO DE PORTAS EXTERNAS

a) Existe passagem de água pelas portas externas em caso de chuva

forte?

( ) Sim ( ) Não

b) As portas fecham perfeitamente?

( ) Sim ( ) Não

c) As portas sofreram alguma deteriorização?

( ) Sim ( ) Não

d) As portas apresentam algum tipo de ruído para fechamento ou em

dia de vento?

( ) Sim ( ) Não

e) Tipo

( ) Ferro ( ) Madeira ( ) Outro

PISO

a) A casa possui algum tipo de revestimento original ?

130

( ) Sim ( ) Não

b) Onde?

_______________________________________________________

c) O piso sofreu alguma das seguintes patologias/ deformações?

( ) Fissuras ( ) Inclinação ( ) Outros ( ) Sem patologias

TELHADO

a) Há infiltração de água pela cobertura?

( ) Sim ( ) Não

b) Houve algum problema na cobertura devido a ações de ventos ou chuvas?

( ) Sim ( ) Não

c) Quanto ao calor, a cobertura é favorável?

( ) Sim ( ) Não

d) Beiral

( ) 20 a 30 cm ( )30 a 40 cm ( ) 40 a 50cm ( ) > 50 cm

e) Tipo de cobertura:

( ) Metálica ( ) Fibrocimento ( ) Telha ( ) Outra

f) Estrutura:

( ) Metálica ( ) Madeira

g) Trocou a cobertura original?

( ) Sim ( ) Não

h) Qual o tipo de material utilizado?

( ) Metálica ( ) Fibrocimento ( ) Telha ( ) Outra

FORRO

a) Houve alguma alteração?

( ) Sim ( ) Não

b) Qual o tipo de material utilizado:

( ) Madeira ( ) PVC ( ) Outro

BANHEIRO

a) Houve alguma alteração no revestimento?

( ) Sim ( ) Não

b) Qual o material utilizado:

( ) Cerâmico ( ) PVC ( ) Outro

c) O banheiro sofreu alguma das seguintes patologias?

( ) Umidade ( ) Apodrecimento ( ) Outros ( ) Sem patologias

131

DIVISÓRIAS INTERNAS ( Paredes)

a) Qual o material utilizado nas divisórias:

( ) Alvenaria ( ) Madeira ( ) PVC ( ) Outros

b) O morador fez alteração interna ?

( ) Sim ( ) Não

c) A casa possui paredes duplas?

( ) Sim ( ) Não

INSTALAÇÕES ELÉTRICAS

a) Sofreu alguma alteração?

( ) Sim ( ) Não

b) Qual? ______________________________________________________________________________

c) Houve algum dos seguintes problemas nas instalações elétricas:

( ) Choques

( ) Falta de interruptores

( ) Falta de tomadas

( ) Pouca iluminação

( ) Outros

INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS

a) Sofreram alterações?

( ) Sim ( ) Não

b) Houve algum dos seguintes problemas nas instalações hidráulicas:

( ) Mau funcionamento dos aparelhos

( ) Pequena pressão no chuveiro

( ) Pequena pressão na descarga do vaso

( ) Entupimentos

( ) Vazamentos

( ) Mau cheiro

( ) Alteração do consumo de água

( ) Outros

c) Houve necessidade de algum tipo de manutenção?

( ) Sim ( ) Não

d) Qual?_______________________________________________________________________________

e) O morador fez a própria alteração?

( ) Sim ( ) Não

ADEQUAÇÃO DIMENSIONAL, FÍSICA E FORMAL

a) O tamanho de cada peça abaixo são adequadas:

132

Sala ( ) Sim ( ) Não Avaliação: ( )Ótimo ( )Bom ( )Ruim ( ) Péssimo

Dormitório ( ) Sim ( ) Não

( )Ótimo ( )Bom ( )Ruim ( ) Péssimo

Cozinha ( ) Sim ( ) Não ( )Ótimo ( )Bom ( )Ruim ( ) Péssimo

Banheiro ( ) Sim ( ) Não ( )Ótimo ( )Bom ( )Ruim ( ) Péssimo

b) Houve a necessidade de aumentar a casa?

( ) Sim ( ) Não

c) O morador fez a própria alteração?

( ) Sim ( ) Não Se Sim, quantos m²:___________

d) Como você classifica a aparência da casa

( ) Muito Boa ( ) Boa ( ) Ruim ( ) Péssima

AMPLIAÇÃO, MODIFICAÇÃO INTERNA E EVOLUÇÃO

a) Ao construir a ampliação da casa, houve alguma dificuldade de ligação entre as paredes

antigas e as novas, por utilizarem materiais diferentes?

( ) Sim ( ) Não

b) Ao construir a ampliação, surgiu algum problema na abertura de novas portas

e/ou janelas?

( ) Sim ( ) Não

c) Ao construir a ampliação foi feita alguma alteração nas instalações elétricas e

hidráulicas?

( ) Sim ( ) Não

d) Qual o tipo de piso de cada peça

Cerâmico Vinílico Madeira Forração Cimento

Sala de Estar ( ) ( ) ( ) ( ) ( )

Dormitórios ( ) ( ) ( ) ( ) ( )

Cozinha ( ) ( ) ( ) ( ) ( )

Sanitário ( ) ( ) ( ) ( ) ( )

Área de Serviço ( ) ( ) ( ) ( ) ( )

Garagem ( ) ( ) ( ) ( ) ( )

e) Número atual de cômodos

( ) Sala ( ) Quartos ( ) Outros

CONFORTO HIGROTÉRMICO

a) Como é a temperatura da casa no verão?

( ) Muito Boa ( ) Boa ( ) Ruim ( ) Péssimo

b) Como é a temperatura da casa no inverno?

( ) Muito Boa ( ) Boa ( ) Ruim ( ) Péssimo

c) Como é a ventilação?

( ) Muito Boa ( ) Boa ( ) Ruim ( ) Péssimo

d) Existe algum cômodo que não pegue sol?

( ) Sim ( ) Não

133

DURABILIDADE

a) Houve a necessidade de reposição de peças devido à

( ) Ferrugem

( ) Desgaste

( ) Quebra de reboco

( ) Quebra de aparelhos (louças do banheiro)

( ) Quebra de ferragens (portas e janelas)

( ) Outros

b) Cite ponto forte da casa: _______________________________________________________________

c) Cite ponto negativo: ________________________________________________________________

d) Outras observações que achar necessário:

...............................

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