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AVALIAÇÃO DE EMPRESAS DE CONSTRUÇÃO CIVIL NO NORTE E
NOROESTE FLUMINENSE
GRASIELA ROCHA AJALA
UNIVERSIDADE ESTADUAL DO NORTE FLUMINENSE - UENF
CAMPOS DOS GOYTACAZES - RJ
ABRIL - 2007
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ii
AVALIAÇÃO DE EMPRESAS DE CONSTRUÇÃO CIVIL NO NORTE E
NOROESTE FLUMINENSE
GRASIELA ROCHA AJALA
Dissertação apresentada ao Centro de Ciência e
Tecnologia da Universidade Estadual do Norte
Fluminense, como parte das exigências para obtenção de
titulo de Mestre em Engenharia de Produção.
Orientador: Prof. Luis Enrique Valdiviezo Viera, Dsc
CAMPOS DOS GOYTACAZES - RJ
MARÇO -2007
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FICHA CATALOGRÁFICA
Preparada pela Biblioteca do CCT / UENF 25/2007
Ajala, Grasiela Rocha
Avaliação de empresas de construção civil no Norte e Noroeste
Fluminense / Grasiela Rocha Ajala. – Campos dos Goytacazes, 2007.
xiv, 136 f. : il.
Dissertação (Mestrado em Engenharia de Produção) --
Universidade Estadual do Norte Fluminense Darcy Ribeiro. Centro de
Ciência e Tecnologia. Laboratório de Engenharia de Produção.
Campos dos Goytacazes, 2007.
Orientador: Luis Enrique Valdiviezo Viera.
Área de concentração: Gerência de produção.
Bibliografia: f. 111-115
1. Avaliação de empresas 2. Avaliação qualitativa 3. Metodologia de
dois estágios 4. Construção civil 5. Métodos de avaliação l.
Universidade Estadual do Norte Fluminense Darcy Ribeiro. Centro de
Ciência e Tecnologia. Laboratório de Engenharia de Produção II.
Título
CDD
658.924098153
iii
AVALIAÇÃO DE EMPRESAS DE CONSTRUÇÃO CIVIL NO NORTE E
NOROESTE FLUMINENSE
GRASIELA ROCHA AJALA
Dissertação apresentada ao Centro de Ciência e
Tecnologia da Universidade Estadual do Norte
Fluminense, como parte das exigências
para
obtenção de titulo de Mestre
em Engenharia de
Produção.
Aprovada em 10 de abril de 2007
Comissão Examinadora:
_________________________________________
Prof. Carlos Alberto Gonçalves da Silva (Doutor, Engenharia de Produção) –
CEFET/RJ
_
________________________________________
Prof. Moacyr Amaral Domingues Figueiredo (Doutor, Engenharia de Produção) –
PURO-UFF/RJ
_________________________________________
Prof. Ely de Abreu (Doutor, Engenharia de Produção) – UENF/RJ
_________________________________________
Prof. José Ramón Arica Chávez (Doutor, Sistemas e Computação) – UENF/RJ
_________________________________________
Prof. Luis Enrique Valdiviezo Viera (Doutor, Engenharia de Produção) – PURO-UFF/RJ
Orientador
iv
"Nem tudo que conta pode ser contado
e nem tudo que pode ser contado conta."
Albert Einstein
v
AGRADECIMENTOS
A Deus por me abençoar, por me iluminar e por me atender sempre.
Ao meu grande mestre, meu orientador, prof. Luis Enrique Valdiviezo Viera,
agradeço pela paciência em todos os momentos, pela compreensão nos momentos
difíceis, pela amizade sempre, pelo incentivo, por estar sempre disposto a me
atender, por ter boa vontade em ensinar e por ser um exemplo de ética, boa conduta
e moral.
A minha mãe que sempre me apoiou, me ensinou a diferença entre o certo e o
errado, mostrou que o sucesso depende de trabalho duro, acreditou em mim e
sempre me amou.
Aos meus avôs, que apesar de terem estudado pouco, me mostraram a importância
dos estudos na vida.
Aos meus tios, sempre meus pais.
Ao Eduardo, meu marido, pelo amor, pela compreensão nos momentos ausentes e
difíceis.
A Gabriela e Gladys, minhas irmãs, por todo cuidado, amor e carinho.
Ao meu pai, fonte de inspiração.
Agradeço a toda minha família e amigos pelo carinho e incentivo.
Ao Laboratório de Engenharia de Produção pela oportunidade e a CAPES pelo
apoio financeiro.
Ao Rogério Castro, secretário acadêmico do CCT/UENF, por ter ajudado na minha
passagem pela na UENF através da boa vontade em me atender, desde o momento
da minha inscrição.
Finalmente, um muito obrigado a todos os que, de alguma forma, contribuíram para
a elaboração desta dissertação.
vi
SUMÁRIO
LISTA DE SIGLAS
viii
LISTA DE FIGURAS
ix
LISTA DE QUADROS
x
LISTA DE TABELAS
xii
RESUMO
xiii
ABSTRACT
xiv
CAPÍTULO 1 - INTRODUÇÃO
01
1.1 Delineamento do estudo – Situação decisional
04
1.2 Objetivos
06
1.3 Justificativa do tema da pesquisa
07
1.4 Delimitações da pesquisa
08
1.5 Metodologia de pesquisa
09
CAPÍTULO 2 - MODELOS DE AVALIAÇÃO DE EMPRESAS
10
2.1 Conceitos preliminares
12
2.1.1 Dualismo dos conceitos de valor e preço
12
2.1.2 A importância dos ativos tangíveis e ativos intangíveis
na avaliação de empresas
19
2.1.2.1 Ativos Tangíveis
20
2.1.2.2 Ativos Intangíveis
22
2.1.3 Custos que afetam o valor das empresas
26
2.1.3.1 O custo do capital
27
2.1.3.2 Custos de oportunidade
28
2.1.3.3 Os juros sobre o capital próprio
30
2.2 Avaliação de empresas
30
2.3 Principais modelos de avaliação de empresas
34
2.3.1 Fluxo de caixa descontado
37
2.3.2 Fluxo de caixa livre
39
2.3.3 Avaliação contábil
44
2.3.4 Avaliação relativa ou múltiplos
46
2.3.5 Avaliação por Opções
49
vii
CAPÍTULO 3 - A CONSTRUÇÃO CIVIL NO ESTADO DO RIO DE
JANEIRO
54
3.1 O setor da Construção Civil
56
3.2 A dinâmica do setor da Construção Civil no Estado do Rio de
Janeiro
63
3.3 Perfil das empresas do setor da construção civil nas regiões
Norte e Noroeste Fluminense
79
CAPÍTULO 4 - PROPOSTA DE UMA METODOLOGIA PARA
AVALIAÇÃO DE EMPRESAS DE CONSTRUÇÃO CIVIL
84
4.1 Os direcionadores ou vetores de valor
85
4.2 A metodologia 2 estágios de avaliação de empresas da
construção civil
92
4.3 Validação da metodologia
102
4.4 Simulação: aplicação da metodologia de 2 Estágios para a
avaliação de empresas da construção civil
104
CONCLUSÕES E CONSIDERAÇÕES FINAIS
108
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
111
ANEXOS
116
1. Taxa de crescimento estimada através de uma regressão linear
116
2. Fluxo de caixa quantitativo com estimativa de valor utilizando a
distribuição Beta
118
viii
LISTA DE SIGLAS
CBIC Câmara Brasileira da Indústria da Construção
CEMPRE Cadastro Central de Empresas do IBGE
CIDE Centro de Informações e Dados do Rio de Janeiro
COFINS Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social
CPMF Contribuição Permanente sobre Movimentação Financeira
CREA Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura
CSLL Contribuição Social sobre o Lucro Líquido
CSN Companhia Siderúrgica Nacional
DAM Documento de Arrecadação Municipal
EPI Equipamento de proteção individual
EVA
Economic Value Added – Valor econômico agregado
FCD Fluxo de caixa descontado
FENORTE Fundação Estadual do Norte Fluminense
FIRJAN Federação das Indústrias do Rio de Janeiro
IBGE Instituo Brasileiro de Geografia e Estatística
ICMS Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços
IPEA Instituto de pesquisa econômica aplicada
IPTU Imposto territorial urbano
ISS Imposto sob serviço
JUCERJA Junta Comercial do Estado do Rio de Janeiro
MERCOSUL
Mercado Comum do Sul
MTE Ministério do Trabalho e Emprego
MVA
Market Value Added – Valor de Mercado Agregado
PIB Produto Interno Bruto
PIS Programas de Integração Social
RAIS Relação Anual de Informações Sociais
RMRJ Região Metropolitana do Rio de Janeiro
SEBRAE Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas
TECNORTE
Parque de alta tecnologia do Norte Fluminense
UENF Universidade Estadual do Norte Fluminense
UERJ Universidade Estadual do Rio de Janeiro
UFF Universidade Federal Fluminense
VBM
Value based management – gestão baseada em valor
VPL Valor presente líquido
WACC Weight average cost of capital – custo ponderado de capital
ix
LISTA DE FIGURAS
Figura 1 Distritos Industriais do Estado do Rio de Janeiro 05
Figura 2.1 Representação de um diagrama de fluxo de caixa 37
Figura 3.1 Desempenho da construção civil em relação ao PIB 57
Figura 3.2 Queda da taxa de crescimento de desemprego 65
Figura 3.3 Evolução da Inflação no Estado do Rio de Janeiro 66
Figura 3.4 Evolução do PIB no Estado do Rio de Janeiro 66
Figura 3.5 Participação do PIB no Estado do Rio de Janeiro 66
Figura 4.1 Metodologia 2 estágios 93
Figura A1.1 116
Comportamento do PIB do Estado do Rio de Janeiro e do setor
da Construção Civil
x
LISTA DE QUADROS
Quadro 2.1 Questões de avaliação durante o ciclo de vida 16
Quadro 2.2
Opções de avaliação pelos valores de entrada e valores de
saída
17
Quadro 2.3 Valores mínimos e valores obtidos no processo de privatização 19
Quadro 2.4 Conceitos de ativo 20
Quadro 2.5
Classificação de ativos intangíveis por Schimidt et al.
24
Quadro 2.6 Classificação de ativos intangíveis 25
Quadro 2.7 Modelos para avaliação de empresa 36
Quadro 2.8 Fluxo de Caixa Livre 41
Quadro 2.9 Modelo utilizando avaliação contábil 45
Quadro 2.10 Comparação dos modelos selecionados 52
Quadro 3.1
Relação dos Setores e Investimento Previsto no Estado do Rio
de Janeiro
65
Quadro 3.2 As cinco forças de Porter no setor da Construção Civil 78
Quadro 3.3
Enquadramento da empresa segundo o regime simplificado
Estadual
80
Quadro 3.4 Enquadramento da empresa segundo a JUCERJA 80
Quadro 3.5 Enquadramento da empresa segundo a Receita Federal 80
Quadro 3.6 Enquadramento da empresa utilizado pelo MERCOSUL 81
Quadro 3.7
Enquadramento da empresa segundo diferentes entidades no
Brasil
81
Quadro 3.8 Perfil das construtoras do Norte e Noroeste Fluminense 82
Quadro 4.1 Estratégias financeiras e direcionadores de valor 86
Quadro 4.2 Capacidades diferenciadoras e vetores de valor 88
Quadro 4.3
Grau de alguns direcionadores sobre o desempenho econômico
da construção civil
91
Quadro 4.4 Fluxo de caixa quantitativo 95
Quadro 4.5 Fluxo de caixa qualitativo 98
Quadro 4.6
Elementos de valor para elaboração do fluxo de caixa
quantitativo de empresas da construção civil – entradas
100
Quadro 4.7
Elementos de valor para elaboração do fluxo de caixa
quantitativo de empresas da construção civil – saídas
101
Quadro 4.8
Elementos para elaboração do fluxo de caixa qualitativo –
Intangíveis
102
Quadro 4.9 Fluxo de caixa qualitativo simulado 106
Quadro 5.1 Dados do PIB 115
Quadro A1.1 Análise da estimativa da taxa de crescimento através da 117
xi
regressão linear
Quadro A2.1 Fluxo de caixa quantitativo 2007
118
Quadro A2.2 Fluxo de caixa quantitativo 2007 (continuação)
119
Quadro A2.3 Fluxo de caixa quantitativo 2007 (continuação)
120
Quadro A2.4 Fluxo de caixa quantitativo 2008
121
Quadro A2.5 Fluxo de caixa quantitativo 2008 (continuação)
122
Quadro A2.6 Fluxo de caixa quantitativo 2008 (continuação)
123
Quadro A2.7 Fluxo de caixa quantitativo 2009
124
Quadro A2.8 Fluxo de caixa quantitativo 2009 (continuação)
125
Quadro A2.9 Fluxo de caixa quantitativo 2009 (continuação)
126
Quadro A2.10 Fluxo de caixa quantitativo 2010
127
Quadro A2.11 Fluxo de caixa quantitativo 2010 (continuação)
128
Quadro A2.12 Fluxo de caixa quantitativo 2010 (continuação)
129
Quadro A2.13 Fluxo de caixa quantitativo 2011
130
Quadro A2.14 Fluxo de caixa quantitativo 2011 (continuação)
131
Quadro A2.15 Fluxo de caixa quantitativo 2011 (continuação)
132
Quadro A2.16 Resumo dos valores esperados
133
Quadro A2.17 Resumo dos valores esperados (continuação)
134
Quadro A2.18 Resumo dos valores esperados (continuação)
135
Quadro A2.19 Resumo dos valores esperados (continuação)
136
xii
LISTA DE TABELAS
Tabela 3. 1 Indicadores da Economia Nacional de 2003 a 2005 58
Tabela 3.2
Relação de Empresas Formais por Setor e por Porte no Brasil –
1996 – 2002
59
Tabela 3.3 Divisão Político-Administrativa Estado do Rio de Janeiro – 2005
64
Tabela 4.1 Fluxo de caixa ajustado
106
Tabela 4.2 Fluxo de caixa ajustado com VPL
107
Tabela A1.1
Dados do PIB
116
xiii
RESUMO
Resumo da dissertação apresentada ao CCT/UENF como parte dos requisitos
necessários para a obtenção do grau de Mestre em Engenharia de Produção.
AVALIAÇÃO DE EMPRESAS DE CONSTRUÇÃO CIVIL NO NORTE E
NOROESTE FLUMINENSE
Grasiela Rocha Ajala
Abril de 2007
Orientador: Luis Enrique Valdiviezo Viera
Área de Concentração: Engenharia de Produção
Neste trabalho apresenta-se uma metodologia para avaliação de empresas do setor
da construção civil situadas nas regiões Norte e Noroeste Fluminense do Estado do
Rio de Janeiro. Esta pesquisa é motivada pelo processo de relocalização produtiva
que acontece no Estado, ao longo dos anos. Neste contexto, as empresas do setor
da construção civil passam por um processo de reestruturação societária, fusões,
aquisições, ampliação e até encerramento das atividades. Sendo assim, a existência
de uma ferramenta que oriente na estimativa do valor da empresa e considere
aspectos importantes que deixam de ser considerados em modelos de avaliação
existentes, auxiliaria na tomada de decisão e na gestão de valor.
Essa metodologia considera aspectos tangíveis e intangíveis, ou quantitativos e
qualitativos, elencados de acordo com as características e o impacto que produzem
nas empresas do setor da construção civil.
Palavras-chave: Avaliação de empresas, avaliação qualitativa, metodologia de 2
estágios, construção civil, métodos de avaliação.
xiv
ABSTRACT
Summary of the dissertation presented to CCT/UENF as part of the requirements to
obtain the Master Degree in Production Engineering.
VALUATION OF COMPANIES FROM CONSTRUCTION SECTOR
LOCATED IN THE NORTH AND NORTHWEST OF RIO DE JANEIRO´S
STATE.
Grasiela Rocha Ajala
April / 2007
Advisor: Luis Enrique Valdiviezo Viera, D.Sc.
Department: Production Engineering.
In this work is presented a methodology for evaluating companies from civil
construction sector located in the north and northwest of Rio de Janeiro´s State. This
research is motivated by the process of productive reallocation that has happened in
this State over the years. In this context, companies from the civil construction sector
are going through the process of societal restructuring, mergers, acquisitions, growth
and even shutting down activities. In which case, the existence of a tool that could
guide in the estimation of a company's worth and considers important aspects that
are left unexplored in existing models of evaluation, would assist in making decisions
and the management of value.
This methodology considers tangible and intangible aspects, or qualitative and
quantitative aspects, listed in accordance with the characteristics and impact of
companies from the civil construction sector.
Key-words: Valuation of companies, qualitative assessment, methodology of two
phases, construction sector, assessment methods.
1
CAPÍTULO 1
Introdução
O Brasil e o Estado do Rio de Janeiro vivenciam um processo de
desconcentração e relocalização produtiva, onde empresas instaladas em
localidades de elevada concentração produtiva buscam novas alternativas
locacionais em cidades de médio porte para a relocalização de suas atividades
produtivas.
Quando a revista AMANHÃ e Simonsen Associados divulgaram pela
primeira vez o Ranking dos Estados, em 1996, a diferença que separava os
blocos compostos por Rio de Janeiro e Minas Gerais (então segundo e
terceiro colocados, respectivamente) de Rio Grande do Sul e Paraná (quarto
e quinto) era um verdadeiro abismo: quase 11 pontos percentuais.
Passadas sete edições, o que se vê é uma aproximação incômoda para
cariocas e mineiros. O hiato entre os dois representantes da Região Sul
para a dupla do Sudeste caiu drasticamente e hoje não passa de 3,9%. Em
2001, vale lembrar, estava em mais de 5%. A luta pela vice-liderança do
ranking mostra uma tendência que já prevíamos: a desconcentração
econômica do Brasil. (BERSANO, 2002, Revista Amanhã)
No Estado do Rio de Janeiro, as regiões Norte e Noroeste Fluminense são
alternativas viáveis para receber empresas que buscam a saída dos grandes centros
industriais, em processo de saturação, para instalar-se em regiões menos onerosas
ou com potencial de desenvolvimento de novos negócios.
O processo de relocalização produtiva não é um movimento novo, uma moda
que vem ocorrendo nos últimos anos. É um fenômeno que reflete a dinâmica sócio-
econômica das cidades (OLIVEIRA, 2005). Na verdade, quando se estuda a
trajetória econômica do Estado do Rio de Janeiro, pode-se constatar que o
movimento de relocalização produtiva passou a ser mais evidente no momento em
que passava por uma grande crise econômica no final dos anos 70 e início dos anos
80, culminando com a transferência da capital para Brasília, o crescimento dos
2
setores industriais nos Estados de São Paulo e Minas Gerais, a falta de estratégias
regionais e a própria crise econômica vivida no país (URANI et al, 2006, p.35).
Após as eleições livres de 1982, o governo do Estado do Rio de Janeiro
desenvolveu diversas estratégias para despolarizar a economia do Estado e
interiorizá-la, priorizando, conseqüentemente, projetos que permitissem fomentar a
economia do interior (OLIVEIRA, 2003, p.33). As estratégias de despolariização mais
importantes foram: a criação de campi e extensões universitárias como UENF, UERJ
e UFF, a criação de órgãos de desenvolvimento com o objetivo de dar suporte ao
desenvolvimento do interior como FENORTE e a abertura de postos da FIRJAN e
SEBRAE.
Naquela época, década de 80, o setor sucroalcooleiro sustentava o
crescimento econômico da região Norte Fluminense, porém perdeu importância com
o fim dos subsídios federais, devido à falta de investimentos em modernização das
usinas.
Posteriormente, o Estado recebeu significativos investimentos em infra-
estrutura de pesquisa e em serviços industriais. Conseqüentemente foi gerado um
novo padrão técnico industrial trazendo a recuperação econômica ao Estado do Rio
de Janeiro. Este novo padrão de desenvolvimento impulsionou investimentos para a
ampliação da Companhia Siderúrgica Nacional (CSN), hoje privatizada, e ampliação
do parque petrolífero da Bacia de Campos, resultando em uma nova perspectiva de
crescimento do interior do Estado.
Nas últimas décadas, o centro do desenvolvimento do Norte Fluminense se
transferiu do município de Campos, que antes concentrava o setor sucro-alcooleiro,
para Macaé devido à exploração do petróleo, propiciando um crescimento
econômico superior ao da região metropolitana do Rio de Janeiro.
Macaé tornou-se o município que mais atrai investimentos em todo o Estado
do Rio de Janeiro, fazendo com que a própria cidade e os municípios vizinhos
recebam empresas destinadas a atender às principais empresas de petróleo
instaladas nesse município. A maior parte do estado passa a receber royalties pela
3
exploração do petróleo, constituindo-se uma importantíssima fonte de renda para a
alavancagem do desenvolvimento de muitos municípios, principalmente aqueles
mais próximos dos centros de produção.
O desenvolvimento das atividades de extração de petróleo beneficiou
diversos setores da economia, passando a apresentar taxas de crescimento
positivas, como o setor de serviços e o setor da construção civil, este último também
influenciado pela estabilização da inflação diante da implementação do Plano Real
em 1994.
O setor da construção civil possibilita a implantação física de
empreendimentos auxiliando, desse modo, o processo de relocalização de empresas
que eventualmente migrarão para a região.
Observa-se que há uma relação muito estreita entre o crescimento do setor
da construção civil e o crescimento econômico regional. Isto é, o desempenho de
uma economia influencia no desempenho do setor da construção civil e vice-versa.
E, ainda, o ritmo de crescimento da construção civil, pode ser potencializado pelo
processo de relocalização industrial.
Em geral, o crescimento econômico provoca, dentre outros fenômenos sócio
econômicos e políticos, fusões, aquisições, aglomerações e inclusive até
encerramento de atividades de empresas menos competitivas que cederão espaço a
outras.
O dinamismo sócio-econômico das regiões que buscam o desenvolvimento
econômico faz com que as atividades do setor da construção civil ganhem
relevância, e neste contexto a determinação do valor de empresas adquire grande
importância para que as transações de fusões e aquisições ocorram considerando o
valor real das empresas envolvidas.
4
1.1 DELINEAMENTO DO ESTUDO – SITUAÇÃO DECISIONAL
O Estado do Rio de Janeiro, juntamente com os Estados de São Paulo, Minas
Gerais e Espírito Santo constituem a região economicamente mais forte do país, a
região Sudeste. Esta região é responsável por 2/3 de todo do Produto Interno Bruto
do Brasil (FIRJAN, 2006).
No ano de 2003, de acordo com IBGE – CEMPRE (2006) havia 119.002
empresas do setor da construção civil no Brasil, sendo que cerca de 56.318 estavam
instaladas na Região Sudeste, que correspondia a 47,33% do total das empresas
desse setor em atividade no país. No Estado do Rio de Janeiro, estavam localizadas
6.289 empresas do setor da construção civil, que correspondia a 11% do total da
Região Sudeste (CIDE, 2006).
No Estado do Rio de Janeiro, de acordo com o estudo do IBGE (2003), dos
municípios que têm o maior número de indústrias, seis estão situados na Região
Metropolitana do Rio de Janeiro (RMRJ), localizados no entorno da Baía de
Guanabara. São eles: Rio de Janeiro, Duque de Caxias, São Gonçalo, Nova Iguaçu,
São João de Meriti e Niterói. Os outros municípios estão situados na Região Serrana
(Nova Friburgo e Petrópolis), Norte Fluminense (Campos dos Goytacazes) e Médio
Paraíba do Sul (Volta Redonda). Esses dez municípios concentram 73% das
indústrias e 79 % do pessoal ocupado do estado. Os municípios da RMRJ são os
que possuem as maiores concentrações de indústrias (58%) e de pessoal ocupado
(64%).
Como conseqüência da elevada concentração industrial da RMRJ, as cidades
de médio porte ganham grande importância nas decisões de localização e no
processo de relocalização industrial. Muitas empresas instaladas nas áreas de
grande concentração, onde a infra-estrutura urbana possui elevados níveis de
saturação, buscam outras localidades para se instalar ou investir, localidades onde
os custos de implantação e operação sejam menos onerosos, com economias de
aglomeração positivas. A figura 1 mostra a distribuição e concentração das principais
atividades econômicas do Estado.
5
Fonte: Fundação CIDE, 2006
Figura 1: Distritos Industriais do Estado do Rio de Janeiro
As regiões Norte e Noroeste Fluminense representam uma alternativa viável
para alavancar este processo de relocalização de empresas. Sendo que, esse
processo é bastante influenciado pelo crescimento da indústria extrativista do
petróleo. Em conseqüência, o setor da construção civil adquire relevância neste
processo, por ser um setor auxiliar ao desenvolvimento de outros setores
econômicos, porque permite a ampliação e implantação física de novos
empreendimentos.
Certamente que a dinâmica de relocalização, realocação ou reestruturação
produtiva provocará grandes mudanças no setor da construção civil na região
sofrerá uma série de mudanças para poder atender tais necessidades. Isto é, novas
empresas buscarão instalar-se na região e empresas existentes tenderão a
modernizar-se ou a realizar fusões em busca de ganhar competitividade.
A discussão realizada anteriormente permite levantar as seguintes questões:
6
• Qual a importância da mensuração do valor de uma empresa da
construção civil que opera na região?
• Que tipo de avaliação é mais apropriado para empresas do setor da
construção civil?
O presente estudo propõe-se desenvolver uma metodologia de avaliação de
empresas da construção civil, objetivando identificar o valor que permitirá a definição
do preço mais coerente de um negócio para que, futuramente, o tomador de decisão
não aja intuitivamente ou equivocadamente, minimizando, assim, os riscos dessa
decisão.
Buscando responder as questões feitas anteriormente, podem-se formular as
seguintes hipóteses:
• A operacionalização de um modelo de avaliação de empresas que
considere as especificidades do setor e da região em que está inserida,
fornece aos stakeholders informações necessárias para uma tomada de
decisão mais consciente e mais precisa, principalmente em decisões como
fusões, aquisições de outras empresas, ampliação ou encerramento das
atividades.
• A consideração de aspectos qualitativos de valor proporciona
credibilidade ao processo de determinação de valor de um
empreendimento.
1.2 OBJETIVOS
Objetivo geral
O objetivo deste estudo é desenvolver uma metodologia operacional de
avaliação de empresas, no segmento de construção civil, atuantes na região Norte e
Noroeste Fluminense, de modo a facilitar a estimativa do valor de empresas. Para
tanto serão considerados parâmetros qualitativos e quantitativos que influenciam no
valor da empresa.
7
Objetivos específicos:
Identificar os elementos de valor fundamental a serem considerados na
avaliação de empresas;
Discutir a importância da estimativa do valor das empresas da construção
civil para a região Norte e Noroeste Fluminense;
Evidenciar a relevância, vantagens e limitações das metodologias de
avaliação de empresas existentes na literatura.
1.3 JUSTIFICATIVA DO TEMA DA PESQUISA
Com o crescimento da economia das Regiões Norte e Noroeste Fluminense,
impulsionado principalmente pelo crescimento da indústria petrolífera, o setor da
construção civil constituiu um suporte importante ao crescimento da economia local.
As taxas elevadas de crescimento das atividades da construção civil induzem as
empresas do setor a organizarem-se provocando fusões, aquisições, aglomerações
ou, também, encerramento de atividades. Esta situação propicia a necessidade da
estimativa e conhecimento do valor das empresas.
Um dos principais objetivos das empresas é aumentar o seu valor. Aumento
esse, que pode ser observado pelo valor de mercado que as empresas atingem. O
valor de uma empresa é verificado com maior rigor quando há o interesse de novas
reestruturações societárias.
Um dos grandes objetivos das empresas é, sem dúvida, maximizar a
riqueza de seus proprietários, dado o sistema econômico capitalista em que
se encontram. Essa riqueza pode ser representada pelos valores que as
firmas alcançam, no momento em que existem interessados em possuir ou
participar de seu capital social como sócios ou acionistas. (MÜLLER, 2003,
p. 19)
A maioria das metodologias de avaliação de empresas existentes se originou
no âmbito das Ciências Contábeis, onde mensura-se o valor da empresa com base
em demonstrativos financeiros. Por esta razão, tais metodologias sustentam-se em
acontecimentos passados e, além de não levarem em conta ativos intangíveis e
outros aspectos relevantes como os aspectos espaciais e a capacidade de uma
empresa de gerar riqueza no longo prazo, não consideram as especificidades do
setor de construção civil nem a dinâmica econômica da região.
8
Neste contexto propõe-se desenvolver uma metodologia de avaliação de
empresas que considere as principais características de empresas de construção
sediadas no Norte e Noroeste Fluminense. Esta metodologia tem a pretensão de ser
uma ferramenta de suporte para determinação do valor e/ou preço em negociações
de fusões, aquisições, aglomerações ou encerramento de atividades.
1.4 DELIMITAÇÕES DA PESQUISA
Esse trabalho tem como objetivo desenvolver uma metodologia de avaliação
de empresas do setor da construção civil, pelo qual não são abordadas
características de outros segmentos e atividades econômicas. A metodologia a ser
apresentada se restringe às empresas situadas no Norte e Noroeste Fluminense,
considerando o seu tamanho, as especificidades relacionadas à economia local e a
área de atuação das mesmas. Contudo, esta metodologia é passível de adaptações
que permitam sua aplicação a empresas de outros setores ou de outras localidades.
Para efeito da validação da metodologia foi realizado “um exercício de
simulação” utilizando dados de uma das empresas do setor de construção civil
situadas na região. Contudo, os resultados gerados na simulação e o processo de
avaliação, em geral, foram submetidos à análise de pessoas envolvidas com o
problema de avaliação de empresas.
Este trabalho não despreza os modelos de avaliação baseados em relatórios
contábeis, nem tem pretensão de questionar a utilização de informações por
gerentes e administradores, mas sim desenvolver uma ferramenta que possa ser
utilizada na geração de informações úteis ao processo de determinação do valor de
uma empresa.
Não se pretende, também, esgotar o assunto. Pelo contrário, espera-se
chamar a atenção para considerações sobre aspectos que influenciam no processo
de avaliação de empresas do setor da construção civil e que deixam de ser
abordados, como aspectos qualitativos que podem ser combinados com aspectos
quantitativos na formulação das metodologias.
9
1.5 METODOLOGIA DE PESQUISA
A metodologia utilizada combina a pesquisa bibliográfica complementada com
uma pesquisa de campo, analisando-se conjuntamente os principais modelos de
avaliação de empresas existentes e a dinâmica do setor da construção civil, como
mostrado mediante citações referenciadas ao longo do trabalho.
Neste estudo desenvolve-se uma metodologia de avaliação de empresas que
considera as características do setor da construção civil. Para tanto, são
aproveitadas as vantagens das metodologias existentes, principalmente dos
modelos de fluxo de caixa descontado. Cabe ressaltar que a metodologia de
avaliação proposta considera aspectos quantitativos e qualitativos determinantes na
formação do valor de uma empresa.
Posteriormente ilustra-se a utilização e operacionalização da metodologia
proposta baseado na observação real de uma empresa situada na região. As
informações levantadas são utilizadas para a caracterização do setor de construção
civil na região, e principalmente, são os inputs para a validação da metodologia
proposta. Para levantamento das informações utilizou-se a pesquisa com grupo foco
(focus group), reunindo pessoas relacionadas à área da construção e considerando
opiniões, informações e análises.
Finalmente, os resultados da aplicação da metodologia são discutidos,
analisados e validados mediante o julgamento sobre a estrutura da metodologia. Isto
é, a metodologia é submetida a uma avaliação realizada por especialistas de área e
profissionais envolvidos nas atividades de empresas de construção civil.
10
CAPÍTULO 2
Modelos de avaliação de empresas
Para se analisar os principais modelos de avaliação de empresas são
necessários o esclarecimento de alguns conceitos que se confundem na sua
utilização no dia-a-dia. Alguns desses conceitos chegam a ser utilizados como sendo
sinônimos, como é o caso dos conceitos de preço e valor. Preço e valor são
conceitos diferentes e estão estritamente ligados à avaliação de empresas. Então, o
ponto de partida para o desenvolvimento de uma metodologia de avaliação de
empresas é a compreensão dos conceitos de valor e preço, assim como a diferença
e inter-relação entre eles.
Neste capítulo discutem-se as principais definições de valor para chegar à
elaboração de uma definição apropriada no âmbito da metodologia proposta, pois
em torno do valor versam diversas definições que dependem do contexto no qual
está inserido. No âmbito econômico, geralmente, valor define-se como a apreciação
que o indivíduo faz em relação à importância de um bem, de acordo com a sua
utilidade, considerando seu poder de compra e a possibilidade da troca do bem por
uma quantidade maior ou menor de outros bens.
Enfim, existem diversas concepções de valor, assim como as diferentes
expectativas de valor que podem ser consideradas num processo de avaliação de
empresas. Ou seja, alguns autores conceituam valor de formas diferentes, de acordo
com o contexto, surgindo assim diversas definições e classificações de valor. As
expectativas de valor versam sobre o fato de que existem aspectos que influenciam
os valores, como a expectativa que um proprietário da empresa tem em relação ao
11
valor da sua empresa, aumentando-o, quase sempre, ou diminuindo. Algumas das
expectativas de valor serão esclarecidas neste trabalho.
Neste capítulo são mostrados os principais conceitos segundo as
perspectivas de diversos autores, característicos de um processo de avaliação. Para
melhor esclarecimento do assunto, discutem-se também as características dos
ativos tangíveis e intangíveis, estes últimos pouco considerados em diversos
métodos de avaliação de empresas, mas sabe-se que influenciam significativamente
no valor de uma empresa.
Ainda neste capítulo são abordados alguns tipos de custos que afetam o valor
das empresas como o custo de capital, o custo de oportunidade e o custo do capital
próprio.
As questões abordadas neste capítulo são primordiais para o
desenvolvimento do capítulo 4, onde é apresentada a metodologia de avaliação para
as empresas de construção civil.
12
2.1 CONCEITOS PRELIMINARES
2.1.1 Dualismo dos conceitos de valor e preço
O conhecimento tanto do preço de uma empresa e de como determiná-lo são
necessários para a tomada de decisões mais confiáveis sobre investimentos,
financiamentos, distribuição de dividendos, aquisições, fusões, formação de
aglomerações e, até, encerramento das atividades. Embora, o preço esteja
relacionado ao valor, nem sempre estes são iguais nominalmente, já que o valor
depende da percepção do avaliador. Convém, então, esclarecer as diferenças entre
os conceitos de preço e valor utilizados na literatura existente.
Csillag (1995) apud Hoss (2003, p.41) identifica os seguintes tipos de valor:
a) valor de custo – como sendo o total de recursos, medido em
dinheiro, necessário pra produzir ou obter um bem;
b) valor de uso – como a medida monetária das propriedades,
características ou atratividades que tornam desejável sua posse;
c) valor de estima – como a medida monetária das propriedades ou
qualidades de um item que possibilitam sua troca por outra coisa.
Damodaran (2004, p.35), abordando o problema da avaliação de empresas,
discute a definição de valor contábil, isto é, valor de um ativo como sendo o
montante que se pagou por ele. Essa definição é usada no âmbito da Contabilidade.
Mas, Damodaran (2004, p.35) cita os seguintes problemas com essa definição:
O primeiro é que o montante pago por um ativo, especialmente se o ativo foi
adquirido ou desenvolvido há bastante tempo, pode não refletir o que este
ativo vale hoje em dia. O segundo é que esta definição deixa de passar
quase inteiramente o valor que será criado por investimentos futuros.
Ainda sobre valor contábil, Pasin (2004, p.20) explica:
Para a contabilidade, o valor deve ser registrado em função do princípio
contábil do custo original como base de valor, levando também em
consideração o princípio da continuidade. Por trás deste conceito está a
premissa implícita que o custo histórico está vinculado ao caixa, ou seja, o
lucro é o caixa que sobra após um determinado período de tempo.
13
Para a determinação do valor contábil, Damodaran (2004, p.82) define
primeiramente o custo histórico como sendo “o custo original do ativo”. Então o custo
histórico é “ajustado para cima ou para baixo pela perda em valor associada ao
envelhecimento do ativo”.
Para Martins (2001, p.31), o custo histórico ou custo original “consiste no
sacrifício efetuado para disponibilizar um dado recurso. Por ser um custo passado,
ele é estático, desconsiderando possíveis alterações de preços”. Martins (2001,
p.33-36) discorre sobre as vantagens e desvantagens do custo histórico:
Vantagens do custo histórico na determinação do valor de um ativo:
É o valor de entrada que melhor atende aos conceitos de objetividade,
praticabilidade e contribui para a proteção do capital de empresa;
Exige menos premissas definidas pelo avaliador;
Possui uma forte correlação com o fluxo de caixa.
Desvantagens do custo histórico na determinação do valor de um ativo:
Baseia-se em transações já ocorridas;
Desconsidera alterações no valor dos itens ao longo do tempo,
podendo acarretar a manutenção de registros sem significado;
Piora os resultados em ambientes inflacionários ou deflacionários, por
desconsiderar a variação do poder aquisitivo da moeda.
Além do valor contábil, Paiva (2001, p.2-3) destaca os seguintes tipos de valor
como sendo os mais utilizados na área econômico-financeira:
Valor de Mercado dos Ativos;
Valor de Bolsa;
Valor de Substituição;
Valor Patrimonial;
Valor de Liquidação;
Valor de Utilização;
Valor Presente dos Rendimentos Futuros;
Valor Potencial ou Dinâmico.
14
Martelac et al (2005, p.1-2) diferencia valor e preço esclarecendo que o valor
representa o que o negócio pode gerar de fluxo no futuro, e o preço é quanto o
comprador pagará, podendo este não coincidir com o valor no negócio.
Martelac et al (2005, p.5-8) levantam algumas questões pertinentes sobre o
valor dos ativos denominados de as expectativas de valor, como:
O valor da empresa para o fundador: o valor da empresa para o fundador
tende a apresentar um valor muito maior do que a empresa realmente vale,
por, pois além de representar sua maior fonte de renda, existe um apego
emocional pelo negócio. Outro ponto destacado por Martelac et al. é em
relação ao status que ser proprietário de empresas gera para algumas
pessoas e os estimula a manter suas empresas e grandes expectativas de
crescimento. Esses pontos fazem com que os empresários avaliem suas
empresas considerando mais do que realmente valem. Por esse motivo,
Martelac et al. julgam importante a avaliação através de consultores
independentes, objetivando a imparcialidade.
O valor dos intangíveis e da marca: os intangíveis (marca, patentes,
reputação da empresa, know-how, capital humano entre outros) fazem
parte do valor da empresa e estão considerados no processo de avaliação
das empresas. Estes intangíveis não devem ser avaliados em separado
por serem os responsáveis pela geração de maior ou menor fluxo de caixa
através do maior ou menor volume de vendas considerando que os
intangíveis podem ser responsáveis pela preferência do consumidor por
um determinado produto (MARTELAC et al., 2005, p.6).
O valor do patrimônio líquido: o valor do patrimônio líquido reflete os
investimentos realizados e os lucros retidos em períodos anteriores. No
entanto Martelac et al.(2005, p.7) enfatizam que o importante seria avaliar
o quanto a empresa pode gerar de caixa no futuro, sendo mais apropriado
então não considerar o patrimônio líquido da empresa como medida de
valor, mas projetar os fluxos de caixa futuros, trazê-los para o presente,
deduzindo a dívida existente, se for o caso.
15
O valor dos projetos de investimento: a discussão da inserção de projetos
de investimentos no processo de avaliação de empresas é extensa e
controversa. Essa extensão se dá pelo fato de ter que considerar a
situação peculiar do projeto e do andamento deste. Os projetos que não
estiverem em processo de implementação serão difíceis de serem
considerados no processo de avaliação, pois ainda não geram fluxo de
caixa, não possuem históricos mercadológicos, podendo ser ainda,
considerados de alto risco.
O valor da sinergia: de acordo com Martelac et al. (2005, p.8) sinergia é “a
capacidade que uma combinação de empresas tem de ser mais lucrativa
do que a soma dos lucros das empresas considerados individualmente.” E
no caso do valor da empresa “o valor presente da sinergia calculado pela
empresa compradora pode ser parcialmente transferido para a empresa
vendedora (na negociação do valor da empresa) e, com isso, o interessado
pode incentivar a aquisição desejada.” Nesse caso a sinergia poderia ser
considerada como intangível também.
Diversos autores (COPELAND et al. 2002, VAN HORNE, 1986, MARTELAC
2005, BREALEY e MYERS, 1998) discutem amplamente a consideração de que o
valor de uma empresa é determinado pela capacidade de gerar fluxos de caixa no
longo prazo. Nesse sentido, Damodaran (2002, p.13) afirma que as mudanças que
ocorrem na fonte de valor de uma empresa em relação à etapa do ciclo de vida em
que a mesma se encontra. Vide quadro 2.1.
16
Quadro. 2.1 - Questões de avaliação durante o ciclo de vida
Receitas
/lucros
Empresas
iniciantes ou
em criação
Expansão
Acelerada
Crescimento
elevado
Crescimento
maduro
Declínio
Receitas
/operações
atuais
Receitas
inexistentes
ou baixas
/faturamento
operacional
negativo
Receitas em
elevação/fatura
mento ainda
baixo ou
negativo
Receitas em
alto
crescimento/
faturamento
operacional
também em
elevação
Desaceleração
do crescimento
das
receitas/fatu-
ramento
operacional
ainda em
crescimento
Receitas e
faturamento
operacional
decaem/po-
dem decair
Histórico
operacional
Inexistente Muito limitado Algum
histórico
operacional
O histórico
operacional
pode ser usado
na avaliação
Histórico
operacional
volumoso
Empresas
comparáveis
Inexistente Algumas, mas
no mesmo
estágio de
crescimento
Mais
empresas
comparáveis
em diferentes
estágios do
ciclo de vida
Grande número
de comparáveis,
em diferentes
estágios
Número de
comparáveis
em queda, a
maioria é
madura
Fonte de valor
Totalmente
dependente
do
crescimento
futuro
Principalmente
o crescimento
futuro
Em partes os
ativos
existentes/o
crescimento
ainda domina
Mais os ativos
do que o
crescimento
Totalmente
dos ativos
existente
Fonte: Adaptado de Damodaran (2002, p.13)
Diversos autores discutem, também, a importância do mercado financeiro no
valor de uma empresa. Segundo Van Horne (1995) apud Pasin (2004, p.21), “no que
tange às empresas, o conceito de valor é representado pelo preço de mercado das
ações da companhia”. Damodaran (2004, p.133) e Copeland et al (2004) esclarecem
que o preço de mercado é uma função da demanda e da oferta, mas a precificação
pode variar em função das características do mercado onde se encontram.
Damodaran (2004, p.133) diferencia o mercado contínuo do mercado de
leilão. No mercado contínuo os preços são definidos ao longo do dia durante o
processo de negociação, em que o fluxo dos pedidos determinará o preço. No
mercado de leilão “um leiloeiro coordena um leilão em certos momentos no dia de
negociação e estabelece um preço de compensação de mercado, com base nos
pedidos agrupados neste momento”. Contudo, Damodaram (2004, p.133) esclarece
que há mercados que utilizam as duas formas e usa como exemplo a Bolsa de Nova
Iorque, que abre com determinado preço (mercado de leilão) e ao longo dia passa
ao mercado contínuo.
A precificação de um ativo varia em função da capacidade de geração de
17
fluxo futuro. Para proceder à precificação, os interessados utilizam informações
pertinentes para a projeção desse fluxo futuro. Conforme Damodaran (2004, p.132)
cita: “O preço de um ativo representa o resultado de um processo nos quais
investidores usam a informação disponível sobre o ativo para gerar expectativas a
respeito do futuro”.
Damodaran (2004), salienta que os preços praticados se desviam do valor do
mercado financeiro. As principais razões por esta situação são:
As informações podem ser insuficientes ou incorretas;
Os investidores podem não fazer um bom trabalho ao processar a
informação para chegar às expectativas de preço/valor;
Pode haver investidores que estejam dispostos a negociar a preços que
não refletem as expectativas.
Martins (2001, p.20) organiza os diferentes tipos de avaliação e ativos,
denominado-os de opções de avaliação, segundo dois tipos de valores (Quadro
2.2. ).
Os valores de entrada são os mais usados na elaboração de
demonstrações contábeis e baseiam-se nas referências valorativas obtidas
nos segmentos do mercado em que a empresa adquire recursos que
manuseia. Os valores de saída são obtidos nos segmentos de mercado nos
quais a empresa oferta seus recursos.
Quadro 2.2 - Opções de avaliação pelos valores de entrada e valores de saída
Valores de entrada Valores de saída
Custo histórico
Custo histórico corrigido
Custo corrente
Custo corrente corrigido
Custo futuro de reposição
Valor realizado
Valor corrente de venda
Valor realizável líquido
Valor de liquidação
Valor de realização futuro
Valor presente do fluxo de caixa
futuro
Valor justo de mercado
Goodwill
Fonte: Adaptado de Martins (2001, p.20)
18
Paiva (2001, p.3) comenta que a determinação de valor relaciona-se aos
seguintes fatores:
1. quem está avaliando (se sob a ótica do comprador, vendedor ou de um
analista "neutro"), suas preferências, valores, interesses, objetivos
pessoais; e
2. o contexto em que avaliação está sendo feita (momento histórico,
econômico, político, social, pessoal, etc.).
Perez e Famá (2003) diferenciam valor e preço esclarecendo que o “valor é
relativo e depende de vários fatores, muitos deles subjetivos, o preço é único, exato
e preciso, e reflete fielmente a mensuração financeira de uma transação de compra
e venda de determinada empresa”.
Ainda sobre a discussão de preço e valor, Perez e Famá (2003, p.3)
explanam:
O preço apenas será definido como conclusão do processo de negociação,
entre o desejo dos compradores e as expectativas dos vendedores, que
utilizarão suas mensurações de valor como referencial para a tomada de
decisão, em um processo onde sem uma idéia mais coerente desse valor da
empresa, passam a preponderar fatores de ordem emocional e interesses
especulativos.
Pasin (2004, p.21) diz que “o preço de mercado de uma empresa é uma
função das decisões de investimento, financiamento e da política de dividendos
adotada por ela.”
Martelac et al. (2005, p.1) coincidentemente com Perez e Famá (2003)
esclarecem que o preço de um negócio é estabelecido pelo processo de negociação
entre o comprador e o vendedor e que o valor justo do negócio é uma função da
expectativa do negócio em gerar fluxos futuros. O que não significa que não se
possa vender o negócio mesmo que não coincida com o valor avaliado, pois se parte
do pressuposto que cada avaliador pode calcular esse valor baseando-se em suas
próprias premissas e critérios.
Esclarecendo sobre valor justo, Helfert (2000) apud Cerbasi (2003, p.10)
define valor justo de mercado como “o valor de qualquer ativo ou grupo de ativos
quando comercializado em um mercado organizado ou entre partes privadas em
19
uma transação espontânea, sem coerção”.
Com a intenção de exemplificar a diferença entre valor e preço, Pasin (2004,
p.22) lembra que essas diferenças ficaram claras nos processos de privatização
ocorridos há anos quando diversas empresas ofereceram valores diferentes nos
leilões de privatização, onde o preço está como sendo o valor mínimo de venda e o
valor é o valor obtido com a venda, variando em função do preço e das variáveis que
as possíveis empresas compradoras consideram, como ilustrado no quadro 2.3:
Quadro 2.3 - Valores mínimos e valores obtidos no processo de privatização
Ano Empresa
Valor mínimo
em milhões de
dólares
Valor vendido em
milhões de
dólares
Ágio
VALOR PREÇO
1993 AÇOMINAS 284,8 554,2 94,6%
1994 EMBRAER 181,5 182,9 0,8%
1995 ESCELSA 345 385,7 11,8%
1997 MERIDIONAL 155,4 238,7 53,6%
2000 BANESPA 945,8 3.604,3 281,1%
2004 BEM 26,3 26,6 1,1%
Fonte: Adaptado de BNDES (2004, p.78)
Enfim, o valor pode ser entendido como sendo a representação monetária de
referência de um bem e o preço é a quantia estabelecida para se receber por esse
bem, podendo variar em função do valor. Então, um bem pode ter seu preço
estabelecido acima ou abaixo do seu valor.
2.1.2 A importância dos ativos tangíveis e ativos intangíveis na avaliação de
empresas
A literatura econômico-financeira mostra uma ampla diversidade de modelos
que objetivam a determinação do valor de uma empresa. Cada modelo apresenta
características e estruturas diferentes. Mas, antes de aprofundar esta discussão,
neste capítulo, sobre os modelos existentes de avaliação de empresas, convém
fazer alguns esclarecimentos sobre a consideração dos ativos tangíveis e os
intangíveis no processo de avaliação de empresas.
20
Ativo pode ser definido com sendo qualquer bem com valor comercial ou valor
de troca, pertencente a uma sociedade, instituição ou pessoa física (Dicionário
Econômico). Os ativos podem ser classificados em tangível e intangível.
Sobre os ativos de uma empresa, Damodaram (2004, p.82) define que estes
podem se apresentar de diversas formas, como:
Ativos de longo prazo (prédios e terrenos);
Ativos de curto prazo (estoque);
Ativos circulantes (dinheiro);
Ativos intangíveis (patentes e marcas registradas).
2.1.2.1 Ativos Tangíveis
Segundo Varian (2003, p.215) ativos tangíveis são bens que proporcionam
“um fluxo de caixa ao longo do tempo, que podem fornecer um fluxo de serviços de
consumo ou de dinheiro”. Os ativos que fornecem o fluxo de dinheiro são chamados
de ativos financeiros (SCHMIDT et al. 2006, p.10).
Em seus estudos, Schmidt et al.(2006, p.9-17) apresentam as seguintes
definições de ativos sob a ótica da teoria contábil constantes, no quadro 2.4:
Quadro 2.4 - Conceitos de ativo
Autor Definição
Paton (1924)
Contraprestação material ou não, possuída por uma empresa e
que tenha valor para ela;
Canning (1929)
Serviço futuro em dinheiro ou conversível para a entidade. É
ativo somente para a pessoa que o utiliza;
AICPA – American Institute of
Certified Accountants
(1941/1953):
Saldo devedor, princípios, direito de propriedade, valor
adquirido, gasto realizado que gerou o direito;
D`Auria (1958)
Meios ou matéria posta ao administrador para atingir os fins da
entidade;
Sprouse e Moonitz (1962)
Ativos representam benefícios esperados, diretos que foram
adquiridos pela entidade como resultado de alguma transação
corrente passada.
Meigs & Johnson (1962) Recursos econômicos possuídos;
Anthony (1970)
Recurso econômico possuído, adquirido a um custo monetário
mensurável.
Martins (1972)
O futuro resultado econômico que se espera obter de um
agente. ( O agente refere-se ao ativo).
Henndriksen e Van Breda
(1999)
Ativos são reservas de bens futuros.
International Accounting
Stardards Board
Ativos são benefícios econômicos futuros prováveis obtidos ou
controlados por uma entidade particular em conseqüência das
transações ou dos eventos passados.
Schmidt e Santos (2002)
Recursos controlados pelas empresa capazes de gerar fluxos
positivos de caixa.
Fonte: Adaptado de Schmidt et al. (2006, p.9-17) e Almeida & Haji (1997, p.5)
21
Geralmente, a literatura especializada utiliza a expressão “ativos” para referir-
se aos “ativos tangíveis”, exceto quando se deseja diferenciá-lo ou compará-lo com
“ativos intangíveis”.
Analisando os pontos comuns das diversas definições de ativo tangível
apresentadas, em geral, pode-se dizer que os ativos caracterizam-se pela posse e
expectativa de retornos futuros.
Hendriksen e Van Breda (1999) apud Schmidt et al. (2006, p.13) apresentam
as seguintes características dos ativos:
Existência de direito ao beneficio futuro;
Os direitos devem favorecer exclusivamente uma empresa específica;
Existência de evidência da probabilidade dos benefícios futuros;
O benefício econômico deve ser o resultado de transação ou eventos
passados.
Schmidt et al. (2006, p.14), com base em estudos de diversos autores,
afirmam que as características de um ativo estão ligadas a benefícios futuros, à
propriedade, à posse ou controle e a direitos específicos exclusivos de uma
entidade.
Para que um ativo seja reconhecido, este deve corresponder a uma definição
de ativo, ser relevante, mensurável e ter seu valor preciso. (HENDRIKSEN e VAN
BREDA,1999 apud SCHMIDT et al.,2006, p.15).
Num processo de avaliação de empresa, os ativos tangíveis têm sido os
grandes responsáveis pela mensuração do valor de uma empresa, pois permitem
uma fácil quantificação do valor do patrimônio da empresa para depois deduzir a
dívida, se for o caso.
22
2.1.2.2 Ativos Intangíveis
“Os ativos intangíveis são os recursos incorpóreos controlados pela empresa
capazes de produzir benefícios futuros”. (SCHMIDT & SANTOS, 2002 apud
SCHMIDT et al.,2006, p.24)
Para Kohler apud Iudícibus (1997, p.203) ativos intangíveis são “ativos de
capital que não têm existência física, cujo valor é limitado pelos direitos e benefícios
que, antecipadamente, sua posse confere aos proprietários”.
Os ativos intangíveis são conhecidos na literatura como capital intelectual,
ativos do conhecimento, ativos invisíveis e goodwill. (KAYO, 2002, p.9)
Em se tratando de capital intelectual, ou ativos intangíveis, Brooking (1996)
apud Schmidt & Santos (2002, p.179) o define como “uma combinação de ativos
intangíveis, frutos das mudanças nas áreas da tecnologia da informação, mídia e
comunicação, que trazem benefícios intangíveis para as entidades e que capacitam
o funcionamento das mesmas”, apresentando quatro categorias (SCHMIDT &
SANTOS, 2002, p.179):
Ativo de mercado: marca, lealdade dos clientes, negócios em andamento,
canais de distribuição, franquias etc;
Ativos humanos: expertise, criatividade, conhecimento, habilidade para
resolver problemas, vistos de forma coletiva e dinâmica;
Ativos de propriedade intelectual: know-how, segredos industriais,
copyright, patentes, design etc;
Ativos de infra-estrutura: cultura, sistema de informação, métodos
gerenciais, aceitação de riscos, banco de dados de clientes etc.
Schmidt & Santos (2002, p.181) após estudos das diversas definições
existentes definiram capital intelectual como sendo a “diferença entre o valor de
mercado das ações em circulação da entidade e o valor líquido, organizado a partir
de idéias e informações coerentes, capazes de serem descritas, compartilhadas e
exploradas e que tenham aplicação prática”.
23
Hirouyuki Itami (1987) apud Amigo & Toledo (2000, p.4) corrobora as
conclusões de Schmidt & Santos dizendo que os ativos invisíveis são os recursos
baseados na informação, que incluem a confiança do cliente, imagem de marca,
controle da distribuição, cultura corporativa e habilidades administrativas.
Contudo, o termo mais antigo que se refere aos ativos intangíveis é o
goodwill.
Para Martelac et al.(2005, p.177), goodwill “é a diferença de valor pago em
uma transação empresarial e o valor patrimonial da empresa adquirida.” E ainda
comenta:
A abordagem patrimonial ignora a existência de valiosos ativos intangíveis,
como marcas, redes de relacionamento, carteira de clientes, recursos
humanos, capital intelectual dos funcionários, reputação da empresa, entre
outros itens que não estão refletidos no balanço patrimonial da organização.
Esses itens fazem com que a empresa apresente um valor adicional, um
goodwill.
Kayo (2002, p.10) alerta para o fato de que o goodwill deve ser utilizado com
cuidado devido às diferentes formas de ser interpretado. E esclarece:
O goodwill segundo a interpretação contábil, que é mais ampla, refere-se à
diferença entre o valor total de um negócio (definido em um processo de
aquisição) e o valor de mercado dos ativos tangíveis. Assim, do ponto de
vista contábil, o goodwill corresponde à soma de todos os ativos intangíveis.
A interpretação econômica, entretanto, é menos abrangente e considera o
goodwill como um dos tipos de ativo intangível. Goodwill, por esse enfoque,
corresponde à capitalização de todos os lucros econômicos que não
possam ser atribuídos a quaisquer outros ativos, sejam tangíveis ou
intangíveis (patentes, marcas, direitos autorais, contratos, licenças, etc.).
De acordo com o autor supracitado, os termos ativos invisíveis e ativos do
conhecimento também são bastante utilizados.
Uma classificação de ativos intangíveis bastante exaustiva é apresentada por
Schmidt et al. (2006, p.24,36-37), mostrada no quadro 2.5:
24
Quadro 2.5 - Classificação de ativos intangíveis por Schimidt et al.
gastos de organização;
marcas e nomes de produtos;
pesquisa e desenvolvimento;
Goodwill;
direitos de autoria;
patentes;
franquias;
desenvolvimento de software;
licenças;
matrizes de gravação;
serviços de marcas e certificação de marcas;
certos investimentos de longo prazo etc.
cor única, formato, ou desenho da embalagem no comércio de vestuário;
nomes de domínio na Internet;
contratos de não-concorrência;
solicitações ou pedidos de produção não atendidos;
contratos de relacionamento com clientes;
ativos intangíveis relacionados a jogos, óperas e balé;
ativos intangíveis relacionados a livros, revistas, jornais e outros
trabalhos literários;
ativos intangíveis relacionados com trabalhos musicais, tais como
composições, sons líricos e jingles de publicidade;
ativos intangíveis relacionados a pinturas e fotografias;
ativos intangíveis relacionados a material visual e audiovisual, incluindo
filmes, vídeos musicais e programas de televisão;
licenças, royalties e contratos de paralisação;
propaganda, construção, gerenciamento, serviço ou fornecimento de
contratos;
contratos de aluguéis;
permissão para construção;
contratos de franquia;
direitos de operação e transmissão (rádio e televisão);
direitos de exploração de água, ar, recursos minerais e recursos
florestais;
tecnologia patenteada;
software de computação;
segredos comerciais, tais como fórmulas secretas, processos e receitas;
lista de clientes;
relacionamento com clientes não contratual;
tecnologia não patenteada;
base de dados.
Fonte: Schmidt et al. (2006, p.24, 36-37)
Para ser considerado como ativo intangível, Reilly e Schweihs (1998) apud
Kayo (2002, p.10-11) esclarecem que devem possuir os seguintes atributos:
1. estar sujeito a uma identificação específica e descrição reconhecível;
2. estar sujeito à existência e proteção legal;
3. estar sujeito ao direito de propriedade privada e esse direito deve ser
legalmente transferível;
4. haver alguma evidência tangível ou manifestação da existência do ativo
intangível (como um contrato, licença, documento de registro, lista de
clientes, demonstrativos financeiros, etc);
5. ter sido criado em um momento ou evento identificável;
6. estar sujeito a ser destruído ou eliminado em um momento ou evento
identificável.
25
Mas, Kayo (2002, p.11) também esclarece que estes atributos podem ser
identificados em ativos intangíveis e considera que “antes de tudo deve-se conhecer
o que direciona a existência do valor intangível”.
Segundo Feltham e Ohlson (1995) apud Kayo (2002, p.11), “o valor dos
intangíveis resulta da geração de lucros acima do normal”. E, explica:
Para que o lucro ocorra, em primeiro lugar, é preciso que os produtos e
serviços sejam vendidos, ou que haja um potencial de vendas no futuro.
Para que essas vendas possam ser maximizadas, é preciso se entender
porque os consumidores compram os produtos e serviços oferecidos. As
razões para a compra podem ser inúmeras e particulares para cada caso,
isto é, os direcionadores de compra podem ser diferentes entre produtos ou
serviços concorrentes.
Kayo (2002, p.19) propõe uma classificação para os ativos intangíveis
estabelecendo componentes para cada um dos tipos de ativo intangível, conforme
quadro 2.6:
Quadro 2.6 - Classificação de ativos intangíveis
Tipo de Intangível
Principais componentes
Ativos Humanos
• conhecimento, talento, capacidade, habilidade e
experiência dos empregados;
• administração superior ou empregados-chave;
• treinamento e desenvolvimento;
• entre outros.
Ativos de Inovação
• pesquisa e desenvolvimento;
• patentes;
• fórmulas secretas;
• know-how tecnológico;
• entre outros.
Ativos Estruturais
• processos;
• softwares proprietários;
• bancos de dados;
• sistemas de informação;
• sistemas administrativos;
• inteligência de mercado;
• canais de mercado;
• entre outros.
Ativo de
Relacionamento
(com públicos
estratégicos)
• marcas;
• logos;
• trademarks;
• direitos autorais (de obras literárias, de softwares,
etc);
• contratos com clientes, fornecedores, etc.;
• contratos de licenciamento, franquias, etc.;
• direitos de exploração mineral, de água, etc.;
• entre outros.
Fonte: Kayo (2002, p.19)
26
No processo de avaliação de uma empresa, devem-se considerar tanto os
ativos tangíveis quanto os intangíveis. Na maioria dos métodos de avaliação
existentes a avaliação fica centrada nos ativos tangíveis e poucos ou nenhum ativo
intangível é considerado.
Observa-se ao mensurar o valor de uma empresa que há discrepância entre o
valor contábil e o valor de mercado. Schmidt & Santos (2002, p.9) comentam que de
acordo com o índice da Morgan Stanley o valor das empresas cotados na bolsa é o
dobro do seu valor contábil em média, sendo que nos Estados Unidos o valor de
mercado varia em média de duas a nove vezes do valor contábil.
Schmidt & Santos (2002, p.9) citam ainda os principais fatores responsáveis
por essa discrepância:
As ondas de incorporações internacionais, o interesse por parte dos líderes
de mercado em desenvolverem ou adquirirem marcas famosas, a expansão
do setor de serviços por todo o globo, a velocidade e a extensão da
mudança tecnológica, em especial o impacto da tecnologia da informação, o
crescimento, a sofisticação e a integração dos mercados financeiros
internacionais, além da fonte de riqueza proporcionada pela inteligência
humana e os recursos intelectuais.
Neste trabalho, propõe-se uma metodologia de avaliação de empresas que
considere tanto ativos tangíveis quanto ativos intangíveis.
2.1.3 Custos afetam o valor das empresas
Alguns tipos de “custos” são considerados quando se avalia econômica-
financeiramente uma empresa. Prévio à discussão sobre os modelos de avaliação, é
pertinente esclarecer o significado de alguns dos principais parâmetros que afetam o
valor das empresas. Na realidade estes parâmetros estão relacionados à taxa de
desconto a ser aplicada aos recursos financeiros de uma empresa, em decisões e
manutenções de investimentos e avaliação de desempenho.
A seguir apresentam-se os conceitos de custo de oportunidade, de custo de
capital e juros sobre capital próprio.
27
2.1.3.1 O custo do capital
De acordo com Gitman (1997, p.382) o custo de capital é “a taxa de retorno
que a empresa precisa obter sobre os seus projetos de investimento, para manter o
valor de mercado de suas ações”. E complementa afirmando que o custo de capital
também pode ser definido como sendo:
[...] a taxa de retorno exigida pelos fornecedores de capital de mercado,
para atrair seus fundos para a empresa. Se o risco for mantido constante, a
implementação dos projetos com uma taxa de retorno acima do custo de
capital aumentará o valor da empresa e a implementação dos projetos com
a taxa de retorno abaixo do custo de capital diminuirá o valor dela.
Martins et al. (2001, p.207) definem custo de capital como a “remuneração
que a empresa oferece para os fornecedores dos recursos que necessita para
efetuar investimentos. Esses recursos devem gerar retornos superiores aos
oferecidos pelos credores, provocando uma geração de valor”.
Uma empresa pode obter recursos através do patrimônio líquido, de
endividamento e de ações preferenciais. Damodaran (2004, p.194) descreve o custo
de capital como sendo a média ponderada entre esses três custos e explica que o
custo do patrimônio líquido reflete o grau de risco do investimento em patrimônio
líquido, “o custo da dívida após o imposto de renda é uma função do risco da
empresa não pagar e o custo das ações preferenciais é uma função da posição
intermediária em termos de risco da dívida e patrimônio líquido”.
O custo de capital pode ser calculado utilizando a seguinte expressão:
++
+
++
+
++
=
APPLD
AP
k
APPLD
D
k
APPLD
PL
kCC
apdpl
Onde:
CC = Custo de capital
PL = Patrimônio líquido
D = Dívida
AP = Ações preferenciais
Kpl = grau de risco do investimento em patrimônio líquido
28
Kd = função do risco de não pagamento da empresa
Kap = função da posição intermediária em termos de risco da dívida e
patrimônio líquido
O capital disponível pela empresa para investimento é:
Capital na Empresa = PL + D + AP
Em geral, o custo de capital da empresa pode ser representado pela seguinte
função:
= .,,,,, Capital de Custo etcinflaçãoriscoKKK
deoportunida
decusto
f
apdpl
2.1.3.2 Custos de oportunidade
Os custos de oportunidade são custos relacionados à escolha de onde investir
os recursos que a empresa possui. Uma decisão de investimento consiste na
escolha da alternativa de investimento. Damodaran (2004, p.312) esclarece na
analise de custos de oportunidade deve-se fazer a seguinte pergunta: “Existe
qualquer outro uso para esse recurso nesse momento?”.
Custo de oportunidade significa o quanto alguém deixou de ganhar por ter
adotado uma alternativa em vez de outra, ou seja, se alguém escolheu
investir em uma fábrica de giz, deixando de, com isso, investir na
construção de um supermercado, que era a segunda melhor alternativa
existente na época, diz-se que o custo de oportunidade da decisão de
investir na fábrica de giz é o quanto se deixou de ganhar por não se
construir o supermercado. (MARTINS, 1996 apud MARTINS et al., 2001)
Martins et al. (2001, p.187) descrevem as abordagens econômica e contábil
mostrando as diferenças na concepção e cálculo dos custos de oportunidade.
Sob o enfoque econômico o custo de oportunidade, segundo Nascimento
(1998) apud Martins et al. (2001, p. 189), é definido como:
29
[...] aquilo que o decisor sacrifica ou abandona ao fazer uma escolha. É
constituído da própria avaliação que o indivíduo faz do prazer ou utilidade,
cuja exclusão prevê como necessária, em decorrência da sua seleção de
cursos alternativos de ação. Qualquer oportunidade de lucro que se
encontre dentro do campo da possibilidade e seja rejeitada transformando-
se no custo de empreender o curso da ação preferida.
Santos (1995) apud Martins et al. (2001, p.189) apresenta os seguintes
aspectos para que o custo de oportunidade seja definido sob o aspecto econômico:
1. o conceito pressupõe a existência de duas ou mais alternativas viáveis e
mutuamente exclusivas;
2. o custo de oportunidade refere-se a algum atributo específico do objeto
avaliado;
3. o custo de oportunidade está associado ao valor de mercado dos bens e
serviços utilizados.
No aspecto contábil os custos de oportunidade surgem como formas de modelos
para cálculo dos mesmos. Nascimento (1998) apud Martins et al (2001, p.190).
Na literatura, existem vários modelos para cálculo e contabilização dos
custos de oportunidade. Nem todos aplicam o conceito, diretamente, a cada
decisão tomada na empresa, e sim, a um conjunto de decisões. Um dos
caminhos preferidos para a aplicação do conceito é o reconhecimento dos
juros sobre o capital, empregado nas operações.
Existem, entretanto, modelos nos quais o conceito é aplicado a cada
decisão, e em conjunto com a aplicação do conceito de juros sobre o capital
próprio. Independentemente das vantagens dos modelos mais completos,
em termos da qualidade da informação que proporcionam, ambos os tipos
têm o mérito de, no mínimo, deslocarem as discussões para o nível da
praticidade. Entre tais modelos destacamos [...] aqueles propostos por
Schlatter e Schlatter, Robert Anthony, Armando Catelli e Bennett Stewart III.
Para se calcular o custo do capital e o custo de oportunidade Martins et a
(2001, p.194) apresentam os seguintes passos:
1. elaboração de uma lista de alternativas existentes;
2. relação de resultado esperado de cada alternativa;
3. análise das alternativas para descartar as menos atrativas;
4. análise das alternativas e selecionada da mais atraente;
5. verificação do resultado da alternativa selecionada;
6. comparação da alternativa selecionada com a melhor alternativa
descartada.
30
2.1.3.3 Os juros sobre o capital próprio
De acordo com Martins et al. (2001, p.231) a técnica de juros sobre o capital
próprio “pode ser entendida como uma simplificação do custo de oportunidade,
porque atribui uma remuneração ou custo de oportunidade para todos os demais
itens patrimoniais da empresa”.
Hansen (1957) apud Beuren (1993, p.7) propõe “usar um tipo de juro que
mais ou menos corresponda ao que, normalmente se deve pagar para obter dinheiro
do mercado, para a determinação dos juros sobre o capital próprio.”.
Contudo, deve-se analisar a taxa de juros empregada e o risco que os
avaliadores estarão dispostos a assumir, diante das alternativas que poderão
escolher.
Existem diversos modelos para estimar o custo do capital próprio. Os mais
conhecidos são: a taxa de crescimento e o CAPM (Capital Asset Pricing Model).
As considerações sobre estes custos serão explicitadas no item 2.3.2.1, para
efeitos da estimativa da taxa de desconto da empresa.
2.2 AVALIAÇÃO DE EMPRESAS
Avaliação significa apuração ou estimativa de valor de algo.
Martins (2001, p.263) explica que “num contexto de crescente
competitividade, em que freqüentemente ocorrem fusões, aquisições e privatizações,
nenhuma área contábil-financeira tem sido tão palpitante quanto a avaliação de
empresas”.
A avaliação de uma empresa normalmente precede às transações de compra
e venda de empresas, sendo de grande importância para fornecer maior garantia às
tomadas de decisões de ambos os lados da negociação, sendo então o valor de
31
uma empresa estimando com maior rigor quando há o interesse de novas
reestruturações societárias.
Pasin (2004, p.28) cita a avaliação do impacto das decisões estratégicas,
financeiras e operacionais na consecução do objetivo de maximização do valor da
empresa como sendo uma das principais aplicações da avaliação de empresas.
De acordo com Martins (2001, p.261) as principais razões relacionadas ao
processo de avaliação de empresas são:
Compra e venda de negócios;
Fusão, aquisição e incorporação de empresas;
Dissolução de sociedades;
Liquidação de empreendimentos; e
Avaliação da habilidade dos gestores de gerar riqueza para os acionistas.
Martins (2001, p.264) complementa informando que a avaliação pode assumir
dois pressupostos que são: “a descontinuidade (em desmanche ou liquidação) e a
continuidade (em marcha ou going concern)”, ou seja, a empresa pode ser avaliada
pelo valor de liquidação de seus ativos subtraindo o passivo e os gastos com a
venda, no caso da descontinuidade ou a empresa pode ser avaliada pelo seu valor
de funcionamento considerando os possíveis fluxos a serem gerados no futuro, no
caso da continuidade.
Pasin (2004, 28) comenta que “os modelos de avaliação são essencialmente
quantitativos, entretanto, o processo de avaliação contempla muitos aspectos
subjetivos, inseridos nos dados de entrada de tais modelos”.
Nogueira (1999) apud Cerbasi (2003, p.10) explica que “a avaliação de
empresas, diferentemente da avaliação de quadros, pinturas ou obras de arte, não
deve se basear em percepções ou intuições, mas no profundo conhecimento tanto
da própria empresa-alvo quanto do mercado no qual está inserida”.
32
Muitos processos de fusões e aquisições não foram bem sucedidos pelo fato
de se pagar caro demais pela compra da empresa, dificultando a obtenção do
retorno do investimento ou a manutenção do negócio. Para que esse problema não
ocorra faz-se necessário o cálculo do preço justo da empresa, sendo umas das
principais razões para a avaliação. (MARTELAC et al.,2005, p.1)
Saurin e Costa Jr. (1997, p.51) apud Müller (2003, p.20) definem a avaliação
como sendo “um guia, ou uma antecipação do que poderia ser obtido na venda da
empresa ou na sua liquidação, quando da decisão de venda ou encerramento de
uma empresa”.
Avaliação econômica de empresas é uma análise de risco e retorno para
determinar o valor de um ativo, dependendo das características do ativo e dos
objetivos de avaliação. É um processo que pode ser aplicado às diversas categorias
de benefícios esperados, sejam de títulos e dívidas, ações, locação de imóveis,
poços de petróleo e outros, para determinar seu valor em um dado instante de
tempo. (GITMAN,1997, p.246)
Para Abreu Filho et al (2005), a definição de valor de uma empresa é uma
quantia teórica que costuma orientar os negócios e que se calcula considerando a
liquidez, de condições normais e de equilíbrio no mercado.
Por outro lado, Ross et al (1995) definem avaliação de empresas como sendo
a diferença entre o somatório do valor de mercado das dívidas e o valor de mercado
das ações. Ou seja, segundo esta definição, para se obter o valor da empresa é só
subtrair do valor total que seria obtido com as ações, no caso de venda ou
simplesmente no caso de apuração de valor num determinado dia, as dívidas que a
empresa possui.
Falcini (1995, p.19) afirma que “uma avaliação econômica, ao contrário do
que possa parecer, não é a fixação concreta de um preço ou valor específico para
um bem, mas é uma estimativa de base, uma tentativa de estabelecer, dentro de
uma faixa, um valor referencial de tendência, em torno do qual atuarão as forças de
mercado.”
33
Pasin (2004, p. 28) conclui:
Sendo assim, a avaliação de empresas pode ser também utilizada para
aperfeiçoar o processo decisório. Em outras palavras, uma das principais
aplicações da avaliação de empresas é avaliar o impacto das decisões
estratégicas, financeiras e operacionais na consecução do objetivo principal
das empresas: a maximização do valor.
Assaf Neto (2003) afirma:
A definição do valor de uma empresa é uma tarefa complexa, exigindo uma
coerência e rigor conceituais na formulação do modelo de cálculo. Existem
diversos modelos de avaliação, embutindo todos eles certos pressupostos e
níveis variados de subjetividade.
Assaf Neto (2003) ainda complementa, informando que “ [...] não há como
prescindir de certa dose de subjetividade na definição do valor de uma empresa,
principalmente por se tratar qual metodologia que se baseia em resultados
esperados obtidos do comportamento do mercado.”
Paiva (2001, p.3) alerta para o fator informação. O autor comenta que a
qualidade da avaliação está relacionada à qualidade dos dados, informações e do
tempo despendido em compreender a empresa a ser avaliada, enfatizando que o
“mais importante deve estar no processo de avaliação e não no seu resultado final”.
Paiva (2001, p.3) destaca:
Outro ponto importante a ser levado em consideração é que o valor obtido por
qualquer método de avaliação se modifica de acordo com novas informações
que surjam sobre a empresa e/ou sobre o mercado. Como temos novas
informações com o passar do tempo, a avaliação de uma empresa não é
"eterna" e necessita ser rapidamente atualizada para refletir as informações
correntes.
Lemme (2001) comenta que a “dificuldade de trazer para a avaliação de
empresas os modelos teóricos de avaliação de ativos abre espaço para
procedimentos empíricos com elevado grau de subjetividade, dependentes do
acesso a informações específicas e do talento do analista envolvida na avaliação”..
Martins et al. (2001, p.264) apresentam duas formas de avaliar uma empresa
em circunstâncias normais:
34
Pelo seu valor de liquidação ordenada, ou seja, pelo que valem seus ativos
avaliados a preço de venda, diminuídos dos gastos para se efetuar essa
venda (comissão, impostos, transportes etc.) e o valor necessário para
saldar seu passivo para com terceiros; e Pelo seu valor de funcionamento
que depende basicamente dos futuros benefícios econômicos que ela é
capaz de produzir.
E complementam:
O valor de uma empresa será, desses dois, o maior. Ninguém venderia uma
empresa em funcionamento por menos do que obteria se a fechasse; e
ninguém cerraria as portas de uma empresa se ela pudesse ser vendida por
valor melhor em pleno funcionamento. Logo o valor econômico de uma
empresa é dado pelo maior dos montantes alcançados, nessas duas
alternativas: em liquidação ou em marcha.
A avaliação de empresas é uma forma de verificar o valor mais aproximado
possível de mercado, considerando o ativo e o passivo existentes e a capacidade de
geração de fluxos futuros.
2.3 PRINCIPAIS MODELOS DE AVALIAÇÃO DE EMPRESAS
Existem diversos modelos para avaliação de empresas. A utilização desses
modelos deve ser adequada ao propósito da avaliação, assim como às
características da empresa, às características do ambiente, e ao contexto onde a
empresa se encontra inserida e às informações disponíveis para a aplicação de
alguns dos modelos escolhidos. Nesse sentido, não existe um único modelo que
seja o melhor, mas existem modelos mais adequados conforme às características da
empresa e da situação a ser avaliada.
Sobre os métodos de avaliação, Martins et al. (2001, p.21-22) esclarecem:
Procuramos mostrar que as diversas alternativas de avaliação não são
conflitantes entre si ou substitutivas umas das outras, como às vezes vemos
acadêmicos e profissionais afirmarem. E sim, complementares umas das
outras, visões diferentes do mesmo objeto. A integração entre todas as
formas é absolutamente viável e evidenciável, teórica e pratica.
Perez & Famá (2003) apud Pasin (2004) compartilham as idéias de Martins et
al.:
35
Os vários modelos e métodos de avaliação de empresas podem ser
utilizados em conjunto ou separadamente, porém, nenhum método isolado
pode ser considerado o correto, inquestionável ou exato. Todavia, existem
métodos de avaliação mais consistentes que, de acordo com as premissas
da avaliação, podem se revelar tecnicamente mais adequados, dada à
circunstância de avaliação e a qualidade das informações disponíveis.
Os modelos de avaliação de empresas mais utilizados são:
Contábil/Patrimonial, Fluxo de Caixa Descontado (FCD), Múltiplos ou Avaliação
Relativa, EVA/MVA (Economic Value Added/ Market Value Added) e Opções Reais.
Nogueira (1999, p.3) apresenta os seguintes aspectos como influenciadores nos
modelos de avaliação de empresas, que podem ser relevantes de acordo com as
especificidades da empresa que se deseja avaliar:
a) aspectos trabalhistas e de ordem legal;
b) localização da matriz e de suas filiais;
c) benefícios a funcionários;
d) níveis de alavancagem e de liquidez;
e) risco intrínseco da empresa e do mercado em que atua;
f) custos e despesas, inclusive impostos;
g) existência de patentes ou direitos; e
h) tipo do negócio.
Além dos aspectos citados acima, existem outros aspectos relevantes, como:
incentivos, atuação da comunidade local, governo e mercado, por exemplo.
Já Teixeira (1999) apud Pasin (2004) citou os seguintes aspectos como
influenciadores nos modelos de avaliação:
a) mudanças nas condições de mercado;
b) mudanças de expectativas (projeções);
c) diferenças de linhas de negócio;
d) diferenças de qualidade e consistência do desempenho histórico;
e) diferenças na estrutura das empresas e transações.
O quadro 2.7 mostra as classificações de modelos de avaliação, mostrando
por alguns autores.
36
Quadro 2.7 - Modelos para avaliação de empresa.
Autores
Modelos
Santos
et al.
(2006)
Martelac
et al.
(2005)
Damodaran
(2002)
Martins
et al.
(2001)
Santos
&
Schmidt
(2006)
Damodaran
(2001)
Cornell
(1993)
apud
Paiva
(2001)
Pasin
(2004)
Copeland
et al.
(2002)
Desconto do
fluxo de caixa
líquido do
acionista
X
Fluxo de caixa
líquido da
empresa
X X X
Fluxo de caixa
descontado
X
X X X X X X X X
Avaliação
relativa
X X X X X X X
Índice
preço/lucro
X X X X
Índice
preço/vendas
X
Modelo de
Black-sholes
X
Goodwill X X X
EVA e MVA X X X
Opções reais X X X X X X X
Avaliação
patrimonial
contábil
X X X X X X
Avaliação
patrimonial pelo
mercado
X
Valor presente
dos dividendos
X
Capitalização
dos lucros
X
Múltiplos de
faturamento
X
Múltiplos de
fluxo de caixa
X
Valor presente
ajustado
X X
CAPM (Capital
Asset Pricing
Model)
X
APM (Taxa de
rendimento livre
de risco)
X
Fonte: Própria
Conforme a literatura consultada, os modelos amplamente utilizados em
situações reais, para avaliação de empresas são: o fluxo de caixa descontado,
avaliação contábil/ patrimonial, avaliação relativa e opções.
Os modelos EVA/MVA e opções reais são de certa forma, desdobramentos do
método do Fluxo de Caixa Descontado. (PASIN, 2004)
37
A seguir discutem-se alguns aspectos relevantes dos modelos de avaliação
mais utilizados.
2.3.1 Fluxo de caixa descontado
O fluxo de caixa descontado é um modelo freqüentemente utilizado no
ambiente de negócios seja no mercado financeiro, no mercado de capitais e em
processos de fusões e aquisições. (PEREZ & FAMÁ, 2003, p.7)
Martelac et al. (2005, p.12) complementam afirmando que o modelo de fluxo
de caixa descontado também é muito utilizado em avaliações de empresa para “fins
de (...) cisões, joint-ventures, compra e vendas de participações, abertura e
fechamento de capital, análise de novos investimentos e determinação do preço
justo de uma ação”.
Para a identificação, e melhor visualização, das entradas e saídas de caixa,
pode-se utilizar uma representação gráfica denominada Diagrama dos Fluxos de
Caixa (Cash-Flow).
Este diagrama é traçado a partir de um eixo horizontal que indica a escala dos
períodos de tempo. O número de períodos considerado no diagrama é definido como
o horizonte de planejamento, como ilustra a figura 2.1.
FC
0
FC
1
FC
1
FC
3
FC
4
FC
5
FC
n
. . .
n
Tempo
Figura 2.1: Representação de um diagrama de fluxo de caixa
Martelac et al. (2005, p.12) defendem que a capacidade que as empresas têm
de gerar fluxos futuros está relacionada à definição de valor da mesma. Em relação
ao fluxo de caixa descontado, Martelac et al. (2005, p.12) esclarecem:
38
O método de fluxo de caixa descontado está fundamentado na idéia de que
o valor de uma empresa está diretamente relacionado aos montantes e às
épocas em que os fluxos de caixa operacionais estarão disponíveis para
distribuição. Portanto, o valor da empresa é medido pelo montante de
recursos financeiros que será gerado no futuro pelo negócio, o qual é
trazido ao seu valor presente para refletir o tempo e o risco associados à
distribuição.
O fluxo de caixa descontado considera o valor do dinheiro num determinado
instante de tempo, portanto aplica-se uma taxa de desconto para estimar o montante
no presente.
Os critérios de avaliação do fluxo de caixa descontados mais amplamente
usadas são o valor presente líquido e a taxa interna de retorno. Sendo que o valor
presente líquido é a soma dos valores presentes de cada um dos fluxos de caixa que
ocorrem num determinado tempo, e a taxa interna de retorno é a taxa de desconto
que torna o valor presente líquido zero, ou seja, é a medida do retorno do
investimento, considerando os fluxos de caixa e os instantes em que estes ocorrem.
(DAMODARAN, 2004, p.261)
A expressão utilizada para calcular o VPL para avaliação de aplicação deste
modelo de Fluxo de Caixa é:
( )
∑
=
=
+
=
nt
t
t
t
r
FC
VPL
1
1
Onde:
FC
t
= Fluxo de caixa no período t;
r = taxa de desconto (reflete o risco inerente ao fluxo de caixa estimado);
n = vida útil do ativo ou projeto ou horizonte de planejamento.
A taxa interna de retorno (TIR), é a taxa para a qual o VPL é igual a zero, isto
é, quando:
( )
0
1
1
=
+
=
∑
=
=
nt
t
t
t
r
FC
VPL
então
,
r
TIR
=
39
Martins (1972, p.36-46) apud Martins et al. (2001, p.113) comenta: “O valor
presente líquido, aplicado ao ativo, objetiva identificar o montante que, recebido hoje,
proporcionaria a mesma utilidade que outro obtido em data futura determinada”.
De acordo com Perez & Famá (2003, p.7) pelo fato de “trabalhar com
expectativas futuras, naturalmente, observa-se que a grande dificuldade deste
método está em prever com precisão e antecedência, o comportamento futuro
destas relevantes variáveis.”
As variáveis citadas por Perez & Famá (2003, p.7) para a elaboração de um
fluxo de caixa são:
o fluxo de caixa livre operacional;
o horizonte de projeção deste fluxo;
o valor residual da empresa ou valor da perpetuidade;
a taxa de desconto destes fluxos de caixa.
2.3.2 Fluxo de caixa livre
Em seus estudos, Martelac et al. (2005, p.17), e outros autores, apresentam
duas formas de avaliação de empresas utilizando o fluxo de caixa descontado, onde
apesar de ambas descontarem o fluxo de caixa esperado se diferenciam nas taxas
de desconto e nos fluxos de caixa. São elas:
1. Avaliação da participação do acionista no negócio (equity valuation)
O valor da empresa é obtido descontando-se os Fluxos de Caixa dos
Acionistas (cashflow to equity), ou seja, os fluxos de caixa residuais após
dedução de todas as despesas e pagamentos de juros e principal,
descontados pela taxa exigida pelos investidores sobre o capital próprio.
(MARTELAC et al., 2005, p.17)
2. Avaliação da empresa como um todo (firm evaluation)
O valor da empresa é obtido descontando-se Fluxos de Caixa para a
Empresa (cashflow to firm), ou seja, os fluxos de caixa residuais após a
realização de todas as despesas operacionais e impostos, mas antes do
pagamento das dívidas, pelo custo médio ponderado de capital.
(MARTELAC et al., 2005, p.17)
40
O fluxo de caixa livre é calculado após as despesas operacionais e antes do
pagamento das dívidas, como Damodaran (2004, p.127) descreve: “O fluxo de caixa
livre da empresa foi definido como o fluxo de caixa residual após as despesas
operacionais, impostos e necessidades de reinvestimentos, mas antes de quaisquer
pagamentos de dívida (pagamento de juros e do principal)”.
Martins et al. (2001, p. 280) comentam que “o fluxo de caixa livre é gerado após
a dedução de impostos, investimentos permanentes e variações esperadas no capital
circulante líquido”.E ainda concluem: “Em outras palavras, seria o montante disponível
para todos os fornecedores de recursos. Por isso, devemos apurá-lo antes dos
pagamentos das dívidas (principal e juros)”.
Perez & Famá (2003, p.7) afirmam que a utilização do fluxo de caixa livre é o
modelo mais indicado em processos de avaliação de empresas, pois é calculado após
a dedução dos impostos.
Sobre o fluxo de caixa livre, Perez & Famá (2003, p.7) citam:
Encontramos no fluxo de caixa operacional da empresa, o melhor indicador
de capacidade de geração de riqueza, com clara evidência da eficiência de
determinado negócio, pois o fluxo de caixa supera as dificuldades inerentes
ao lucro contábil, retratando fielmente o potencial da empresa, inclusive seu
goodwill.
Damodaran (2004, p.128) descreve o que o fluxo de caixa livre da empresa
mensura:
Ele mensura os fluxos de caixa gerados pelos ativos antes que quaisquer
custos financiamento sejam considerados e, desse modo, é uma medida do
fluxo de caixa operacional. Por outro lado, o fluxo de caixa livre da empresa
é o fluxo de caixa usado para servir a todas as necessidades de portadores
de reinvidicações por dinheiro – juros e principal para portadores de dívidas
e dividendos e recompras de ações para investidores em patrimônio líquido.
Para a elaboração do fluxo de caixa livre da empresa, Marletalc et al. (2005,
p.24) citam os seguintes itens a serem determinados:
1. Receita bruta;
2. Tributos sobre a receita;
3. Custos diretos;
41
4. Custos indiretos;
5. Despesas comerciais;
6. Despesas gerais, operacionais e administrativas;
7. Lucro antes dos juros, imposto de renda, depreciação e amortização
(Ebitda/Lajida);
8. Depreciação;
9. Exaustão;
10. Amortização de ativos diferidos;
11. Lucros antes dos juros e do imposto de renda (Ebit/ Lajir);
12. Tributos sobre a renda ajustados;
13. Lucro operacional;
14. Somar a depreciação e as amortizações de ativos diferidos;
15. Descontar o investimento em ativos permanentes;
16. Descontar o investimento em capital de giro;
17. Fluxo de caixa livre para a empresa.
Perez & Famá (2003, p.7) apresentam o exemplo da demonstração de
cálculos do fluxo de caixa livre, conforme quadro 2.8:
Quadro 2.8 - Fluxo de Caixa Livre
Receitas líquidas de vendas
-
Custo do Produto Vendido
-
Outras Despesas Operacionais
=
EBIT (Lucro antes dos juros e tributos sobre o lucro)
+
Despesas Operacionais que não Afetam o Caixa (Ex.
Depreciação)
=
EBITDA (Lucro antes dos juros, tributos sobre o lucro,
depreciação, amortização e exaustão)
-
Imposto de Renda e Contribuição Social sobre o Lucro
=
Geração de Caixa Operacional
+/-
Variação nos Investimentos Permanentes e no Capital
Circulante Líquido
=
Fluxo de Caixa Livre (FCL)
Fonte: Adaptado de Perez & Famá (2003, p.7)
Falcini (1992, p.53) comenta que não existe um padrão de nomenclaturas
universalmente aceito para fluxo de caixa, fazendo com que “essa palavra seja
utilizada para referenciar cifras de diferentes origens e ajustes”. Mas, continua
comentando, que de acordo com o desenvolvimento do fluxo de caixa por autores
42
diferentes há uma sinalização que a padronização ocorrerá, devido aos itens em
comum.
De fato, pode-se constatar a diversidade de fluxos de caixa existente, não se
permitindo afirmar que existe apenas um único modelo. O que se pode verificar é
que o princípio entre os diferentes tipos de fluxo de caixa é o mesmo, versando
sobre a idéia de que fluxo de caixa é a diferença entre a entrada de receita e a saída
de despesas (inflow ou outflow).
Elementos importantes para a elaboração do fluxo de caixa:
Horizonte de projeção
Não existe um método para estimar o tempo correto de projeção de um fluxo,
dependendo então do analista, do setor da empresa, do crescimento projetado.
(MARTELAC et al.2005, p.43). Já Perez e Famá (2003, p.8) afirmam que o tempo de
projeção deve ser definido em função do período de tempo que pode prever o
comportamento de variáveis como “os preços dos produtos, o volume de vendas, o
custo das matérias primas, despesas operacionais etc.”
Martelac et al.(2005, p.43) comenta que usualmente são utilizados horizontes
de projeção entre 7 a 12 anos, mas pode-se verificar até 25 anos para grandes
empreendimentos que operam em ambientes estáveis. O autor descreve ainda, que
é “possível delinear o horizonte do projeto” em função dos riscos do
empreendimento, sendo quanto maior o risco, menor o horizonte de projeção o
período transiente, ou seja, quanto mais o período de instabilidade, maior o
horizonte de planejamento; e vida útil limitada, quando existe uma limitação do ciclo
de vida da empresa.
Valor residual
O valor residual é obtido após o cálculo de um período estipulado, ou seja,
após o período determinado de horizonte de projeção, quando se considera que uma
empresa tenha vida finita. É um valor que representa o valor da empresa se as suas
43
atividades fossem encerradas hoje, com a venda de todos os ativos existentes e o
pagamento de todas as suas obrigações.
Damodaran (2004, p. 644) define valor residual como sendo o “fluxo de caixa
líquido que a empresa receberia se encerrasse o projeto hoje”.
Já Marterlac et al. (2005, p.44) corroboram com essa definição citando:
O valor residual é quanto se imagina hoje que um empreendimento valerá
ao final do horizonte do projeto. Em princípio, é o valor presente dos fluxos
de caixa após o horizonte de projeto, pelo método de perpetuidade
1
. Ser for
essa forma escolhida para seu cálculo, o valor presente líquido do
empreendimento será igual ao que seria se o horizonte fosse considerado
infinito.
Taxa de desconto
Para o desenvolvimento do fluxo de caixa livre deve ser estabelecida uma
taxa de desconto que considere os riscos e os custos de oportunidade, que na
maioria das vezes é o custo médio ponderado de capital.
Perez & Famá (2003, p.8) esclarecem:
A taxa escolhida é, geralmente, o custo médio ponderado de capital
(CMPC), pois além de incorporar os riscos associados ao negócio, reflete
com propriedade os custos de oportunidade dos provedores do capital que
financiam as atividades operacionais da empresa (capital próprio: acionistas
e capital de terceiros: credores externos), bem como os benefícios fiscais
decorrentes das decisões estratégicas de estrutura de capital
.
Martins et al. (2001, p. 284) alertam que “no caso da utilização do fluxo de
caixa do proprietário, a taxa de desconto mais apropriada seria o custo do capital
próprio”.
Mas, na maioria das vezes, o custo médio ponderado de capital é utilizado por
considerar o capital formado tanto de capital próprio quanto de capital de terceiros,
pois se baseia no custo líquido de cada componente, ou seja, caso a empresa
1
Valor de perpetuidade consiste numa anuidade que dura para sempre, de acordo com Damodaran (2004, p.74)
44
contraia um empréstimo de terceiros os juros deste constituem-se em despesa de
caixa para a empresa.
O custo médio do capital próprio (WACC) pode assim ser calculado:
( )
∗+
∗−∗=
C
E
ke
C
D
TkdWACC 1
Onde,
k
d
= (cost of debt) custo de capital de terceiros após impostos
k
e
= (cost of equity) custo de capital próprio
D/C = Capital de Terceiros/Capital Total (a valores de mercado)
E/C = Capital Próprio/Capital Total (a valores de mercado)
T = imposto; efeito “dedução de Imposto de Renda”
A principal crítica da utilização do custo médio de capital ponderado como a
taxa de desconto decorre da rigidez dos pressupostos (estrutura de capital e custos
de capital, por exemplo) pelo fato de não considerar a variação ao longo dos anos.
2.3.3 Avaliação contábil
Avaliação contábil também é conhecida como avaliação patrimonial da
empresa ou Book Value.
A elaboração do valor contábil baseia-se nas informações presentes no
Balanço Patrimonial. A crítica fica por conta do fato de que as informações são
baseadas em acontecimentos passados, além de não considerar ativos intangíveis
como marcas, patentes e capacidade de geração de fluxo de caixa futuro.
Conseqüentemente o valor da empresa proveniente de uma avaliação contábil, pode
divergir do valor de mercado da empresa.
Essa diferença de valores entre o valor da empresa registrado no Balanço
Patrimonial reavaliado e o valor de mercado da empresa é denominada de goodwill.
Como citado anteriormente, o valor dos ativos intangíveis gera um valor adicional à
empresa, gera um goodwill.
Martelac et al. (2005, p.177) esclarecem a diferença entre o valor contábil e o
valor de aquisição:
45
A diferença está dividida entre o valor contábil e o valor do patrimônio
reavaliado (um tipo de ágio) e a diferença entre o valor do patrimônio
reavaliado e o valor de aquisição da empresa (outro tipo de ágio – esse sim,
o goodwill). A primeira é decorrente da defasagem da avaliação do
patrimônio líquido em relação ao valor de mercado dos ativos e dos
passivos, ao passo que a segunda é resultante da geração de valor dos
ativos e dos passivos da empresa e dos ativos intangíveis.
Sobre a avaliação patrimonial contábil Martins et al. (2001, p.269) comentam:
O modelo de avaliação patrimonial contábil pode ser utilizado por empresas
cujos ativos mensurados pelos princípios contábeis não divergem muito de
seus valores de mercado e que não possuem um goodwill significativo.
Percebemos, assim, que seu uso deve ser muito restrito.
Martins et al. (2001, p.269) esclarecem que esse modelo baseia-se “na soma
algébrica dos ativos e passivos exigíveis mensurados em conformidade com os
princípios contábeis tradicionais”. E apresentam a seguinte equação ilustrando o
esclarecimento no quadro 2.9:
Quadro 2.9 - Modelo utilizando avaliação contábil
Valor da empresa
= ativos contábeis
- passivos
= patrimônio líquido
Fonte: Martins et al. (2001, p.269)
Para que o valor da empresa obtido por meio da avaliação patrimonial
contábil, seja adequado ao valor de mercado é necessário o estabelecimento de
ajustes.
Paiva (2001, p.4) cita como sendo as formas mais comuns de ajuste a re-
estimativa dos ativos da empresa pelos seus valores de reposição ou pelos seus
valores de liquidação. O valor de reposição consiste no valor de todos os recursos
necessários para constituir uma empresa nova idêntica a uma empresa já existente,
excetuando-se o valor dos intangíveis existentes. Já o valor de liquidação consiste
no valor mínimo que a empresa teria se fosse liquidada.
Martelac et al. (2005, p.173) alertam para a utilização do modelo do valor
contábil:
46
Apesar de o valor contábil de um ativo ser perfeitamente conhecido quando
ele é adquirido e, nesse momento, ser igual ao valor econômico, com o
passar do tempo o valor contábil vai cada vez mais se distanciando do valor
econômico. Em países de altas taxas de inflação, fica claro que esse
método é frágil para determinar o valor de uma empresa ou de seus ativos.
Este método também não leva em conta fatores como obsolescência,
depreciação, mudanças tecnológicas e condições mercadológicas.
Em relação à utilização no processo de avaliação de uma empresa, Pasin
(2004, p. 53) comenta:
O potencial de geração de resultados futuros, em termos de fluxo de caixa,
é o grande impulsionador dos movimentos de fusões e aquisições e o
principal objetivo da empresa compradora – por isso os métodos
patrimoniais são utilizados freqüentemente em condições muito específicas,
como em casos de liquidação judicial, empresas sem fluxo de caixa positivo
e venda de ativos não operacionais.
Além dos problemas que podem acontecer está o fato de que muitas
empresas não contabilizam de maneira correta suas operações, o que geraria um
resultado falso no processo da avaliação. Contudo, a avaliação contábil é pertinente
em casos de falência, em pequenas e micro empresas, em empresas de capital
fechado e em outras circunstâncias citadas por Pasin (2004) anteriormente como
casos de liquidação judicial e empresas sem fluxo de caixa positivo.
2.3.4 Avaliação relativa ou múltiplos
A avaliação relativa ou múltiplos baseia-se na comparação de empresas para
estabelecer os valores. Essa comparação deve ser feita em empresas do mesmo
setor para que seja mais próxima da realidade.
Damodaran (2004, p. 630) define como objetivo da avaliação relativa “a
avaliação dos ativos com base em como os ativos similares são atualmente
precificados pelo mercado”.
Santos et al. (2006, p.46:47) afirmam que nesse tipo de avaliação os índices
mais utilizados são:
47
Preço/lucro médio do setor: pressupõe que as outras empresas do setor
são comparáveis e que em média o mercado precifica as empresas
corretamente;
Preço/ valor contábil: as empresas são avaliadas com um desconto em
relação ao valor contábil relativo de empresas comparáveis consideradas
sub-avaliadas;
Preço/vendas médias do setor: utiliza-se o valor das vendas comparando-
o com as vendas médias do setor;
Preço/fluxos de caixa;
Preço/dividendo;
Valor de mercado/valor de reposição (Q de Tobin).
Esclarecendo como é feita essa avaliação, Martelac et al. (2005, p.183)
explicam:
Pressupõe-se que o valor de uma empresa pode ser estimado em função
dos múltiplos de outras empresas (empresas comparáveis). Assim, o valor
da empresa A dividido por um indicador de referência – que pode ser o lucro
dessa empresa – gerará um múltiplo que pode ser aplicado ao lucro da
empresa B para se obter seu valor. A abordagem por múltiplos baseia-se na
idéia de que ativos semelhantes devem ter preços semelhantes.
Para utilizar esse modelo deseja-se considerar valores de empresas tidas
como idênticas àquelas que se deseja avaliar, obter os múltiplos para aplicar na
empresa que se deseja avaliar.
Martelac et al. (2005, p.184) afirmam que o “valor de uma empresa é
determinado pela análise de valores de transações recentes de fusões e aquisições
de empresas semelhantes à avaliada ou pela comparação de valores de mercado
das empresas de capital aberto”.
Pasin (2004, p.34) estabelece as seguintes fases para utilização desse
modelo:
1. Encontrar empresas comparáveis à empresa avaliada (empresa objeto);
2. Obter os múltiplos destas empresas; e
3. Definir qual ou quais múltiplos utilizar.
48
Os múltiplos podem ser calculados baseando-se no mercado acionário e nos
preços praticados em transações de compra e venda de empresas.
Damodaran (2004, p. 636) esclarece que para “comparar os múltiplos entre as
empresas, é preciso controlar as diferenças no crescimento, risco e fluxos de caixa,
como é feito na avaliação de fluxo de caixa descontado”.
A simplicidade, a rápida precificação de novas informações e necessidades
de poucas informações são algumas das vantagens da utilização desse modelo. Já
a diferença nos fundamentos das empresas comparáveis, a qualidade das
informações, a especificidades de cada transação e o efeito manada são algumas
das desvantagens. (MARTELAC et al. 2005, p. 197:200). A seguir será melhor
explicitado baseado nos estudos de Martelac et al.(2005, p. 197:200) .
As principais vantagens do modelo de avaliação relativa:
Simplicidade: é um modelo fácil de aplicar, pois necessita de poucos
dados para elaborar uma avaliação, diferente de outros modelos. Os
dados são: um indicador de uma empresa semelhante e outro de valor de
referência.
Rápida precificação de novas informações: esse modelo agrega
automaticamente os novos valores das empresas a cada dia, diante das
oscilações na economia, setoriais e ambientais.
Necessidade de poucas informações: esse modelo requer apenas
informações básicas que são facilmente coletadas, como lucro, EBITDA e
faturamento.
As principais desvantagens do modelo de avaliação relativa:
Diferença nos fundamentos das empresas comparáveis: não considera os
fatores específicos da empresa.
Como as empresas utilizadas na avaliação por múltiplos podem ser
semelhantes até certo ponto à empresa avaliada, porém nunca idênticas, o
valor calculado com base em múltiplos pode ser de referência, servindo
como um parecer sobre o preço atual da empresa e uma faixa de valores
em que pode ser negociada.
(MARTELAC et al. 2005, p. 199).
Qualidade das informações: como somente as empresas de capital aberto
são obrigadas a divulgar seus resultados, torna-se difícil à obtenção dos
49
dados relativos a fusões e aquisições para obtenção dos múltiplos.
Sugere-se que se utilize múltiplos de empresas de outros países, o que
poderia ser contestado diante da variação do contexto econômico, político,
legal e social existente entre países.
Especificidades em cada transação: de acordo com a existência de
diferentes tipos de transações devem-se considerar as características das
mesmas para que posteriormente se utilize o múltiplo. As diferenças em
transações que se deve considerar nesse modelo são:
o O que foi adquirido;
o Se for adquirido bloco de controle de 100% das ações ou parte;
o Existência de direito de preferência de aquisição;
o Forma de pagamento;
o Principais cláusulas do acordo de acionistas;
o Transações com objetivos não usuais, como interesses pessoais;
o Entrada em um novo ramo de negócios, setor ou país;
o Aquisição de uma linha de produtos complementar;
o Aquisição defensiva;
o Participação em alianças estratégicas ou em outras empresas.
Efeito manada: esse efeito refere-se ao fato de um setor estar sub-
avaliado ou super-avaliado, podendo gerar grandes oscilações no valor
das empresas.
2.3.5 Avaliação por Opções
Uma opção é um título que deriva o seu valor de outro ativo. (SANTOS &
SCHMIDT, 2006, p. 57)
Basicamente existem dois tipos de opções, opções de compra e opções de
venda.
Para Santos & Schmidt (2006, p. 57):
50
Uma opção confere a seu titular o direito de comprar ou de vender uma
quantidade predeterminada de um ativo subjacente a um preço fixo,
denominado preço de exercício, antes ou na data da opção. Assim, o titular
da opção pode decidir se exerce ou não esse direito, isto é, representa uma
faculdade do titular.
A opção de compra dá o direito ao titular da ação adquirir as ações a um
preço predefinido, a opção de venda dá ao titular da ação o direito de vender
também a um preço predefinido, ambos na data do exercício, ou antes, dessa data.
Segundo Damodaran apud Santos et al. (2006, p.49) os principais títulos que
se constituem opções são:
Primes: certificados que proporcionam ao investidor apenas o direito aos
juros e rendimentos do título;
Scores: certificados que proporciona ao investidor o direito a totalidade do
preço do título, mas não aos rendimentos;
Direitos de valores contingentes: garantem proteção aos acionistas contra
a queda de valor das ações;
Warrant: é um certificado emitido por uma empresa de armazéns gerais
que é utilizado como garantia junto a bancos, cujo conceito nos Estados
Unidos é mais amplo, sendo considerada também uma opção de compra.
Em seus estudos, Damodaran (2004, p.129) caracterizam os ativos chamados
de opções aqueles que possuem as seguintes características:
Derivam seu valor dos valores de outros ativos; e
Os fluxos de caixa sobre os ativos estão vinculados à ocorrência de
eventos específicos.
A opção confere o direito ao detentor da ação, mas não o dever, ou seja, não
há a obrigação, sendo que o direito de escolher uma dessas alternativas, comprar ou
não comprar, é chamado de flexibilidade. (COPELAND et al., 2004, p.402)
Copeland et al. (2004, p.407) apresentam as seguintes categorias em que
podem ser classificadas as opções:
Opção de abandono;
Opção de adiamento de desenvolvimento;
Opção de expansão ou contratação;
51
Opção de prorrogar os abreviar;
Opção de ampliação ou redução do escopo;
Opções de mudança;
Opções compostas;
Opções arco-íris.
Hull (2003) apud Melo (2005, p.5), descreve os fatores seguintes como
influenciadores no preço de uma opção: “o preço atual do ativo, o preço de exercício,
o tempo para o vencimento, a volatilidade do preço do ativo, a taxa de juro livre de
risco e os dividendos esperados durante a vida da opção”.
Os modelos mais conhecidos de avaliar opções são o modelo binário e o
modelo de Black-Scholes. O primeiro baseia-se numa fórmula onde o ativo em
qualquer momento pode mover-se em dois preços possíveis. De acordo com
Damodaran (2004, p. 714), “quando as variações dos preços tornam-se menores à
medida que os períodos no tempo tornam-se mais curtos, o modelo binomial
converge para o modelo Black-Sholes, que permite estimar o valor da opção por
meio de um pequeno número de dados”.
Damodaran (2004, p. 714) acrescenta que a derivação desse modelo é
complexa. Para melhor compreensão da derivação sugerem-se uma leitura mais
específica do assunto, como os livros Option Pricing: Black-scholes Made Easy, de
Marlow e Opções Reais, de Ross.
No quadro 2.10 estão sintetizadas as características, vantagens e
desvantagens dos principais modelos de avaliação, aqui discutidos.
52
Quadro 2.10 - Comparação dos principais modelos de avaliação
Fluxo de caixa descontado
Característica Vantagens Desvantagens
Considera o valor do dinheiro
num determinado período,
trazendo para o valor presente
considerando uma taxa que
reflita o custo de capital e o
risco.
Ideal para empresas que
apresentem fluxos positivos.
É tido como aquele que melhor
revela a efetiva capacidade de
geração de riqueza de
determinado empreendimento.
É o modelo mais utilizado,
principalmente em processos
de fusões e aquisições;
Possui derivações como o fluxo
de caixa livre da empresa,
usado quando se deseja avaliar
a empresa desconsiderando as
despesas e impostos;
Pode ser usado tanto em
médias empresas quanto em
grandes empresas;
Trata o potencial econômico
dos itens patrimoniais de
determinado empreendimento,
inclusive o goodwill.
Em geral, difícil aplicação em
empresas em dificuldades
financeiras, empresas cíclicas,
empresas com ativos não-
utilizados, empresas com
patentes, empresas em
processo de reestruturação e
empresas envolvidas em
aquisições, requerendo ajustes.
Dificuldade na qualidade das
informações/projeções.
Avaliação contábil patrimonial
Característica Vantagens Desvantagens
Baseia-se no Balanço
Patrimonial, considerando
assim, a soma algébrica dos
ativos e passivos exigíveis
mensurados em conformidade
com os princípios contábeis.
É um modelo muito simples.
Fácil implementação e
interpretação.
Pouca compatibilidade dos
resultados, pois deve ser
utilizado por empresas cujos
valores contábeis sejam
semelhantes aos valores de
mercado.
Baseia-se em acontecimentos
passados e não considera fluxos
potenciais futuros.
Não considera fatores como
obsolescência, depreciação,
mudanças tecnológicas e
condições mercadológicas.
Avaliação relativa ou por múltiplos
Característica Vantagens Desvantagens
Avalia uma empresa com base
em como as empresas similares
são atualmente precificadas
pelo mercado, ou seja, escolhe-
se um índice multiplicador de
uma empresa existente para
aplicar na empresa a ser
avaliada.
Mais utilizada em grandes
empresas, como sociedades
anônimas.
Os múltiplos incluem todos os
efeitos de oportunidades e
ameaças do setor que refletem
no mercado.
A simplicidade, a rápida
precificação de novas
informações e necessidades de
poucas informações.
Os múltiplos são difíceis de
estimar ao final do horizonte de
um projeto, já que mudam com
o tempo.
A diferença nos fundamentos
das empresas comparáveis, a
qualidade das informações, a
especificidades de cada
transação e o efeito manada.
Avaliação por opções
Característica Vantagens Desvantagens
As opções do mercado
financeiro proporcionam o
direito a compra ou venda de
ativos a um preço
preestabelecido.
Auxiliam os processos
decisórios de aplicação e
capacitação de recursos.
O valor reflete a percepção do
mercado.
Mais utilizada em grandes
empresas, como sociedades
anônimas.
Praticamente inviável em PMEs
devido à complexidade dos
dados de entrada necessários.
Quando relacionadas a
financiamentos, podem afetar o
custo de capital.
Fonte: Própria
Pasin (2004) afirma que “desde a década de 50 surgiram diversas teorias de
avaliação de empresas e muitas metodologias foram criadas”.
53
Diante da exposição desses diferentes tipos de avaliação, posteriormente
uma metodologia será proposta, baseando-se na melhor adequação das
características do setor da construção civil.
Neste capítulo foi visto o conceito de avaliação de empresas e mostrado os
modelos de avaliação mais utilizados, existente na literatura hoje.
Abordou-se também os conceitos que permeiam a avaliação de empresas,
como as definições de valor, preço, horizontes de projeção, custos e taxas
objetivando um melhor entendimento dessas metodologias de avaliação de
empresas.
Os conceitos de ativos tangíveis e ativos intangíveis foram esclarecidos, pois
apesar desse último ser deixado de fora em alguns modelos mais utilizados,
considera-se fundamental para avaliação de uma empresa, dependendo das suas
características,
Após da discussão sobre os modelos de avaliação mais utilizados foram
pontuadas suas características, vantagens e desvantagens permitindo chegar à
conclusão de que nem todo modelo pode ser utilizado na avaliação de qualquer
empresa, devido a suas peculiaridades, desfazendo a impressão de que basta
escolher um modelo e aplicá-lo para obter, de modo onfiável, o valor de uma
empresa.
No capítulo a seguir será abordado o setor da construção civil, focando suas
peculiaridades no Estado do Rio de Janeiro. Esta discussão é fundamental para o
desenvolvimento e compreensão da metodologia de avaliação de empresas da
construção civil.
54
CAPÍTULO 3
A construção civil no Estado do Rio de Janeiro
Este capítulo mostra brevemente o panorama do setor da construção na
economia do Estado do Rio de Janeiro. Em seguida apresenta uma discussão sobre
a dinâmica da economia recente do interior do Estado do Rio de Janeiro, finalizando
com a caracterização das empresas de construção civil ressaltando-se as
peculiaridades que influenciam significativamente na estimativa de seu valor, como o
fato de serem empresas denominadas cíclicas e trabalharem por projetos.
As empresas do setor da construção civil hoje em dia vivenciam grandes
mudanças no desenvolvimento de novas tecnologias, aumento da competitividade,
redução de recursos financeiros e do comportamento do consumidor que passa a
ser mais exigente a cada dia.
As empresas da construção civil reagem desenvolvendo novos
procedimentos, buscando parcerias e fornecedores que possibilitem diminuir custos,
disputando novos mercados consumidores e adotando estratégias de fusões,
aglomerações e aquisições objetivando ganhar mercado.
A indústria da construção civil historicamente apresenta uma participação
importante no produto interno bruto (PIB) do país devido à quantidade de empregos
diretos e indiretos que são gerados e à grande quantidade de recursos que faz
movimentar diversos setores da economia. O setor da construção civil também é
responsável pelo início do processo produtivo de outros setores.
Antes de proceder à proposição de uma metodologia de avaliação para
55
empresas da construção civil é pertinente ressaltar a influência e importância da
construção civil na economia nacional. Para tanto, alguns aspectos relativos à
participação do setor no desenvolvimento do país são levantados, assim como suas
características, a identificação das forças da concorrência e potencialidades de
melhoria.
A compreensão da formação econômica do estado do Rio de Janeiro facilita o
entendimento da dinâmica da localização das empresas e do movimento de
relocalização industrial, existente hoje no Estado do Rio de Janeiro. As decisões de
localização e relocalização das empresas influenciam diretamente no aumento dos
serviços prestados por construtoras, pois estas constituem atividades de suporte de
estruturação física.
Neste capítulo apresenta-se, também, sucintamente o perfil econômico das
regiões norte e noroeste fluminense.
56
3.1 O SETOR DA CONSTRUÇÃO CIVIL
A indústria da Construção Civil assume singular importância no
desenvolvimento do país visto que movimenta diversos setores que se tornam
dependentes do desenvolvimento da construção, gerando assim maior
desenvolvimento da economia do país. Essa indústria é classificada como uma
atividade econômica da Indústria de Transformação, segundo classificação do
Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada – IPEA (2000).
De acordo com o Ministério do Desenvolvimento (2000), cerca de 70% de
todo o investimento do país passa pela cadeia da Construção Civil e o descreve da
seguinte forma:
O setor da construção civil, denominado construbusiness abrange materiais
de construção, passando pela construção propriamente dita de edificações
e construções pesadas, e terminando pelos diversos serviços de imobiliária,
serviços técnicos de construção e atividades de manutenção de imóveis. A
atividade definida dentro deste moderno conceito gera expressivo efeito
multiplicador na economia. (MINISTÉRIO DO DESENVOLVIMENTO, 2000)
Segundo a Comissão de Economia e Estatística da Câmara Nacional da
Construção Civil (1998) apud Casarotto (2002, p.7), a construção é:
a indústria da qualidade de vida, uma vez que produz bens como soluções
de urbanismo e edificações indispensáveis ao bem-estar e à evolução da
sociedade, bem como planeja e executa soluções de infra-estrutura
imprescindíveis ao aumento da produtividade da sociedade.
A indústria da construção civil tem um papel importante no desenvolvimento
do país, no contexto econômico e social. De acordo com dados da Câmara
Brasileira da Indústria da Construção, a CBIC (2006), o PIB do setor em 2005 foi de
R$ 126,2 bilhões, sendo que em 2005 o setor cresceu 1,3% e participou com 7,3%
do PIB nacional. Entre 1991-2004 a construção civil cresceu a uma taxa média de
0,9% ao ano e a previsão do IPEA para 2006 é de que a construção cresça 6%.
Além disso, pode ser observado que no ano de 2005 o emprego formal no
setor da construção civil teve aumento de 67,5% em relação a 2004, segundo dados
do Ministério do Trabalho e Emprego apud Banco Central do Brasil (2005).
57
A construção civil mostra sua importância também no aspecto econômico e
social. Assim constata-se considerando a quantidade de atividades que fazem parte
do ciclo de produção da construção que atende ao consumo de bens e serviços por
outros setores. Além disso, a construção civil, do ponto de vista social, representa
uma grande capacidade de geração de empregos e de absorção mão-de-obra direta
e indireta, principalmente, pouco e não qualificado.
O desempenho da construção civil é influenciado diretamente e fortemente
pelo desempenho da economia. Assim, um crescimento do PIB, motivará um
crescimento no setor da construção e uma retração do PIB levará retração no setor,
como pode ser visto na figura 3.1.
Comportamento do desempenho da construção civil em relação
ao PIB
-10
-5
0
5
10
2003 2004 2005
Tempo
Desempenho (taxas de
variação do PIB)
PIB PIB do Setor da Construção Civil Setor de serviços de comunicações
Fonte: Própria baseada nos dados do IBGE
Figura 3.1 - Desempenho da construção civil em relação ao PIB
Os dados do PIB mostram expansão da economia brasileira em 2004,
especialmente a partir do 2º trimestre, com crescimento acumulado de 5,2%. Esta é
a melhor taxa observada desde 1994, quando o país cresceu 5,85%. O crescimento
esteve ancorado numa expansão generalizada em todos os grandes setores de
atividades. De acordo com o Relatório Anual do Banco Central do Brasil (2005) um
dos fatores do crescimento está atrelado ao aumento da capacidade produtiva e
investimentos:
58
A retomada do crescimento de forma sustentada consiste no aumento da
capacidade produtiva da economia, associado ao aumento do investimento
registrado nos últimos anos. Em 2005, os investimentos, excluídas as
variações de estoques, aumentaram 1,6%, registrando taxa positiva no
último trimestre, após o recuo observado no terceiro trimestre do ano. A
participação dos investimentos no PIB passou de 19,6%, em 2004, para
19,9%, em 2005.
Após a revisão pelo IBGE das contas trimestrais de 2003, ao invés da
economia ter encolhido 0,2%, houve crescimento do PIB de 0,54%. Uma das razões
para a reversão dos percentuais está na alteração dos números da construção civil,
que teve sua queda de atividade reduzida de 8,6% para 5,2% no ano anterior,
conforme tabela 3.1.
Após quatro trimestres sucessivos de quedas, o setor reagiu, registrando
acréscimo de 6,9%, 11,6% e 5,2% nos 3 últimos trimestres de 2004. A alta no PIB
setorial acumulada foi de 5,7% em relação a igual período de 2003.
Tabela 3. 1 - Indicadores da Economia Nacional de 2003 a 2005
Indicadores 2003¹ 2004 2005
PIB (%)
- Agropecuária
- Indústria
# Transformação
# Construção Civil
- Serviços
Consumo das Famílias (%)
0,5
4,5
0,1
1,0
(5,2)
0,6
(1,5)
4,9
5,3
6,2
7,7
5,7
3,7
4,3
2,3
0,8
2,5
1,3
1,3
3,6²
4,3²
Exportações (US$ milhões)
Importações (US$ milhões)
Saldo Comercial (US$ milhões)
73,1
48,3
24,8
96,5
62,8
33,7
108,1²
80,4²
27,7²
Taxa de juros – Selic (%) – média anual 23,37 16,24 18,30²
Taxa de Câmbio (R$/US$) 3,08 2,93 2,71²
IPCA – IBGE (%) 9,30 7,60 5,40²
Fonte: IBGE, IPEA, BACEN.
(1) Dados revisados pelo IBGE
(2) Previsão IPEA (boletim Conjuntural de março de 2005).
A partir do 2º trimestre de 2004, a indústria da Construção vem apresentando
bom resultado, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (2005).
Esse resultado esteve relacionado a alguns fatores positivos, como:
i) crescimento da economia interna, que impulsiona o setor pelas suas inter-
relações com as demais atividades, em especial a indústria de
transformação, que teve um aumento na atividade industrial de 1,3
juntamente com a construção civil no ano de 2005. O aumento da
59
produção de bens de capital destinados aos setores da construção foi de
32% em 2005 (BANCO CENTRAL, 2005);
ii) recomposição da renda disponível da população, que se traduz no
aumento dos rendimentos médios e na massa salarial da economia;
iii) diminuição dos índices de desemprego, com aumento em especial dos
empregos formais;
iv) maior oferta de créditos e relativa estabilidade na política de juros.
Os fatores citados anteriormente, relacionados à construção civil mostram a
importância desse setor na economia do país.
Macedo (2003, p.23) comenta que “o setor da construção é considerado por
alguns autores como o pulmão da economia, devido ao fato da construção ser um
dos setores mais sensíveis às mudanças.”
Outro aspecto que evidencia a importância do setor da construção civil é o
fato da geração de empregos. Conforme divulgado pela Câmara Brasileira da
Indústria da Construção (2006) existem 118.993 empresas de Construção Civil no
país, responsáveis pela ocupação formal de 1.462.589 trabalhadores, sendo que
quase 94% são micro e pequenas empresas, que empregam até 29 trabalhadores.
Cerca de 73% destas empresas estão nos segmentos de edificações e obras de
engenharia civil. No ano de 2003, o setor ocupou diretamente 3.771.400
trabalhadores em todo o país (5,6% da População Ocupada Total).
Tabela 3.2 - Relação de Empresas Formais por Setor e por Porte no Brasil – 1996 -
2002
Micro Pequena Média Grande Total
1996 2002 1996 2002 1996 2002 1996 2002 1996 2002
Indústria 33.049 439.013 27.011 37.227 6.375 6.548 1.521 1.430 355.955 484.218
Construção
81.923 116.287 7.177 8.282 1.473 1.694 205 221 90.778 126.494
Comércio 1506.521 2.337.869 58.411 105.891 4.376 4.952 2.896 2.846 1.584.204 2.451.488
Serviços 934.256 1.712.418 78.516 122.609 8.303 10.548 8.850 10.505 1.029.925 1.856.180
Total 2.956.749 4.605.607 181.115 274.009 20.527 23.652 13.472 15.102 3.171.853 4.918.370
Fonte: IBGE – Estatísticas do Cadastro de Empresas – CEMPRE Elaborado por SEBRAE/UED
No Brasil, no ano de 2002, 25,71% das empresas formais pertenciam ao setor
da construção, como pode ser verificado na tabela 3.2. No Estado do Rio de Janeiro,
60
em 2004, existiam 219.681 estabelecimentos, sendo que 6.289 pertenciam a
Construção Civil. Ou seja, a Construção Civil em 2004 era responsável por 3% dos
estabelecimentos formais do Estado (CIDE, 2004)
Segundo o Ministério do Desenvolvimento, Indústria e Comércio Exterior
(2000), a indústria da construção é uma poderosa alavanca para o desenvolvimento,
impactando a produção, os investimentos, o emprego e o nível geral de preços, pois
tem importante participação no PIB, possui extraordinária capacidade de realização
de investimento, contribui para o equilíbrio da balança comercial e gera emprego,
reduzindo tensão.
Muitas vezes, quando há referência sobre a construção, imagina-se que se
trata de edificações. Contudo, o grupo da construção é constituído por diversas
atividades econômicas, não sendo somente sinônimo de edificações, como é
popularmente referenciado.
Sobre o perfil do setor da construção civil, a Fundação João Pinheiro apud
Dacol (1996, p.22) explica:
A indústria da construção desdobra-se em atividades muito diversificadas;
com uma organização interna diferenciada segundo seus principais sub-
setores (edificações, construção pesada e montagem industrial), critérios de
especialização interna não definidos a nível de cada subsetor; possibilidade
de atuação simultânea, em diversos sub-setores, das grandes empresas de
cada um dos segmentos; grande importância da demanda pública, a
exceção do subsetor de edificações; e grande significância da produção sob
encomenda.
As atividades abaixo relacionadas mostram a amplitude do grupo da
construção, onde se pode verificar que as edificações são somente um dos itens
desse grupo abaixo: (MTE-RAIS)
Aluguel de equipamentos de construção e demolição com operários;
Obras para geração e distribuição de energia elétrica;
Obras para telecomunicações;
Demolição e preparação do terreno;
Edificações (residenciais, industriais, comerciais e de serviços);
Obras de arte especiais;
61
Grandes movimentações de terra;
Instalações de sistemas de ar-condicionado, de ventilação e refrigeração;
Instalações elétricas;
Instalações hidráulicas, sanitárias, de gás e de sistema de prevenção
contra incêndio;
Obras de montagem;
Obras de outros tipos;
Obras viárias;
Outras obras de instalações;
Obras de acabamento;
Sondagens e fundações destinadas à construção.
O sistema de produção da indústria da construção apresenta peculiaridades
que o distinguem de outros sistemas produtivos utilizados em outros setores. O tipo
de processo de produção da indústria da construção é o processo de produção por
projeto, trabalhando com baixo volume e alta customização, apresentando assim as
seguintes características enumeradas por Dacol (1996, p. 22-23):
1. O caráter não homogêneo e não seriado de seu produto;
2. A importância do projeto singular, para cada produto, o que não se faz
presente como regra geral na indústria da transformação;
3. O processo construtivo depende dos fatores climáticos, pois este ocorre
ao ar livre, implica a manipulação de insumos perecíveis e processos que
são degradados pela ação da água;
4. O período de construção é relativamente longo, contado em termos de
meses e anos, enquanto o processo produtivo predominante na indústria
manufatureira dura apenas horas, dias ou semanas;
5. O produto da atividade construtora é extremamente heterogêneo se
comparado com a grande homogeneidade dos produtos da indústria da
transformação;
6. A complexa divisão do trabalho do setor;
7. O processo de construção sofre a interferência de diferentes participantes
(usuários, clientes, projetistas, financiadores, construtores), cujos
objetivos nem sempre são compatíveis, o que dificulta a sua efetivação;
62
8. Não existem alternativas locacionais para o setor devendo o processo de
construção ocorrer em dado lugar, determinado pelas condições de
demanda;
9. O processo construtivo está sujeito apenas a uma mecanização parcial,
de modo que, embora as máquinas e equipamentos sejam essenciais e
determinantes para o processo construtivo, ainda existe dependência em
relação às habilidades do trabalhador.
Apesar de todo favorecimento ao setor da construção civil, o Ministério do
Desenvolvimento, Indústria e Comércio Exterior (2000) aponta os seguintes fatores
como impactantes e restritivos à indústria da Construção:
1. desorganização do sistema de financiamento habitacional com drástica
redução das unidades financiadas e, portanto, reduzindo a demanda
efetiva no setor;
2. baixo grau de conscientização das empresas do setor com relação à
modernização da gestão, gestão da qualidade, ao avanço tecnológico e à
formação da mão de obra, normas técnicas e elevação da produtividade.
3. baixo nível de beneficiamento de produtos exportados;
4. elevada ociosidade da indústria;
5. ausência de uma política habitacional estável e consistente;
6. predominância de empresas com baixo grau de produtividade (defasagem
de processo e de produto);
7. queda/redução da construção e venda de moradia para as classes média
e alta;
8. baixo desempenho das empresas de construção pesada em função da
diminuição da capacidade de investimento estatal;
9. atraso no pagamento de obras públicas.
Por outro lado, no mesmo documento, o Ministério do Desenvolvimento,
Indústria e Comércio Exterior (2000) apresenta as potencialidades de crescimento
dessa indústria:
1. significativo déficit habitacional no País, estimado em 12 milhões de
unidades (incluindo sub-habitações), criando um enorme potencial de
63
demanda insatisfeita e uma necessidade de política social;
2. abundância de matérias-primas utilizada pelo setor nos diversos estágios
da cadeia produtiva cria uma vantagem competitiva do Brasil na indústria
da construção;
3. alto potencial de geração de emprego, com capacidade de absorção de
grandes massas de mão de obra, especialmente de menor qualificação
profissional;
4. elevação recente de produtividade da mão de obra, estimada em torno de
6%, aumentando a competitividade e permitindo a redução dos preços
dos bens intermediários e dos produtos finais;
5. capacidade de absorção de novas tecnologias de processos e de produtos.
Apesar das restrições apontadas pelo Ministério do Desenvolvimento,
Indústria e Comércio Exterior em relação ao setor da construção civil, este setor
mostra que é fundamental para o desenvolvimento e bom desempenho do país, pois
se relaciona ao fato de ser potencializador de absorção de mão-de-obra no país, ser
o setor que dota de estrutura física o desenvolvimento regional através de
construção de novas fábricas, empresas em geral e infra-estrutura necessárias ao
desenvolvimento de qualquer região e ainda desencadear o processo de produção
de outros setores.
3.2 A DINÂMICA DO SETOR DA CONSTRUÇÃO CIVIL NO ESTADO DO RIO DE
JANEIRO
O Estado do Rio de Janeiro situa-se na Região Sudeste, a região
geoeconômica mais importante do país, respondendo, juntamente com São Paulo,
Minas Gerais e Espírito Santo, por mais de 50% do PIB brasileiro, sendo que
representa cerca de 2/3 do Produto Interno Bruto do País. (CIDE e CBIC, 2004)
O Estado do Rio de Janeiro possui 92 municípios agrupados por regiões,
conforme a tabela 3.3:
64
Tabela 3.3 Divisão Político-Administrativa do Estado do Rio de Janeiro - 2005
Fonte: Fundação CIDE
De acordo com o IBGE (2005) o Estado do Rio de Janeiro possui uma área de
43.696,054 km², uma população de 15.383.407 habitantes e densidade populacional
de 329,37 habitantes/km². A população economicamente ativa é composta por 7,4
milhões de habitantes. A taxa de analfabetismo é 6,9% e o desemprego é 7,7%.
O setor de serviços é predominante na economia do Estado, cujo PIB tem a
seguinte composição (CBIC, 2006):
69,5% para o setor de serviços;
29,9% para o setor industrial;
0,6% para a agricultura.
Em 2005 o PIB do Estado do Rio de Janeiro foi de R$ 285 bilhões de reais. A
Fundação CIDE esmiúça a composição do PIB no estado, mostrando que a
construção civil responde por 5%, aluguel e imóveis 8%, instituições financeiras por
3%, transportes e comunicações 2%, comércio 6%, serviços de utilidade pública 3%,
indústria extrativista e de transformação 35% e outros setores 38%.
O PIB fluminense vem crescendo a taxas superiores às do País,
apresentando um crescimento real de 27,21% entre 1995 e 2000 superiores ao do
Brasil, que ficou em 24,81%. (FIRJAN, 2006)
Outro ponto de destaque da economia do Estado é o nível de escolaridade da
mão-de-obra fluminense é o mais elevado do Brasil (36,1% da população
economicamente ativa têm 11 anos ou mais de estudo).(FIRJAN, 2006)
A FIRJAN (2006) estima que o investimento no Estado do Rio de Janeiro, no
Região
Número de
municípios
Região Metropolitana 17
Região Noroeste Fluminense 13
Região Norte Fluminense 09
Região Serrana 14
Região das Baixadas Litorâneas 13
Região do Médio Paraíba 12
Região Centro-Sul Fluminense 10
Região da Costa Verde 4
Total de municípios no Estado 92
65
período de 2005 a 2007 seja de 18,58 bilhões de dólares, como pode ser visto no
quadro 3.1.
Quadro 3.1 - Relação dos Setores e Investimento Previsto no Estado do Rio de
Janeiro
Setor Investimento
Transformação US$ 7,2 bilhões
Construção Civil US$ 0,3 bilhões
Naval & Offshore US$ 5,6 bilhões
Energia US$ 2,5 bilhões
Infra-Estrutura US$ 2,6 bilhões
Governos US$ 0,3 bilhões
Turismo, Cultura e Lazer US$ 0,08 bilhões
Total US$ 18,58 bilhões
Fonte: FIRJAN (2006)
2
No Estado do Rio de Janeiro encontravam-se instalados 21.787
estabelecimentos industriais em 2003, caindo para 19.465 em 2004, segundo a
RAIS
3
. Já o número de empregos industriais apresentou um aumento de 476.144 em
2003 para 490.836 em 2004. O emprego continua crescendo, como pode ser
verificado na figura 3.2.
Fonte: IBGE
Figura 3.2 - Queda da taxa de crescimento de desemprego
A inflação, apesar de alta, vem apresentando quedas sucessivas nos últimos
anos como mostra a figura 3.3, fato que faz com o haja um maior aquecimento na
economia.
2
Disponível na FIRJAN – Rio de Janeiro: Dados básicos, 2006
66
Fonte: FGV
Figura 3. 3 – Evolução da Inflação no Estado do Rio de Janeiro
As figuras 3.4 e 3.5 mostram o crescimento do PIB no Estado e sua
participação em relação a economia nacional. Pode-se verificar que apesar do PIB
do estado continuar em crescimento, seu percentual em relação ao PIB nacional,
que é de aproximadamente 12 % variou pouco nos últimos anos.
Figura 3.4
–
Evolução do PIB no Estado do Rio de Janeiro
Figura 3.5
–
Participação do PIB no Estado do Rio de Janeiro
De acordo com o Ministério do Desenvolvimento, Indústria e Comércio
Exterior (2000), objetivando o desenvolvimento da indústria de construção, o
67
governo lançou as seguintes estratégias como forma de estruturar o setor tornando-
o mais competitivo e tentando modernizá-lo:
1. Programa de qualidade e produtividade na indústria da construção
(incluído no Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade-PBQP),
envolvendo todas as etapas da cadeia produtiva, como forma de
aumentar a competitividade do setor, incluindo o reequipamento e
modernização técnica e gerencial das empresas.
2. Programa de capacitação de recursos humanos, voltado para a
alfabetização de operários, criação de escolas de construção e ensino
profissionalizante (incluindo nos currículos escolares), como forma de
elevar a qualidade da mão de obra na indústria da construção.
3. Programa nacional de combate a perdas e desperdício na construção,
como forma de elevação da produtividade e redução de custos das
edificações.
4. Programa nacional voltado para a prevenção de acidentes na construção
civil, como forma de redução drástica dos custos humanos e sociais de
mortes e mutilados do setor.
5. Promoção das exportações de produtos e processos como forma de
aproveitamento das vantagens competitivas da indústria brasileira e
construção e aumento das oportunidades de mercado. (especialmente
produtos com maior valor agregado).
6. Aprimoramento de “Design” de material de construção.
Muitos desafios cercam esse setor que vem passando por enormes
transformações pelo denominado de processo de globalização, pelos programas de
qualidade exigidos pelos órgãos públicos, pela evolução tecnológica e pela
preocupação com a satisfação do cliente final. Hoje, empresas situadas no noroeste
fluminense têm fornecedores do sul ao norte do país. Os programas de qualidade
permitem que as empresas ajam e se interajam de forma sistêmica, com a
preocupação no resultado para o cliente.
O efeito da tecnologia na construção civil pode ser visualizado pelo
“desenvolvimento e implantação de novas tecnologias construtivas, utilizando-se de
recursos (materiais, equipamentos e pessoas) e processos que favorecem a
68
racionalização do processo construtivo tradicional” (HAGA, 2000, p.51).
Nesse sentido, a tecnologia na construção civil é abordada segundo o ponto
de vista da gestão da produção, preocupando-se com produto, processos,
equipamentos e gestão.
As novas tecnologias em relação aos processos da produção comprovam que
o desperdício pode ser controlado. Novas técnicas, novos materiais e equipamentos
surgem, num setor que foi considerado atrasado tecnologicamente por anos e que
não considerava o custo como instrumento de competitividade para a empresa, não
havendo “razão para o emprego de tecnologias novas, racionalizadoras, de alta
produtividade, permanecendo-se, então, com a tecnologia tradicional” (SILVA, 1990).
Os programas de qualidade estimulam a adoção de novos procedimentos em
relação aos processos produtivos, ao cuidado com a verificação das especificações
dos produtos a serem utilizados e da gestão, com o objetivo de ganhar vantagem
competitiva no mercado e satisfazer um consumidor mais exigente.
As tendências em relação a utilização de tecnologias pelas empresas da
construção civil apontam para a utilização de pacotes prontos (softwares) ao invés
de aquisição de sistemas desenvolvidos especificamente para a empresa. Isso se dá
pelo fato do desenvolvimento in house (na própria empresa) ser muito mais
dispendioso do que a compra de um pacote pronto. Mas as desvantagens dessa
tendência ficam por conta das empresas acabarem desenvolvendo ilhas dentro da
própria empresa, ou seja, informatizando partes da organização que não se
comunicam entre si, gerando retrabalho futuro quando há necessidade de obtenção
das informações para tomada de decisões. A solução para esse problema pode
estar por vir se houver uma mobilização do setor, para o desenvolvimento de
pacotes contendo sistemas integrados de tecnologia que traduzam as informações
geradas por um sistema a outro permitindo a estes conversarem entre si.
Outra tendência é a utilização de Project Extranets que se constituem em
serviços prestados por empresas através de atualizações pela internet para o
69
fornecimento de ferramentas que permitem gerenciar empreendimentos em sua
totalidade, do projeto a produção, permitindo a integração de escritórios distantes.
(FORMOSO et. al., 2001, p.17)
Contudo, apesar do setor caminhar em passos mais lentos, tecnologicamente
falando, a atividade construtora continua sendo fundamental para o desenvolvimento
de qualquer região do país. A construção é uma das atividades “responsáveis pela
criação das próprias bases da moderna sociedade industrial, assumindo a função de
montagem da infra-estrutura econômica e social indispensável ao prosseguimento
do processo de industrialização”.
Ocorre no país um movimento onde empresas instaladas em localidades de
elevada concentração produtiva buscam novas alternativas locacionais em cidades
de médio porte para se restabelecerem. O Norte e Noroeste Fluminense
apresentam-se como opções para receberem aquelas empresas que cogitam a
saída dessas localidades de alta concentração (ver figura 1.1 que mostra o mapa
industrial do Estado do Rio de Janeiro).
Esse processo denomina-se relocalização industrial e que provoca uma
reorganização produtiva modificando o perfil econômico do espaço. Outros autores
utilizam outras denominações para o fenômeno de relocalização industrial como os
termos reestruturação produtiva e esvaziamento locacional.
Oliveira (2003, p.22) em seus estudos sobre a reestruturação produtiva e
regionalização da economia fluminense, define a desconcentração espacial como
sendo a recomposição espacial das estratégias de reprodução dos meios de produção,
em novas bases territoriais, ou seja, a maior dispersão espacial das atividades em
relação aos núcleos metropolitanos e não o esvaziamento das áreas metropolitanas.
A dinâmica locacional da relocalização industrial obedece a um padrão muito
influenciado pela estrutura econômica, social e legal das regiões. Não acontece
aleatoriamente. É um processo que em determinadas épocas ocorre com maior ou
menor intensidade.
70
Sobre esse processo Oliveira (2003, p.22) comenta:
Consoante às mudanças na organização dos sistemas urbanos, agora mais
integrados à economia de serviços, observa-se a formação de um novo
padrão de localização das indústrias, produtor de uma nova espacialidade
industrial que, por sua vez, vincula-se a uma redefinição das relações entre
os sistemas urbanos e os sistemas regionais. Um dos aspectos centrais,
neste ponto, diz respeito a uma crescente descentralização, em termos
espaciais, das atividades produtivas industriais, e ao crescimento do papel
desempenhado pelas cidades de porte médio. Estas, agora, tornam-se lugar
privilegiado para as novas instalações em todo o mundo, já que a ampliação
do acesso a investimentos e recursos por menores custos, ali propiciada,
funciona não simplesmente como um incentivo, mas concretamente como
uma alternativa às deseconomias hoje existentes nas metrópoles. O espaço
geográfico, agora, mais do que antes, é um elemento estratégico para as
empresas e para o processo de reprodução ampliada do capital.
Pacheco (1999, p.35) destaca aspectos importantes à análise dos
movimentos espaciais ocorridos na indústria brasileira na década de 80 e início dos
anos 90:
Os investimentos do final da década de 70 ainda repercutiram, no início dos
anos 80, sobre as bases regionais da indústria brasileira e trouxeram consigo
forte componente de desconcentração.
O esforço exportador possibilitou alternativas localizadas de dinamismo
econômico, que, apesar de incapazes de ancorar um novo padrão de
crescimento para o conjunto da economia, foram extremamente importantes
para algumas regiões, a exemplo dos investimentos em papel e celulose,
extrativa mineral ou siderurgia, da qual os maiores beneficiários foram Espírito
Santo, Pará e Maranhão.
Ocorreu acirramento de as tendências das novas atividades industriais
localizarem-se fora das áreas metropolitanas, fugindo das deseconomias de
aglomeração próprias das grandes cidades (menor disponibilidade de
terrenos, maiores custos de instalação e operação, etc.).
A desconcentração recente passou a ser determinada também pelo impacto
diferenciado da crise sobre as estruturas econômicas regionais, acentuando
os aspectos mais problemáticos exatamente nas áreas mais industrializadas.
Nessas, a produção corrente tendia sempre a cair mais rapidamente, em
71
termos relativos, em função da dependência que manifestava para com a
demanda intra-industrial. As chamadas periferias, sobretudo aquelas
assentadas sobre a agroindústria e a indústria de bens intermediários, viam-
se em melhor posição relativa, ou porque a produção primária tinha forte peso
no seu produto total, ou porque sua indústria de bens intermediários
conseguiu mais facilmente ampliar suas exportações.
À medida que os programas de investimento patrocinados pelo Estado vão
maturando e não são substituídos por políticas ativas e, ao contrário, a
privatização e a crise fiscal reduzem o grau de intervenção pública, a
desconcentração industrial perde fôlego e abrangência.
Oliveira (2003, p.32-36) considera que o Estado do Rio de Janeiro passa por
um processo de regionalização de sua economia e descreve sua origem da seguinte
forma:
No início dos anos 80 o Rio de Janeiro encontrava-se numa situação bastante
desfavorável devido a redução do PIB conseqüência da crise econômica que o país
vivia.
Sobre a crise econômica, Silva (2004, p.103) comenta:
Os traços gerais do ambiente econômico da época foram o arrefecimento
das taxas de expansão do PIB, o acentuado crescimento da dívida externa,
a redução dos níveis de emprego e, muito especialmente, o
recrudescimento inflacionário. Nesta época, a inflação foi elevada à
condição de principal problema da economia brasileira tornando-se alvo
principal da política macroeconômica. Apesar dos vários esforços em prol
de seu equacionamento, nenhuma entre as diversas tentativas de
estabilização monetária da década, salvo temporariamente, logrou êxito.
Urani (2006, p.34) em concordância com Silva (2004) afirma que a
“dependência econômica do Rio de Janeiro em relação ao governo Federal, e ao
crescimento econômico do Brasil fez com que o Rio de Janeiro apresentasse a
menor taxa de crescimento do PIB nos anos 70 e 80”.
Os fatores do agravamento da crise no Estado são, segundo Silva e Abramo,
2004 apud Urani, 2006, p.35):
72
(i) Transferência da Capital para Brasília;
(ii) Crise Econômica-Fiscal Brasileira;
(iii) Crescente importância dos setores industriais concentrados em São
Paulo e Minas Gerais;
(iv) Reestruturação produtiva na economia internacional que atinge mais
fortemente as indústrias aqui instaladas;
(v) Falta de estratégias regionais para o desenvolvimento sócio-
econômico.
Esse fato proporcionou mudanças nas políticas de gestão territoriais.
Posteriormente, após as eleições de 1982, o governo passa a preocupar-se com o
desenvolvimento econômico do interior do estado. Priorizam-se projetos econômicos
sociais. Entre os projetos escolhidos estão a expansão da Universidade do Estado
do Rio de Janeiro (UERJ), com Campus em São Gonçalo, Duque de Caxias,
Rezende, Friburgo e Ilha Grande e a criação da Universidade Estadual do Norte
Fluminense (UENF) criando assim os pólos educacionais como parte de política de
interiorização do Governo Federal.
Ainda com o objetivo de desenvolver o interior cria-se a Fundação Estadual
Norte Fluminense (FENORTE) e o Parque de Alta Tecnologia do Norte Fluminense
(TECNorte). “Paralelamente, os agentes econômicos e empresariais, sobretudo
através das ações da Federação das Indústrias do Estado do Rio de Janeiro
(FIRJAN), trabalham para a interiorização e integração da organização econômica
no estado” (OLIVEIRA, 2003, p.34).
A FIRJAN estimula, também, a implantação de bases no interior do estado
abrindo sedes em Campos, Niterói, Nova Iguaçu, Resende, Itaperuna e Petrópolis.
Essas estratégias fornecem suporte às empresas instaladas no interior do
estado.
O Estado do Rio de Janeiro tem um histórico de problemas econômicos que
contribui para uma nova configuração da estrutura de sua economia:
Falência do setor naval e de vagões de trens de carga;
73
Diminuição da capacidade produtiva do setor têxtil;
Atraso na construção do pólo petroquímico;
Instalação parcial do Porto de Sepetiba, atualmente Porto de Itaguaí, no
município de Itaguaí;
Fechamento da única empresa nacional de computadores, a Cobra, pelo
Governo Federal;
Fechamento do Instituto do Açúcar e do Álcool (IAA);
Fim dos subsídios federais à produção sucro-alcooleira.
Mas, apesar de todos os problemas, surge a necessidade de expansão do
setor extrativista mineral, precisamente o setor extrativista e o setor siderúrgico.
Oliveira (2003, p.35) explica que estes investimentos, associados à imensa
“infra-estrutura de pesquisa e aos serviços industriais existentes no estado,
garantem, ainda que em um novo padrão técnico industrial, as bases para tal
recuperação, observadas tanto na região metropolitana quanto no interior”.
A ampliação da Companhia Siderúrgica Nacional (CSN), hoje privatizada,
impulsionou a economia e atraiu diversos segmentos industriais para a região, assim
como a ampliação do parque petrolífero, na Bacia de Campos, situado no município
de Macaé, influenciou significativamente no desenvolvimento de todo o estado.
Oliveira (2003, p.35) aponta os seguintes fatores como impeditivos à queda
dos índices de crescimento econômico:
mudanças na gestão política;
mudanças na estrutura produtiva;
mudanças na capacidade de absorção de novas tecnologias e segmentos
industriais, que se deve principalmente à infra-estrutura técnico-científica e
de pesquisa disponível no estado.
Urani (2006, p. 36) descreve o declínio da participação da Região
Metropolitana no PIB e o aumento da participação na bacia de Campos:
74
A Região Metropolitana, perdeu relevância perante o Estado. Segundo os
dados do Cide, a participação da RMRJ no PIB do Estado do Rio passou de
79% para 65%, entre 1997 e 2001. Isso ocorreu basicamente pelo
crescimento da participação da Bacia de Campos (de 4% para 19%, no
mesmo período), em função do desenvolvimento da indústria de petróleo.
Em relação ao crescimento do setor extrativista e ao declínio da indústria
sucroalcooleira Oliveira (2003, p.36) comenta:
As mudanças se estruturam sobre o crescimento das atividades estrativistas
minerais, que se dá simultaneamente à decadência da produção
sucroalcooleira, antes predominante na região. Este processo, além de
deslocar o núcleo dinâmico da economia regional (antes localizado em
Campos) para a cidade de Macaé, promove uma intensa reestruturação no
mercado mobiliário e no setor de construção civil nos municípios próximos a
esta cidade.
Mas, por outro lado, a necessidade de expandir a capacidade produtiva do
setor extrativo mineral, para ampliar a produção de petróleo, e a modernização do
setor siderúrgico, faz com que as regiões onde ocorreu esse processo tornem-se
bem demarcadas, de modo que se possa observar que excetuando a região
metropolitana do Rio de Janeiro, as regiões com maior desenvolvimento são o Vale
do Paraíba, mais próxima a região metropolitana, e o Norte Fluminense, esta última
devido a distância da região metropolitana necessita desenvolver sua “própria infra-
estrutura não apenas relacionada diretamente a estas atividades, mas também a um
amplo conjunto de atividades e práticas que começam a se estruturar e ampliar na
região, constituindo uma mais ampla economia regional” (Oliveira, 2003, p.38).
Segundo a discussão anterior, pode-se afirmar que o setor da construção civil
apresenta grande importância nas decisões de localização e relocalização industrial
por ser o objeto que permitirá implantação física de empresas que migrarão para a
região com objetivo de fundir-se, expandir-se ou aglomerar-se.
Com o desenvolvimento da economia no interior do Estado, as empresas vão
chegando e se estabelecendo. Hoje a Bacia de Campos, maior pólo petrolífero do
país situado no norte fluminense, atrai empresas do Brasil e do Mundo. Com isso, o
setor da construção civil cresce junto.
Neto e Neto (2006, p.9) explicam:
75
O setor extrativista, além de gerar empregos diretos, atrai inúmeras
empresas de apoio e prestadoras de serviço vinculados à exploração e
produção de petróleo. Empresas essas de reposição de peças, de
equipamentos, acessórios, entre outras. O aumento da atividade industrial
faz aumentar o número de empresas, a circulação de pessoas e de capital,
migrações para a região e aumenta a população. Tudo isto “esquenta” o
setor da construção civil e o mercado imobiliário. Atraídos também pelas
belas paisagens turísticas, casas, prédios residenciais e comerciais e redes
de hotéis vêm sendo construídos com maior freqüência, devido à alta
demanda, principalmente em Macaé.
Sobre a possibilidade da desconcentração da região metropolitana do estado
do Rio de Janeiro, Neto e Neto (2006, p. 18) alertam:
Faz-se necessário que este processo despolarização econômica e espacial
se consolide, para que o Estado do Rio de Janeiro possa desfrutar de uma
malha urbana com mais opções locacionais tanto para atração de
investimentos, quanto de pessoas, ‘’desafogando’’ a RMRJ, evitando o
aumento da favelização, do desemprego, dos problemas ambientais, entre
outros problemas característicos de uma “deseconomia urbana”. E além
disto evitar um esvaziamento econômico do interior, que resultaria em
conseqüências igualmente drásticas.
Neste contexto, fica evidente a relevância do setor da construção civil no
eventual processo de desconcentração do Estado, porque possibilita a implantação
física de novos empreendimentos. Conseqüentemente, espera-se que o setor da
construção civil na região sofra uma série de mudanças para poder atender as
eventuais demandas do processo de desconcentração, pois novas empresas
buscarão instalar-se na região e empresas existentes tenderão a buscar fusões,
expansões ou modernização.
Para sustentar tais mudanças é preciso conhecer a dinâmica competitiva do
setor, assim como seus planos de metas, que estabelecerão os pontos de chegada
da organização em direção à maior rentabilidade e ao bom desempenho do setor.
Porter (2005, p.17) considera que a competitividade dentro da indústria se
sustenta a partir das seguintes forças competitivas: entrantes potenciais, poder de
barganha dos fornecedores, poder de barganha dos compradores, produtos
substitutos e rivalidade na indústria. A seguir explicam-se, sucintamente, cada uma
das forças competitivas:
a) Entrantes potenciais: são empresas ainda não estabelecidas no setor, mas
76
que podem vir a se estabelecer. Nesse último caso, a ameaça de um novo
entrante pode traduzir-se na “restrição do retorno sobre o investimento dos
concorrentes atuais” (MAXIMIANO, 2004, p.387). Para diminuir a
possibilidade de novos entrantes as empresas estabeleçam barreiras à
entrada de novos concorrentes aumentando a vantagem competitiva.
Damodaran (2001) cita as seguintes barreiras de entrada: economia em
escala, vantagens de custo, exigências de capital, diferenciação de produtos, acesso
aos canais de distribuição e barreiras legais.
•
Economias de escala: Quando a produção em grande quantidade
restringe a concorrência de empresas com menor capacidade de
produção.
•
Vantagens de custo: Conseguindo trabalhar com uma eficiência maior
a empresa pode ter seu custo reduzido e refletir essa redução no
preço de venda dos produtos.
•
Necessidade de capital: Para certos negócios é necessário um
investimento de grande quantidade de capital inibindo outras empresas
de entrar em concorrência.
•
Produtos diferenciados: A apresentação de produtos diferenciados
como forma de obter vantagem competitiva pode ocorrer de três
formas:
1. Ampla promoção e propaganda:
Empresas que investem na
divulgação da marca e conseguem torná-la conhecida ganham
vantagem competitiva na preferência do consumidor (share of
heart) na hora da compra do produto e têm a possibilidade de
cobrar mais caro pelo seu produto do que empresas que não
trabalham a marca da mesma forma.
2. Conhecimento técnico:
Empresas que investem em pesquisa e
em desenvolvimento obtêm vantagem no que tange ao
desenvolvimento de produtos de qualidade e novidades mais
rápidas do que os concorrentes.
3. Melhor serviço
: Empresas obtêm vantagem competitiva por
77
serem conhecidas como referência de bons serviços prestados
ao consumidor.
•
Acesso aos canais de distribuição: Melhor acesso aos canais de
distribuição pode trazer maiores vantagens podendo ser superados pelo
acesso de custo baixo ou preferenciais.
•
Barreiras legais e do governo: As barreiras legais e do governo podem
proporcionar vantagens competitivas às empresas no que se refere a
não permissão de potenciais entrantes. Pode-se acontecer de duas
formas:
1. Patentes de produtos:
Dá a empresa o poder de cobrar o preço
que convier pelo produto, já que somente a empresa detentora da
patente tem o poder de fabricá-lo e comercializá-lo. Nesse caso,
se os concorrentes não desenvolverem produtos similares, os
ganhos são maiores.
2. Restrições governamentais:
Restrições de entrada em
determinados setores ajudam as empresas já estabelecidas
terem maiores retornos.
b) Poder de barganha do fornecedor: Analisa a força que o fornecedor possui.
Maximiano (2004, p.387) explica:
Pode ser muito grande ou muito pequeno, e, desse modo, influenciar
bastante ou pouco nos preços dos componentes para os concorrentes de
um ramo de negócios. Por exemplo: a indústria de insumos básicos
(combustíveis, eletricidade, comunicações) tem grande poder sobre os
demais ramos de negócios, porque em geral são monopólios. Os
fornecedores da indústria automobilística, por outro lado, são relativamente
fracos.
c) Poder de barganha do comprador: O poder se dá na medida que o
comprador se vale da sua posição e negocia em relação a preços, a
qualidade e serviços, por exemplo. “Os compradores, diretamente ou por
meio da legislação, podem forçar as empresas de um ramo de negócios a
segurar seus preços, fornecendo-lhes informações dispendiosas ou manter
peças em estoque (como acontece com indústria automobilística)”
(MAXIMIANO, 2004, p.387).
78
d) Produtos substitutos: os produtos substitutos são aqueles que podem suprir
a necessidade que outro produto supriria, podendo ser substituído à medida
que o comprador estabeleça a sua disponibilidade para adquirir um produto
em relação ao outro. Eles podem estabelecer limites para o aumento de
preços e influenciar decisões sobre investimentos em desenvolvimento de
novos produtos (como acontece na indústria de tecido e vestuário).
(MAXIMIANO, 2004, p.387).
e) Rivalidade da indústria: ocorre quando um concorrente de um determinado
setor vislumbra uma forma de ganhar maior mercado em relação a sua
concorrência, concorrendo em relação a preços, por exemplo. “A rivalidade
afeta diretamente os retornos, quando os concorrentes de um ramo de
negócios envolvem-se numa guerra de preços.” (MAXIMIANO, 2004, p.387).
Pordeus et al.(1999) realizaram um estudo das cinco forças de Porter, no
setor da construção civil, resumidas no quadro 3.2:
Quadro 3.2 - As cinco forças de Porter no setor da Construção Civil
Ameaça de
Novos Entrantes
Rivalidade entre
os Concorrentes
Ameaça de
Substitutos
Poder dos
Compradores
Poder dos
Fornecedores
Grande Mínima Não há Pequeno Pequeno
- mínima
economia de
escala
-pouca
diferenciação do
produto
- investimento
inicial elevado
-uma imobiliária
vende imóveis de
várias
construtoras
-política
governamental
não impede nem
limita novos
entrantes
- concorrentes
numerosos
-custos fixos
elevados
-custos de
armazenamento
elevados
-o produto não é
visto como artigo
de primeira
necessidade
-barreiras de saída
baixas
Opção para quem
não compra o seu
imóvel:
- moradia com
parentes
- imóvel alugado
Condições para que
o investidor decida
pela compra do
imóvel:
- o clima
conjuntural
-a condição da
oferta
- na condição de
compra à vista, o
poder de barganha
aumenta
- número de
fornecedores e
levado
- matérias-
primas
padronizadas e
com substitutos
- este setor é um
cliente
importante
Fonte: Pordeus et al. (1999, p.7)
Com as novas possibilidades de investimentos, o valor das empresas
estabelecidas no mercado desta região se torna diferente do valor de empresas de
79
mesmo porte em outras localidades. Além desse fator, as empresas do setor da
construção civil apresentam características próprias, o que impactaria no seu valor
quando os processos de fusões, aquisições de uma empresa por outra,
aglomerações e até encerramento de atividades de empresas que cederão espaço a
outras começarem a acontecer.
3.3 Perfil das empresas do setor da construção civil nas regiões Norte e
Noroeste Fluminense
De acordo com o CREA (2006) as regiões Norte e Noroeste Fluminense
possuem 177 empresas do setor da construção civil cadastradas e habilitadas.
Uma das características da empresas do setor é o tipo do processo produtivo,
que é característico dos processos por projeto, que segundo a definição de Slack et
al (1998, p. 135) é a seguinte:
Processos de projeto são os que lidam com produtos discretos, usualmente
customizados. Com muita freqüência, o período de tempo para fazer o
produto ou serviço é relativamente longo como é o intervalo entre a
conclusão de cada produto ou serviço. Logo, baixo volume e alta variedade
são características do processo de projeto.
Baseado nessa característica, considera-se que os índices de rotatividade dos
funcionários do setor e a terceirização são altos. Esse fato implica no
enquadramento da empresa em relação ao porte.
Segundo Groák (1994) apud Casarotto (2002, p.62), a construção civil é uma
atividade econômica baseada em projetos, com ênfase no produto final e serviços,
reconhecendo as ligações externas e o potencial inovador advindo da construção
como um todo.
Além desses fatores, as empresas do setor da construção civil podem ser
consideradas empresas cíclicas, porque são empresas que acompanham o
desempenho da economia e são impactadas por esse movimento. Santos et al.
(2006. p.39) comentam: “Quando a economia está atravessando um período de
80
recessão, os lucros da empresa se reduzem e à medida que a economia está num
período de alto crescimento os lucros da empresa também crescem.”
No Brasil existem diferentes métodos para se enquadrar uma empresa em
relação ao seu porte. O Governo do Estado do Rio de Janeiro (Secretaria de
Fazenda) define o porte através do regime simplificado do ICMS, cujos valores são
definidos pela Lei 3.409 de 26.05.2000 (ver quadro 3.3). Já a Junta Comercial do
Estado do Rio de Janeiro (JUCERJA) apresenta definições de porte para Micro
empresa e Empresas de Pequeno Porte conforme quadro 3.4. O Ministério do
Desenvolvimento combina o número de funcionários com uma faixa de faturamento,
para utilização principalmente no Mercosul (ver quadro 3.6). A Receita Federal
baseia-se em numa faixa de faturamento, como pode ser visto no quadro 3.5. O
quadro 3.7 mostra os diferentes tipos de enquadramento das empresas.
Quadro 3.3 - Enquadramento da empresa segundo o regime simplificado Estadual
Categoria Faixa
Receita bruta anual (em
UFIR-RJ)
Receita
Bruta R$
Recolhimento
mensal (em
UFIR RJ)
Valor em
R$
1 Até 88.531 150.431,88 44,26 75,21
2 Acima de 88.531 até 177.062 300.863,76 114,63 194,78
Microempresa
3 Acima de 177.062 até 309.858
526.510,72 327,53 556,54
4 Acima de 309.858 até 442.655
752.159,38 818,83 1.391,36
5 Acima de 442.655 até 663.982
1.128.238,22
1.228,25 2.087,05
6 Acima de 663.982 até 885.310
1.504.318,76
1.637,67 2.782,73
7
Acima de 885.310 até
1.040.240
1.767.575,81
2.047,08 3.478,40
Empresa de
Pequeno porte
8
Acima de 1.040.240 até
1.228.250
2.087.042,40
2.456,50 4.174,09
Fonte: Lei 3.409 de 26.05.2000
Quadro 3.4 - Enquadramento da empresa segundo a JUCERJA
Categoria Valor
Microempresa Até 433.755,14
Empresa de pequeno porte Até 2.133.222,00
Fonte: JUCERJA
Quadro 3.5 - Enquadramento da empresa segundo a Receita Federal
Categoria Valor
Microempresa Até 240.000,00
Empresa de pequeno porte De 240.000,00 até 1.200.000,00
Empresa normal Acima de 1.200.000,00
Fonte: Secretaria da Receita Federal
81
Quadro 3.6 - Enquadramento da empresa utilizado pelo MERCOSUL
Microempresa Pequena Empresa Média empresa
Indústria
Comércio e
serviços
Indústria
Comércio e
serviços
Indústria
Comércio e
serviços
Nº de
empregados
1-10 1-5 11-40 6-30 41-200 31-80
Faturamento
anual
US$ 400 mil
US$ 200
mil
US$ 3,5
milhões
US$ 1,5
milhões
US$ 20
milhões
US$ 7
milhões
Fonte: Ministério do Desenvolvimento, Indústria e Comércio Exterior
Quadro 3.7 - Enquadramento da empresa segundo diferentes entidades no Brasil
Microempresa Pequena empresa Média empresa
Estatuto MPE
(receita bruta anual)
R$ 244.000,00 R$ 1.200.000,00 ---
SIMPLES
(receita bruta anual)
R$ 120.000,00 R$ 1.200.000,00 ---
RAIS/TEM
(nº de empregados)
0 -19 20-99 100-499
SEBRAE
(indústria)
0 -19 20-99 100-499
SEBRAE
(serviço)
0 -9 10-49 50-99
Fonte: Ministério do Desenvolvimento, Indústria e Comércio Exterior
Como a construção civil possui suas características, como a alta rotatividade,
terceirização, ser empresa cíclica e ter a produção baseada em projetos, conforme
acima mencionado, para esse estudo optou por utilizar os parâmetros da Secretaria
da Receita Federal para classificar as empresas do Norte e Noroeste Fluminense
quanto ao porte.
Conforme mencionado anteriormente existem no Estado do Rio de Janeiro
177 empresas de construção civil legalizadas e habilitadas segundo o CREA RJ.
Dessas 177, aproximadamente 15% são empresas que possuem faturamento
superior a R$ 1.200.000,00 sendo enquadradas segundo o parâmetro escolhido
como empresas normais, ou grandes empresas.
Apenas duas empresas, das 177 são Sociedades Anônimas (S.A.), as outras
175 são Sociedades por cotas Limitadas (LTDA), ou seja, somente 1,13 %.
De acordo com uma entrevista realizada com empresas do Noroeste
Fluminense, o objetivo das empresas é primeiramente prestar serviços ao governo,
em segundo lugar às pessoas físicas e em terceiro a outras empresas ou empresas
industriais, mas o que vem ocorrendo é maior quantidade de serviços prestados às
82
pessoas físicas, seguida pelo governo e outras empresas ou empresas industriais.
O perfil das empresas construtoras situadas no Norte e Noroeste Fluminense
pode ser visto no quadro 3.8.
Quadro 3.8 - Perfil das construtoras do Norte e Noroeste Fluminense
Panorama resumido das construtoras do Norte e Noroeste Fluminense em situação
regular no CREA RJ
PORTE
(SRF)
TECNOLOGIA CARTEIRA DE
PROJETOS
ESTRUTURA DE
CAPITAL
Grande 15%
Programas de
Qualidade
Implantados
2,26% S.A. 1,13%
Média e
Pequenas
85%
Não utilizam
Programas de
Qualidade
97,74%
1º Pessoas físicas
2º Governo
3º Outras empresas
LTDA 98,87%
Fonte: Própria
Este capítulo apresentou o setor da construção civil no contexto nacional,
estadual e regional. Os aspectos econômicos foram levantados e mostraram que o
setor é fundamental para o desenvolvimento do país, pois além da participação no
PIB a construção civil permite a estruturação física das regiões. Este setor é
responsável pelo ciclo de produção de outros setores e é um grande gerador de
crescimento de emprego no país.
A relação entre o crescimento do PIB e o crescimento da construção civil foi
mostrada, como também as características, os pontos fracos e potencialidades deste
setor tão importante e fundamental ao fenômeno de relocalização industrial que vem
acontecendo no estado do Rio de Janeiro, principalmente nas regiões Norte e
Noroeste Fluminense. Para melhor entendimento desse processo foi abordada parte
da história do movimento econômico do interior do estado, fazendo com se entenda
a origem o movimento das empresas em relação à região metropolitana do Rio de
Janeiro para o interior.
O modelo das cinco forças de Porter permite compreender melhor a dinâmica
da competitividade do setor e pontuar essa competitividade entre os concorrentes do
83
setor.
O perfil das empresas da construção civil foi abordado apresentando o porte,
tipos de empresa e a carteira de projetos.
No capítulo a seguir, será desenvolvida uma metodologia específica para
empresas do setor da construção civil situadas no norte e noroeste fluminense,
considerando suas características, os aspectos tangíveis e intangíveis e o ambiente
em que se encontram.
84
CAPÍTULO 4
Proposta de uma metodologia para avaliação de
empresas de construção civil
Nos capítulos anteriores foram apresentados os conceitos de valor, preço, as
principais metodologias de avaliação de empresas e a dinâmica do setor da
construção civil no Estado do Rio de Janeiro.
Neste capítulo, são descritos os principais direcionadores de valor, que são
fatores que auxiliarão na gestão de valor da empresa em avaliações futuras.
Mostrar-se-á a influência e o modo como os direcionadores de valor influenciam na
construção civil.
A metodologia de avaliação descrita a seguir incorpora o conceito de
direcionadores de valor, identificando-os e classificando-os de acordo com seu
impacto no valor da empresa. Incorporam-se também os ativos tangíveis e
intangíveis, buscando uma maior precisão na determinação do valor da empresa em
questão.
Finalmente descreve-se a metodologia desenvolvida e sua operacionalização
em situações reais.
85
4.1 OS DIRECIONADORES OU VETORES DE VALOR
A metodologia de avaliação de empresas do setor da construção civil aqui
desenvolvida usa o conceito de direcionadores de valor, no propósito de auxiliarem
os gestores na tomada de decisão futura e na gestão do valor das empresas.
Os direcionadores de valor, também chamados de vetores de valor, são
fatores que influenciam no desempenho da empresa, conseqüentemente influenciam
em seu valor, ou seja, a oscilação desses fatores se reflete diretamente no valor da
empresa.
Direcionadores de valor, segundo Almeida (1999, p.3), são os parâmetros em
que uma variação em seus indicadores causa uma variação no valor da empresa.
Conseqüentemente, a importância relativa dos direcionadores de valor é diferente
entre setores.
Almeida (1999, p.4) classifica os direcionadores em macrodirecionadores e
microdirecionadores, sendo que os primeiros são de natureza financeira e os
microdirecionadores são provenientes das decisões da administração da empresa
que por sua vez, influenciam os primeiros. Almeida (1999, p.4) esclarece:
Os macrodirecionadores de valor são de natureza financeira e são
influenciados pelos microdirecionadores de valor, os quais são influenciados
diretamente pelas decisões da administração. Os direcionadores
identificados e monitorados pelos administradores das empresas são os que
se podem chamar de microdirecionadores de valor, tendo em vista o menor
nível de agregação institucional em que se encontram os resultados
imediatos das decisões de natureza operacional. Estes resultados em
escala micro são os efetivos propulsores da formação dos
macrodirecionadores que, por sua vez, viabilizam os resultados estratégicos
da instituição e a fazem atingir os objetivos dos proprietários.
Em relação ao aspecto financeiro, Assaf Neto (2003, p.71) classifica os
direcionadores de valor de acordo com estratégias operacionais, financeiras e de
investimento, conforme quadro 4.1:
86
Quadro 4.1- Estratégias financeiras e direcionadores de valor
Estratégia Direcionadores de valor
Operacionais
Crescimento das vendas;
Prazos operacionais de cobrança e pagamentos;
Giro dos estoques;
Margem de lucro.
Financiamento
Estrutura de capital;
Custo do capital próprio;
Custo do capital de terceiros;
Risco financeiro.
Investimento
Investimento em capital de giro;
Investimento em capital fixo;
Oportunidades de investimento;
Análise giro x margem;
Risco operacional.
Fonte: Adaptado de Assaf Neto (2003, p.171)
A importância da utilização de direcionadores de valor está no fato de que sua
utilização facilita a gestão do valor da empresa.
A gestão de valor é um conceito que vem provocando grande interesse a
partir da década de 90 quando as empresas começam a preocupar-se com o
aumento da riqueza das organizações além do lucro pelo lucro, que como
conseqüência resultaria no aumento da riqueza dos acionistas. Então uma empresa
cria valor quando consegue um retorno maior do que o custo do capital.
Ehrbar (1999) apud Lima et al. (2005) esclarece:
O valor é a melhor métrica de desempenho porque é a única que exige
informação completa. Para compreender plenamente o processo de criação
de valor é preciso usar uma perspectiva de longo prazo, gerenciar os fluxos
de caixa tanto da demonstração dos resultados como do balanço
patrimonial e saber como comparar os fluxos de caixa de diferentes
períodos ajustados por seus riscos. É praticamente impossível tomar
decisões corretas sem informação completa.
Sendo assim, o valor da empresa pode ser utilizado para fins internos como
instrumento de gestão, onde, segundo Martelac (2005) se pode:
Mensurar a criação de valor e a maximização da riqueza dos acionistas;
87
Analisar os resultados das estratégias corporativas;
Analisar a eficiência dos executivos na consecução do objetivo principal
das empresas: a maximização do valor.
Em relação a gestão de valor, Assaf Neto (2003) apud Pasin (2004)
esclarece:
A Gestão Baseada em Valor prioriza essencialmente o longo prazo, a
continuidade da empresa, sua capacidade de competir, ajustar-se aos
mercados em transformação e agregar riqueza aos proprietários. [...] A GBV
se realiza mediante a adoção eficiente de estratégias financeiras e
capacidades diferenciadoras [...]. Capacidades diferenciadoras são
estratégias adotadas que permitem às empresas atuarem com um nível de
diferenciação em relação aos seus concorrentes de mercado, assumindo
uma vantagem competitiva e maior agregação de valor.
Assaf Neto (2003) mostra como tendência na gestão das empresas a
substituição da medição de lucro e produtividade para a idéia da criação de riquezas.
Copeland et al. (2004) afirmam que para mensurar e administrar eficazmente
o valor de uma empresa é necessário conhecer os seguintes princípios da criação
de valor:
Cria-se valor por meio da obtenção de retorno sobre o capital investido
superior ao custo de oportunidade do capital;
Maior investimento com retornos superiores ao custo do capital;
Escolha de estratégias que maximizem o valor presente dos fluxos de caixa
previstos;
O valor das ações de uma empresa no mercado de capitais é igual ao valor
intrínseco baseado nas expectativas que tem o mercado em relação ao
desempenho futuro;
Os retornos obtidos pelos acionistas dependem mais de mudanças das suas
expectativas em relação a esse retorno do que do desempenho efetivo da
companhia.
88
No caso das empresas que buscam a gestão baseada em valor, estas devem
analisar quais as variáveis impactam sobre este valor Copeland et al. (2004)
apresentam os direcionadores, como forma de auxiliar a analise citada
anteriormente. Esses vetores podem ser definidos como “uma variável de
desempenho que tem impacto sobre os resultados de um negócio, tais como eficácia
produtiva ou satisfação do cliente”.
Copeland et al.(2004) descrevem três princípios cruciais para definir bem os
vetores de valor:
Os vetores de valor devem estar diretamente ligados à criação de valor para
o acionista e devem aplicar-se a toda a organização;
Os vetores de valor devem ser utilizados como metas e medidas com
emprego de indicadores-chave de desempenho, tanto financeiros quanto
operacionais financeiros;
Os vetores de valor devem abranger o crescimento de longo prazo e o
desempenho operacional.
Assaf Neto (2003) usa o conceito de capacidades como sendo fatores que
impactam no valor de uma empresa. No quadro 4.2 estão descritas essas
capacidades e seus vetores:
Quadro 4.2 – Capacidades diferenciadoras e vetores de valor
Capacidades Diferenciadoras
Direcionadores de Valor (Vetores)
Relações de Negócios
Fidelidade dos clientes;
Satisfação dos empregados;
Atendimento dos fornecedores;
Alternativas de financiamento.
Conhecimento do Negócio
Necessidades dos clientes;
Dimensão e potencial do mercado;
Ganhos de escala;
Ganhos de eficiências operacionais.
Qualidade
Preço de venda mais baixo;
Produtos com maior giro;
Medidas de redução de custos;
Satisfação dos clientes com novos produtos.
Inovação
Rapidez no atendimento;
Redução na falta de estoques;
Tempo de produção;
Valor da marca;
Tempo de lançamento de novos produtos.
Fonte: Adaptado de Assaf Neto (2003)
89
Araújo e Assaf Neto (2003) afirmam que a moderna gestão da empresa
substitui o modelo de gestão convencional onde se mensurava o lucro e a
rentabilidade pela gestão voltada à riqueza dos acionistas.
Ainda sobre a gestão baseada em valor, Araújo e Assaf Neto (2003)
complementam:
O conceito de gestão baseada em valor estrutura-se em premissas da
value-based management (VBM), ou seja, administração baseada em valor.
Entretanto, a contabilidade tradicional, independente dos critérios de
avaliação dos ativos e passivos, não contempla, de maneira global,
informações que permitam verificar se o objetivo de maximização da riqueza
está sendo alcançado. Como conseqüência desse cenário, alguns usuários
das informações contábeis, como por exemplo, os gestores, demandam
modelos que elucidem a criação ou não de riqueza por parte das entidades.
Assim, percebe-se uma lacuna no que tange às informações fornecidas por
tal sistema. Cabe ressaltar que a contabilidade tem potencial para fornecer
tais informações, basta desenvolver novos modelos para atender
semelhante demanda, ou seja, criar mecanismos para sua aplicabilidade.
O setor da construção civil possui características que desconsiderariam a
maioria dos direcionadores elencados por Assaf Neto, a começar pelo fato de que as
empresas do setor são empresas cíclicas, caracterizadas por flutuações em seus
lucros ao longo dos anos. No setor da construção civil as flutuações se dão em
função ao desempenho da economia e a disposição do governo em investir em
obras de infra-estrutura. Além disso, a produção é organizada por projeto, ou seja,
acontece à medida que os projetos são solicitados em seguida iniciando o processo
de alocação de recursos necessários à execução do mesmo.
O crescimento das vendas dos produtos da construção estaria diretamente
relacionado com a taxa de crescimento da economia, a taxa de emprego, renda,
política de créditos e juros, por exemplo, pois, conforme já mencionado o setor da
construção civil possui peculiaridades que fazem com que seus direcionadores de
valor sejam, em sua maioria, relacionados aos aspectos econômicos e políticos do
país.
Em geral, os direcionadores de valor mais relevantes para o setor da
construção civil, segundo a pesquisa com grupo foco realizada para efeito da
validação da metodologia aqui desenvolvida, são:
90
Capacidade de investimento estatal;
Capacidade produtiva do setor;
Conscientização em relação à modernização do setor (gestão, qualidade,
tecnologia mão-de-obra e normas técnicas);
Facilidade/dificuldade para pagamento de obras públicas;
Inflação;
Investimentos público e privado;
Localização.
Ociosidade;
Oferta de crédito;
Organização do sistema habitacional;
Percentual de construção ou venda de moradia para classe média e alta;
Produto Interno Bruto;
Política de juros;
Política habitacional;
Taxa de crescimento da economia interna;
Taxa de crescimento da renda;
Taxa de crescimento do emprego formal.
Os direcionadores, acima citados, influenciam o desempenho do setor da
construção civil, como pode ser observado no quadro 4.3:
91
Quadro 4.3 – Grau de alguns direcionadores sobre o desempenho econômico
da construção civil
Impacto dos direcionadores de valor em
relação ao desempenho
Direcionadores Forte Nulo Fraco
Capacidade produtiva X
Conscientização em relação à
modernização do setor (gestão,
qualidade, tecnologia mão-de-obra e
normas técnicas)
X
Investimentos futuros X
Localização X
Ociosidade X
Internos
Flexibilidade e capacidade de
diversificação
X
Investimentos estrangeiros X
Investimentos público e privado X
Capacidade de investimento estatal
(saneamento, habitação e infra-
estrutura)
X
Facilidade para pagamento de obras
públicas
X
Dificuldade para pagamento de obras
públicas
X
Inflação X
Oferta de crédito X
Organização do sistema habitacional X
Percentual de construção ou venda de
moradia para classe média e alta
X
PIB X
Política de juros X
Política habitacional X
Taxa de crescimento da economia
interna
X
Taxa de crescimento da renda X
Externos
Taxa de crescimento do emprego
formal
X
Fonte: Própria, conforme pesquisa realizada em empresa do Noroeste Fluminense
Os direcionadores e o impacto em relação ao desempenho da construção civil
foram elaborados a partir da pesquisa com grupo foco, explicada na metodologia,
realizada numa empresa situada na região Noroeste Fluminense com atuação em
todo o Estado do Rio de Janeiro, mas principalmente no Norte e Noroeste
Fluminense. Esta empresa preferiu não ser identificada pelo fato da utilização de
seus dados financeiros neste trabalho, assim como os participantes da pesquisa,
engenheiros, contadores, administradores, técnicos e outros profissionais ligados ao
setor, por serem parceiros em algumas ocasiões e concorrentes em outras.
A metodologia proposta para avaliação de empresas do setor da construção
civil baseia-se em modelos de fluxo de caixa descontado, considerando as
peculiaridades das empresas do setor da construção civil. A metodologia proposta
92
considera aspectos tangíveis e intangíveis, que afetam no valor de empresas. Os
ativos intangíveis são considerados, sendo mensuráveis quantitativamente ou não,
já que agregam o valor de uma empresa.
4.2 A METODOLOGIA DE 2 ESTÁGIOS PARA A AVALIAÇÃO DE EMPRESAS DA
CONSTRUÇÃO CIVIL
A metodologia de avaliação de empresas da construção civil, denominada 2
estágios, está constituída de duas fases ou momentos. Primeiramente são
identificados os principais direcionadores de valor, que serão utilizados para auxiliar
o gestor em futura tomada de decisão, pois a partir da determinação desses
direcionadores identificam-se os elementos que afetam positivamente ou
negativamente no desempenho da empresa.
Conforme mencionado anteriormente, os direcionadores e os elementos de
valor foram elaborados a partir de uma pesquisa com grupo foco. Este tipo de
pesquisa consiste na coleta de dados através da realização de entrevistas em
grupos, conduzidas por um moderador, também conhecida por entrevista focalizada
de grupo, entrevista profunda de grupos, pesquisa diagnóstica e pesquisa de
motivação (MATTAR, 1996). O grupo foco utilizado era composto de engenheiros,
administradores, contadores, técnicos em edificações e outros profissionais
relacionados ao setor. A validação utilizando os valores foi obtida a partir da
disponibilização das informações financeiras de uma empresa de construção civil
situada no Noroeste Fluminense.
Num segundo momento são discriminados elementos de valor mensuráveis e
não mensuráveis. A seguir são elaborados dois fluxos de caixa correspondentes aos
elementos de valor, sendo que o primeiro será denominado de fluxo de caixa
quantitativo, trabalhando com os elementos tangíveis e aqueles intangíveis se sejam
quantificáveis (patentes, royaties etc), e o segundo fluxo de caixa, denominado de
fluxo de caixa qualitativo, trabalhando com os elementos intangíveis não
mensuráveis (credibilidade de empresa no mercado, prestígio etc.), mas que
influenciam no valor do empreendimento.
93
Finalmente, o valor da empresa e o resultado da combinação destes fluxos de
caixa. Veja Figura 4.1.
METODOLOGIA
DIRECIONADORES DE
VALOR
Variáveis internas
(endógenas) controláveis
Variáveis externas
(exógenas à empresa)
ELEMENTOS DE
VALOR
Tangíveis
Ativos
Intangíveis
Acervo técnico registrado
no CREA;
Documentação;
Capital social;
Credibilidade/marca;
Outros.
PREVISÃO DE
FLUXO DE CAIXA
QUANTITATIVO
(Valor)
VPL
PREVIS
ÃO DE
FLUXO DE CAIXA
QUALITATIVO
(Valor)
Im
ESTIMATIVA DE
VALOR DA
EMPRESA
VE = VPL × (1 + Im)
1º
2º
Fonte: Própria
Figura 4.1 Metodologia de avaliação de empresas de 2 estágios
A metodologia é descrita detalhadamente a seguir.
ESTÁGIO 1: Identificação dos direcionadores de valores e definição dos elementos
de valor.
Como já mencionado anteriormente, os direcionadores norteiam o tomador de
decisão ao analisar os aspectos internos e externos que influenciam no desempenho
da empresa.
Nessa primeira etapa, identificam-se os principais direcionadores que
influenciam no desempenho da empresa, seja esta influência positiva ou negativa.
Convém classificar os direcionadores em internos ou externos, para que se possam
definir com maior precisão quais são aquelas que a empresa pode controlar,
94
podendo melhorar seu valor e quais são as que influenciam a empresa, mas se tem
pouca gerência sobre os mesmos, cabendo ao decisor monitorá-las para minimizar a
possibilidade de uma decisão que impacte negativamente na empresa.
Com base nos direcionadores de valor definem-se os elementos de valor
discriminados em:
Elementos de valor mensuráveis ou quantitativos;
Elementos de valor não mensuráveis ou qualitativos.
ESTÁGIO 2: Estimativa do valor da empresa
Os elementos de valor são itens que compõem o fluxo de caixa da empresa.
Os ativos tangíveis constituem uma parte significativa do valor da empresa da
construção civil, estão relacionados como entradas no fluxo de caixa da empresa
como podem ser visto no Quadro 4.6 e são agrupados em grupos de receitas. Os
intangíveis são pouco considerados pelas empresas de construção, mas aqueles
que têm mais influência devem ser relacionados e quantificados seu grau de
importância e encontram-se relacionados no Quadro 4.8.
O valor da empresa resulta da geração de valor proporcionado pelos ativos da
empresa, sendo que alguns são quantificáveis enquanto que outros são qualitativos.
Então, considerando que valor de empresa resulta da criação de riqueza destes
ativos são elaborados dois fluxos de caixa: um fluxo de caixa quantitativo e outro
fluxo de caixa qualitativo (Figura 4.1).
A) Elaboração do fluxo de caixa quantitativo
Para a elaboração deste fluxo de caixa usam-se as mesmas premissas e
critérios consagrados pela literatura financeira e discutidos no item 2.3.2.
O Quadro 4.4 mostra a estrutura do fluxo de caixa com os principais
elementos de valor a ser utilizado.
95
Quadro 4.4 – Fluxo de caixa quantitativo
Fluxo de caixa quantitativo
Estrutura: Horizonte de planejamento
Elementos de valor
0 1 2... t... n
Elemento 1
V
10
V
11
V
22
... V
1t
... V
1n
Elemento 2
...
V
20
...
V
21
...
V
22
... V
2t
... V
2n
Elemento k
...
... ... ... V
kt
...
Elemento m
... ... ... ... ...
Fluxo
F
0
F
1
F
2
F
t
F
n
Fonte: Própria
A estimativa da magnitude dos elementos de valor
kt
V
pode ser feita com
base em uma das seguintes alternativas:
i) Uma taxa de crescimento;
ii) A distribuição Beta.
i) Usando uma taxa de crescimento que relacione o comportamento do
elemento de valor K em relação ao comportamento da economia. Diversos
autores usam uma taxa de crescimento para projetar o fluxo de caixa. Esta
taxa de crescimento pode ser estimada através de uma regressão linear,
porque muitos pesquisadores consideram que o PIB influenciava no
desempenho do setor e a regressão linear (ou não linear) quantifica a
relação entre essa variável. Isto é:
)( economiadadesempenhofV
kt
=
ou
)(
tkt
PIBfV
=
ou
)(
tktkt
PIBhV
=
onde,
kt
V
:
Estimativa de elemento de valor K no período t
t
PIB
: Produto interno bruto no período t
96
kt
h
:
Índice que relaciona o comportamento dos valores do elemento de valor K no
período t.
Ver no anexo 1 a estimativa deste índice usando regressão linear.
Ainda no anexo 1 mostra-se este procedimento, estimando-se uma taxa,
considerando dados no período entre 1995 a 2005. Porém, devido à distorção dos
dados em 1995 foi estimada outra taxa considerando o período de 1996-2005.
É pertinente ressaltar que o baixo valor do R² obtido pelas regressões sugere
a necessidade de consideração de outras variáveis que influenciariam
significativamente no desempenho da construção civil. As variáveis poderiam ser
IGPM, INCC, renda, taxa de desemprego e inflação, por exemplo. A não linearidade
não foi considerada porque a estimativa e interpretação se tornariam complexas.
ii) Usando uma distribuição Beta para representar o comportamento da
variável
kt
V
( Elemento de valor K).
Ao utilizar a distribuição Beta pode-se trabalhar com três cenários
distintos: o pessimista, o otimista e o mais provável. Em seguida, é calculado o valor
presente líquido (VPL) do fluxo utilizando uma taxa num determinado período de
tempo. A taxa de desconto a ser utilizada será a WACC (weighted average cost of
capital) custo médio ponderado de capital que é a taxa utilizada para descontar o
valor do dinheiro no tempo, convertendo o fluxo de caixa futuro em seu valor
presente, para todos os investidores (COPELAND, 2000, p. 220).
Então, o valor esperado da variável
kt
V
, define-se:
6
4
)(
p
kt
m
kt
o
kt
ktkt
VVV
VVE
++
==
onde,
o
kt
V : Valor otimista de
kt
V , isto é, o resultado que acontecerá quando todas
as condições forem favoráveis.
97
m
kt
V : Valor mais provável de
kt
V , isto é, o resultado que acontecerá em
situações normais.
p
kt
V : Valor pessimista de
kt
V , isto é, o resultado que acontecerá quando as
condições forem desfavoráveis.
No item 4.3 essa metodologia é ilustrada mediante uma simulação na qual a
previsão do fluxo de caixa quantitativo é feita usando a Distribuição Beta.
B) Elaboração do fluxo de caixa qualitativo
O fluxo de caixa qualitativo considera a contribuição dos elementos de valor
não mensuráveis ou qualitativos sobre o valor da empresa. Por serem difíceis de
quantificar sua contribuição no valor da empresa, nesse trabalho, foi realizada uma
pesquisa com engenheiros, gerentes e funcionários de empresas de construção civil
para que fossem relacionados os elementos de valor não mensuráveis de maior
influência e seu grau de importância. Enfim, o fluxo de caixa qualitativo é um
mecanismo de ajuste do fluxo de caixa quantitativo. E, este ajuste é feito mediante
um índice calculado com ilustrado a seguir:
Identificação dos elementos de valor e estimativa de sua contribuição no
valor da empresa. O quadro 4.5 ilustra a organização das informações
pertinentes na mensuração do grau de influência dos elementos de valor
no valor da empresa.
98
Quadro 4.5 Fluxo de caixa qualitativo
Fluxo de caixa qualitativo
Estrutura:
Elementos
de valor
Grau de
importância
do elemento
(P)
Ponderação
(w)
Expectativa de
contribuição do
Elemento k no
valor da
empresa (%)
(x)
Contribuição
ponderada
do elemento
Elemento 1
1
P
∑
=
k
P
P
w
1
1
1
x
11
wx
Elemento 2
...
2
P
...
∑
=
k
P
P
w
2
2
...
2
x
...
22
wx
...
Elemento k
...
k
P
...
k
x
...
kk
wx
...
Elemento m
m
P
...
m
x
mm
wx
∑
k
P
00,1=
∑
k
w
Fonte: Própria
Cálculo do índice de ajuste do fluxo de caixa no tempo t com base nas
informações do quadro 4.5 obtém-se o índice:
∑
∑
=
k
kk
t
P
xP
I
ou, também
∑
=
kkt
xwI
Este índice sintetiza o impacto ou influência sobre o valor da empresa,
resultante da interação dos fatores qualitativos, considerados na análise.
Então, conclui-se que o valor da empresa é:
∑
=
=
+
=
nt
t
t
TMA
FC
VE
0
)1(
, onde:
)1(*
ktt
IFFC
+
=
k
x : Contribuição de valor k no valor da empresa. Isto é o quanto o elemento
K agrega ou subtrai valor da empresa. Esta contribuição expressa em
99
termos percentuais em relação ao valor da empresa. Por exemplo, se
k
x = 20% significa que o elemento de valor k aumenta em 20% o valor
da empresa, e se
k
x = -50% significa que o elemento de valor reduz em
50% o valor da empresa.
k
P : Denota a importância do elemento de valor K na variação do valor da
empresa. Quanto maior
k
P , maior o impacto sobre o valor da empresa.
k
w : É a ponderação do grau de importância do elemento de valor k
(segundo os valores atribuídos a P
k
), onde,
∑
=
k
k
k
P
P
w
, e
∑
k
w
= 1,00.
TMA: É a taxa mínima de atratividade, definida pelo analista/investidor e
depende do Custo do Capital.
A seguir são apresentados os quadros com os itens especificados de cada
fluxo de caixa que compõe a metodologia. No quadro 4.6 podem-se verificar os itens
de entrada (receita) do fluxo de caixa, já no quadro 4.7 estão os itens de saída
(despesas) e no quadro 4.8 estão os itens dos ativos intangíveis não mensuráveis
considerados, já classificados pelo grau de relevância.
100
Quadro 4.6 – Elementos de valor para elaboração no fluxo de caixa quantitativo de
empresas da construção civil - entradas
Elementos de valor para elaboração do fluxo de caixa quantitativo
Entradas
Receitas
1 - Investimentos pelo governo
Habitação (popular)
Saneamento
Obras públicas
2 - Incorporação imobiliária de prédios comerciais ou habitacionais
Através de agente financiador
Não utilizando agente financiador
3 - Incorporação imobiliária com terreno sub rogado
4 - Condomínios (Regime de construção)
5 - Contratação dos serviços de engenharia e construção para execução de indústrias
6 - Manutenção industrial na área da construção civil
7 - Parcelamento do solo (loteamento)
8 - Investimentos de pessoas físicas
(Prestação de serviços para terceiros ( reformas, lojas, casas e afins))
9 - Veículos
10 - Terrenos
11 - Equipamentos
Betoneiras
Andaimes
Elevadores de carga
Máquinas
§ Furadeiras
§ Lixadeiras
§ Serra circular
§ Serra mármore
§ Carrinho de mão
§ Equipamento elétrico
§ Bomba d´água
§ Amperímetro
§ Voltímetro
§ Chaves
12 - Ferramentas
Martelelete
Marreta
Pá
Enxada
Cavadeira
13 -Utensílios afins
Fonte: Própria, conforme pesquisa realizada em empresa do Noroeste Fluminense
101
Quadro 4.7 – Elementos de valor para elaboração de fluxo de caixa quantitativo de
empresas da construção civil - saídas
Itens para elaboração do Fluxo de caixa quantitativo - saídas
Saídas
Despesas
1 - Mão-de-obra
Direta e indireta com encargos
1.1 Outras despesas
EPI
Hospedagem
Exame médico
Transporte
Alimentação
2 - Depósito da empresa
3 - Instalação do canteiro de obras
4 - Veículos
Combustível
Manutenção
Taxas e impostos
Seguro
5 - Consultoria
6 - Despesas legais e de funcionamento
Alvará
Aluguel de escritório
Energia
Água
Impostos (IPTU)
Suprimentos
Mão-de-obra
Seguros
Contador
Outras despesas
7 - Impostos
PIS
COFINS
Imposto de Renda
ISS
Constribuição sindical
CSLL
Substituição tributária
8 - Taxas
ART
Anuidade do CREA
DAM – Documento de arrecadação Municipal
CPMF
Manutenção de contas bancárias
§ Taxas de cadastro
§ Renovação de cadastro
102
§ Afins
9 - Máquinas e equipamentos
Aluguel
§ caminhão
§ retroescavadeira
§ trator
Manutenção
10 - Material para obra
11 - Inadimplência
Cliente privado: entre 1 a 2%
Público: Alto ( as empresas já estruturadas trabalham com cautela nesse caso)
12 - Custo de financiamento
considerando dívida de 200000 permanente
13 - Divulgação
Fonte: Própria, conforme pesquisa realizada em empresa do Noroeste Fluminense
Quadro 4.8 Elementos para elaboração do fluxo de caixa qualitativo - Intangíveis
Elementos de valor para elaboração do fluxo de caixa qualitativo -
Intangíveis
Itens Peso
Acervo técnico registrado no CREA 20 %
Documentação da empresa -5%
Capital social 10%
Credibilidade/marca 10%
Tempo de existência no mercado 20%
Crédito 20%
Know-how 30%
Rede de relacionamentos 20%
Carteira de clientes 20%
Capital humano 30%
Métodos gerenciais 30%
Fonte: Própria, conforme pesquisa realizada em empresa do Noroeste Fluminense
4.3 VALIDAÇÃO DA METODOLOGIA PROPOSTA
Para efeito da validação da metodologia apresentada, no capítulo 4, será
utilizada a abordagem das técnicas de modelagem e simulação. Existe um amplo
consenso quanto à definição e importância da validação na modelagem de sistemas.
E, para autores como PIDD (1998), BANKS et al. (1984) e UDO et al. (1996), entre
outros, concebem a validação de um modelo em termos da confiabilidade dos
resultados produzidos pelo modelo em relação aos resultados reais produzidos pelo
sistema (ou subsistema) em questão. Assim, quanto mais próximos dos resultados
103
observados no sistema forem os resultados gerados pelo modelo, maior a
confiabilidade do modelo. Contudo, observam-se algumas discrepâncias quanto à
operacionalização da validação de modelos.
PIDD (1998) considera a validação de modelos como sendo um ideal porque,
para eles, é impossível garantir a absoluta exatidão de um modelo. E questiona,
ainda, a verificação da validade de um modelo mediante a comparação do
desempenho do modelo com o sistema real dizendo que este é um raciocínio
ingênuo e que a validação de um modelo é um processo muito complexo. Por outro
lado BANKS et al. (1984) consideram que a confiabilidade dos resultados de um
modelo depende, principalmente, da qualidade dos inputs e da estrutura do modelo.
Quanto à operacionalização da validação de modelos, BANKS et al. (1984)
identificam dois tipos de validação, a validação objetiva e a validação subjetiva. Uma
validação objetiva se sustenta em análises estatísticas dos dados de entrada e de
saída. Uma validação subjetiva consiste na análise e na opinião de especialistas.
PIDD (1998) sugere uma classificação similar, utilizando, para tanto, as analogias de
“caixa preta” e “caixa branca”. A classificação de caixa preta refere-se à validação de
um modelo usando técnicas estatística para comparar os outputs gerados pelo
modelo e os outputs produzidos pelo sistema. E, a classificação de caixa branca
consiste na análise da coerência da estrutura do modelo através da compreensão do
sistema real e do modelo. Em um trabalho sobre a avaliação de novas tecnologias
de manufatura, UDO et al. (1996) identificam três aspectos relevantes na validação
de modelos. Estes são:
A mensuração de medidas e definição de objetivos;
Observação de experts; e
Julgamento subjetivo.
Finalmente, a validação da metodologia de avaliação de empresas, aqui
proposta, consiste nos seguintes eventos:
Validação preliminar da metodologia em termos da construção de um
modelo “razoável” considerando a participação dos usuários da
metodologia;
104
Validação das hipóteses da metodologia, levando em consideração os
supostos e premissas relativas à estrutura da metodologia e os dados de
entrada necessários;
Validação da consistência do processo de geração dos resultados a partir
dos dados de entrada.
Para validar a metodologia foram utilizados os dados de uma empresa situada
no Noroeste Fluminense. Esta empresa preferiu não ser identificada, pois seus
dados financeiros foram fornecidos para a elaboração deste trabalho.
4.4 SIMULAÇÃO: APLICAÇÃO DA METODOLOGIA DE 2 ESTÁGIOS PARA A
AVALIAÇÃO DE EMPRESAS DA CONSTRUÇÃO CIVIL
Com o propósito de exemplificar a operacionalização da metodologia
proposta, determina-se o valor de uma empresa do setor da construção civil que
atua na região. A identificação dos direcionadores de valor, a definição dos
elementos de valor e a projeção dos fluxos de caixa foram realizadas junto aos
gestores da empresa em questão.
É importante esclarecer que a aplicação da metodologia se trata de uma
ilustração de sua operacionalização em uma empresa, permitindo assim a sua
validação.
ESTÁGIO 1:
a) Identificação dos direcionadores de valor. Os direcionadores de valor
identificados são mostrados no Quadro 4.3. Estes direcionadores
permitem a definição dos elementos de valor quantitativos e
qualitativos.
b) Definição dos elementos de valor. Os Quadros 4.4, 4.5 e 4.6 mostram
os elementos de valor que compõem os fluxo de caixa quantitativo e
quantitativo.
105
ESTÁGIO 2:
a) Projeção do Fluxo de Caixa Quantitativo. A estimativa das
quantidades dos elementos de valor foi realizada usando uma
Distribuição Beta, pois se usam somente três alternativas, é
relativamente simples e atende as características do problema de
previsão do fluxo de caixa. Estas estimativas foram levantadas pelos
gestores da empresa após terem internalizado a noção de previsão
otimista, pessimista e mais provável. As estimativas dos fluxos são
mostradas no Anexo 2.
Então, o fluxo de caixa no tempo t , é:
∑
=
=
n
k
kt
t
VF
1
,
onde,
kt
V
é o valor esperado das estimativas dos valores para o elemento de valor k.
b) Projeção do fluxo de caixa qualitativo. O quadro 4.8 mostra os
elementos de valor qualitativos que contribuem com o valor da
empresa, seja incrementando-o ou diminuindo-o, segundo a
percepção dos avaliadores. Estes elementos de valor foram
identificados, ponderados e estimados pela gerência da empresa
avaliada nesta simulação.
O quadro 4.9, mostrado a seguir, mostra a contribuição conjunta dos
elementos de valor qualitativos sobre o valor da empresa. Para tanto foram usadas
as estimativas para cada elemento de valor da gerência (quadro 4.8), segundo a
metodologia proposta, conforme o quadro 4.5.
106
Quadro 4.9 – Fluxo de caixa qualitativo simulado
Fluxo de caixa qualitativo
Estrutura:
Elementos de valor
Grau de
importância
do
elemento
(p)
Ponderação
(w)
Expectativa de
contribuição
do Elemento k
no valor da
empresa (%)
(x)
Contribuição
ponderada
do elemento
(wx)
Acervo técnico
registrado no CREA
20 0,2 20 0,04
Documentação da
empresa
15 0,15 25 0,0375
Capital social 7,5 0,075 10 0,0075
Credibilidade/marca 7,5 0,075 25 0,01875
Tempo de existência
no mercado
7,5 0,075 20 0,015
Crédito 7,5 0,075 20 0,015
Know-how 7,5 0,075 35 0,02625
Rede de
relacionamentos
7,5 0,075 30 0,0225
Carteira de clientes 7,5 0,075 20 0,015
Capital humano 7,5 0,075 -5 -0,00375
Métodos gerenciais 5 0,05 30 0,015
Totais
100
0,20875
Fonte: Própria, conforme pesquisa realizada em empresa do Noroeste Fluminense
Então,
20875,0
00,1
20875,0
==I
Quer dizer, que a combinação dos elementos qualitativos adicionam em
20,875% valor à empresa. Com o propósito de facilitar o ajuste dos fluxos de caixa
assume-se aqui, a suposição que o índice será o mesmo ao longo do horizonte de
planejamento, logo o ajuste do fluxo de caixa resulta de
)20875,1(
∗
=
FCFC
t
e, o fluxo de caixa ajustado mostra-se a seguir:
Tabela 4.1 Fluxo de caixa ajustado
2007 2008 2009 2010 2011
(R$) (R$) (R$) (R$) (R$)
Receita total
(+)
9.245.666,67
9.928.600,00
10.678.745,00
9.824.445,40
10.315.667,67
Saídas
(-)
8.932.949,76
9.826.244,74
10.317.556,97
9.492.152,41
9.966.760,04
Fluxo de
Caixa
Esperado
(=)
312.716,91 102.355,26
361.188,03 332.292,99 348.907,63
Fluxo de
Caixa
Ajustado
377.996,56 123.721,93
436.586,03 401.659,15 421.742,10
Fonte: Própria
107
Finalmente, usando uma taxa de desconto, TMA, de 11% se obtém o valor da
empresa em questão.
( )
∑
=
=
n
t
t
t
FC
nVPL
0
)11,1(
11%,
Tabela 4.2 Fluxo de caixa ajustado com VPL
2007 2008 2009 2010 2011
(R$) (R$) (R$) (R$) (R$)
Receita total
(+)
9.245.666,67
9.928.600,00
10.678.745,00
9.824.445,40
10.315.667,67
Saídas
(-)
8.932.949,76
9.826.244,74
10.317.556,97
9.492.152,41
9.966.760,04
Fluxo de
Caixa
Esperado
(=)
312.716,91 102.355,26
361.188,03 332.292,99 348.907,63
Fluxo de
Caixa
Ajustado
377.996,56 123.721,93
436.586,03 401.659,15 421.742,10
VPL (5,11%) = R$ 1.415.305,06
Fonte: Própria
Segundo a metodologia proposta, a empresa sob avaliação vale hoje R$
1.415.305,06, considerando que os ativos estão significativamente depreciados,
fazendo uma projeção de 5 anos e usando uma TMA de 11%.
De acordo com os resultados obtidos após a aplicação da metodologia, pode-
se afirmar que as hipóteses formuladas anteriormente, sobre a operacionalização do
modelo de avaliação de empresas da construção civil que forneceria informações
aos stakeholders para tomada de decisão e sobre ser um modelo que permite a
ponderação na aquisição de concorrente e/ou fornecedores, tornaram-se
verdadeiras. Ou seja, após saber o valor da empresa o proprietário decidirá o preço
que considera justo vender a sua empresa ou comprar outras. A título de ilustração,
no caso da simulação utilizando os valores de uma empresa situada no Noroeste
Fluminense, o proprietário da mesma concorda que a empresa valha R$
1.415.305,06, mas diz que não a venderia por menos de R$ 2.000.000,00.
108
CONCLUSÕES E CONSIDERAÇÕES FINAIS
A literatura consultada evidencia a existência de uma ampla gama de técnicas
desenvolvidas para a avaliação de empresas pelo que, conseqüentemente, não há
unanimidade quanto à melhor forma de estimativa de valor e nem para a
determinação do preço (o valor justo) de uma empresa. Os estudos sobre avaliação
de empresas identificam um grande número de fatores que influenciam no valor de
uma empresa, e muitos deles são quantitativos. Os fatores quantitativos são fáceis
de serem identificados e mensurados, por esta razão predominam modelos de
caráter quantitativo. Contudo, muitos fatores qualitativos adquirem grande
importância para determinados negócios que merecem serem considerados, pela
significativa contribuição com seu valor.
O setor da construção civil é um setor chave no desenvolvimento de qualquer
economia, e na atual conjuntura sócio-econômica torna-se fundamental na
alavancagem do processo de reestruturação produtiva das regiões Norte e Noroeste
Fluminense, pois através dele se possibilitará a estruturação física de empresas, a
ampliação da infra-estrutura urbana gerando, conseqüentemente, uma grande oferta
de empregos diretos e indiretos. A combinação de todos estes elementos redundará
na dinamização da economia da região.
À medida que vem acontecendo o processo de reestruturação produtiva nas
regiões Norte e Noroeste Fluminense, se suscitaram uma série de mudanças no
ambiente dos negócios da região em geral, e no setor da construção civil em
particular. Tais mudanças referem-se à ocorrência de fusões, aquisições,
reestruturações societárias, criação de novos empreendimentos e até encerramento
de atividades.
109
A literatura que trata destas questões é bastante escassa. Não foi possível
identificar algum modelo de avaliação de empresas que considere os aspectos
citados anteriormente. Nesse sentido, a metodologia apresentada, Metodologia de 2
estágios para avaliação de empresas do setor da Construção civil, considera a
importância da contribuição dos fatores qualitativos no valor da uma empresa no
atual contexto da economia fluminense.
A vantagem da utilização dessa metodologia está no fato de ser mais
abrangente do que a avaliação baseada em relatórios contábeis, amplamente
utilizada. O termo abrangência remete-se imediatamente aos aspectos intangíveis
apontados, como know-how, acervo técnico, capital humano e carteira de clientes, e
também do aprendizado adquirido durante o processo de estimativa dos elementos
de valor qualitativos. Contudo, a metodologia apresentada é fácil de ser interpretada,
internalizada e operacionalizada.
A principal limitação da metodologia reside na necessidade de considerações
subjetivas, como do grau de importância dos elementos de valor qualitativos e da
contribuição desses elementos no valor da empresa. Porém, a imprecisão advinda
de subjetividades pode ser reduzida, usando alguma das diversas técnicas
qualitativas de previsão como, por exemplo, o Método Delphi.
A metodologia foi validada mediante uma aplicação numa situação real, ver
item 4.4. Os dados e informações utilizados, tanto quantitativos como qualitativos,
correspondem a uma empresa da construção civil atuante na região. O processo de
validação consistiu na análise da coerência e consistência da estrutura da
metodologia e dos resultados gerados. Enfim, a metodologia apresentada foi
considerada como sendo satisfatória.
Os resultados obtidos mediante a aplicação da metodologia, comentada
anteriormente, permitiram corroborar as hipóteses formuladas. Por outro lado, a
avaliação da metodologia revelou a importância dos fatores qualitativos no valor de
uma empresa. Deste modo, pode-se afirmar que os objetivos propostos foram
atendidos satisfatoriamente.
110
Considera-se, ainda, como sugestões para futuros trabalhos, que a
metodologia apresentada pode ser aperfeiçoada através do desenvolvimento de
novos estudos ou incorporação de novas técnicas, como a lógica fuzzy, por
exemplo, na consideração das subjetividades do processo de avaliação.
Estudos poderiam ser desenvolvidos no que tange a projeções de
crescimento futuro e às formas como determinados direcionadores de valor
influenciam no setor da construção civil no Norte e Noroeste Fluminense, como
também a pesquisa de elementos de valor em comum nas empresas deste setor e
de outros setores da região.
Finalmente, a Metodologia de 2 Estágios para avaliação de empresa do setor
da construção civil no Norte e Noroeste Fluminense é uma contribuição para a
estimativa de valor de empresas deste setor e região. E, embora tenha sido
desenvolvida no âmbito do Setor da Construção Civil e das Regiões Norte e
Noroeste Fluminenses não impossibilita sua utilização em outras situações.
111
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116
ANEXO 1
Taxa de crescimento estimada através de regressão
linear
Tabela A1.1 - Dados do PIB
PIB do RJ
(fonte:CIDE)
R$ Bilhões R$
Taxa de
crescimento
do PIB
PIB - indústria -
construção civil -
valor adicionado -
preços básicos -
var. real anual
(%a.a.)
1995
4,2 -0,43
1996
99,14 2,7 5,21
1997
107,22 3,3 7,62
1998
116,01 0,1 1,54
1999
129,8 0,8 -3,67
2000
146,43 4,4 2,62
2001
168,11 1,3 -2,66
2002
191,72 1,9 -1,85
2003
220,21 0,5 -5,2
2004
252,33 4,9 5,68
2005
240,9 3,5 1,33
Fonte: CIDE, 2006
-6
-4
-2
0
2
4
6
8
10
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Ano
%
Taxa Crescimento PIB
(RJ)
Taxa Crescimento PIB
Construção Civil
Fonte: Própria
Figura A1.1 Comportamento do PIB do Estado do RJ e do Setor da Construção Civil
117
Quadro A1.1 Análise da Estimativa de uma taxa de crescimento
Análise de Regressão linear
a) Considerando 1995 inclusive
RESUMO DOS RESULTADOS
Estatística de regressão
R múltiplo 0,62573665
R-Quadrado 0,39154636
R-quadrado
ajustado 0,32394039
Erro padrão 3,39240787
Observações 11
ANOVA
gl SQ MQ F
F de
significação
Regressão 1
66,652174
66,652174
5,791595
0,0394702
Resíduo 9
103,57588
11,508431
Total 10
170,22805
Coeficientes
Erro
padrão
Stat t valor-P
95%
inferiores
95%
superiores
Inferior
95,0%
Superior
95,0%
Interseção -2,9182067
1,8969237
-1,538389
0,158335
-7,2093495
1,3729361
-
7,2093495
1,3729361
Variável X 1 1,53225631
0,6366963
2,4065733
0,03947
0,0919481
2,9725645
0,0919481
2,9725645
Logo:
%PIB Setor
= -2,91821
+ 1,532256
(% PIB Estado RJ)
b) Excluindo 1995
RESUMO DOS RESULTADOS
Estatística de regressão
R múltiplo 0,70626822
R-Quadrado 0,4988148
R-quadrado
ajustado
0,43616665
Erro padrão 3,24618114
Observações 10
ANOVA
gl SQ MQ F
F de
significação
Regressão 1
83,902824
83,902824
7,962163
0,022434
Resíduo 8
84,301536
10,537692
Total 9
168,20436
Coeficientes
Erro
padrão
Stat t valor-P
95%
inferiores
95%
superiores
Inferior
95,0%
Superior
95,0%
Interseção -3,2040414
1,8274212
-1,753313
0,117638
-7,4180849
1,0100022
-
7,4180849
1,0100022
Variável X 1 1,8230946
0,646091
2,8217305
0,022434
0,3332052
3,312984
0,3332052
3,312984
Logo:
%PIB Setor
= -3,20404
+ 1,823095
(% PIB Estado RJ)
Fonte: Própria
118
ANEXO 2
Fluxo de caixa quantitativo com estimativas de valor utilizando a distribuição Beta
Quadro A2.1 – Fluxo de caixa quantitativo 2007
Entradas Otimista Pessimista Mais provável Valor esperado
Receitas
1 - Investimentos pelo governo
Habitação (popular) 1.800.000,00R$ 800.000,00R$ 1.200.000,00R$ 1.233.333,33R$
Saneamento 300.000,00R$ 100.000,00R$ 200.000,00R$ 200.000,00R$
Obras públicas 4.000.000,00R$ 1.000.000,00R$ 2.000.000,00R$ 2.166.666,67R$
2 - Incorporação imobiliária de prédios comerciais ou habitacionais
Através de agente financiador 3.000.000,00R$ 400.000,00R$ 1.900.000,00R$ 1.833.333,33R$
Não utilizando agente financiador 1.200.000,00R$ 900.000,00R$ 1.100.000,00R$ 1.083.333,33R$
3 - Incorporação imobiliária com terreno sub rogado 2.000.000,00R$ 1.300.000,00R$ 1.500.000,00R$ 1.550.000,00R$
4 - Condomínios (Regime de construção) 300.000,00R$ 200.000,00R$ 276.000,00R$ 267.333,33R$
5 - Contratação dos serviços de engenharia e construção para execução de indústrias 300.000,00R$ 70.000,00R$ 100.000,00R$ 128.333,33R$
6 - Manutenção industrial na área da construção civil 100.000,00R$ -R$ 50.000,00R$ 50.000,00R$
7 - Parcelamento do solo (loteamento) 800.000,00R$ 400.000,00R$ 500.000,00R$ 533.333,33R$
8 - Investimentos de pessoas físicas 300.000,00R$ 100.000,00R$ 200.000,00R$ 200.000,00R$
(Prestação de serviços para terceiros ( reformas, lojas, casas e afins))
Receita total 14.100.000,00R$ 5.270.000,00R$ 9.026.000,00R$ 9.245.666,67R$
Fluxo de caixa quantitativo - 2007
Fonte: Própria
119
Quadro A2.2 – Fluxo de caixa quantitativo 2007 (continuação)
Saídas Otimista Pessimista Mais provável Valor esperado
Despesas
1 - Mão-de-obra
Direta e indireta com encargos 4.512.000,00R$ 1.686.400,00R$ 2.888.320,00R$ 2.958.613,33R$
1.1 Outras despesas
EPI 16.000,00R$ 4.000,00R$ 10.000,00R$ 10.000,00R$
Hospedagem 16.000,00R$ 4.000,00R$ 10.000,00R$ 10.000,00R$
Exame médico 6.400,00R$ 1.600,00R$ 4.000,00R$ 4.000,00R$
Transporte 37.000,00R$ 9.600,00R$ 24.000,00R$ 23.766,67R$
Alimentação 115.000,00R$ 20.000,00R$ 50.000,00R$ 55.833,33R$
2 - Depósito da empresa 18.000,00R$ 18.000,00R$ 18.000,00R$ 18.000,00R$
3 - Instalação do canteiro de obras 165.000,00R$ 40.000,00R$ 100.000,00R$ 100.833,33R$
4 - Veículos
Combustível 73.950,00R$ 19.200,00R$ 48.000,00R$ 47.525,00R$
Manutenção 23.176,00R$ 6.000,00R$ 15.000,00R$ 14.862,67R$
Taxas e impostos 3.330,00R$ 840,00R$ 2.100,00R$ 2.095,00R$
Seguro 7.023,00R$ 1.800,00R$ 4.500,00R$ 4.470,50R$
5 - Consultoria 105.000,00R$ 30.000,00R$ 70.000,00R$ 69.166,67R$
6 - Despesas legais e de funcionamento
Alvará 400,00R$ 400,00R$ 400,00R$ 400,00R$
Aluguel de escritório 12.000,00R$ 12.000,00R$ 12.000,00R$ 12.000,00R$
Energia 6.000,00R$ 6.000,00R$ 6.000,00R$ 6.000,00R$
Água 360,00R$ 360,00R$ 360,00R$ 360,00R$
Impostos (IPTU) 1.000,00R$ 1.000,00R$ 1.000,00R$ 1.000,00R$
Suprimentos 5.000,00R$ 5.000,00R$ 5.000,00R$ 5.000,00R$
Mão-de-obra 240.000,00R$ 240.000,00R$ 240.000,00R$ 240.000,00R$
Seguros 1.000,00R$ 1.000,00R$ 1.000,00R$ 1.000,00R$
Contador 9.600,00R$ 9.600,00R$ 9.600,00R$ 9.600,00R$
Outras despesas 5.000,00R$ 5.000,00R$ 5.000,00R$ 5.000,00R$
Fonte: Própria
120
Quadro A2.3 – Fluxo de caixa quantitativo 2007 (continuação)
7 - Impostos
PIS 89.700,00R$ 32.955,00R$ 56.875,00R$ 58.359,17R$
COFINS 423.000,00R$ 158.100,00R$ 270.780,00R$ 277.370,00R$
Imposto de Renda 169.200,00R$ 63.240,00R$ 108.312,00R$ 110.948,00R$
ISS 225.600,00R$ 84.320,00R$ 144.416,00R$ 147.930,67R$
Constribuição sindical 7.231,60R$ 2.434,40R$ 5.548,00R$ 5.309,67R$
CSLL 152.280,00R$ 56.916,00R$ 97.480,80R$ 99.853,20R$
Substituição tributária 2.614,45R$ 688,95R$ 1.705,24R$ 1.687,39R$
8 - Taxas
ART 8.000,00R$ 2.000,00R$ 6.000,00R$ 5.666,67R$
Anuidade do CREA 800,00R$ 800,00R$ 800,00R$ 800,00R$
DAM – Documento de arrecadação Municipal 165,00R$ 40,00R$ 100,00R$ 100,83R$
CPMF 53.580,00R$ 20.026,00R$ 34.298,80R$ 35.133,53R$
Manutenção de contas bancárias 820,80R$ 820,80R$ 820,80R$ 820,80R$
§ Taxas de cadastro 100,00R$ 100,00R$ 100,00R$ 100,00R$
§ Renovação de cadatro 100,00R$ 100,00R$ 100,00R$ 100,00R$
§ Afins 1.000,00R$ 1.000,00R$ 1.000,00R$ 1.000,00R$
9 - Máquinas e equipamentos
Aluguel
§ caminhão 8.000,00R$ 2.000,00R$ 5.000,00R$ 5.000,00R$
§ retroescavadeira 27.700,00R$ 7.200,00R$ 18.000,00R$ 17.816,67R$
§ trator 16.500,00R$ 4.000,00R$ 10.000,00R$ 10.083,33R$
Manutenção 16.500,00R$ 4.000,00R$ 10.000,00R$ 10.083,33R$
10 - Material para obra 6.768.000,00R$ 2.529.600,00R$ 4.332.480,00R$ 4.437.920,00R$
11 - Inadimplência
Cliente privado: entre 1 a 2% 25.000,00R$ 50.000,00R$ 37.260,00R$ 37.340,00R$
12 - Custo de financiamento
considerando dívida de 200000 perm anente -R$ 100.000,00R$ 60.000,00R$ 56.666,67R$
13 - Divulgação 15.000,00R$ 25.000,00R$ 10.000,00R$ 13.333,33R$
13.389.130,85R$ 5.267.141,15R$ 8.735.356,64R$ 8.932.949,76R$
Entrada - Saída 710.869,15R$ 2.858,85R$ 290.643,36R$ 312.716,91R$
Fonte: Própria
121
Quadro A2.4 – Fluxo de caixa quantitativo 2008
Fluxo de caixa quantitativo
Entradas Otimista Pessimista Mais provável Valor esperado
Receitas
1 - Investimentos pelo governo
Habitação (popular) 1.980.000,00R$ 880.000,00R$ 1.320.000,00R$ 1.356.666,67R$
Saneamento 330.000,00R$ 110.000,00R$ 220.000,00R$ 220.000,00R$
Obras públicas 4.400.000,00R$ 1.100.000,00R$ 2.200.000,00R$ 2.383.333,33R$
2 - Incorporação imobiliária de prédios comerciais ou habitacionais
Através de agente financiador 3.300.000,00R$ 440.000,00R$ 2.090.000,00R$ 2.016.666,67R$
Não utilizando agente financiador 1.320.000,00R$ 990.000,00R$ 1.210.000,00R$ 1.191.666,67R$
-R$ -R$ -R$ -R$
3 - Incorporação imobiliária com terreno sub rogado 2.200.000,00R$ 1.430.000,00R$ 1.650.000,00R$ 1.705.000,00R$
-R$ -R$ -R$ -R$
4 - Condomínios (Regime de construção) 330.000,00R$ 220.000,00R$ 303.600,00R$ 294.066,67R$
-R$ -R$ -R$ -R$
5 - Contratação dos serviços de engenharia e construção para execução de indústrias 330.000,00R$ 77.000,00R$ 110.000,00R$ 141.166,67R$
-R$ -R$ -R$ -R$
6 - Manutenção industrial na área da construção civil 110.000,00R$ -R$ 55.000,00R$ 55.000,00R$
-R$ -R$ -R$ -R$
7 - Parcelamento do solo (loteamento) 880.000,00R$ 440.000,00R$ 550.000,00R$ 586.666,67R$
-R$ -R$ -R$ -R$
8 - Investimentos de pessoas físicas 330.000,00R$ 110.000,00R$ 220.000,00R$ 220.000,00R$
(Prestação de serviços para terceiros ( reformas, lojas, casas e afins)) -R$ -R$ -R$ -R$
-R$ -R$ -R$ -R$
Receita total 15.510.000,00R$ 5.797.000,00R$ 9.928.600,00R$ 10.170.233,33R$
2008
Fonte: Própria
122
Quadro A2.5 – Fluxo de caixa quantitativo 2008 (continuação)
Saídas
1 - Mão-de-obra
Direta e indireta com encargos 4.963.200,00R$ 1.855.040,00R$ 3.177.152,00R$ 3.254.474,67R$
1.1 Outras despesas
EPI 17.600,00R$ 4.400,00R$ 11.000,00R$ 11.000,00R$
Hospedagem 17.600,00R$ 4.400,00R$ 11.000,00R$ 11.000,00R$
Exame médico 7.040,00R$ 1.760,00R$ 4.400,00R$ 4.400,00R$
Transporte 40.700,00R$ 10.560,00R$ 26.400,00R$ 26.143,33R$
Alimentação 126.500,00R$ 22.000,00R$ 55.000,00R$ 61.416,67R$
2 - Depósito da empresa 19.800,00R$ 19.800,00R$ 19.800,00R$ 19.800,00R$
3 - Instalação do canteiro de obras 181.500,00R$ 44.000,00R$ 110.000,00R$ 110.916,67R$
4 - Veículos
Combustível 81.345,00R$ 21.120,00R$ 52.800,00R$ 52.277,50R$
Manutenção 25.493,60R$ 6.600,00R$ 16.500,00R$ 16.348,93R$
Taxas e impostos 3.663,00R$ 924,00R$ 2.310,00R$ 2.304,50R$
Seguro 7.725,30R$ 1.980,00R$ 4.950,00R$ 4.917,55R$
5 - Consultoria 115.500,00R$ 33.000,00R$ 77.000,00R$ 76.083,33R$
6 - Despesas legais e de funcionamento
Alvará 440,00R$ 440,00R$ 440,00R$ 440,00R$
Aluguel de escritório 13.200,00R$ 13.200,00R$ 13.200,00R$ 13.200,00R$
Energia 6.600,00R$ 6.600,00R$ 6.600,00R$ 6.600,00R$
Água 396,00R$ 396,00R$ 396,00R$ 396,00R$
Impostos (IPTU) 1.100,00R$ 1.100,00R$ 1.100,00R$ 1.100,00R$
Suprimentos 5.500,00R$ 5.500,00R$ 5.500,00R$ 5.500,00R$
Mão-de-obra 264.000,00R$ 264.000,00R$ 264.000,00R$ 264.000,00R$
Seguros 1.100,00R$ 1.100,00R$ 1.100,00R$ 1.100,00R$
Contador 10.560,00R$ 10.560,00R$ 10.560,00R$ 10.560,00R$
Outras despesas 5.500,00R$ 5.500,00R$ 5.500,00R$ 5.500,00R$
7 - Impostos
PIS 98.670,00R$ 36.250,50R$ 62.562,50R$ 64.195,08R$
COFINS 465.300,00R$ 173.910,00R$ 297.858,00R$ 305.107,00R$
Imposto de Renda 186.120,00R$ 69.564,00R$ 119.143,20R$ 122.042,80R$
Fonte: Própria
123
Quadro A2.6 – Fluxo de caixa quantitativo 2008 (continuação)
ISS 248.160,00R$ 92.752,00R$ 158.857,60R$ 162.723,73R$
Constribuição sindical 7.954,76R$ 2.677,84R$ 6.102,80R$ 5.840,63R$
CSLL 167.508,00R$ 62.607,60R$ 107.228,88R$ 109.838,52R$
Substituição tributária 2.875,90R$ 757,85R$ 1.875,76R$ 1.856,13R$
8 - Taxas
ART 8.800,00R$ 2.200,00R$ 6.600,00R$ 6.233,33R$
Anuidade do CREA 880,00R$ 880,00R$ 880,00R$ 880,00R$
DAM – Documento de arrecadação Municipal 181,50R$ 44,00R$ 110,00R$ 110,92R$
CPMF 58.938,00R$ 22.028,60R$ 37.728,68R$ 38.646,89R$
Manutenção de contas bancárias 902,88R$ 902,88R$ 902,88R$ 902,88R$
§ Taxas de cadastro 110,00R$ 110,00R$ 110,00R$ 110,00R$
§ Renovação de cadatro 110,00R$ 110,00R$ 110,00R$ 110,00R$
§ Afins 1.100,00R$ 1.100,00R$ 1.100,00R$ 1.100,00R$
9 - Máquinas e equipamentos
Aluguel
§ caminhão 8.800,00R$ 2.200,00R$ 5.500,00R$ 5.500,00R$
§ retroescavadeira 30.470,00R$ 7.920,00R$ 19.800,00R$ 19.598,33R$
§ trator 18.150,00R$ 4.400,00R$ 11.000,00R$ 11.091,67R$
Manutenção 18.150,00R$ 4.400,00R$ 11.000,00R$ 11.091,67R$
10 - Material para obra 7.444.800,00R$ 2.782.560,00R$ 4.765.728,00R$ 4.881.712,00R$
11 - Inadimplência
Cliente privado: entre 1 a 2% 27.500,00R$ 55.000,00R$ 40.986,00R$ 41.074,00R$
12 - Custo de financiamento
considerando dívida de 200000 permanente -R$ 110.000,00R$ 66.000,00R$ 62.333,33R$
13 - Divulgação 16.500,00R$ 27.500,00R$ 11.000,00R$ 14.666,67R$
14.728.043,94R$ 5.793.855,27R$ 9.608.892,30R$ 9.826.244,74R$
Entrada - Saída 781.956,07R$ 3.144,73R$ 319.707,70R$ 343.988,60R$
Fonte: Própria
124
Quadro A2.7 – Fluxo de caixa quantitativo 2009
Fluxo de caixa quantitativo
Entradas Otimista Pessimista Mais provável Valor esperado
Receitas
1 - Investimentos pelo governo
Habitação (popular) 2.079.000,00R$ 924.000,00R$ 1.386.000,00R$ 1.424.500,00R$
Saneamento 346.500,00R$ 115.500,00R$ 231.000,00R$ 231.000,00R$
Obras públicas 4.620.000,00R$ 1.155.000,00R$ 2.310.000,00R$ 2.502.500,00R$
2 - Incorporação imobiliária de prédios comerciais ou habitacionais
Através de agente financiador 3.465.000,00R$ 462.000,00R$ 2.194.500,00R$ 2.117.500,00R$
Não utilizando agente financiador 1.386.000,00R$ 1.039.500,00R$ 1.270.500,00R$ 1.251.250,00R$
-R$ -R$ -R$ -R$
3 - Incorporação imobiliária com terreno sub rogado 2.310.000,00R$ 1.501.500,00R$ 1.732.500,00R$ 1.790.250,00R$
-R$ -R$ -R$ -R$
4 - Condomínios (Regime de construção) 346.500,00R$ 231.000,00R$ 318.780,00R$ 308.770,00R$
-R$ -R$ -R$ -R$
5 - Contratação dos serviços de engenharia e construção para execução de indústrias 346.500,00R$ 80.850,00R$ 115.500,00R$ 148.225,00R$
-R$ -R$ -R$ -R$
6 - Manutenção industrial na área da construção civil 115.500,00R$ -R$ 57.750,00R$ 57.750,00R$
-R$ -R$ -R$ -R$
7 - Parcelamento do solo (loteamento) 924.000,00R$ 462.000,00R$ 577.500,00R$ 616.000,00R$
-R$ -R$ -R$ -R$
8 - Investimentos de pessoas físicas 346.500,00R$ 115.500,00R$ 231.000,00R$ 231.000,00R$
(Prestação de serviços para terceiros ( reformas, lojas, casas e afins)) -R$ -R$ -R$ -R$
-R$ -R$ -R$ -R$
Receita total 16.285.500,00R$ 6.086.850,00R$ 10.425.030,00R$ 10.678.745,00R$
2009
Fonte: Própria
125
Quadro A2.8 – Fluxo de caixa quantitativo 2009 (continuação)
Saídas
1 - Mão-de-obra
Direta e indireta com encargos 5.211.360,00R$ 1.947.792,00R$ 3.336.009,60R$ 3.417.198,40R$
1.1 Outras despesas
EPI 18.480,00R$ 4.620,00R$ 11.550,00R$ 11.550,00R$
Hospedagem 18.480,00R$ 4.620,00R$ 11.550,00R$ 11.550,00R$
Exame médico 7.392,00R$ 1.848,00R$ 4.620,00R$ 4.620,00R$
Transporte 42.735,00R$ 11.088,00R$ 27.720,00R$ 27.450,50R$
Alimentação 132.825,00R$ 23.100,00R$ 57.750,00R$ 64.487,50R$
2 - Depósito da empresa 20.790,00R$ 20.790,00R$ 20.790,00R$ 20.790,00R$
3 - Instalação do canteiro de obras 190.575,00R$ 46.200,00R$ 115.500,00R$ 116.462,50R$
4 - Veículos
Combustível 85.412,25R$ 22.176,00R$ 55.440,00R$ 54.891,38R$
Manutenção 26.768,28R$ 6.930,00R$ 17.325,00R$ 17.166,38R$
Taxas e impostos 3.846,15R$ 970,20R$ 2.425,50R$ 2.419,73R$
Seguro 8.111,57R$ 2.079,00R$ 5.197,50R$ 5.163,43R$
5 - Consultoria 121.275,00R$ 34.650,00R$ 80.850,00R$ 79.887,50R$
6 - Despesas legais e de funcionamento
Alvará 462,00R$ 462,00R$ 462,00R$ 462,00R$
Aluguel de escritório 13.860,00R$ 13.860,00R$ 13.860,00R$ 13.860,00R$
Energia 6.930,00R$ 6.930,00R$ 6.930,00R$ 6.930,00R$
Água 415,80R$ 415,80R$ 415,80R$ 415,80R$
Impostos (IPTU) 1.155,00R$ 1.155,00R$ 1.155,00R$ 1.155,00R$
Suprimentos 5.775,00R$ 5.775,00R$ 5.775,00R$ 5.775,00R$
Mão-de-obra 277.200,00R$ 277.200,00R$ 277.200,00R$ 277.200,00R$
Seguros 1.155,00R$ 1.155,00R$ 1.155,00R$ 1.155,00R$
Contador 11.088,00R$ 11.088,00R$ 11.088,00R$ 11.088,00R$
Outras despesas 5.775,00R$ 5.775,00R$ 5.775,00R$ 5.775,00R$
Fonte: Própria
126
Quadro A2.9 – Fluxo de caixa quantitativo 2009 (continuação)
7 - Impostos
PIS 103.603,50R$ 38.063,03R$ 65.690,63R$ 67.404,84R$
COFINS 488.565,00R$ 182.605,50R$ 312.750,90R$ 320.362,35R$
Imposto de Renda 195.426,00R$ 73.042,20R$ 125.100,36R$ 128.144,94R$
ISS 260.568,00R$ 97.389,60R$ 166.800,48R$ 170.859,92R$
Constribuição sindical 8.352,50R$ 2.811,73R$ 6.407,94R$ 6.132,67R$
CSLL 175.883,40R$ 65.737,98R$ 112.590,32R$ 115.330,45R$
Substituição tributária 3.019,69R$ 795,74R$ 1.969,55R$ 1.948,94R$
8 - Taxas
ART 9.240,00R$ 2.310,00R$ 6.930,00R$ 6.545,00R$
Anuidade do CREA 924,00R$ 924,00R$ 924,00R$ 924,00R$
DAM – Documento de arrecadação Municipal 190,58R$ 46,20R$ 115,50R$ 116,46R$
CPMF 61.884,90R$ 23.130,03R$ 39.615,11R$ 40.579,23R$
Manutenção de contas bancárias 948,02R$ 948,02R$ 948,02R$ 948,02R$
§ Taxas de cadastro 115,50R$ 115,50R$ 115,50R$ 115,50R$
§ Renovação de cadatro 115,50R$ 115,50R$ 115,50R$ 115,50R$
§ Afins 1.155,00R$ 1.155,00R$ 1.155,00R$ 1.155,00R$
9 - Máquinas e equipamentos
Aluguel
§ caminhão 9.240,00R$ 2.310,00R$ 5.775,00R$ 5.775,00R$
§ retroescavadeira 31.993,50R$ 8.316,00R$ 20.790,00R$ 20.578,25R$
§ trator 19.057,50R$ 4.620,00R$ 11.550,00R$ 11.646,25R$
Manutenção 19.057,50R$ 4.620,00R$ 11.550,00R$ 11.646,25R$
10 - Material para obra 7.817.040,00R$ 2.921.688,00R$ 5.004.014,40R$ 5.125.797,60R$
11 - Inadimplência 28.875,00R$ 57.750,00R$ 43.035,30R$ 43.127,70R$
12 - Custo de financiamento
considerando dívida de 200000 permanente -R$ 115.500,00R$ 69.300,00R$ 65.450,00R$
13 - Divulgação 17.325,00R$ 28.875,00R$ 11.550,00R$ 15.400,00R$
15.464.446,13R$ 6.083.548,03R$ 10.089.336,92R$ 10.317.556,97R$
Entrada - Saída 821.053,87R$ 3.301,97R$ 335.693,08R$ 361.188,03R$
Fonte: Própria
127
Quadro A2.10 – Fluxo de caixa quantitativo 2010
Fluxo de caixa quantitativo
Entradas Otimista Pessimista Mais provável Valor esperado
Receitas
1 - Investimentos pelo governo
Habitação (popular) 1.912.680,00R$ 850.080,00R$ 1.275.120,00R$ 1.310.540,00R$
Saneamento 318.780,00R$ 106.260,00R$ 212.520,00R$ 212.520,00R$
Obras públicas 4.250.400,00R$ 1.062.600,00R$ 2.125.200,00R$ 2.302.300,00R$
2 - Incorporação imobiliária de prédios comerciais ou habitacionais
Através de agente financiador 3.187.800,00R$ 425.040,00R$ 2.018.940,00R$ 1.948.100,00R$
Não utilizando agente financiador 1.275.120,00R$ 956.340,00R$ 1.168.860,00R$ 1.151.150,00R$
-R$ -R$ -R$ -R$
3 - Incorporação imobiliária com terreno sub rogado 2.125.200,00R$ 1.381.380,00R$ 1.593.900,00R$ 1.647.030,00R$
-R$ -R$ -R$ -R$
4 - Condomínios (Regime de construção) 318.780,00R$ 212.520,00R$ 293.277,60R$ 284.068,40R$
-R$ -R$ -R$ -R$
5 - Contratação dos serviços de engenharia e construção para execução de indústrias 318.780,00R$ 74.382,00R$ 106.260,00R$ 136.367,00R$
-R$ -R$ -R$ -R$
6 - Manutenção industrial na área da construção civil 106.260,00R$ -R$ 53.130,00R$ 53.130,00R$
-R$ -R$ -R$ -R$
7 - Parcelamento do solo (loteamento) 850.080,00R$ 425.040,00R$ 531.300,00R$ 566.720,00R$
-R$ -R$ -R$ -R$
8 - Investimentos de pessoas físicas 318.780,00R$ 106.260,00R$ 212.520,00R$ 212.520,00R$
(Prestação de serviços para terceiros ( reformas, lojas, casas e afins)) -R$ -R$ -R$ -R$
-R$ -R$ -R$ -R$
Receita total 14.982.660,00R$ 5.599.902,00R$ 9.591.027,60R$ 9.824.445,40R$
2010
Fonte: Própria
128
Quadro A2.11 – Fluxo de caixa quantitativo 2010 (continuação)
Despesas
1 - Mão-de-obra
Direta e indireta com encargos 4.794.451,20R$ 1.791.968,64R$ 3.069.128,83R$ 3.143.822,53R$
1.1 Outras despesas
EPI 17.001,60R$ 4.250,40R$ 10.626,00R$ 10.626,00R$
Hospedagem 17.001,60R$ 4.250,40R$ 10.626,00R$ 10.626,00R$
Exame médico 6.800,64R$ 1.700,16R$ 4.250,40R$ 4.250,40R$
Transporte 39.316,20R$ 10.200,96R$ 25.502,40R$ 25.254,46R$
Alimentação 122.199,00R$ 21.252,00R$ 53.130,00R$ 59.328,50R$
2 - Depósito da empresa 19.126,80R$ 19.126,80R$ 19.126,80R$ 19.126,80R$
3 - Instalação do canteiro de obras 175.329,00R$ 42.504,00R$ 106.260,00R$ 107.145,50R$
4 - Veículos
Combustível 78.579,27R$ 20.401,92R$ 51.004,80R$ 50.500,07R$
Manutenção 24.626,82R$ 6.375,60R$ 15.939,00R$ 15.793,07R$
Taxas e impostos 3.538,46R$ 892,58R$ 2.231,46R$ 2.226,15R$
Seguro 7.462,64R$ 1.912,68R$ 4.781,70R$ 4.750,35R$
5 - Consultoria 111.573,00R$ 31.878,00R$ 74.382,00R$ 73.496,50R$
6 - Despesas legais e de funcionamento
Alvará 425,04R$ 425,04R$ 425,04R$ 425,04R$
Aluguel de escritório 12.751,20R$ 12.751,20R$ 12.751,20R$ 12.751,20R$
Energia 6.375,60R$ 6.375,60R$ 6.375,60R$ 6.375,60R$
Água 382,54R$ 382,54R$ 382,54R$ 382,54R$
Impostos (IPTU) 1.062,60R$ 1.062,60R$ 1.062,60R$ 1.062,60R$
Suprimentos 5.313,00R$ 5.313,00R$ 5.313,00R$ 5.313,00R$
Mão-de-obra 255.024,00R$ 255.024,00R$ 255.024,00R$ 255.024,00R$
Seguros 1.062,60R$ 1.062,60R$ 1.062,60R$ 1.062,60R$
Contador 10.200,96R$ 10.200,96R$ 10.200,96R$ 10.200,96R$
Outras despesas 5.313,00R$ 5.313,00R$ 5.313,00R$ 5.313,00R$
Fonte: Própria
129
Quadro A2.12 – Fluxo de caixa quantitativo 2010 (continuação)
7 - Impostos
PIS 95.315,22R$ 35.017,98R$ 60.435,38R$ 62.012,45R$
COFINS 449.479,80R$ 167.997,06R$ 287.730,83R$ 294.733,36R$
Imposto de Renda 179.791,92R$ 67.198,82R$ 115.092,33R$ 117.893,34R$
ISS 239.722,56R$ 89.598,43R$ 153.456,44R$ 157.191,13R$
Constribuição sindical 7.684,30R$ 2.586,79R$ 5.895,30R$ 5.642,05R$
CSLL 161.812,73R$ 60.478,94R$ 103.583,10R$ 106.104,01R$
Substituição tributária 2.778,11R$ 732,08R$ 1.811,99R$ 1.793,02R$
8 - Taxas
ART 8.500,80R$ 2.125,20R$ 6.375,60R$ 6.021,40R$
Anuidade do CREA 850,08R$ 850,08R$ 850,08R$ 850,08R$
DAM – Documento de arrecadação Municipal 175,33R$ 42,50R$ 106,26R$ 107,15R$
CPMF 56.934,11R$ 21.279,63R$ 36.445,90R$ 37.332,89R$
Manutenção de contas bancárias 872,18R$ 872,18R$ 872,18R$ 872,18R$
§ Taxas de cadastro 106,26R$ 106,26R$ 106,26R$ 106,26R$
§ Renovação de cadatro 106,26R$ 106,26R$ 106,26R$ 106,26R$
§ Afins 1.062,60R$ 1.062,60R$ 1.062,60R$ 1.062,60R$
9 - Máquinas e equipamentos
Aluguel
§ caminhão 8.500,80R$ 2.125,20R$ 5.313,00R$ 5.313,00R$
§ retroescavadeira 29.434,02R$ 7.650,72R$ 19.126,80R$ 18.931,99R$
§ trator 17.532,90R$ 4.250,40R$ 10.626,00R$ 10.714,55R$
Manutenção 17.532,90R$ 4.250,40R$ 10.626,00R$ 10.714,55R$
10 - Material para obra 7.191.676,80R$ 2.687.952,96R$ 4.603.693,25R$ 4.715.733,79R$
11 - Inadimplência 26.565,00R$ 53.130,00R$ 39.592,48R$ 39.677,48R$
12 - Custo de financiamento
considerando dívida de 200000 permanente -R$ 106.260,00R$ 63.756,00R$ 60.214,00R$
13 - Divulgação 15.939,00R$ 26.565,00R$ 10.626,00R$ 14.168,00R$
14.227.290,44R$ 5.596.864,19R$ 9.282.189,97R$ 9.492.152,41R$
Entrada - Saída
755.369,56R$ 3.037,81R$ 308.837,63R$ 332.292,99R$
Fonte: Própria
130
Quadro A2.13 – Fluxo de caixa quantitativo 2011
Fluxo de caixa quantitativo
Entradas Otimista Pessimista Mais provável Valor esperado
Receitas
1 - Investimentos pelo governo
Habitação (popular) 2.008.314,00R$ 892.584,00R$ 1.338.876,00R$ 1.376.067,00R$
Saneamento 334.719,00R$ 111.573,00R$ 223.146,00R$ 223.146,00R$
Obras públicas 4.462.920,00R$ 1.115.730,00R$ 2.231.460,00R$ 2.417.415,00R$
2 - Incorporação imobiliária de prédios comerciais ou habitacionais
Através de agente financiador 3.347.190,00R$ 446.292,00R$ 2.119.887,00R$ 2.045.505,00R$
Não utilizando agente financiador 1.338.876,00R$ 1.004.157,00R$ 1.227.303,00R$ 1.208.707,50R$
-R$ -R$ -R$ -R$
3 - Incorporação imobiliária com terreno sub rogado 2.231.460,00R$ 1.450.449,00R$ 1.673.595,00R$ 1.729.381,50R$
-R$ -R$ -R$ -R$
4 - Condomínios (Regime de construção) 334.719,00R$ 223.146,00R$ 307.941,48R$ 298.271,82R$
-R$ -R$ -R$ -R$
5 - Contratação dos serviços de engenharia e construção para execução de indústrias 334.719,00R$ 78.101,10R$ 111.573,00R$ 143.185,35R$
-R$ -R$ -R$ -R$
6 - Manutenção industrial na área da construção civil 111.573,00R$ -R$ 55.786,50R$ 55.786,50R$
-R$ -R$ -R$ -R$
7 - Parcelamento do solo (loteamento) 892.584,00R$ 446.292,00R$ 557.865,00R$ 595.056,00R$
-R$ -R$ -R$ -R$
8 - Investimentos de pessoas físicas 334.719,00R$ 111.573,00R$ 223.146,00R$ 223.146,00R$
(Prestação de serviços para terceiros ( reformas, lojas, casas e afins)) -R$ -R$ -R$ -R$
-R$ -R$ -R$ -R$
Receita total 15.731.793,00R$ 5.879.897,10R$ 10.070.578,98R$ 10.315.667,67R$
2011
Fonte: Própria
131
Quadro A2.14 – Fluxo de caixa quantitativo 2011 (continuação)
Saídas
Despesas
1 - Mão-de-obra
Direta e indireta com encargos 5.034.173,76R$ 1.881.567,07R$ 3.222.585,27R$ 3.301.013,65R$
1.1 Outras despesas
EPI 17.851,68R$ 4.462,92R$ 11.157,30R$ 11.157,30R$
Hospedagem 17.851,68R$ 4.462,92R$ 11.157,30R$ 11.157,30R$
Exame médico 7.140,67R$ 1.785,17R$ 4.462,92R$ 4.462,92R$
Transporte 41.282,01R$ 10.711,01R$ 26.777,52R$ 26.517,18R$
Alimentação 128.308,95R$ 22.314,60R$ 55.786,50R$ 62.294,93R$
2 - Depósito da empresa 20.083,14R$ 20.083,14R$ 20.083,14R$ 20.083,14R$
3 - Instalação do canteiro de obras 184.095,45R$ 44.629,20R$ 111.573,00R$ 112.502,78R$
4 - Veículos
Combustível 82.508,23R$ 21.422,02R$ 53.555,04R$ 53.025,07R$
Manutenção 25.858,16R$ 6.694,38R$ 16.735,95R$ 16.582,72R$
Taxas e impostos 3.715,38R$ 937,21R$ 2.343,03R$ 2.337,45R$
Seguro 7.835,77R$ 2.008,31R$ 5.020,79R$ 4.987,87R$
5 - Consultoria 117.151,65R$ 33.471,90R$ 78.101,10R$ 77.171,33R$
6 - Despesas legais e de funcionamento
Alvará 446,29R$ 446,29R$ 446,29R$ 446,29R$
Aluguel de escritório 13.388,76R$ 13.388,76R$ 13.388,76R$ 13.388,76R$
Energia 6.694,38R$ 6.694,38R$ 6.694,38R$ 6.694,38R$
Água 401,66R$ 401,66R$ 401,66R$ 401,66R$
Impostos (IPTU) 1.115,73R$ 1.115,73R$ 1.115,73R$ 1.115,73R$
Suprimentos 5.578,65R$ 5.578,65R$ 5.578,65R$ 5.578,65R$
Mão-de-obra 267.775,20R$ 267.775,20R$ 267.775,20R$ 267.775,20R$
Seguros 1.115,73R$ 1.115,73R$ 1.115,73R$ 1.115,73R$
Contador 10.711,01R$ 10.711,01R$ 10.711,01R$ 10.711,01R$
Outras despesas 5.578,65R$ 5.578,65R$ 5.578,65R$ 5.578,65R$
Fonte: Própria
132
Quadro A2.15 – Fluxo de caixa quantitativo 2011 (continuação)
7 - Impostos
PIS 100.080,98R$ 36.768,88R$ 63.457,14R$ 65.113,07R$
COFINS 471.953,79R$ 176.396,91R$ 302.117,37R$ 309.470,03R$
Imposto de Renda 188.781,52R$ 70.558,77R$ 120.846,95R$ 123.788,01R$
ISS 251.708,69R$ 94.078,35R$ 161.129,26R$ 165.050,68R$
Constribuição sindical 8.068,51R$ 2.716,13R$ 6.190,07R$ 5.924,15R$
CSLL 169.903,36R$ 63.502,89R$ 108.762,25R$ 111.409,21R$
Substituição tributária 2.917,02R$ 768,68R$ 1.902,59R$ 1.882,68R$
8 - Taxas
ART 8.925,84R$ 2.231,46R$ 6.694,38R$ 6.322,47R$
Anuidade do CREA 892,58R$ 892,58R$ 892,58R$ 892,58R$
DAM – Documento de arrecadação Municipal 184,10R$ 44,63R$ 111,57R$ 112,50R$
CPMF 59.780,81R$ 22.343,61R$ 38.268,20R$ 39.199,54R$
Manutenção de contas bancárias 915,79R$ 915,79R$ 915,79R$ 915,79R$
§ Taxas de cadastro 111,57R$ 111,57R$ 111,57R$ 111,57R$
§ Renovação de cadatro 111,57R$ 111,57R$ 111,57R$ 111,57R$
§ Afins 1.115,73R$ 1.115,73R$ 1.115,73R$ 1.115,73R$
9 - Máquinas e equipamentos
Aluguel
§ caminhão 8.925,84R$ 2.231,46R$ 5.578,65R$ 5.578,65R$
§ retroescavadeira 30.905,72R$ 8.033,26R$ 20.083,14R$ 19.878,59R$
§ trator 18.409,55R$ 4.462,92R$ 11.157,30R$ 11.250,28R$
Manutenção 18.409,55R$ 4.462,92R$ 11.157,30R$ 11.250,28R$
10 - Material para obra 7.551.260,64R$ 2.822.350,61R$ 4.833.877,91R$ 4.951.520,48R$
11 - Inadimplência 27.893,25R$ 55.786,50R$ 41.572,10R$ 41.661,36R$
12 - Custo de financiamento
considerando dívida de 200000 permanente -R$ 111.573,00R$ 66.943,80R$ 63.224,70R$
13 - Divulgação 16.735,95R$ 27.893,25R$ 11.157,30R$ 14.876,40R$
14.938.654,96R$ 5.876.707,40R$ 9.746.299,46R$ 9.966.760,04R$
Entrada - Saída 793.138,04R$ 3.189,70R$ 324.279,52R$ 348.907,63R$
Fonte: Própria
133
Quadro A2.16 – Resumo dos valores esperados
Entradas 2007 2008 2009 2010 2011
Receitas
1 - Investimentos pelo governo
Habitação (popular) 1.233.333,33R$ 1.356.666,67R$ 1.424.500,00R$ 1.310.540,00R$ 1.376.067,00R$
Saneamento 200.000,00R$ 220.000,00R$ 231.000,00R$ 212.520,00R$ 223.146,00R$
Obras públicas 2.166.666,67R$ 2.383.333,33R$ 2.502.500,00R$ 2.302.300,00R$ 2.417.415,00R$
-R$ -R$ -R$ -R$ -R$
2 - Incorporação imobiliária de prédios comerciais ou habitacionais -R$ -R$ -R$ -R$ -R$
Através de agente financiador 1.833.333,33R$ 2.016.666,67R$ 2.117.500,00R$ 1.948.100,00R$ 2.045.505,00R$
Não utilizando agente financiador 1.083.333,33R$ 1.191.666,67R$ 1.251.250,00R$ 1.151.150,00R$ 1.208.707,50R$
-R$ -R$ -R$ -R$ -R$
3 - Incorporação imobiliária com terreno sub rogado 1.550.000,00R$ 1.705.000,00R$ 1.790.250,00R$ 1.647.030,00R$ 1.729.381,50R$
-R$ -R$ -R$ -R$ -R$
4 - Condomínios (Regime de construção) 267.333,33R$ 294.066,67R$ 308.770,00R$ 284.068,40R$ 298.271,82R$
-R$ -R$ -R$ -R$ -R$
5 - Contratação dos serviços de engenharia e construção para execução de indústrias 128.333,33R$ 141.166,67R$ 148.225,00R$ 136.367,00R$ 143.185,35R$
-R$ -R$ -R$ -R$ -R$
6 - Manutenção industrial na área da construção civil 50.000,00R$ 55.000,00R$ 57.750,00R$ 53.130,00R$ 55.786,50R$
-R$ -R$ -R$ -R$ -R$
7 - Parcelamento do solo (loteamento) 533.333,33R$ 586.666,67R$ 616.000,00R$ 566.720,00R$ 595.056,00R$
-R$ -R$ -R$ -R$ -R$
8 - Investimentos de pessoas físicas 200.000,00R$ 220.000,00R$ 231.000,00R$ 212.520,00R$ 223.146,00R$
(Prestação de serviços para terceiros ( reformas, lojas, casas e afins)) -R$ -R$ -R$ -R$ -R$
-R$ -R$ -R$ -R$ -R$
Receita total 9.245.666,67R$ 9.928.600,00R$ 10.678.745,00R$ 9.824.445,40R$ 10.315.667,67R$
Fonte: Própria
134
Quadro A2.17 – Resumo dos valores esperados (continuação)
Saídas
Despesas
1 - Mão-de-obra
Direta e indireta com encargos 2.958.613,33R$ 3.254.474,67R$ 3.417.198,40R$ 3.143.822,53R$ 3.301.013,65R$
1.1 Outras despesas -R$ -R$ -R$ -R$ -R$
EPI 10.000,00R$ 11.000,00R$ 11.550,00R$ 10.626,00R$ 11.157,30R$
Hospedagem 10.000,00R$ 11.000,00R$ 11.550,00R$ 10.626,00R$ 11.157,30R$
Exame médico 4.000,00R$ 4.400,00R$ 4.620,00R$ 4.250,40R$ 4.462,92R$
Transporte 23.766,67R$ 26.143,33R$ 27.450,50R$ 25.254,46R$ 26.517,18R$
Alimentação 55.833,33R$ 61.416,67R$ 64.487,50R$ 59.328,50R$ 62.294,93R$
-R$ -R$ -R$ -R$ -R$
2 - Depósito da empresa 18.000,00R$ 19.800,00R$ 20.790,00R$ 19.126,80R$ 20.083,14R$
-R$ -R$ -R$ -R$ -R$
3 - Instalação do canteiro de obras 100.833,33R$ 110.916,67R$ 116.462,50R$ 107.145,50R$ 112.502,78R$
-R$ -R$ -R$ -R$ -R$
4 - Veículos -R$ -R$ -R$ -R$ -R$
Combustível 47.525,00R$ 52.277,50R$ 54.891,38R$ 50.500,07R$ 53.025,07R$
Manutenção 14.862,67R$ 16.348,93R$ 17.166,38R$ 15.793,07R$ 16.582,72R$
Taxas e impostos 2.095,00R$ 2.304,50R$ 2.419,73R$ 2.226,15R$ 2.337,45R$
Seguro 4.470,50R$ 4.917,55R$ 5.163,43R$ 4.750,35R$ 4.987,87R$
-R$ -R$ -R$ -R$ -R$
5 - Consultoria 69.166,67R$ 76.083,33R$ 79.887,50R$ 73.496,50R$ 77.171,33R$
-R$ -R$ -R$ -R$ -R$
6 - Despesas legais e de funcionamento -R$ -R$ -R$ -R$ -R$
Alvará 400,00R$ 440,00R$ 462,00R$ 425,04R$ 446,29R$
Aluguel de escritório 12.000,00R$ 13.200,00R$ 13.860,00R$ 12.751,20R$ 13.388,76R$
Energia 6.000,00R$ 6.600,00R$ 6.930,00R$ 6.375,60R$ 6.694,38R$
Água 360,00R$ 396,00R$ 415,80R$ 382,54R$ 401,66R$
Impostos (IPTU) 1.000,00R$ 1.100,00R$ 1.155,00R$ 1.062,60R$ 1.115,73R$
Suprimentos 5.000,00R$ 5.500,00R$ 5.775,00R$ 5.313,00R$ 5.578,65R$
Mão-de-obra 240.000,00R$ 264.000,00R$ 277.200,00R$ 255.024,00R$ 267.775,20R$
Seguros 1.000,00R$ 1.100,00R$ 1.155,00R$ 1.062,60R$ 1.115,73R$
Contador 9.600,00R$ 10.560,00R$ 11.088,00R$ 10.200,96R$ 10.711,01R$
Outras despesas 5.000,00R$ 5.500,00R$ 5.775,00R$ 5.313,00R$ 5.578,65R$
Fonte: Própria
135
Quadro A2.18 – Resumo dos valores esperados (continuação)
7 - Impostos -R$ -R$ -R$ -R$ -R$
PIS 58.359,17R$ 64.195,08R$ 67.404,84R$ 62.012,45R$ 65.113,07R$
COFINS 277.370,00R$ 305.107,00R$ 320.362,35R$ 294.733,36R$ 309.470,03R$
Imposto de Renda 110.948,00R$ 122.042,80R$ 128.144,94R$ 117.893,34R$ 123.788,01R$
ISS 147.930,67R$ 162.723,73R$ 170.859,92R$ 157.191,13R$ 165.050,68R$
Constribuição sindical 5.309,67R$ 5.840,63R$ 6.132,67R$ 5.642,05R$ 5.924,15R$
CSLL 99.853,20R$ 109.838,52R$ 115.330,45R$ 106.104,01R$ 111.409,21R$
Substituição tributária 1.687,39R$ 1.856,13R$ 1.948,94R$ 1.793,02R$ 1.882,68R$
-R$ -R$ -R$ -R$ -R$
8 - Taxas -R$ -R$ -R$ -R$ -R$
ART 5.666,67R$ 6.233,33R$ 6.545,00R$ 6.021,40R$ 6.322,47R$
Anuidade do CREA 800,00R$ 880,00R$ 924,00R$ 850,08R$ 892,58R$
DAM – Documento de arrecadação Municipal 100,83R$ 110,92R$ 116,46R$ 107,15R$ 112,50R$
CPMF 35.133,53R$ 38.646,89R$ 40.579,23R$ 37.332,89R$ 39.199,54R$
Manutenção de contas bancárias 820,80R$ 902,88R$ 948,02R$ 872,18R$ 915,79R$
§ Taxas de cadastro 100,00R$ 110,00R$ 115,50R$ 106,26R$ 111,57R$
§ Renovação de cadatro 100,00R$ 110,00R$ 115,50R$ 106,26R$ 111,57R$
§ Afins 1.000,00R$ 1.100,00R$ 1.155,00R$ 1.062,60R$ 1.115,73R$
-R$ -R$ -R$ -R$ -R$
9 - Máquinas e equipamentos -R$ -R$ -R$ -R$ -R$
Aluguel -R$ -R$ -R$ -R$ -R$
§ caminhão 5.000,00R$ 5.500,00R$ 5.775,00R$ 5.313,00R$ 5.578,65R$
§ retroescavadeira 17.816,67R$ 19.598,33R$ 20.578,25R$ 18.931,99R$ 19.878,59R$
§ trator 10.083,33R$ 11.091,67R$ 11.646,25R$ 10.714,55R$ 11.250,28R$
Manutenção 10.083,33R$ 11.091,67R$ 11.646,25R$ 10.714,55R$ 11.250,28R$
Fonte: Própria
136
Quadro A2.19 – Resumo dos valores esperados (continuação)
10 - Material para obra 4.437.920,00R$ 4.881.712,00R$ 5.125.797,60R$ 4.715.733,79R$ 4.951.520,48R$
-R$ -R$ -R$ -R$ -R$
11 - Inadimplência -R$ -R$ -R$ -R$ -R$
Cliente privado: entre 1 a 2% 37.340,00R$ 41.074,00R$ 43.127,70R$ 39.677,48R$ 41.661,36R$
12 - Custo de financiamento -R$ -R$ -R$ -R$ -R$
considerando dívida de 200000 permanente 56.666,67R$ 62.333,33R$ 65.450,00R$ 60.214,00R$ 63.224,70R$
-R$ -R$ -R$ -R$ -R$
13 - Divulgação -R$ -R$ -R$ -R$ -R$
13.333,33R$ 14.666,67R$ 15.400,00R$ 14.168,00R$ 14.876,40R$
8.932.949,76R$ 9.826.244,74R$ 10.317.556,97R$ 9.492.152,41R$ 9.966.760,04R$
Entrada - Saída 312.716,91R$ 102.355,26R$ 361.188,03R$ 332.292,99R$ 348.907,63R$
Fonte: Própria
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